设施、设备的维修与维护实施措施

设施、设备维修保养实施措施

物业对机电设备维护管理要求甚高，为保障设备运行的安全、高

效，我们将结合浅水湾的实际情况，将贾兆业成功的设备管理经验和

模式应用于物业的设备管理和维护，在实际的管理运行中建立一套有

效而完善设备管理模式。

此外，我们将在浅水湾的设备管理中导入环保、节能的管理理念，

在降低运作成本的同时.，尽可能为用户创造一个舒适的绿色居住环境。

为此，我们为物业设备的管理和维护制定了以下管理计划。

1、机电设备管理基本原则

(1)、物业设备设施管理采用贾兆业安全高效的管理模式

建立完善的设备管理维护体系。服务使用部门依据管理体系对设

备进行正常规范的使用，工程部负责设备的日常运行管理和基本功能

系统的定期检查和维护。运行管理将严格执行相应设备运行操作规程。

制订高标准的设备的维护保养计划。设备维护保养分为日常巡视

保养和定期维修保养，设备设施的日常检查和维护由便利单位或责任

单位负责，设备定期维护保养则均由工程部负责。设备的维护保养由

相关单位根据《设备管理规定》和《巡视检查记录》开展工作，并作

相关记录。

实施高效的设备维修规程。设备的修理分简单维修，如更换灯具、

开关、疏通管道等，超出简单修理范围为设备的大、中修。维修均应

有记录，其中主要设均将建立《设备修理保养情况记录卡》作为履历

性质一直保留。对变、配电设备以及发电机组、电梯等特种设备进行

专业化管理充分发挥我公司专业化优势，高压开关柜、低压配电柜和

无功补偿柜由公司工程部进行中修、大修和年度维护。

(1)建立完善的设备编码和标识方案

A、根据物业图纸的相关平面图和总平面图，制定《设备编码规则》

B、制定包含设备编号的代码《设备总览表》。

C、依《设备总览表》设立设备管理卡《设备卡》落实设备责任人

制度。

D、标签明显的引入嘉兆业视觉标识系统。

E、机电设备的编号和编码由公司工程部负责。

(2)、主要设施和设备将建立账簿、建立设备台账

A、对于设备台帐中的所有设备，对应《设备修理保养情况记录

卡》，这些表为履历形式，将跟踪设备至报废。

B、工程部建立内部例会制度，创造学习、讨论.督促.建议的平

台，所有工作都在向良性方向发展。

(3)、建立完善的质量记录体系

A、任何工作都应做好记录。

B、通过工作记录评估员工的工作能力、工作绩效。

C、发挥零配件英应、强大的技术支持系统功能。

D、适度贮备零配件，软件备份二份以上，确立先换后修原则，并

以此作备件数量的依据，确保所有设备系统的长期可靠运行。

E、完善合格供应商供货渠道。在早期干预期间，将考虑特定设备

零件的供应商。

F、物业公司强大的技术资源与供应商的技术实力相结合，将为物

业管理办公室形成强大的技术支撑。

(4)、技术数据管理

A、对于技术资料管理，遵守〃二级制〃模式。物业工程部资料部门

掌握所有的一手资料，工程部对于需要的技术资料以复印件(或原有

两套则可留一套)存档于本工程部资料柜中，这将有效防止由于错误

和人员流动而导致的数据丢失。

B、工程部资料柜钥匙管理，包含在部门密钥管理系统中。

(5)、设备钥匙管理

A、定义设备类钥匙：所有设备功能键，及其门柜、门房钥匙。

B、所有设备钥匙存放在项目调度室的专用钥匙箱中，分楼层防火

门及井道钥匙箱、设备房及设备钥匙箱。

C、建立适合该物业的钥匙管理系统，对内方便工作，对外防范破

坏及恐怖行为。

(6)、技术工作管理

因物业机电设备的特殊性、对技术工种进行岗位兼职，一岗多能,

提高工作效率和应急处理能力，作到人力资源的合理配制。

2、设施、设备维护管理

物业的公共设施、机电设备维护管理采用佳兆业成熟完善的管理

模式。

A、服务部负责设备的日常操作和使用，消防中心、停车场及物业

周围由保安负责，其余功能性设施、设备由工程部负责日常的运行管

理，并严格遵守各项制度和规程。

B、设施、设备的维护保养分为日常保养、定期维护保养和分级维

护保养，设备设施的日常维护由使用单位和责任单位负责，设备定期

保养和分级保养则由工程部负责。并根据有关设施、设备的管理规定

开展工作并作好详细记录。

C、建立完善的设施、设备编码和标示方案。根据物业的图纸资料

制定《设备编码规则》和《设备总览表》，并设置设备管理人员和设

备管理负责人。

D、对设施、设备及有关场所、通道及标贴明显处将导入CI视觉

标示系统，充分展示贾的规范化管理模式。

E、利用公司推进的信息平台建设，逐步实现设备和各项管理工作

向智能化、高效化过渡，以工程部核心辐射所有设施、设备等的工程

管理工作中去，接受有关职能管理部门的调控和监督。

F、接受公司品质管理部、工程部的综合性督导，指导、纠正管理

中的问题，并协助解决。

G、工程部组织召开工程例会，并形成制度，创造学习、讨论、建

议、纠正的平台，使各项工作不断形成良好氛围。

II、建立牢固的质量记录体系。根据工程部内部管理制度，设施、

设备的各项管理规定和设施、设备的作业指导书要求，认真细致地做

好各种记录，任何工作均做到有据可查，有制度可依。

I、发挥零配件的供应商体系对技术的有效支持，确保设备长期可

靠安全运行，物业公司强大的技术资源与供应商的技术实力有机结合,

为物业管理形成强大的技术保障。

3、增收节支，不断提高管理水平

(1)、增收节支措施

A、始终为员工努力工作，励行节约，勤俭办企业教育，增强节约

意识，在管理中，自觉地从一滴水，一度电做起，努力降低维修维护

成本。

B、努力学习业务技术，不断提高专业素质，提高维修技术服务水

平。

C、加强成本控制，原材料控制，在保证服务质量的前提下，引进

现代化的设备和手段，减少人力投入，减少人员开支。

D、加强对各类耗材的管理和控制，做到计划采购，专人保管，合

理领用。

E、物业内外路灯、停车场照明应采取照明控制措施，节约用电，

减少公用电费支出。

(2)、提高公共设施，机电设备管理水平的新思路。

A、提高工程部主要技术人员素质，加强工程部工作的领导。

B、配备先进的维修工具和管理设备，实现管理微机化。

C、继续完善配件供应商体系。

D、配备液压升降平台，用于高空作业。

E、强化公司技术职能的管理作用，发挥公司的技术优势，加大技

术和管理的督导作用。