房地产-香港房地产市场跟踪系列（一）：复苏的原因和持续性

请阅读最后评级说明和重要声明行业评级—新房二手房周报（第4周）-jinluyu@wangqinwen@投资要点：底回升，截至25年末，香港私人住宅售价指数较低点累计回从企稳时特征看，香港楼市止跌回稳满足了租金收益率>按揭利率香港经济有所复苏，未来经济稳步向好也支撑楼市上行。2025年在地缘政治格局压力请阅读最后评级说明和重要声明 5 5 7 7 4 4 4 6 7 8 9 图22、香港广义库存（竣工未售+在建未 请阅读最后评级说明和重要声明 6 9 请阅读最后评级说明和重要声明4/252025年香港房价止跌回稳，一二手成交量阶段性新高。低点累计回升4.8%。2025年香港楼市成交量也创2022年以来新高，2如何看待香港楼市复苏持续性？第三，对于港资开发商看法？本文将就以上问题40%-3.00-8.00-3.00-8.004%-5%-20%-39%-40%-40%50%-10%-30%-2%-2%-3000-8000-3000-8000-44%请阅读最后评级说明和重要声明房负担＜租房负担、房价调整到位和政策改善催化三个基本条件。辣”政策降低购房成本、人才及投资移民政策带来新增需求等促进香港楼市止跌由于香港是联系汇率制，受美联储降息预期及港股市款利率等。截至2025年末，香港租金收请阅读最后评级说明和重要声明4.5%4.0%3.5%3.0%2.5%2.0% 实际按揭利率=HIBOR-1个月+银行定立的息率请阅读最后评级说明和重要声明），首付、30年按揭，考虑差饷、地租物管费等持有成本）月供占月收入的比重为性价比高于租房，推动需求转租为买。60%50%40%30%20%0%企稳时，香港买房负担小于租房负担JanJan-09Jul-09Jan-10Jul-10Jan-11Jul-11Jan-12Jul-12Jan-13Jul-13Jan-14Jul-14Jan-15Jul-15Jan-16Jul-16Jan-17Jul-17Jan-18Jul-18Jan-19Jul-19Jan-20Jul-20Jan-21Jul-21Jan-22Jul-22Jan-23Jul-23Jan-24Jul-24Jan-25Jul-254）物业税(出租时)：若房产出租，需要按照租金净收入的15%缴纳物业税（物本轮香港楼市价格调整到位叠加香港楼市“撤辣”政策催化也是香港楼市企稳重请阅读最后评级说明和重要声明小户型价格调整幅度更大。分类别看，A/B/C/D/E金指数有小幅回调外，香港楼市调整期间，香港租金指数保持稳健增长。在香港香港私人住宅售价指数较高点累Jan-93Jan-93Dec-93Oct-95Sep-96Aug-97Jul-98Jun-99Apr-01Feb-03Jan-04Dec-04Oct-06Sep-07Aug-08Jul-09Jun-10May-11Apr-12Mar-13Feb-14Jan-15Dec-15Oct-17Sep-18Aug-19Jul-20Jun-21Apr-23Feb-25请阅读最后评级说明和重要声明调整外，房价调整期间香港租金稳健Jan-93Jan-93Dec-93Oct-95Sep-96Aug-97Jul-98Jun-99Apr-01Feb-03Jan-04Dec-04Oct-06Sep-07Aug-08Jul-09Jun-10May-11Apr-12Mar-13Feb-14Jan-15Dec-15Oct-17Sep-18Aug-19Jul-20Jun-21Apr-23Feb-25香港过往楼市调控政策主要是依靠非永居、公司购房或者对购买多套房征收大额此外，22年以来香港人才政策放松、重启投资移民也为香港《财政预算案》按揭贷款政策局部放松：放款按揭贷款的楼价上限，设立住宅租金《施政报告》期宏观慎监管措施》《施政报告》住宅印花税减半至7.5%，外来人才置业印花税改为“先免后征”《财政预算案》《施政报告》统一放款按揭贷款条件：住宅及非住宅物业按揭成数上限均调整至七成，<《财政预算案》《施政报告》请阅读最后评级说明和重要声明我们看好香港楼市后续复苏持续性。本轮香港楼市复苏存在长期支撑因素，一是富效应和香港经济企稳。香港楼市＜需环境有所改善，需求端人口和资本净流入带来新增需求给端库“<需趋于平衡”的新阶段。