【《南京市某地块房地产开发项目定位策划设计案例》9600字】

南京市某地块房地产开发项目定位策划设计案例目录TOC\o"1-3"\h\u11048南京市某地块房地产开发项目定位策划设计案例 1226421.1NO.2020G92房地产开发项目定位概述 1295831.1.1项目定位概念及意义 1299441.1.2项目定位基本程序 113921.2市场定位 2120601.1.1竞争项目分析 254571.3产品定位 670941.1.2项目概述 6300571.3.1总体规划 966221.3.2用地规划 9284831.3.3户型配比 12247001.3.4建筑风格定位 14193361.3.5景观设计 15218681.3.6交通系统设计 172811.4客户定位 18252721.4.1项目潜在客户分析 1835421.4.2客户定位分析 23252731.5价格定位 24201701.5.1价格定位方法 24169212.5.2项目分析比较 2468061.6形象定位 261.1NO.2020G92房地产开发项目定位概述1.1.1项目定位概念及意义是指以房地产项目所在城市、商圈的经济、政治、人文和风俗习惯等为背景，结合项目自身的开发特点，通过了解消费市场的基本情况和消费人群的特点找到项目的潜在客户群体，然后以市场自身的供应规模和特点作为参照，在基本了解客户群体的消费特征之后进行进一步的产品定位，从而确定项目未来的规模、档次、风格以及最终的目标消费者的过程。[2]1.1.2项目定位基本程序潘彤[3]提出，项目定位包括实体定位和品牌定位，这两方面相互制衡、相辅相成。G92项目定位依据主流房地产开发商的项目定位模式[4]，遵循经济性原则、可行性原则、适应性原则和与房地产企业的发展战略相一致的原则，基于消费者需求和心理分析，从市场定位、产品定位、客户定位、价格定位和形象定位等方面进行项目定位。G92项目定位的基本流程如下：（1）首先，进行市场调查，分析竞争项目的状况并对本项目进行SWOT分析。市场定位结束后，初步规划本项目未来的战略方向，包括总体规划、用地规划、户型配比、建筑风格定位、景观设计和交通系统设计等。（2）其次，根据区位、交通、环境、经济水平等因素锁定目标消费群，明确这些群体需要什么样的产品、想要什么样的产品，然后用各种方法刺激消费者的购买欲望。（3）然后确定房地产开发项目的价格定位方法并初步确定项目价格，为财务评价提供依据。（4）最后，挖掘项目的独特优势并打造独特的项目形象，通过各种宣传方式，使项目成为市场和购房者的关注焦点。1.2市场定位1.1.1竞争项目分析1.1.1.1竞争项目概况（1）华侨城翡翠天域华侨城翡翠天域位于栖霞区工农路和疏港大道交汇处，该项目由A-O共15个地块组成。华侨城一直以来秉承的理念是“优质生活创想家”，华侨城主打精装修品质楼盘，同时配备地暖、新风系统和中央空调。该项目有效利用区域内的山体、湿地、河流和滨江等环境资源，对其进行整体生态开发，精心建设“六园、两带、一街区”，全力打造南京都市圈全域文化旅游目的地，最终实现城市资源的整合的最大化。图2-1华侨城翡翠天域俯视图（2）蓝光雍锦逸境府蓝光雍锦逸境府位于紫东新区仙林湖北侧，北临长江及滨江公园，西临栖霞山。蓝光栖霞G68地块是栖霞山旅游度假区的重要组成部分，拥有欢乐谷和邮轮母港等丰富的配套资源；毗邻南外校区，拥有丰富的教育资源。该项目共打造8栋住宅，其中1-3栋为11层，其他楼栋为8层，户型建筑面积的范围为84-129㎡。图2-2蓝光雍锦逸境府俯视图（3）山语隽府山语隽府位于南京政府重点打造的高品质生态宜居、宜业、宜游的紫东文旅领航片区，西临栖霞山，北临欢乐谷、长江和东眺宝华山，项目周围环境优美。