【《BL房地产公司财务风险预警的测算方法分析案例》9600字】

BL房地产公司财务风险预警的测算方法分析案例目录TOC\o"1-3"\h\u20825BL房地产公司财务风险预警的测算方法分析案例 1288731.1运用方法的基本原理 180361.1.1层次分析法 146731.1.2模糊综合预警法 234021.2财务风险预警指标数据处理与计算 2292501.2.1计算权重向量 336681.2.2确定预警指标权重 3127001.2.3一致性检验 461391.3建立模糊综合预警模型 741391.4财务风险预警结果及分析 945781.4.1偿债能力的财务风险预警结果与分析 9187731.4.2盈利能力的财务风险预警结果与分析 9150781.4.3发展能力的财务风险预警结果与分析 10300551.4.4运营能力的财务风险预警结果与分析 10213651.5BL房地产财务风险预警措施 1079451.1.1筹资风险的应对措施 1081311.1.2投资风险的应对措施 12299831.1.3营运风险的应对措施 13104021.1.4收益分配风险应对措施 141.1运用方法的基本原理1.1.1层次分析法层次分析法（AnalyticHierarchyProcess），英文简称AHP，是由美国匹兹堡大学的运筹学教授ThomasL.Sat于上世纪70年代初期提出的针对复杂问题的一套分析理论。该方法的核心内容是根据类别、性质等要素将解决对象划分为目标层、准则层与方案层，形成一个从下往上、层次分明的结构模型，再根据各层次的重要性通过加权的手段赋予一定权值，进而得出一个优劣的选项排序，加以处理后得出最后的结果。AHP层次分析法对序列中的每一个层次都有着明确的定义与处理方式。在定义上，首先是位于系统的最高层的目标层，指此次分析过程中所期望达到的最终目标，而往下的准则层则是由一些必须遵循的原理与规则所组成，这些规则均是为了实现最终目标而服务。方案层是最下面的一层，主要包括实现预期目标的各种可执行规划、处理问题时的详细过程以及可能发生的各种问题与应对手段。首先应当明确总目标及各个相关指标，将决策的相关因素分解成若干层次，再将各层级的因素进行两两比较，建立其判断矩阵，按照9分位比率对各预警指标的重要性进行评分，一次构造出预警指标的判断矩阵，通过层次单排序，确定每个因子在影响程度的大小，再通过对整个体系中的总排序，确定每个因子对应的权重，最终推出问题的结论。1.1.2模糊综合预警法模糊综合预警法指的是将模糊预警法与层次分析法相结合起来的综合预警的方法，其基本思想是先确定被评判对象的因素集合预警集，再确定权重以及隶属度向量，从而获得模糊评判矩阵。在这之后，通过结合模糊评判矩阵的结果来使用因素的权重集进行模糊运算，必要时还须进行归一化处理，最终得到一个模糊综合预警结果。一般在企业的财务风险的预估上，使用模糊综合预警法是非常广泛且适合的一个选择。其中有以下几个原因，第一点，在分析公司的日常经营状况中运用层次分析法，可以构造多层次的结构，可以使财务风险预警目标更加明晰化、系统化；第二点，采用模糊预警法，可以使模糊性现象定量化，结合定性以及定量的分析，进而达到较为准确的预警财务风险的目的。1.2财务风险预警指标数据处理与计算构造判断矩阵在建立财务风险预警指标体系之后，要分析指标体系中各个指标之间的关系，首先从体系的准则层开始，将七个预警角度相对于目标层财务风险预警的重要性进行两两对比，再从具体指标层的二十个指标分析，分析七个预警角度各自对应的预警指标进行两两的相对于准则层预警角度的重要性对比，最终得出具体指标对目标层财务风险的影响程度，即权重数值为了得到专家对于两两指标之间的重要性比较评分，向两名来自ⅹ房地产公司的财务部门以及投资部的领导、两名具有高校多年执教经验、熟悉房地产市场、了解中小型房地产公司的教授，以及一名在房地产公司任职超过五年的具有高层管理经验的领导，总共向五人发放纸质的征询意见表，征询意见表的第一部分是关于问卷调查的背景，第二部分是个人基本信息，包括年龄、学历、工作单位以及单位职称等，第三部分则是关于财务风险预警指标体系的四个准则层、十一个指标层的因素选取，两两展开重要性程度的对比，共有八个重要性表格，征询意见表以及五位专家意见的具体情况在下文展开。