苏宁竞争对手研究

竞争对手研究-苏宁电器集团企业发展部080328目录发展史组织架构地产核心团队全国城市布局土地储备类型分析拓展方向相关业态选址分析融资计划预测苏宁电器地产战略总结启示与对策1990.12-**苏宁电器代理空调销售，完成资本原始积累**-**进行全国一、二线核心城市空调连锁战略扩张布局，初步建立物流、售后服务体系**-**苏宁电器转型3C+运营商，实现电器连锁全国运营**获取玄武区上、下五旗地块，开发高档别墅，正式进军房地产业**.7.21子公司苏宁电器在深交所挂牌上市（SZ002024）**.6.28先后获取白下区淮海路东地块和清凉门大街湛江路地块，开发商业和住宅物业**购置店面计划启动，分别完成重庆、武汉、南京、成都、上海等地物业的购置**.6-**拓展徐州、连云港、上海、无锡等城市，并成功获取多幅商业用地**以后进行战略转型，形成“商业地产+电器连锁+高端住宅物业”经营发展格局，由电器连锁商向商业地产开发商转型竞争对手苏宁电器报告——发展史

企发部08.03.28苏宁电器集团电器管理总部苏宁置业连锁发展管理中心人力资源管理中心营销管理中心财务管理中心筹建管理中心规划设计中心开发中心银河索菲特酒店管理公司南京银河房地产江苏苏宁置业地铁商铺钟山高尔夫别墅项目新华分社项目索菲特钟山高尔夫酒店管理公司索菲特银河大酒店索菲特钟山高尔夫酒店徐州彭城广场东侧项目无锡一院项目连云港陇海饭店项目上海黄浦区163街坊项目银河天启花园南京钟山高尔夫置业竞争对手苏宁电器报告——组织架构企发部08.03.28淮海路东地块威海地块南京物流中心改造地块伯乐电器并购项目湖南路地下商业街项目银河百货管理有限公司银河购物中心成都蜀都大厦物业重庆嘉年华大厦物业武汉中建大厦物业上海远东大厦物业注：黄埔区163地块实际控制方为苏宁电器集团，未来业态定位为购物中心和办公，因此归并于苏宁置业旗下竞争对手苏宁电器报告——地产核心团队企发部08.03.28姓名职务（部门）背景职责副总裁（总裁办）南京万泰实业集团创始人，**年万泰被苏宁电器并购集团战略规划、设计管理、项目管理投资发展中心主任（投资发展中心）江苏苏宁电器（苏宁电器股份控股方）法定代表人项目投、融资管理商业地产部经理（投资发展中心）-商业地产拓展、投资管理企业并购部经理（投资发展中心）-物业并购、企业并购；前期拆迁管理北京连云港南京武汉竞争对手苏宁电器报告——全国城市布局（1）企发部08.03.28徐州重庆成都无锡上海威海**集团拓展城市苏宁电器拓展城市购置物业总建面合计2.66万㎡规划业态：电器卖场、零售购置物业总建面合计1.55万㎡规划业态：电器卖场购置物业总建面合计2.06万㎡规划业态：电器卖场、零售储备地块总建面合计1.75-2.1万㎡规划业态：电器卖场购置物业总建面合计5万㎡规划业态：百货、酒店储备地块总建面合计6.58万㎡规划业态：百货、零售储备地块总建面合计19.59万㎡规划业态：百货、零售、酒店、酒店式公寓储备地块总建面合计32.32万㎡规划业态：百货、零售、电器卖场酒店、酒店式公寓、写字楼储备地块（含自有地块改造）总建面合计22.81万㎡规划主力店：百货、零售、酒店、酒店式公寓、别墅苏宁电器商业地产拓展区域：江苏省内一线、二线城市、上海市及区域总部所在一线城市；江苏省内城市布局与**类似，竞争态势明显苏宁电器在江苏徐州、连云港、南京、无锡获取项目多为商业综合用地，体量巨大；地块多为城市中心商业综合体，显示苏宁正逐步向商业地产开发商转变购置物业总建面合计1.83万㎡规划业态：电器卖场竞争对手苏宁电器报告——全国城市布局（2）企发部08.03.28威海连云港上海无锡南京