住宅工程质量通病防治导则

住宅工程质量通病防治导则

第一章总则

第一条为了加强住宅工程质量管理，削减住宅工程质量通

病的发生，维护人民群众的合法权益，依据有关法律、法规

及规范标准等规定，结合本市实际，制定本导则。

其次条本导则适用于本市行政区域内新建、改建、扩建的

住宅工程（含公寓楼、商住楼的住宅部分等），其他工程可

参照适用。

第三条在住宅工程的设计和施工过程中，除执行国家现行

有关法律、法规、规范和工程技术标准等的规定外，还应执

行本导则。

第四条实施本导则所增加的工程费用列入工程造价。

第五条建设单位必需保证住宅工程建设的合理工期、造价

和住宅设计标准；不得擅自变更已审查批准的施工图设计文

件。

建设单位应将质量通病防治技术措施列入工程检查和

验收内容，工程竣工睑收报告应说明质量通病防治技术措施

实施状况。

第六条设计单位应严格执行国家有关强制性标准、规范、

规定，强化各专业协调协作，对简洁产生质量通病的部位和

环节，应当在施工图设计中，按本导则落实相应的设计措施,

并应将通病防治的设计措施和技术要求向相关单位进行设

计交底。

第七条施工图审查机构应将质量通病防治措施列入重点

审查内容，审查报告应说明质量通病防治技术措施符合状

况。

第八条施工单位应编写《住宅工程质量通病防治方案和施

工措施》，经监理单位审查后实施，在实施中应严格落实质

量通病防治技术措施；在工程竣工报告中应重点说明质量通

病防治技术措施落实状况。专业分包单位应编制分包工程的

质量通病防治措施，由总包单位核准、监理部门审查、建设

单位批准后实施。

第九条监理单位应审查施工单位提交的《住宅工程质量通

病防治方案和施工措施》，提出详细要求并在监理细则中提

出监控措施，作为重点监理内容；在分项和分部工程验收时

应重点对质量通病防治措施进行核查，评估报告应对质量通

病防治措施落实状况进行评估。

第十条工程质量监督机构应将通病防治列入日常监督检

查重点，依据本导则，对各方责任主体的行为和工程实体质

量进行监督，在《工程质量监督报告》中说明对质量通病防

治的监督状况。

其次章砌体裂缝防治技术措施

第十一条设计措施

（一）砌体结构顶层砌体砌筑砂浆的强度等级不应低于

M7.5,粉刷砂浆中宜掺入抗裂纤维。房屋两端顶层砌体沿高

度方向应设置间距不大于500nmi的配筋砌体，或在墙体内适

当增设构造柱。

（二）门垛或窗间墙小于360mm时必需接受钢筋混凝土浇筑。

当门窗洞口上至梁底距离小于200nlm时，门窗过梁应与结构

梁整体浇筑。

（三）混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等轻质墙

体，未开设洞口处应增设间距不大于3.6m的构造柱，砌体

无约束的端部必需增设构造柱，预留的门窗洞口应实行钢筋

混凝土框加强。

（四）窗台标高处设置钢筋混凝土板带，板带的混凝土强度

等级不应小于C20,厚度不小于80mm,纵向配筋不宜少于

308mm,钢筋板带嵌入窗间墙内不小于600mm。

（五）在两种不同基体交接处，应接受钢板网抹灰（网宽度

,300mm、1mm厚、网眼尺寸不大于10mmX10mm）或耐碱玻

璃纤维网格布聚合物砂浆加强带（宽度2300mm）进行处理,

加强带与各基体的搭接宽度不应小于150mm。

第十二条施工措施

（一）砌筑砂浆应接受中砂，严禁运用细砂和混合粉。砌筑

砂浆应随拌随用，严禁在砌筑现场加水二次拌制。

（-）砌体应灰缝饱满密实、组砌方法正确、接槎规范、拉

结筋敷设符合要求（砌体质量限制等级为B级）。

（三）填充墙砌至接近梁底、板底时，应留有30〜80mm的

空隙，用细石混凝土加膨胀剂塞实。上料口、过人洞封堵时,

顶端应接受细石混凝土加膨胀剂填实。

（四）蒸压灰砂砖、粉煤灰砖、加气混凝土砌块的出窑停放

期宜为45d（不得小于28d），混凝土小型空心砌块的龄期不

应小于28d,禁止干脆运用雨水或浇水过量的砌块。灰砂砖、

粉煤灰砖、蒸压加气混凝土砌块必需接受专用砌筑砂浆砌

筑。顶层填充墙应实行满铺钢丝网粉刷等措施。

（五）填充墙与框架柱交接处，应用20nmiX20nini木条预先

留缝，在加贴网片前取出木条浇水潮湿，干燥后再用1：3

膨胀水泥砂浆嵌实。