本文采用层次分析法来确定财务风险的各影响因素的权重。在表4.2中，准则层包括了四个因素，用来表示第i个因素相对于第j个因素相对日标层的重要性比较结果。运用的是“1-9标度方法”，用定量的数值表示重要性的程度，用定量的数值构造出判断矩阵。表4.2中的标度用数值表示两两因素相对重要性的等级程度。表1.1判断矩阵1-9标度法个表读含义标度定义含义1重要程度相同相对于某属性，i和j重要程度相同3稍微具有重要性相对于某属性，i相比较j略重要5明显具有重要性相对于某属性，i相比较j较重要7强烈具有重要性相对于某属性，i相比较j非常重要9极端具有重要性相对于某属性，i相比较j绝对重要2、4、6、8相邻标度中值表示的是相邻两个标度的判断之间的状态对应的标度标度的倒数两个因素的反向比较若因素i与j的比较标度为，则i与j的比较标度为1.2.1计算权重向量对于矩阵A中，各元素表示行指标对列指标相对的重要度的比较尺度，然后实施对比分析，得出矩阵具有的特点，，，。如果，表示比重要；如果，表不和同样重要；如果，表示比不重要。能够把矩阵中A中各个因素实施按行相乘方式，然后将得到的结果进行开n次方。 （1.1）将方根向量归一化后即得到排序权量 （1.2）对于层次单排序使用判断矩阵A的最大特征值所对应的归一化特征向量作为权向量，然后对于一致性实施验证。比较判断矩阵最大特征值： （1.3）得到最大特征值后，进行一致性检验。 （1.4）③根据实施一致性检验分析出矩阵有没有效果，一致性指标式中：判断矩阵A的最大特征根；n：判断矩阵A的阶数。能够对CI实施分析可以根据以下方式来进行：CI=0，有完全一致性；CI接近于0，有满意的一致性；CI越大，不一致性越严重。1.2.2确定预警指标权重①预警指标体系目标层的判断矩阵，偿债能力、盈利能力、发展能力、营运能力确定权重。本文采用1-9标度法，通过同一层次中各因素的两两比较，获得判断矩阵，其中构造的判断矩阵需要满足公式（4.5）： （1.5）构造判断矩阵：表1.2准则层的判断矩阵AB1-B4B1B2B3B4B11232B21/2121/3B31/31/211/2B41/23211.2.3一致性检验在得出各个维度的判断矩阵之后对其归一化处理并进行一致性检验。表1.3准则层的归一化结果AB1B2B3B4行元素乘积开四次方根权重特征向量值B1123212.00001.86120.41601.7041B21/2121/30.33330.75980.16980.7160B31/31/211/20.08330.53730.12010.4907B41/23213.00001.31610.29411.2517表1.4准则层的一致性检验一致性检验CI0.0546RI=0.9CR0.0607<0.1，通过进行一致性检验，判断矩阵权重为[0.4160，0.1698，0.1201,0.2941]，最大特征根为4.1638则同理，针对偿债能力、盈利能力、发展能力、运营能力的一致性检验，均可通过以下判断矩阵使用同一方法得出矩阵满足要求。