房地产 -2026年2月全国房地产市场研究报告

核心观点政策环境：中央强化信贷支持，上海优化限购提振预期新房成交：2月同环比双降3成，一二线同环比跌4成降幅领先二手房成交：15城2月成交面积环比腰斩、同比降28%但累计同比仍增2%土地成交：2月土拍供求规模仍处低位，但热度明显回升01政策环境中央强化信贷支持上海优化限购提振预期2026年2月，人民银行、中央财办等中央部委多次表态，将继续加强货币信贷政策支持，促进房地产市场平稳发展。地方层面，30省市密集推进稳市场新政，从发布频次统计来看，公积金优化、城市更新、保障安居成为本月地方政策重点。而上海在2月末放松限购、优化公积金、房产税减免，则成为了本月地方政策的焦点，成为本月提振市场预期的中央层面，主要聚焦货币信贷政策：人民银行明确将推动保障性住房再贷款等金融政策落地见效，完善房地产金融基础性制度；四部门联合出台意见，支持有条件的易地搬迁集中安置区用好保障性住房金融支持政策，按以需定建原则筹集保障房源；中央财办则强调从供需两端发力，依托货币信贷工具因城施策控增量、去库存、优供给，中共中央政治局定调继续实施适度宽松的货币政策，强化宏观政策与改革举措协同，以货币信贷支持为抓手筑牢房地产市场平稳发展的金融基础。地方层面，上海2月25日新政成为本月焦点，从放松限购、优化公积金、完善房产税三大维度打出组合拳，不仅将非沪籍购买外环内住房的社保/个税年限缩短至1年，符合条件的非沪籍可在外环内增购1套住房，持居住证满5年的非沪籍购房无需社保/个税证明，还将首套住房公积金贷款最高额度从160万元提升至240万元，叠加政策后最高可达324万元，同时优化贷款套数认定、扩大多子女家庭公积金支持范围至二套房，并明确本市户籍成年子女购买家庭唯一住房可暂免征收房产税，精准对接新市民、青年人、改善型群体等各类住房需求，释放出积极的政策趋势信号，对提振全国市场预期亦有重要引领作用。从各类出台频次来看，本月公积金优化政策出台频次居首，达18次。天津明确跨区二套房结清贷款按首套认定，简化贷款流程；盐城放宽首贷认定，提高多子女、退役军人贷款额度，支持公积金缴物业费；兰州将公积金最高贷额提至128万元，扩大商转公申请范围；博州把最高贷额提至90万元，推出12项优化措施。城市更新政策次之，福建两度出台相关政策，推进城中村、危旧房改造，支持老旧住房自主更新，系统建设“好房子”，还通过收购存量房等筹措安置房源，鼓励金融机构提供优惠信贷。各地以城市更新为抓手，同步提升住房品质、增加保障房源，实现城市发展与民生保障双赢。02新房成交2月同环比双降3成一二线同环比跌4成降幅领先克而瑞监测数据显示，2026年2月，全国重点50城市新建商品住宅成交面积约675万平方米，环比下降26%，同比减少28%，累计成交面积1584万平方米，累计同比跌26%。从各能级城市表现看，4个一线城市成交面积约71万平方米，环同比分别下降48%和36%，降幅均高于50城整体和其他各能级城市，累计成交面积207万平方米，累计同比下滑30%。22个二线城市成交面积约339万平方米，环比同比分别下降34%和40%，累计成交面积855万平方米，累计同比下滑33%。24个三四线城市成交面积约265万平方米，环比增加3%，同比持平上升2%，累计成交面积522万平方米，累计同比微降7%，持续低基数效应下，三四线城市市场波动较小。03二手房成交15城2月成交面积环比腰斩同比降28%但累计同比仍增2%克而瑞监测数据显示，2026年2月，全国重点15城市二手房成交面积约497万平方米，环比锐减51%%，同比亦下滑28%，1-2月累计成交面积约1509万平方米，同比微增从重点城市成交面积绝对规模看，成都二手房成交面积达108万平方米高踞首位，但环比锐减50%，同比下跌23%%，略好于整体，但累计同比增18%；其次是北京成交面积约68万平方米，环比下降49%，同比减少37%，累计同比降10%。厦门、苏州、宁波和烟台等二三城市环比都大幅下降但同比变化较小，累计亦有显著增长。04土地成交2月土拍供求规模仍处低位但热度明显回升2026年2月，土地成交规模仍处在季节性低位，但土拍热度明显回升。供应规模方面，截至25日本月土地供应面积3202万平方米，环比下降4.7%。全国经营性土地招拍挂成交建筑面积2157万平方米，环比下降19%，同比下降21%；本月成交金额724亿元，环比上升13%，同比下降29%。重点监测城市范围内，除广州、北京以外，本月所有城市土地成交金额均不超过50亿元；所有城市成交建筑面积均不高于100万平方米。受北京、广州等高能级城市优质宅地占比增加影响，本月全国平均楼板价3358元/平方米，环比增加40%。从市场热度来看，本月溢价率指标显著回升，时隔9个月再度回到9%以上，不仅仅是备受关注广州马场地块鏖战9小时、竞拍243轮方才成交，哈尔滨、石家庄等地也有宅地就高总价地块成交情况来看，高总价地块成交频次延续低位，至截稿时仅有5宗地块成交总价超过10亿元。土拍热度仍未全面恢复，总价前十仅有2宗地块溢价成交，分别为总价第一的广州马场地块，马场一期地块溢价率27%，成交总价236亿元，如期由地块的一级开发商越秀竞得。另一宗则是总价第十的石家庄桥西区宅地，地块容积率2.2，成