（六）砌体结构砌筑完成后不得少于20d后再抹灰。

（七）严禁在承重砌体上开凿横槽；严禁在已砌筑完成的门

垛、窗间墙上开凿线管槽和接线盒孔洞；如设计上有布置的,

必需在砌筑时预埋或留置孔槽。在砌体上开槽时应接受机械

切割；管道埋设完毕后，封填应接受合适材料，填封密实坚

实，抹灰层应设置金属网。

（A）配电箱预留洞上的过梁，应在其线管穿越的位置预留

孔槽，不得事后汀凿。消防箱、配电箱、开关箱等背面的抹

灰层应实行防止开裂的措施。

第三章钢筋混凝土现浇梁板裂缝防治技术措施

第十三条设计措施

（一）住宅的建筑平面宜规则，避开平面形态突变。当平面

有凹口时，凹口周边楼板的配筋宜适当加强。当楼板平面形

态不规则时，宜设置梁使之形成较规则的平面。

（二）钢筋混凝土现浇楼板的设计厚度双向板应NL/40、单

向板应，L/30（L为板的短向跨度），且不小于120mm（厨房、

浴厕、阳台板不得小于90nlm）。楼板厚度，160mm时，跨中

上部钢筋应将支座1/2负筋面积拉通，或另设08@2OOmm钢

筋网并与支座负筋搭接。

（三）不带地下室的建筑物一层顶、屋面及建筑物结构单元

两端第一开间的现浇混凝土板应设置双层双向钢筋，钢筋间

距不宜大干100mm,直径不宜小于8mm。平面纵向长度超过

40米的建筑物应每层匀整布置不少于三开间的双层筋，或通

长布置相当于1/3负筋面积以上的贯穿钢筋。

（四）在现浇板断面急剧变更处、开洞减弱处等易引起收缩

应力集中处，钢筋间距不应大于150小%直径不应小于8m明

并应在板的上表面布置纵横两个方向的温度收缩钢筋。温度

收缩钢筋在板的上、下表面沿纵横两个方向的配筋率均不应

小于截面积的0.15%。

（五）主次梁间附加筋的设置除应满足计算外，尚应明确如

何识别主次梁，以避开施工出错。混凝土梁腰筋应在满足规

范要求的基础上宜适当加强。

（六）现浇板胫强度等级不宜大于C30,否则应实行有效措

施削减混凝土的收缩。

（七）建筑长度大于40m时，宜在楼板中部设置后浇带。后

浇带两边的梁应设置加强钢筋。

（八）预埋管线不应集中通过楼板，应分散布置。结构设计

中对预埋管线较集中的板应实行板中、板上错开布置，不应

重叠布置，且预埋管线在同一位置重叠不得超过两层；管道

交叉重叠较多时应适当增加现浇板的厚度。

（九）砖混结构现浇板在外墙阳角处应设置放射形钢筋，且

不应少于7010,长度应大于板跨的1/3,且不得小于1.5m,

或接受双层双向钢筋。

第十四条施工措施

（一）模板支撑必需按经审批的方案实施，在施工过程中应

进行检查。

（二）混凝土侧模拆模应限制在混凝土浇筑完毕48小时后,

底模按规范和设计要求拆模。拆除支撑的楼板作为上部支撑

的支承面时，应对楼板的强度、挠度、裂缝进行验算；后浇

带两侧的支撑拆除时间应符合设计文件的要求；设计文件无

明确要求时，应待后浇带闭合并达到设计强度时方可拆除。

（三）施工中应严格限制现浇板的厚度、钢筋爱惜层厚度以

及钢筋间距。应运用定型预制爱惜层垫块，且每平方米不得

少于3块，在易开裂部位适当加密；阳台、雨蓬等悬挑现浇

板的负弯矩钢筋下面，应设置间距不大于300mm的钢筋爱惜

层垫块或支撑，保证在浇筑混凝土时钢筋不位移。钢筋工程

在混凝土浇筑过程中应确定专人负责，全程限制。

（四）现浇板板底钢筋绑扎完后方可进行水电管线预埋，结

束后方可进行上层钢筋绑扎。现浇板中的线管必需分散布置

在钢筋网片之上（双层双向配筋时，布置在下层钢筋之上），

交叉布线处应接受线盒，线管的直径应小于1/3楼板厚度，

沿预埋线管方向应增设08@15Omm、宽度不小于450mm的钢

筋网带。线管并排水平埋设在现浇板中，线管间的最小间距

不小于20mmo

（五）预拌混凝土必需做好试配，每立方米粗骨料的用量不

少于1000kg、水泥用量应限制在270〜450kg,粉煤灰的掺

量不应大于15%；水灰比应限制在0.4〜0.5；C30及以下

混凝土石子用量不得少于1350kg/n）3（现浇板限制用水量不

大于180kg/m3）o

（六）混凝土进入浇筑现场时应按检验批检查入模坍落度，

高层住宅不宜大于180mm,其它住宅不宜大于150mm。预拌

混凝土严禁现场加水，变更水灰比，提高混凝土的坍落度。