该项目总建筑面积约6.6万㎡，共打造11栋8-11层低密多层山景学府，其中2栋8层、9栋11层，得房率为80-86%。图2-3山语隽府俯视图（4）山和九著府山和九著府由保利、朗诗和东原共同打造，地处国际邮轮母港规划区，定位金陵江海门户，同时享受紫东新区、宁镇扬一体化规划利好。该项目总建筑面积125000㎡，规划高层精装住宅及沿街底商。生活配套完善，临近栖霞山、欢乐谷及仙林人文商圈。图2-4山和九著府俯视图1.1.1.2竞品市场分析G92地块位于栖霞区欢乐大道沿线，欢乐大道两侧除了前期出让的路劲G66地块和招商G67地块外，还有华侨城翡翠天域、蓝光雍锦逸境府、山语隽府和山河九著府等项目。表1.1项目竞品分析项目名称占地面积（㎡）建筑面积（㎡）建筑类别主力户型交付标准均价（元/㎡）华侨城翡翠天域B、C地块194251.48㎡；k地块346755㎡；D地块26870.3；J地块26383.57㎡B、C地块地上143000㎡，地下68000㎡；k地块904042㎡；D地块47423.24㎡；J地块94548.7㎡多层、小高层95㎡、115㎡、138㎡带装修24172-24416蓝光雍锦逸境府30413.32㎡51703.00㎡小高层84㎡、103㎡、129㎡精装修27272山语隽府38956.00㎡67506.00㎡超高层88㎡、117㎡、133㎡精装修26400山河九著府35249.95㎡125000.00㎡高层82㎡、89㎡、112㎡精装修26300-26500华侨城翡翠天域项目在售项目有D地块12、15、18、19、21号楼和E1-5号楼，都是精装修交付，其中，D地块12、15、18、19、21号楼只有少量剩余房源，户型面积都是130㎡，销许均价为25637-26537元/㎡，一梯两户，拟交付时间为2022年4月30日；E1-5号楼除了3号楼是两梯两户，其他都是一梯两户，户型建筑面积为89㎡、115㎡、128㎡、135㎡，销许均价为23906-24653元/㎡，拟交付时间为2022年12月30日。山语隽府项目在售1、2、5、7、8、11号楼，都是一梯两户，精装修交付，拟交付时间为2022年4月30日。其中，1、2、8号楼的户型面积有85㎡和133㎡，销许均价为26325-26460元/㎡；5、7号楼的户型面积有80㎡、86㎡和117㎡，销许均价为26190-26652元/㎡；11号楼只有少量户型面积为133㎡的在售房源。一梯两户，精装修交付，拟交付时间为2022年4月30日。蓝光雍锦逸境府项目楼面地价15086元/㎡，打造8栋住宅，其中1-3栋为11层，其他楼栋为8层，项目户型面积为84-129㎡，小区为嘉宝物业。项目将打造智能社区，设计动态人脸识别。该项目于2020年10月首推2号楼，共计88套，户型面积为84㎡。山和九著府2021年4月21日首开5、8、9号楼，户型面积为82㎡、89㎡、112㎡，共计360套，销许均价为26300-26500元/㎡，一梯两户，全装修交付，拟交付时间为2023年6月30日。目前栖霞山板块内在售楼盘均价都不超过3万，有不少总价两百万左右的刚需小户型，这样的价格在主城还是很有优势的。1.3产品定位1.1.2项目概述1.1.1.1地块分析（1）地块位置NO.2020G92地块东至规划观江路，西至规划湛墅路，南至规划江南路，北至规划乐江路，该地块周边的规划格局比较高，前有华侨城在此拓荒五年，近期又迎来了玛雅海滩水世界的开业和华侨城小学的开学，区域的品质在不断升级。