徐州北京武汉重庆成都苏州常州杭州扬州泰州南通盐城合肥天津沈阳哈尔滨兰州西安广州福州马鞍山郑州苏宁电器购置物业主要出于自持物业良好的经济效益和区域总部战略扩张需要，因此未来苏宁依然会在江苏省内、西北、华南、东北、华中区域选择合适物业进行购置，业态主力店规划为电器卖场；适当配置零售、餐饮受国家和南京市宏观调控和地价影响，苏宁电器商业用地（物业）储备战略方向将是江苏苏中和苏北二线城市，对于大体量的商业、住宅混合用地和城市商业综合体项目将非常关注未来拓展城市已进入城市目标性城市（预计）：沈阳、广州、西安、天津、北京机会性城市（预计）：哈尔滨、兰州、盐城、扬州、泰州、合肥、杭州、常州、南通、福州、马鞍山、苏州、郑州竞争对手苏宁电器报告——苏宁土地储备类型分析企发部08.03.28苏宁电器全国土地储备中，商业办公酒店用地可建建面达到77.4万平米，占总储备面积的77.4%；其中南京地区的商业办公酒店用地可建建面13.8万，占南京总储备面积的49%，目前除现有的别墅用地外，苏宁电器在南京市已有3年无新增居住用地储备。储备用地情况看，苏宁电器对商业用地的获取热情远大于住宅类用地项目地块（物业）类型多元化：购置物业主力店多为电器卖场；储备地块主力业态则多为购物中心、百货和酒店；显示苏宁电器正将百货和五星级品牌酒店业务作为新的业务利润增长点竞争对手苏宁电器报告——苏宁全国购置物业明细企发部08.03.28购置物业区域城市商圈购置总价（万元）总建筑面积（万㎡）成交均价（元/㎡）楼层发展业态购置时间出售方陇海饭店华东连云港-2260054520-百货、酒店2007-8-20连云港市商业资产管理中建大厦华中武汉中南204002.0698905电器、零售2007-3-27武汉中建房地产远东大厦华东上海陆家嘴532001.83289973电器2007-4-18上海远东商厦蜀都大厦西南成都春熙300001.55193556电器2008-3-19攀钢集团、成都倍特投资嘉年华大厦西南重庆观音桥322392.66121298电器、零售2008-1-8金融街重庆置业合计－－－15843913.1-----注：连云港陇海饭店为产权转让项目竞争对手苏宁电器报告——苏宁全国储备地块明细（南京市单列）企发部08.03.28地块编号城市商圈项目位置占地面积（万㎡)总建筑面积（万㎡)容积率成交价（万元）楼面地价（元/㎡）获取时间用地性质规划业态交地标准锡国土2007-40无锡胜利门新生路西南侧2.30519.598.512010061302007-9-4商业（含五星级酒店）、办公购物中心、五星级酒店、写字楼毛地2007-37徐州彭城广场彭城路东、河清路南3.98232.325.5/10111003432007-11-5A商业办公；B商业、办公、酒店式公寓大型综合商场、高等级酒店及商业、写字楼、酒店式公寓毛地-上海南京路163街坊1.3706.584.8440400669302007-7-11商业、办公购物中心、写字楼净地-威海-和平路18号1.1671.75-2.101.5-1.8175208335-100002008-1-30商业金融电器卖场净地合计---8.82460.49-589128----注：黄埔区163地块实际控制方为苏宁电器集团，预计未来在公开市场将以股权转让方式从苏宁房地产收购该项目竞争对手苏宁电器报告——苏宁南京土地储备排名企发部08.03.28目前南京地区开发商中可建建面储备最高的仍为苏宁环球集团，储备面积高达370万平米；前十名中外地开发商占据5席，分别为恒大、金地、万达、仁恒和万科等全国和区域扩展的实力开发商苏宁电器目前可建面积储备位于第三梯队中游，