（七）混凝土浇筑不得随意留置施工缝；自由倾落高度不应

大于2%当大于2m时应接受溜槽或串桶；混凝土应分层浇

筑、振捣，振捣高度不得大于600nlm。

（A）混凝土板必需运用平板振动器振捣，初凝前宜进行二

次振捣和初次抹压工艺，板混凝土在二次振捣后应进行表面

一次抹压，终凝前应进行表面二次抹压，以削减板表面的微

小龟裂。

（九）施工缝的位置和处理、后浇带的位置和混凝土浇筑应

严格按设计要求和施工技术方案执行。后浇带混凝土应当单

独制配，接受微膨胀混凝土。

（十）混凝土现浇板浇筑完成后12h以内应覆盖养护，可接

受麻袋或薄膜包袱覆盖，并淋水保湿；对一般混凝土上运过

程至少应持续7d,对添加缓凝剂的混凝土或有抗渗要求的混

凝土不得少于14天，当日平均气温低于5（时，不得浇水养

护。混凝土浇筑后24小时内，严禁支模、加荷。

（十一）施工过程中应严格限制施工堆载。施工时的临时荷

载不得超过设计文件规定的荷载限制，且应分散布置。

第四章楼地面渗漏防治技术措施

第十五条设计措施

（一）厨、卫间和有防水要求的楼板及层间退台屋面、顶

层露台、平台等周边除门洞外，应向上设一道高度不小于

200mm的混凝土防水反梁，与楼板一同浇筑；厨、卫间楼地

面标高应比室内其它房间楼地面低20〜30nlin。

（二）女儿墙根部应设高度不小于250nlm的钢筋混凝土防渗

反梁。

（三）厨、卫间知有防水要求的房间，防水层沿墙上翻高度

不小于300mm；有水喷溅到的墙面，应实行防水措施，离楼

地面高度不小于1800mmo

第十六条施工措施

（一）预留洞口坐标位置应正确，预留洞口形态为上大下

小。

（二）管道安装前，楼板板厚范围内上下水管的光滑外壁

应先做毛化处理，再匀整涂一层401塑料胶，然后用筛洗的

中粗砂喷洒匀整。

（三）厨、卫间管道洞口填塞前，应将洞口清洗干净、毛

化处理、涂刷加胶水泥浆作粘结层。洞口填塞分二次浇筑，

先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑至楼板厚度

的2/3处，待混凝土凝固后进行4h蓄水试验；无渗漏后，

用掺入抗裂防渗剂的水泥砂浆填塞。管道安装后，应在洞口

处做一圆台，高度为40〜50mni。

（四）防水层施工前应先将楼板四周清理干净，严禁接受

机械清理，阴角处粉成小圆弧。

（五）楼地面找平层向地漏放坡遇〜1.5%,地漏口要比

相邻楼地面低5mmo

（六）有防水要求的楼地面施工完毕后，应进行24h蓄水试

验，蓄水高度为20〜30nlin。

第五章外墙渗漏防治技术措施

第十七条设计措施

（一）外保温层上的粉刷面层，必需与保温系统相匹配，确

保抗裂、防水、防渗效果。

（二）外墙防水直选用吸附力强、强度高、耐侯性好、抗变

形实力强的新型防水材料。

（三）加强防水细部设计，对不同材料交接处要特别留意连

接部位构造处理，可接受加钢丝网、耐碱玻璃纤维网格布、

设分格缝、中间抹灰层加防水剂等各种处理措施。

（四）面砖、涂饰外墙饰面均应设计分仓（格）缝；变形缝

等部位应明确必需接受耐候密封胶封缝，确保防水质量。

（六）应明确窗台、各种装饰线脚与保温层间的收头处理和

防渗处理，凡外凸线脚均应设滴水线。

第十八条施工措施

（一）外墙洞眼应按规范留置，在清理浮渣（浮灰）后接受

半砖、细石碎堵砌，表面接受1：3防水砂浆粉实，小圆孔

宜接受微膨胀水泥砂浆二次填塞密实。孔洞填塞应由专人负

责，并刚好办理专项隐藏验收手续。

（二）外墙粉刷前混凝土基层应接受人工凿毛或界面剂抹砂

浆进行毛化处理，并应进行喷水养护。基层平整度偏差超标

时，应进行局部凿除（凿除时不得露出钢筋），再接受聚合

物水泥砂浆进行修补。

（三）外墙内保温工程外抹灰必需分层进行，严禁一遍成活,

施工时每层厚度宜限制在lOnim以内。外墙粉刷各层接缝位

置应错开，并设置在混凝土梁、柱中部。抹灰厚度大于30nmi

时，应实行加强措施。

（四）外墙外保温饰面层接受涂料饰面时，应接受柔性腻子

和柔性涂料；当接受面豉饰面时，应接受专用粘结剂、勾缝

料，进行双涂法施工，确保粘结坚实。

（五）阳台、雨蓬和挑檐等处的排水坡度不应小于2%；窗

台、窗眉、腰线等部位排水高差应210mH1,不应产生倒泛水;