表1.5其他能力一致性检验B1层C1C2C3行元素乘积次方根权重特征向量值C1143122.28940.6251.8865C21/411/20.1250.50.13650.412C31/3210.66670.87360.23850.7198B2层C4C5C6C411/31/30.11110.48070.13960.4264C531261.81710.52781.6118C631/211.51.14470.33251.0154B3层C7C8C9C712361.81710.53961.6238C81/212110.2970.8936C91/31/210.16670.55030.16340.4918B4层C10C11C1011/20.50.70710.33330.6667C112121.41420.66671.3333根据上述检验结果可知均通过了一致性检验。根据层次分析结果，得到各风险因素的权重下表4.7所示：表1.6各指标的权重赋值表一级指标一级指标权重二级指标二级指标权重综合权重偿债能力0.4160长期负债结构比率C10.62500.26速动比率C20.13650.056784资产负债率C30.23850.099216盈利能力0.1698净资产收益率C40.13960.02370408总资产报酬率C50.52780.08962044营业利润率C60.33250.0564585发展能力0.1201资本保值增值率C70.53960.06480596营业收入增长率C80.29700.0356697总资产增长率C90.16340.01962434运营能力0.2941存货周转率C100.33330.09802353总资产周转率C110.66670.19607647由上表可以看出，各指标相对于财务风险的影响的大小程度。影响程度由高到低的排序为C1>C11>C3>C10>C5>C7>C2>C6>C8>C4>C9，对应的指标分别为：长期负债结构比率、总资产周转率、资产负债率、存货周转率、总资产报酬率、资本保值増值率、速动比率、营业利润率、营业收入増长率、净资产收益率、总资产増长率，可以根据此结果结合企业实际制定相应的风险防范的策略，来降低企业的财务风险，保证企业长远的稳健的发展。由上表还可以可以分别得到目标层与准则层的指标权重集向量，分别为：1.3建立模糊综合预警模型（1）预警元素集的组成一系列能够对预警对象产生影响的因素成为构成元素集。通常我们用U表示，即，每个元素是指具体产生影响的元素。（2）结合预警目标要求划定等级，同时构建预警集所谓预警集指的是请专家打分，将专家打分的结果形成一个集合，通常用表示，即：。其中，各元素表示每个专家给定的结论。各个预警的因素都最终影响预警的结果，因此，这些结果需要通过预警集得出预警的数值。（3）建立各风险因素的权重集权重代表的是不同要素针对上一层目标的重要程度，通过给各要素赋予权重的形式，呈现出不同要素的重要性。一般应对各因素赋予相应的权数，这些被赋予权重的数组成权重集。通常各权数有两个条件是必须得到满足的： （1.6）（4）采用风险因素的单独预警，建立模糊关系间的矩阵通过对各个因素的模糊预警，构建出模糊关系。通过邀请专家打分的方式，对模糊关系矩阵评分，专家需要对每个要素都进行预警。获得模糊关系矩阵： （1.7）（5）采用模糊数学运算得出综合预警通过单因素模糊预警方法得出单一因素对预警对象的影响。如果需要将结果进一步明确，需要对模糊预警涉及到的所有因素进行综合考量。以单因素模糊关系矩阵得知：的第行显示第个因素对预警对象的影响；取各预警因素的程度的第列，就能显示全部要素影响预警对象取第个预警因素的程度。因此，可根据每列因素和来反映全部因素的综合影响。权重集A可被表示为一行列的模糊矩阵，上式可按矩阵乘法进行运算，即： （1.8）其中，B为综合预警集；为预警指标。表示预警对象对预警集中各因素的隶属度。模糊综合预警集B也是预警集V上的模糊子集。（6）预警指标的处理确定预警指标之后，可根据以下方法来确定预警对象的具体结果。对于需要请专家打分的部分，作者请了相关专家进行评分，评语有五个选择={很大，比较大，中等，比较小，很小}，最后得到模糊预警矩阵见表所示。