图2-5G92地块位置（2）地块条件G92地块条件见表1.3（3）周边配套：图2-6G92地块周边配套eq\o\ac(○,1)医院：江南水泥厂社区卫生服务站eq\o\ac(○,2)超市：江南联华超市，好又多超市，世纪华联超市(欢乐谷华侨城店)eq\o\ac(○,3)学校：南外仙林分校华侨城小学，南京市江南小学，江南幼儿园(摄山镇),栖霞幼儿园翡翠天域园eq\o\ac(○,4)休闲：南京欢乐谷,南京玛雅海滩水公园eq\o\ac(○,5)交通：三条轨道（4、6号线+宁扬城际）环绕，其中地铁6号线预计2023年建成通车，在栖霞山西侧设栖霞山站，连接城北和城南。1.1.1.2地块区域分析G92地块周边新盘环绕，目前有华侨城翡翠天域、蓝光雍锦逸境府、山语隽府和山和九著府等项目。其中，华侨城翡翠天域的户型面积有92㎡、108㎡、110㎡、115㎡、138㎡，销售单价为25637-26537元/㎡；蓝光雍锦逸境府的户型面积为84-129㎡，销售单价为27272元/㎡；山语隽府的户型面积有80㎡、86㎡、117㎡，销售单价为26190-26652元/㎡，；山和九著府的户型面积为82㎡、89㎡、112㎡，销售单价为26300-26500元/㎡。1.1.1.3SWOT分析SWOT分析即优势、劣势、机会和威胁分析,最早是在20世纪80年代初由旧金山大学的韦里克教授提出。在此之前就有人提出SWOT分析,但只是将其中涉及到的内部优势和劣势、外部机遇和威胁等因素孤立地进行分析，而SWOT分析不单单是分析项目的优、劣势以及机会和威胁，其根本目的是要通过项目的自身优势和外部环境劣势的对比找出项目真正的优势，通过项目优势和机会的对比，发掘项目的潜力和发展空间，通过项目的机会和威胁因素的集合，发掘出项目真正的机会，通过项目的劣势和威胁因素的集合找出项目中存在的问题，从而解决这些问题[5]。结合区域市场竞争项目产品分析，运用SWOT分析法找出本项目客观存在的主要优势、劣势以及外部市场环境中的机会因素和威胁因素。具体分析如下：表1.3SWOT分析表优势（strength）劣势（weakness）1.临近华侨城欢乐谷，区位优势非常明显交通上，紧邻规划地铁4号线北延线底站商业上，紧邻规划商业中心，配套齐全，生活便利教育上，周边有南外仙林分校华侨城小学,南京市江南小学,江南幼儿园(摄山镇),栖霞幼儿园翡翠天域园，教育资源丰富距离主城太远，乘坐公共交通少说在1个小时以上才能到达市区短期内板块商业配套落后，没有一点像样的商业，如果想要购物，要去3公里以外的仙林板块机会（opportunity）威胁（threaten）该片区目前暂无轨道交通规划，但是未来地铁4号线三期将延伸于此南京市房地产市场持续升温、区域发展空间大，价值将得到进一步提升就消费者而言,总体来看,对疫情防控有信心,对经济增长有信心疫情对房地产销售有较大影响可能对土地成交及后续开发投资产生更大的负面影响板块内未来住宅供应量大，竞争激烈周边强敌环绕。西边有燕子矶新城、新港科创园，南边有仙林板块，东边龙潭有港口枢纽（1）SO战略：该地块的交通条件优势目前虽然还不是很明显，但是未来地铁4号线三期将延伸于此，到时会给居民的交通带来极大的便利。因此该项目应有效发挥自身优势，例如区位优势以及教育资源，并加快交通规划建设，充分利用外部机会。（2）WO战略：该地块短期内交通优势和商业配套优势还不能明显体现出来，但是未来地铁4号线三期将延伸于此。另一方面，该地块虽然离主城区很远，但是它临近欢乐谷，能吸引很多游客，极有可能发展为南京市的一大旅游胜地，具有很大的发展潜力。因此该项目要大力宣传其区域价值，挖掘其发展潜力，充分利用外部机会来弥补项目目前存在的短板。（3）ST战略：2020年初以来，新冠疫情确实对房地产市场产生了较大的影响，但随着疫情的缓解，前期需求得到释放，房地产市场回暖明显，成交量与成交均价均有所上涨，而且总体看来，消费者对疫情防控和经济增长有信心。