且储备用地多为商业综合用地，显示苏宁对于商业地产项目的偏爱第三梯队第二梯队第一梯队竞争对手苏宁电器报告——苏宁南京土地储备明细企发部08.03.28项目名项目位置占地面积（万㎡)总建筑面积（万㎡)已销售面积（万㎡)储备土地面积（万㎡)储备建筑面积（万㎡)开盘时间用地性质规划业态交地标准备注钟山高尔夫别墅玄武区上、下五旗地块，西至环陵路,北至宁镇公路,东至绕城公路,南至马群立交69100.9662.529.042006-12-28别墅独栋别墅毛地占地面积不包含高尔夫球场用地面积天启花园鼓楼区清凉门大街以南，湛江路以西地块2.45.55.11600.38332007-10-27居住、商业、办公、文化娱乐混合用地住宅、商铺、SOHO公寓毛地住宅销售完毕；目前销售尾盘76套SOHO公寓和车库。项目卖点：双学区房，成熟配套；淮海路东地块淮海路东、苏宁电器大厦旁0.9245.546000.92435.54604-商业购物中心、写字楼、酒店式公寓毛地拆迁完毕，尚未动工；业态初步规划中，尚未最终确定新华分社地块东到新华书店，南临正洪街广场，西至破布营，北到中山东路1.2718.267401.27198.26741-商业、办公、酒店式公寓购物中心、写字楼、酒店式公寓毛地正进行拆迁谈判阶段；部分租户补偿完毕江东门物流基地改造地块江东门积贤街2.6667.5（按容积率2.8估算）02.66677.5-二类居住（预计）住宅毛地（预计）自有地块改造；江东门商圈西侧湖南路地下商业街湖南路------商业商业毛地参股项目合计-76.2636.816.07667.3830.74-----竞争对手苏宁电器报告——苏宁南京地区未获取地块明细企发部08.03.28地块编号所属板块地块位置获取途径交地标准占地面积（万㎡)总建筑面积（万㎡)放弃价位（万元）放弃楼面地价（元/㎡）用地性质获取方备注NO.2007G33江宁九龙湖江宁开发区内环路以北、牛首山河以南地块挂牌净地27541780003268二类居住上海朗达实业(万科子公司)07年江宁地王；案名:万科金域蓝湾;苏宁竞价至最后一轮NO.2007G34江宁九龙湖江宁开发区前庄路以东、甫东街以南地块挂牌后转让净地2.755.5--二类居住南京汉典苏宁前期欲并购此项目,后放弃;现为恒大获取NO.2005G51江宁九龙湖江宁区前庄路以东挂牌后转让净地10.9621.92--二类居住南京汉典苏宁前期欲并购此项目,后放弃;现为恒大获取NO.2007G39河西北片下关区滨江大道河西下关段及三汊河片区地块挂牌毛地10.2430.98672002169二类居住及综合配套用地南京交通投资置业07年河西毛地地王，苏宁、首创置业、交通置业竞价竞争NO.2002G24城东北片玄武区北至聚宝山、南至宁镇公路挂牌后转让净地6449--一类居住、二类居住江苏阳光集团02年城北地王；案名：阳光聚宝山庄；苏宁、亚东前期均欲并购该项目，后放弃竞争对手苏宁电器报告——苏宁南京地区拓展方向企发部08.03.28老城绕城公路万科金域蓝湾恒大绿洲红太阳柳洲路项目交通置业三汊河地块阳光聚宝山庄伯乐项目银河天启花园江东门物流改造地块钟山高尔夫别墅新华分社地块淮海路东地块苏宁电器主要拓展领域：城北和江宁地区（住宅）、城中新街口、湖南路商圈（商业、办公）住宅用地中苏宁倾向于获取体量大、周边有一定景观资源的地块商业用地方面倾向于在核心商圈、核心地段获取土地；通过政府公关，以毛地挂牌并低价摘牌新城创置湖北路地块南京饭店物业徐庄软件园（前期运作）湖南路0405地块（前期运作）放弃项目前期运作项目自有项目拓展领域银河国际广场竞争对手苏宁电器报告——重点物业（银河国际广场