表1.7专家评分表一级指标二级指标V1V2V3V4V5偿债能力长期负债结构比率0.50.200.20.1速冻比率00.50.100.4资产负债率0.30.10.20.20.2盈利能力净资产收益率0.10.30.30.20.1总资产报酬率0.40.100.20.3营业利润率0.40.10.200.3发展能力资本保值增值率0.30.20.30.10.1营业收入增长率0.30.20.30.10.1总资产增长率00.40.20.30.1营运能力存货周转率00.10.30.40.2总资产周转率0.10.30.30.20.11、B1价结果预警矩阵为权重2、B2预警结果：3、B3预警结果：4、B4预警结果：5、综合预警结果6.该模型最终模糊评价如下：由于构建的房地产财务风险模糊预警矩阵为一个模糊向量，不是一个具体的风险数值，所以需要对模糊评判矩阵进行反模糊化处理，这里采用加权平均法计算。得出BL房地产公司的财务风险综合预警值约为3.19，风险值为较高风险。1.4财务风险预警结果及分析1.4.1偿债能力的财务风险预警结果与分析偿债能力包括了长期负债结构比率C1、速动比率C2、资产负债率C3，由比较判断矩阵得到的权重矩阵。由专家预警值构建的隶属度矩阵，利用模糊判断偿债能力的评判矩阵是，同综合预警值计算，利用反模糊处理得到值是3.31，BL房地产公司的偿债能力风险值为较高风险。1.4.2盈利能力的财务风险预警结果与分析盈利能力包括了净资产收益率C4、总资产报酬率C5、营业利润率C6，由比较判断矩阵得到的权重矩阵。由专家预警值构建的隶属度矩阵，利用模糊判断盈利能力的评判矩阵是，同综合预警值计算，利用反模糊处理得到值是3.17，BL房地产公司的盈利能力风险值为较高风险。1.4.3发展能力的财务风险预警结果与分析发展能力包括了资产保值增值率C7、营业收入增长率C8、总资产增长率C9，由比较判断矩阵得到的权重矩阵。由专家预警值构建的隶属度矩阵利用模糊判断发展能力的评判矩阵是，值是3.40，BL房地产公司的发展能力风险值为较高风险。1.4.4运营能力的财务风险预警结果与分析运营能力包括了存货周转率C10、总资产周转率C11，由比较判断矩阵得到的权重矩阵。由专家预警值构建的隶属度矩阵利用模糊判断运营能力的评判矩阵是,值为2.833643364，可见BL房地产公司的运营能力风险值为较高风险。1.5BL房地产财务风险预警措施1.1.1筹资风险的应对措施负债结构、负债方式、负债能力以及偿债能力在很大程度上决定了筹资风险，根据偿债能力中的指标以及发展能力中的指标的预警结果来看，这两项均属于较高风险，因此，BL企业需要对筹资风险加强防范。（1）优化资本结构作为企业常用的战略措施，不可置否负债经营能够弥补其运转过程中自有资金的不足，从而满足企业发展及扩张的雄心，为企业带来一定的杠杆收益。但是，举债应有度，在过度的依赖外部债务性资金的情况下，一旦经营过程中某环节稍有不当或出现意外，就会造成资金难以及时回收或收益状况并不理想的状态，反而会拖累企业发展。另外，筹集到的资金越多，在无法合理调配时，更易出现资金闲散现象，不仅造成了可用资源的浪费，而且加重了企业的还债负担。据前文数据，BL地产公司的负债规模已明显越过安全警戒线。因此，BL地产公司应在日后的发展中逐步、适当地减少债务融资，调整其资本结构。一方面，BL地产公司可通过财务杠杆系数等指标，计算控制财务风险和获取杠杆收益的均衡点，以此确定其最佳资本结构；另一方面，可以在进行筹资活动之前，根据其自身经营发展的状况、经济活动的周期和战略计划，对盈利能力、债务偿还能力、未来资金需求量、筹资成本高低等因素做出预期预警，从而精准的确定当今的借贷规模，进一步的降低筹资上的风险，从而促进企业的良性发展。（2）发展多元化筹资在我国当前的市场经济环境下，企业在筹资的方式上有着多种选择。一般来说，根据筹资方式的不同，可以将所筹资金划分为权益性资金与负债性资金。