另外，该项目地块周边存在一些强劲的竞争对手。因此本项目要扬长避短，避开竞争项目的优势，充分挖掘并提炼本项目的发展空间，进行差异化竞争。（4）WT战略：打造差异化产品，提高项目的质量和环境等条件，在减少内部劣势同时也要回避外部威胁。1.3.1总体规划NO.2020G92地块位于栖霞山片区，项目拟建8栋26F高层住宅，并配建商业等相关设施。现规划设计方案总建筑面积约11.655万平方米，其中：地上建筑面积约8.337万平方米，主要功能为住宅、商业及配套用房；地下建筑面积约3.318万平方米，主要功能为地下机动车、非机动车库。1.3.2用地规划1.3.1.1项目用地规划方案方案一：拟建8栋26层高层住宅，两梯四户，主推两室两厅一卫（80m2）、三室两厅一卫（95m2）、三室两厅两卫（109m2）。项目拟地上建筑面积80832m2，地下建筑面积29512m2。小区总户数832户，共配车位932个，车位比为1：1.12。小区另配有一个600m2的配电房，一个400m2的物业管理用房，和一个1000m2的社区中心。图2-7方案一用地规划图方案二：拟建8栋26层高层住宅，两梯四户，主推户型为三居室和四居室，也推出一些二居室以丰富户型，户型面积控制在77-133㎡。项目拟地上建筑面积83370m2,地下建筑面积33180m2。小区总户数832户，共配车位998个，车位比为1：1.2。小区另配有一个701.5m2的配电房，一个800m2的物业管理用房和一个1200m2的社区中心。图2-8方案二用地规划图表1.4项目方案用地规划指标序号方案一方案二项目单位面积(平方米)/个面积(平方米)/个1总用地面积㎡33348.8733348.872总建筑面积㎡107540.00116550.003地上总建筑面积㎡80831.0083370.00其中：宅建筑面积㎡78831.0080667.50配电房600.00701.50物业管理用房㎡400.00800.00社区中心㎡1000.001200.00容积率1.421.504建筑密度%15.09%17.72%续表1.4项目方案用地规划指标5绿化率%38.00%35.00%6地下总建筑面积㎡29511.0033180.007机动车停车位数辆931.00998.00其中：地面停车位数辆68.0074.00地下停车位数辆864.00924.00在住宅项目的开发过程中，若容积率一定，开发商可通过价格差异或产品组合实现对土地的不均衡利用，从而提高项目的货值总额[6]。在本项目的具体规划过程中，方案一基本上没有损失容积率，但是它的建筑面积比方案一略低，也因此腾出了更多土地设置一些景观，故绿化率较方案二高一些。本项目的货值估价见表1.5。表1.5两方案货值比较方案一方案二产品数量同类产品市场估价(万元)货值（万元）产品数量同类产品市场估价(万元)货值（万元）高层78831.01.6204963.2高层80667.51.6209735.5车位931.030.027960.0车位998.030.029940.0合计232923.2合计239675.51.3.1.3成本估算参照《2020年下半年南京市住宅建安工程造价指标》进行两方案建安成本估算。本项目的成本估算如表1.6所示。表1.6两方案建安成本估算比较方案一方案二建安工程费总计（万元）建筑面积单位成本（元/㎡）可售面积建安工程费总计（万元）建筑面积单位成本（元/㎡）可售面积地上15447191180832地上15932191183370地下4300145729512地下4834145733180项目成本19747项目成本207663.3.1.4方案比选方案比选结果如表3-19所示。