滴水线粉刷应密实、顺直，不得出现爬水和排水不畅的现象。

第六章门窗渗漏防治技术措施

第十九条设计措施

（一）外门窗设计应明确抗风压、气密性和水密性等物理

性能指标。7层及7层以上外窗的抗风压性能应按结构计算

的风荷载确定并不宜低于4级；1〜6层外窗的抗风压性能不

宜低于3级；气密性能不应低于4级；7层及7层以上外窗

的水密性不宜低于3级；1〜6层外窗的水密性不宜低于2级;

其性能等级划分应符合GB/T7106（7107、7108）其性2的规

定。

（二）门窗拼槿料必需进行抗风压变形验算，拼桎料与门

窗框之间的拼接应为插接，插接深度不小于10mm。

（三）塑钢门窗型材必需运用与其相匹配的衬钢，衬钢厚

度应满足规范要求，并作防腐处理。

（四）门窗框料与结构墙体间缝隙，应用弹性材料嵌填，外

口接受防水耐候密封胶封缝。

（六）底层出入口门顶、顶层出屋面门顶必需设置雨蓬。

其次十条施工措施

（一）门窗安装前应进行三项性能（抗风压、气密性和水密

性）和导热系数的见证取样检测，安装完毕后应托付有资质

的检测机构进行气密性现场检验。

（二）门窗框制作尺寸按洞口的尺寸制作，确保安装后窗框

和面层间的空隙尺寸为8〜15nm1；门窗框安装固定前应对预

留墙洞尺寸进行复核，用防水砂浆刮糙处理，然后实施外框

固定。固定后的外框与墙体应依据饰面材料确定间隙。

（三）门窗安装应接受镀锌铁片连接固定，镀锌铁片厚度不

小于1.5mm；固定点间距：转角处180mm,框边处不大于500mm。

固定方法如下：①碎墙洞口接受射钉或塑料膨胀螺钉固定；

②承重多孔砖墙洞口接受塑料膨胀螺钉固定，并不得固定在

砖缝处。③非承重空心砖墙体洞口应接受钻洞填入C20程或

予埋校实心砌块的方式，用胀锚螺钉固定，不允许干脆固定

在空心砖薄壁上。④硅（重质、轻质）空心砌块墙体洞口，

应接受予埋实心砌块或连接铁件的方式安装。严禁用长脚膨

胀螺栓穿透型材固定门窗框。

（四）门窗框与墙身间缝隙，应于洞口清理干净干燥后施打

发泡剂，发泡剂应连续施打、一次成型、充填饱满，溢出门

窗框外的发泡剂应在结膜前塞入缝隙内，防止发泡剂外膜破

损。

（五）门窗框外侧应留5mm宽的打胶槽口（外墙面层为粉刷

层时，宜贴型塑料条做槽口），清理干净干燥后，贴

美纹纸，打密封胶，密封胶应接受中性硅酮密封胶。密封胶

做到表面光滑，无杂物、气泡。严禁在涂料面层上打密封胶。

（六）外门窗框料与墙体间缝隙密封完成后，应做淋水试验。

第七章屋面渗漏防治技术措施

其次十一条设计措施

（一）依据工程特点、地区自然条件等，依据屋面防水等级

的设防要求，进行防水构造设计，重要部位应有详图。

（二）屋面排水系统、保温隔热系统应通过计算确定。

（三）加强防水细部设计，对不同材料交接处要特别留意连

接构造处理，可接受加钢丝网、设分格（仓）缝、中间抹灰

层加防水剂等各种处理措施。

（四）屋面应进行保温设计，屋面保温层不得接受限制运用

或禁止运用的材料。对于体积吸水率大于2%的保温材料，

不得设计为倒置式屋面。屋面传热系数应符合国家现行节能

标准的规定。

（五）刚性防水层应接受细石防水混凝土，其强度等级不低

于C30,厚度不应小于50min,分格缝间距不宜大于3mX3m,

缝宽不应大于25mm,且不小于12mmo

（六）柔性材料防水层的爱惜层宜接受撒布材料或浅色涂

料。当接受刚性爱惜层时，必需符合细石混凝土防水层的要

求。

（七）对女儿墙、凹凸跨、上人孔、变形缝和出屋面管道、

井（烟）道等节点应有防渗构造详图；变形缝宜优先接受现

浇钢筋混凝土盖板的做法，其强度等级不