）企发部08.03.28规划指标占地面积：1万㎡总建筑面积：11万㎡（地上45层、地下8层）业态：购物中心（1-8层）、写字楼（9-25层，其中10-16层自用）、5星级酒店（26-42层，自持物业）销售现状写字楼累计销售面积：15451.6㎡（含认购）；成交均价：18393元/㎡户型段：168㎡-351㎡百货累计销售面积：约1150㎡（预计未来此部分面积将回购，以保证购物中心业态规划完整性）酒店管理银河索菲特酒店管理公司（合资）客房数：278间竞争对手苏宁电器报告——苏宁银河百货南京选址分析

企发部08.03.28银河百货苏宁环球购物中心太平洋百货山西路百货新街口百货中央商场大洋百货东方商城金陵百货德基广场金鹰国际商城金鹰天地购物中心新世界百货苏宁银河百货位于湖南路商圈边缘地带；商圈以零售和中、低档餐饮为主，整体购物层次不高，无法吸引高端客群苏宁银河曾租赁商贸广场1-5层开设百货二店，因定位不明、品牌管理和运营能力薄弱，最终关闭湖南路商圈金盛华联商厦银河百货二店（已关闭）竞争对手苏宁电器报告——银河百货规划企发部08.03.28银河百货总运营面积约4万平米，共计6层，按名品、职业女装、少女装、男装、童装和休闲运动分布百货店内布局和购物动线设计合理，装修档次较高，产品品类注重合理搭配，规划设计无重大失误竞争对手苏宁电器报告——银河百货品类管理企发部08.03.28楼层定位品牌1名品矜贵馆H20、资生堂、AUPRES、欧莱雅、思加图、百丽、千百度周大福、OLAY、天福茗茶、宝庆银楼、佰草集、宝齐莱、艾美、天梭、依波璐、梅花、雷蒙威、哈森、奥卡索、FED、依伴、JC、天美意、薇姿、美宝莲、露华侬、ZA、星期六、康莉、曼诗贝丹、他她2优雅职场丽人馆宝姿、贝拉维拉、D.NADA、依瑶、玖姿、名邦、圣诺兰、scofield、Ein、依梦来、高田、丽莱、弗茜、珂曼、马天奴、城市俪人3绚丽流行少女馆艾格、纳帕佳、黛安芬、VEROMODA、ONLY、ROEM、Scat、TEENIEWEENIE、马克华菲、g2000、E-LAND、JESSIMODE、欧尼迩、季候风、安莉芳4精品名典绅士馆卡尔丹顿、柏朗亚高、萨托尼、报喜鸟、九牧王男装、海螺、老人头、ZIPPO、圣大保罗、虎都、烟斗、西班牙啄木鸟、度文5缤纷休闲童趣馆杰克琼斯、萍果、LEE、UCLA、耐克360、丽婴房、安奈尔、水孩儿6激情运动生活馆阿迪达斯、耐克、美津浓、锐步、彪马、李宁、富仕、堂皇、华庭、雅芳婷、茵宝、日高银河百货涵盖化妆品、少淑装、少女装、男装、童装、休闲运动、名品、茶烟酒等7大系列，品类齐全，显示百货初次招商能力较强百货中一线主导品牌较少，仅有H2O、资生堂和宝姿等；品牌调整力度和范围都不大，对百货整体档次提升产生不利影响百货运营中存在的关键问题在于以电器运营思路管理购物中心，促销频繁，损伤百货高端定位形象竞争对手苏宁电器报告——苏宁索菲特酒店南京选址分析

企发部08.03.28维景大酒店金丝利喜来登大酒店状元楼大酒店古南都饭店侨鸿皇冠假日酒店金陵饭店苏宁环球套房饭店玄武饭店索菲特银河酒店索菲特高尔夫酒店华美达怡华酒店中山大厦江苏世纪大酒店丁山大酒店凤凰台饭店中心大酒店新纪元大酒店山水大酒店黄埔大酒店国信大酒店南京国际会议大酒店苏宁与法国雅高集团合作的2座索菲特五星级酒店均位于南京市内绝版地段-湖南路商圈和南京紫金山；湖南路商圈近年来商业商务办公氛围浓厚，高端商务群体从新街口向湖南路扩张，为高端酒店业务带来客源；紫金山有绝版稀缺景观资源，成为偏爱景观、举办大型会议公司的首选预计索菲特与苏宁在徐州、无锡、连云港等新储备地块继续合作开发五星级酒店竞争对手苏宁电器报告——苏宁电器旗舰店选址分析