表1.7两方案比选方案一方案二建安工程费（万元）19747.020766.0货值估价（万元）232923.2239675.5差值213176.2218909.5经过方案对比，虽然方案二的建安工程成本比方案一略高，但是方案二的货值也比方案一高，且方案二的货值在抵消建安工程费后的盈余收入比方案一多出5733.3万元。考虑到客观盈利，采用方案二较为合适。1.3.3户型配比根据消费者需求调查以及项目周边竞品特征状况，建议户型如下：以三居室和四居室为主，并推出适量二居室。详见表1.8。表1.8户型建议表户型：A两室两厅一卫面积：72㎡套数：156套户型：B1三室两厅一卫面积：81㎡套数：156套续表1.8户型建议表户型：B2三室两厅两卫面积：90㎡套数：208套户型：C1四室两厅两卫面积：117㎡套数：208套户型：C2四室两厅两卫面积：133㎡套数：104套1.3.4建筑风格定位常见的建筑形态主要有高层住宅、小高层、叠层别墅、联排别墅和小洋房等，其中别墅和小洋房的利润较大。若仅从土地角度出发，高层住宅与别墅的组合，在为开发商创造项目整体利润最大化的同时，也为客户提供了多样化的产品。但是本项目区域市场内已经存在多种别墅、小洋房与小高层组合的竞争项目，而刚需房产的提供存在短缺，因此本项目进行差异化竞争，打造26层高层住宅项目。建筑风格不仅是表面化的符号，它还包括对生活方式、价值观、社会、家庭和空间的理解等[7]。根据问卷调查，大部分消费者青睐现代中式建筑风格，因此本项目采用新的建筑技术和建筑材料，以现代消费者的审美和需求来打造赋有中国优秀传统文化特色的一种现代主义建筑风格。因为跟绿城同属于中交集团控股，所以本项目的建筑设计和手法基本沿用了绿城的二代高层，精细、安定和恒久是其三大基本特征。绿城二代高层有诸多细节标准，比如线条和窗墙比。绿城的二代高层特别讲究横向线条的简洁、利落与大方，而窗墙比的大小则直接关系到了整体建筑的颜值高低。1.3.5景观设计在现代房地产开发中，优秀的景观设计一方面能够有效美化环境，充分提高观赏价值，满足人们对美的需求，另一方面还能提升开发商形象，使开发商形成独特的品牌形象，提高房地产项目的竞争力[8]。本项目的景观设计充分考虑生态因素，增加覆土厚度，为植被生长提供基础，部分楼栋底层局部架空，从而保持小区内的采光和通风，并使小区景观空间相互融合。（1）景观组团本项目的花园排布采用花朵型排布，即中心花园在中间，组团花园分部在周边。图2-9花朵型排布（2）景观层次景观层次是景观是中的重要内容，层次丰富的绿色空间可以提高居民的生活质量。本项目的景观层次如图2-10。图2-10景观层次（3）基于客户心理的动线通过专门的设计和计算确定小径的弧度，使客户走在小径上的时候看不到前方的景观，但只要经过这个拐弯就能看见一个大草坪，曲径通幽，柳暗花明，使客户感觉豁然开朗。图2-11动线设计1.3.6交通系统设计（1）保证人车分流，步行与车行空间分开（2）在车行路周围或者尽端路设置回车场和适量停车位（3）使步行路贯穿住宅区内部，将绿地、户外活动场地和公共设施串联起来，并使其深入各住宅单元的正面入口（4）保持居民生活的完整与舒适性（5）分级布置，逐级衔接，保证居住区交通安全，不允许跨级相接（6）功能复合化，营造人性化街道空间（7）满足日照、通风、地下工程管线、防灾救灾的要求1.4客户定位1.4.1项目潜在客户分析本项目主要通过对南京栖霞区及其附近地区的居民进行线上问卷调查进行潜在客户调查，了解潜在客户的购房意愿、购房目的和购房能力，为后续房地产项目的定位与营销战略的制定提供有效依据。