任务3 核算投资性房地产后续计量业务

会计信息化主编

王忠孝

刘鹏（第七版）财务会计1（第11版）主编：李玉英2项目目录项目八

核算投资性房地产业务3任务3核算投资性房地产后续计量业务4任务三核算投资性房地产后续计量业务投资性房地产的后续计量，通常应当采用成本模式计量，只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式计量。一、投资性房地产后续计量业务的核算（一）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的，应当设置“投资性房地产累计折旧”、“投资性房地产累计摊销”科目，比照“累计折旧”或“累计摊销”科目进行会计处理。借:其他业务成本（按期（月）计提折旧或摊销时）

贷:投资性房地产累计折旧、投资性房地产累计摊销借:银行存款（取得租金收入时）

贷:其他业务收入【例8-3】2025年12月，甲企业（增值税一般纳税人）将一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设该栋办公楼的成本为18000万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照租赁合同约定，乙企业每月支付甲企业租金87.2万元（含增值税），增值税税率9%。甲企业的账务处理如下：①月末计提折旧

每月计提折旧18000÷20÷12＝75（万元）借：其他业务成本750000

贷：投资性房地产累计折旧750000②确认租金收入时

借：银行存款（或其他应收款）872000

贷：其他业务收入800000

应交税费-应交增值税（销）72000【判断题】采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销。答案：×【单选题】企业通常应当采用（

）对投资性房地产进行后续计量。A.成本模式B.公允价值模式C.成本模式或公允价值模式D.重置成本模式答案：A【多选题】企业对投资性房地产采用成本模式计量的，下列会计处理中不正确的有（

）。A.不需要计提折旧或摊销B.资产负债表日应按公允价值调整投资性房地产的账面价值C.如果出现减值迹象，则需要进行减值测试，确实发生减值的，应计提减值损失D.满足一定条件时，可以改为公允价值模式计量『正确答案』AB『答案解析』选项A，成本模式下需要计提折旧或摊销；选项B，成本模式下不确认公允价值变动。【单选题】企业对成本模式进行后续计量的投资性房地产摊销时，应该借记（

）科目。A.投资收益B.其他业务成本

C.营业外收入D.管理费用【答案】B【多选题】甲公司为制造业企业，与乙公司签订为期10年的租赁合同，将自有的一栋写字楼租赁给乙公司，每年年末收取租金，按年限平均法计提折旧。不考虑其他因素，下列各项中，关于甲公司的会计处理表述正确的有（

）。A.租金收入确认为主营业务收入B.租金收入确认为其他业务收入C.出租的写字楼应确认为投资性房地产D.每月计提的折旧额确认为其他业务成本『正确答案』BCD『答案解析』出租写字楼不属于制造业企业的主营业务，所以确认的租金收入应通过“其他业务收入”科目核算，每月计提的折旧额应通过“其他业务成本”科目核算；选项C，企业为赚取租金而出租写字楼，所以应将出租的写字楼确认为投资性房地产。（二）采用公允价模式进行后续计量的投资性房地产企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的,可以采用公允价值计量模式。企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场2.企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出科学合理的估计。采用公允价值模式的，应当在附注中详细披露公允价值确定的依据和方法以及公允价值变动对损益的影响。采用公允价模式进行后续计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销，应以资产负债表日的公允价计量。资产负债表日，投资性房地产的公允价值与原账面价值的差额，计入“公允价值变动损益”。【判断题】采用公允价模式进行后续计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销。『正确答案』√【单选题】公允价值计量模式下，投资性房地产的公允价值变动计入（

）科目。A.公允价值变动损益

B.其他综合收益C.投资收益

D.公允价值上升计入其他综合收益，公允价值下降计入公允价值变动损益『正确答案』A【判断题】采用公允价模式进行后续计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销。『正确答案』√【单选题】公允价值计量模式下，投资性房地产的公允价值变动计入（

）科目。A.公允价值变动损益

B.其他综合收益C.投资收益

D.公允价值上升计入其他综合收益，公允价值下降计入公允价值变动损益『正确答案』A【判断题】公允价值模式下，期末投资性房地产的公允价值低于其账面价值的差额计入其他综合收益。（