企发部08.03.28苏宁新街口旗舰店苏宁山西路旗舰店苏宁商茂店苏宁集庆门店苏宁珠江路店苏宁孝陵卫店五星新街口店国美正洪街店国美洪武路店国美江东路店五星国药大厦店五星山西路店国美马台街店苏宁电器连锁店选址一般位于核心商圈的核心位置；其中旗舰店面积一般在8000-10000平米；普通店面4000平米南京地区旗舰店分别位于新街口和山西路；其中新街口地区开有2家连锁店，同区双店可能导致单店竞争，对单店营业额收入提升带来不利影响竞争对手苏宁电器报告——苏宁南京住宅物业选址分析

企发部08.03.28钟山高尔夫别墅储备建面：9万中冶中鼎雅居储备建面：12万阳光聚宝山庄储备建面：39万江东门物流项目储备建面：7.5万中海凤凰西街项目储备建面：56万万科金域缇香储备建面：5万仁恒江湾城储备建面：77万交通三汊河项目储备建面：31万凤凰和熙苑储备建面：12万苏宁电器对于大规模、有景观资源、交通便捷的地块较为关注苏宁电器的4个住宅项目（2个自有，2个处于前期运作）中钟山高尔夫别墅周边同类竞争项目建面储备约51万；江东门物流改造项目竞争楼盘建面储备约181万平米，显示未来两片区大项目的客群分流效应明显，销售压力较大徐庄软件园南侧地块（前期）伯乐地块（前期）竞争对手苏宁电器报告——别墅、住宅规划分析企发部08.03.28钟山高尔夫别墅：项目卖点在于紫金山绝版景观资源，规划一般，为兵营排布式银河天启花园：项目规划特点在于小中做大，注重营造中庭和人工水系景观，绿化面积较大，环境品质较周边楼盘高鉴于北侧的莫愁变电站，用办公楼和1栋小高层隔档，最大限度降低变电站影响变电站竞争对手苏宁电器报告——别墅、住宅户型分析企发部08.03.28银河天启花园户型设计专业；2房、3房的双阳、三阳设计较为人性化，房屋利用率高，浪费较少；另外动静区、干湿区分割，动线无交叉，宽面窄进深保证了户内采光度达到最大竞争对手苏宁电器报告——融资计划（资金来源预测）企发部08.03.28项目资金来源金额（万元）备注（截止日2008.12.31）序号科目1住宅、写字楼、车库销售收入156951-1.1天启花园（含车位）71520普通住宅54603.71㎡，均价9560元/㎡；商铺1671㎡；均价38000元/㎡；车位343个，均价20万元/个；SOHO办公4073㎡；均价15000元/㎡；预计08年销售完毕1.2别墅销售收入（含车位）620201、2期销售24808㎡；均价25000元/㎡；预计08年底2期销售完毕1.3写字楼销售收入（含车位）23410可售面积15451.6㎡；均价：18393元/㎡；预计08年底销售80%2酒店运营收入11009酒店单间收入按1100元/间/天计算；套间共计278间；总收入未剔除雅高集团应享有的管理费用，08年全年预计3套现收益（非经营性利得)556419-3.1已解除限售已出售股份244392高管减持上市流通股份合计，截止日2008年2月5日3.2已解除限售未出售及未解除限售股份312026高管持有股份；未包含控股股东江苏苏宁电器有限公司股份，按08年3月31日交易价格计算4股份公司（002024）现金及现金等价物支持0因关联方占款需对外披露且考虑电器股份（002024）自身发展，未预计支持资金额5投资性房地产收益210007年12月5日转租商茂1-5层，租金收入年均2100万（正常年份，含税）；关联交易6固定资产折旧0-合计-726479-注：1、因购置的物业资产产权归属于苏宁电器股份（002024），募股资金由苏宁电器股份完成，故未将此类资产列入本次资金来源预测中2、统计日：**1.1-**12.31日，数据来