权益性资金是通过接受投资者投入的资本金或发行股票、内部融资形成的资金，可由企业长期持有、支配和使用。负债性资金是一种到期要求偿还本息的非自有性资金，一般是通过向银行提出借款、发行企业债券或者向商业信用等外部筹资方式获得的。银行借款一般是企业最常用的筹资方式，BL地产公司正是高度依赖银行借款弥补自有资金不足，意识到向银行借款并不适合作为其长期稳定的资金来源，BL地产公司已于2015年初步尝试发行债券，但仍处于摸索时期。而多元化筹资可以有效分散筹资风险，因此，BL地产公司可充分利用多方筹资平台，通过尝试房地产信托，开展资产证券化业务，增加资产融资租赁业务，加强房地产项目股权合作式开发等创新融资渠道。除此之外，还有一种能分散筹资风险的获取资金的方式，即增资扩股。这一手段不仅可以达到分散筹资风险的目的，还可以降低资本成本并且一定程度上的改善企业的资本结构，是能保证BL地产公司长期发展具备可取、可信的资金来源。（3）资金回收风险防范措施第一：加强存货销售力度。房地产企业有一个普遍的缺点，即行业大部分参与者都缺乏足够的盈利能力和运营能力都，在供应链上的不完善也导致了存货积压的现象。想要很好的解决这一问题，首先，提升公司的核心竞争力是必要之举，尽管房地产的品牌虽然使得房产在市场上占据了一定的销售份额，但是其品牌还不具有核心竞争力。房地产公司的核心竞争力指的是能为公司带来持续稳定经济利益流入的能力，核心竞争力可以带来品牌的效应，通过公司的产品设计理念、公司的文化印象在消费者心中得到认可，进一步带来直接利润变现。BL房地产公司可以通过提高产品的立意、严格把控质量关和建立差异化的设计理念等措施来塑造公司的核心竞争力，其次，公司应该根据市场情况积极调整销售策略，在分析利弊后，可以适当采取低价促销的策略，也可以设立相关的优惠政策来促进销售；最后可以制定针对不同类型的客户的特定性的销售策略，同时加强对销售人员的培训，提升销售人员的业务水平以及服务意识.第二：减缓开发步伐，降低存货的产出。为了从根本上解决公司的存货问题，公司必须意识到存货产生的根源。通过分析可知房地产公司普遍存在盲目扩张的现象，这给公司带来了较大的资金压力及较大的资金成本，公司应该在权衡地价成本、市场状况、资金投入等多方面因素的情况下，放缓开发步伐，较少开发的资金投入，集中消化已有的库存。第三：建立以现金流为基础的财务预算管理体系。房地产行业的特征是需要大量的可以支配的现金，因此一旦公司的资金链出现问题，公司财务危机爆发的可能性就会很高，进行日常的资金管控是必不可缺的。通过上述分析可知，这些现象说明公司对资金收入和支出方面的控制较为薄弱，公司的当务之急是管理者要重视这一问题，尽快制定一项有效、合理的资金计划，在满足日常资金需求的基础上，保持现金的收支平衡状态，将资金用在公司较为需要的地方。房产开发项目是企业资金的主要消耗阶段，所以房地产企业需要控制好开发项目的每一个环节，在步骤进行详尽的调研，有效预估财务风险，做好现金流的预算工作，对项目开工建设之后，安排专门的人员对其进行项目实施情况的跟进，确保预算计划的有效执行。1.1.2投资风险的应对措施对于投资来说，需要考虑公司整体的发展经营水平，同时也在很大程度上受到了政府政策、市场发展趋势的影响，而从BL房地产公司的财务风险综合预警值来看，其风险值属于较高风险范围，同时因为一些外界因素的不稳定性，需要注重对该风险的防范。（1）加强投资方案可行性研究由于房地产企业自投资开始至获取收益的周期较长，影响因素较多、涉及面较广，因此在投资期间，各种因素的不确定性较容易引发财务风险。因此，加强对拟投资项目方案各层面的可行性研究十分重要。