香港人口和资本净流入带来新增购房需求；另一方面，从仅是单一需求结构的复苏，而是“刚需+改善型需求+香港人才及投资移民政策优化带来新增购房需求。划”、和“新资本投资者入境计划”，旨在吸引全球优秀青年人请阅读最后评级说明和重要声明依赖人口迁移。香港人才政策、留学生、投资移民等放松带来大量人口流入，后表4、香港人才和投资移民政策优化（非住宅/住宅，房地产总投资上限为1000万中国香港:人口数:净迁移（千人）0-50-100中国香港:人口数（千人,左轴）-1.00-2.00请阅读最后评级说明和重要声明25.020.05.00.0申请数目（万人）获批数目（万人）3.24.0性需求”共同复苏。多种需求共同支撑香港内地买家成交数量和占比大幅提升。据美联物业数据，按已2025年内地买家(以买家姓名的英文拼音鉴别——35%30%35%30%25%20%5%0%29%20%9%27%22%27%22%23%23%0注：以买家姓名的英文拼音鉴别是否为内地买家，上述统请阅读最后评级说明和重要声明40%35%30%25%20%5%0%36%32%26%69.7%64.3%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%57.3%29.3%69.7%64.3%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%0.0%30.0%20.0%0.0%平以上）住宅回升幅度4.0%。年破百，在低利率与市场流动性充裕背景下，顶级豪宅成为高净值人群资产配置短期转售获利。香港楼市短期转售个案（持有香港房产一年及以下）与获利比例请阅读最后评级说明和重要声明90.0%85.0%80.0%75.0%70.0%65.0%60.0%55.0%50.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%5.0%0.0%0每年逾亿港元成交量（宗数）01357137813572023年前11个月2024年前11个月2025年前11个月0一手大手客注册量（宗，左轴）——一手大手客涉及单位伙数（伙，右轴）此前市场担忧香港楼市库存高企对楼市价格形成压力，但目前随需求加速释放，香港狭义库存降至两年半新低，广义库存也有改善。未来香港长期＜应存在一定，＜随需求加速释放，香港楼市狭义库存（待售期房+现房）降至两年半新低。请阅读最后评级说明和重要声明2025年香港一手住宅成交量创2020年以来新高，需求加速释放之下，新房去库低香港一手住宅成交量（万套）7.3%47.9%7.3%47.9%31.3%上，23.1%52.1%38.3%38.3%请阅读最后评级说明和重要声明图22、香港广义库存（竣工未售+在建未售+批出土地未动工）较24Q1高点改善8642061286420612已竣工未售的单位数目(万套）（在建-已预售）的单位数目（万套）已批出土地可随时动工的单位数目（万套）合计（万套）平方公里，绝大部分为不可或不宜发展的湿地或林地；少部分可＜发展的农地也主要是私人拥有、业权分散、发展缓慢，可＜住宅开发用地稀缺。此外，城市更港房屋局每年都会公布未来十年的长远房屋需求测算并确定相单位，较2015-2025年均的1.9万个单位下降34%。请阅读最后评级说明和重要声明36%6%-2530%-77%96%36%6%-2530%-77%96%69%-64%-77%50%0%-50%-100%理76%-9%-22%-6776%-1%-14%-51%50%0%-50%-100%理周期A+B+C+DA+B+C+D+总房屋供应目标住户数受重建影响的住户居住环境欠佳的住户其他因素总房屋私人住总房屋供公营房屋私营房屋合计公营房屋单位私人房屋单位合计居于属临时构筑物的单位的住户居于非住宅大厦的住与其他住户共的住户居于分单位的住户合计居于私人永久性屋宇单位内只有流动居民的住户可能会居于本港房屋单位的非本地购入单位但没有把单位放回市场的非本地买家合计公屋其他资助合计2026-203641.141.942.02025-203543.043.844.02024-203442.443.244.02023-203341.442.143.02022-203241.642.343.02021-203142.042.843.02020-203042.342.543.02019-202943.244.545.02018-202844