）『正确答案』×【多选题】下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的有（

）。A.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入其他综合收益B.采用公允价值模式计量的投资性房地产，在初始计量时应采用实际成本核算C.采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失D.同一企业只能采用一种模式对投资性房地产进行后续计量『正确答案』BD『答案解析』选项A，应计入公允价值变动损益；选项C，采用成本模式计量的投资性房地产发生减值时需要确认减值损失。【例8-4】甲公司为从事房地产经营开发的企业。2025年7月,甲公司与乙公司签订租赁协议,约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用,租赁期为10年。当年10月1日,该写字楼开发完成并开始起租,写字楼的造价为9000万元。2025年12月31日,该写字楼的公允价值为9200万元。假设甲公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。甲企业的账务处理如下:①2025年10月1日,甲公司开发完成写字楼并出租借:投资性房地产——成本 90000000

贷:开发成本 90000000②2025年12月31日,按照公允价值为基础调整其账面价值借:投资性房地产—公允价值变动 2000000

贷:公允价值变动损益 2000000【多选题】某企业投资性房地产采用公允价值模式计量。2026年1月1日，该企业购入一幢建筑物并于当日对外出租。该建筑物的成本为610万元，用银行存款支付。建筑物预计使用年限为20年，预计净残值为10万元。2026年6月30日，该建筑物的公允价值为600万元。不考虑其他因素，下列各项中，该企业在2026年6月30日所做会计处理错误的有（

）。A.计提当月折旧：A.借：其他业务成本 2.5

贷：投资性房地产累计折旧 2.5B.计提当月折旧：借：管理费用 2.5

贷：投资性房地产累计折旧 2.5C.确认公允价值变动：借：投资性房地产——公允价值变动10

贷：公允价值变动损益 10D.确认公允价值变动：借：公允价值变动损益 5

贷：投资性房地产——公允价值变动 5『正确答案』ABCD为保证会计信息的可比性,企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下,才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式的,由于涉及会计计量基础的变更，应当作为会计政策变更处理,以计量模式变更时公允价值作为投资性房地产初始成本，并将变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。二、投资性房地产计量模式的变更【判断题】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。『正确答案』√【例8-5】2025年，甲公司将一幢写字楼出租给乙公司，采用成本模式计量。2026年1月1日，假定甲公司持有的投资性房地产满足采用公允价值计量的条件，甲公司决定采用公允价值模式对该写字楼进行后续计量。2026年1月1日，该写字楼的原价9000万元，已提折旧270万元，未提取减值准备，公允价值9500万元。甲企业按净利润的10％计提盈余公积。假定不考虑所得税因素。甲公司的账务处理为：借:投资性房地产——成本 95000000投资性房地产累计折旧

2700000

贷:投资性房地产——写字楼

90000000

利润分配——未分配利润

6930000

盈余公积770000【多选题】下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的有（

）。A.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入其他综合收益B.采用公允价值模式计量的投资性房地产，在初始计量时应采用实际成本核算C.采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失D.同一企业只能采用一种模式对投资性房地产进行后续计量『正确答案』BD『答案解析』选项A，应计入公允价值变动损益；选项C，采用成本模式计量的投资性房地产发生减值时需要确认减值损失。（一）资本化的后续支出企业对投资性房地产进行改扩建或装修等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产核算，再开发期间不计提折旧或摊销。企业应当在“投资性房地产”科目下增设“在建”明细科目对资本化的后续支出进行核算。三、投资性房地产的后续支出【例8-6】2025年8月，甲企业与乙企业的一项厂房租赁合同即将到期，该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为2000万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。9月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月15日，厂房改扩建工程完工，共发生其他支出150万元（不含税），以银行存款支付，即日按照租赁合同出租给丙企业。甲企业的账务处理如下：①2022年9月15日，投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产——在建14000000

投资性房地产累计折旧6000000

贷：投资性房地产——厂房20000000②2022年9月15日—12月15日借：投资性房地产——在建1500000

贷：银行存款1500000③2022年12月15日，改扩建工程完工借：投资性房地产