BL地产公司可专门成立项目可行性研究小组，并明确责任、从严把关，通过对市场状况、供求关系、宏观政策的充分调查分析筛选投资方案，然后对投资成本、费用支出、预计售价及预计收益等因素进行提前测算，并对可能产生的财务风险进行预判，保证在项目开发的过程中步骤清楚、业务明确、财务透明，为BL地产公司提供切实可行的投资方案，从而有效降低BL地产公司项目在投资的盲目性、主观性和决策独断性，最大化企业投资收益。（2）科学合理进行组合投资房地产企业一向需要大量资金投入来维持现金流的运转，这一特点决定了其投资活动必须考虑来自于不同方面的投资风险。一直以来，BL房地产公司仅在房地产行业进行了单一投资，总收入的99%以上均来源于房地产业务。在产品方面，物业销售占据其收入的90%以上，酒店运营及物业出租。管理等所占比重很低，由此可知，一旦出现运营困难，直接会导致公司整体陷入危机。因此，为达到分散风险的目的，在突出主业的情况下，BL地产公司可加大对酒店营运和物业出租、管理的投资份额，能促使产品结构丰富多元。在遇到风险较大的投资项目时，BL房地产公司也可以考虑联合多家房地产公司进行投资，来降低单一项目的投资风险。另外，BL房地产公司的主要发展区域位于武汉、成都、南京等一线城市，可适当对三四线城市进行投资，达到发展多元化地域的目的。当然，BL地产公司也可根据未来自身条件和预期，对不同行业进行适当投资，使得多产业和多产品的获利互相补充，来最大限度的分散风险。1.1.3营运风险的应对措施因为房地产企业项目开发周期较长，因此稳定性较差，是否有足够的现金或资产可以流转对房地产企业来说是非常重要的，而从财务风险预警结果中可以看到，可见BL房地产公司的运营能力风险值属于较高风险范围，故而其资产周转率存在较高风险，因此需要重视对高风险的防范。（1）及时调整销售策略房地产企业对资金的需求量较大，因此，其销售战略是否合理、销售方式是否恰当、销售水平是否达标对于资金的顺利回笼相当重要。随着市场环境、宏观政策及客户需求的不断变化，能否及时作出相应调整顺应发展趋势更是企业持续发展和不断壮大的必然要求。就BL房地产公司而言，近五年的销售收入都波动幅度较大，可见其并不能有效适应多变的外部环境，即销售战略缺乏灵活性。因此，BL放地产公司可以从以下两方面着手进行适当调整。第一，变化销售方式，即利用互联网传播速度快，受众面积广的特征，采用电商营销、明星效应等方式更新销售方式，发掘目标客户和潜力客户来拉动消费。第二，完善销售管理制度，即根据市场环境变化和其自身发展，制定灵活、健全的销售激励机制，以刺激员工工作积极性。总之，在繁杂多变的市场环境下，能够及时对销售策略做出调整，不仅是对企业应变能力的培养，也是对其获利水平的提升。（2）加快存货周转速度存货是房地产企业正常运营的基础，拥有充足的存货能够保证企业的正常销售和及时获利，如果企业存货量过低，会使其无法获得预期利润，致使投入与产出失衡，但存货量过高，易造成大量的存货囤积，致使资金被大量占用，难以进行合理调配，增加营运风险。通过上文分析可知，近五年来，BL地产公司存货量过多，加之销售不畅，致使其周转速度持续下降，导致资金无法及时收回，易造成资源浪费和资金链的断裂的情形。因此，BL地产公司可在响应政府“去库存”的号召下，加强存货管理，提升产品质量，完善销售计划，调整价格等相应措施，从而加快存货周转，保证资金及时回笼，以削弱其运营风险。（3）提升企业核心竞争力核心竞争力是企业所独有的，难以被超越和模仿的优势资源的整合能力，尽管形成需要大量时间，但能大大增强企业的综合实力和竞争水平，帮助其在激烈的市场竞争中展现足够的品牌影响力从而打下良好的深基。BL房地产公司在提升其核心竞争力时，可以从客户关系管理及品牌文化创建两方面展开。客户关系管理，即积极建立并维持与客户之间的良好来往，以客户需求为中心，通过针对性的设计策略，最大限度达到客户预想状态，以此增加产品附加值。此外，可对客户的信息进行有效整合，建立部门共享平台，及时实现信息共有，以便对客户进行统一集中管理。