.145.546.02017-202744.045.746.02016-202643.745.546.02015-202546.448.248.0香港按揭利率进一步下行，低利率环境将促进购房需求持续释放；另一方面，美元信用衰退背景下，美元贬值也加速海外资金流入香港进行资产配置，为香港楼香港按揭利率跟随美国联邦基金利率波动，美联储降息周期下，香港的联系汇率制度将推动香港按揭利率进一步下行，低利率环境降低居民购房成本，促进购房请阅读最后评级说明和重要声明——中间价:港元兑人民币（左轴）——中间价:美元兑人民币（右轴）图28、香港按揭利率跟随美国联邦基金利率波动 新出路，香港楼市作为核心资产兼具流动性和安全请阅读最后评级说明和重要声明8.006.004.002.002000-012001-012002-012003-012004-012005-012006-012007-012008-012009-012010-012011-012012-012013-012014-012015-012016-012017-012018-012019-012020-012021-012022-012023-012024-012025-012000-012001-012002-012003-012004-012005-012006-012007-012008-012009-012010-012011-012012-012013-012014-012015-012016-012017-012018-012019-012020-012021-012022-012023-012024-012025-01过去两年港股财富效应及香港经济超预期复苏，也为香港楼市复苏提＜支撑。资也重夺全球首位，资本市场繁荣带来财富效应支撑楼市上行。请阅读最后评级说明和重要声明20/251997-102000-042001-072002-102004-012005-042006-072007-102009-012010-042011-072012-102014-012015-042016-072017-102019-012020-042021-072022-102024-012025-040显增长；消费实现轻微增长；投资前三季度增未来美联储降息、金融市场活跃度提升、贸易韧性增强有望带动香港经济稳步向 -4.00-6.002015-012015-102015-012015-102016-072017-042018-012018-102019-072020-042021-012021-102022-072023-042024-012024-102025-07请阅读最后评级说明和重要声明21/25香港楼市复苏趋势之下，我们也持续看好香港本地发展商。一是新房库存压力缓解后，市场定价权逐步由买方回归卖方，新房收回折扣、实二是香港经济逐步复苏下，核心区域商办地产出现结构性改善，对房企拖累有望香港楼市属于寡头垄断市场，头部开发商如长实、新鸿基、恒基、新世界、信和控制了香港绝大多数的土地储备和新盘＜应；2021年以来香港住宅用地也主要由头部开发商获取，长实、新鸿基、信和三家拿地金额占比超过一半。过往香港新房相对二手存在折价，而当前新房逐步收回折扣、实现涨价可能带动请阅读最后评级说明和重要声明22/25表5、近期香港新盘涨价现象增多26年2月将两期共26伙优高层户加价，最维港·湾畔2020年2021年2022年2023年香港房地产市场属于寡头垄断格局。香港房地产市场由长实、新鸿基、恒基、新世界、信和等头部开发商主导，其控制了香港绝大多数的土地储备和新盘盘请阅读最后评级说明和重要声明23/254076号号段展但当前随着香港经济复苏，全球资本流入香港，核心区域商办地产出现结构性改善，对房企拖累有望下降，可能也将带来房企持有物业的价值重估。同时，也多方面扩展写字楼用途，例如让位于合适地点的写字楼改装为学生宿舍请阅读最后评级说明和重要声明24/25近期香港写字楼市场有所改善。国际金融机构、互联网、数字资产的企业在铜锣2015-012015-102015-012015-102016-072017-042018-012018-102019-072020-042021-012021-102022-072023-042024-012024-102025-07 -5.00-10.002018-032018-09