调查对象的男女比例相当，调查结果合理，满足调研要求。本次调查起止时间为2021年3月20日至2021年3.31日，总共发放432份问卷，收回有效问卷411份，有效率为95.14%。调查问卷见附录A。（1）年龄分布图2-12调查对象年龄分布本次问卷调查中有购房意向的客户年龄分布多在25-45岁范围。处于25-35岁年龄段的人购房需求最大，其次就是35-45岁的人群，因此本次调查锁定25-45岁人群为本项目的目标客户，此年龄段的客户是本项目主力客群。（2）目前居住情况图2-13调查对象目前居住情况通过上图可以发现31.63%的调查对象目前仍在租房居住，还有9.49%的调查对象目前住在单位宿舍，且这两类调查对象中多数人有购房意向，这是购房需求较迫切，体量又较大的一类人群。有14.84%的调查对象目前住经济适用房，这些调查对象中也有一大半想要改善居住条件，购置新房。另外，目前住商品房的调查对象中有相当一部分群体，出于想要投资或者养老等目的，也有很强的购房意愿。由此看出，本项目存在很多的潜在客户。（3）购房目的图2-14调查对象购房属性分析通过图2-14可以看出，首次置业的潜在客户最多，占35.04%；有23.11%的潜在客户是想购置婚房，这两类人基本上都是想在南京定居，并且通过线下调查可知，很多人首次置业就是为了购置婚房，很多想要购买婚房的人也是首次置业；还有25.06%的潜在客户为了改善目前的居住条件而想要买新房的；存在小部分群体为了投资或者养老购房，为养老购房的人里有中年客户储备养老型的，也有年轻人孝敬父母型的，以及老年人休闲自住型的。（4）可接受价格图2-15潜在客户家庭年收入图2-16调查对象可接受最高单价根据图2-16，消费者者购房的可接受单价集中在3万/㎡以内，根据图2-15，潜在客户群收入居于中偏高水准，本项目的定价要考虑到绝大多数客户能接受的最高单价。（5）面积与户型需求图2-17调查对象住宅面积需求图2-18调查对象户型需求由图2-17可知，住宅面积在100-120㎡的需求量最多，总共占本次受访人数的45.01%。由图2-18以看出，期望主力户型为三居室的基础户型的客户居多。当然，二居室的需求量也很大，但是这类需求者可能受资金制约。根据相应面积调查，本项目设置一个72㎡的二居室，一个81㎡和一个90㎡的三居室，以及一个117㎡和一个133㎡的四居室。（6）影响购房因素图2-19影响购房因素根据图2-19购房影响因素分析显示，重点关注住房的价格和升值空间的客户居多。根据消费者的侧重点，本项目大致确定了目标客户，制定策略提高这些客户对项目的认可度，以增加项目的竞争性。1.4.2客户定位分析1.4.1.1主要竞品项目客户由上文可知，本项目的主要竞品项目有华侨城翡翠天域、蓝光雍锦逸境府和山语隽府等，这些项目的客户主要以改善住房条件、首次置业和投资为主要目的。表1.9主要竞品项目客户项目名称主要目标市场家庭年均收入年龄购房主要目的华侨城翡翠天域高学历、高收入的年轻人15-20万20-35岁首创置业蓝光雍锦逸镜府高层管理者25万以上35岁以上投资或二次置业山语隽府有孩子的家庭15万以上25-50岁学区房1.4.1.2核心客群（1）二居室户型客源这部分客群的年龄在25-35岁左右，认可该板块的发展的同时对价格和交通条件比较敏感，对刚需住宅的需求较大。（2）三居室户型客源这部分客户的年龄在35-45岁左右，消费能力较高，更看重商品房的升值空间和舒适性。（3）四居室户型客源这些客户年龄在40-45岁左右，多为有孩子的家庭，经济能力也较强，以改善居住条件为主要购房目的，对配套设施和居住环境的要求很高。1.5价格定位1.5.1价格定位方法价格定位作为房地产市场定位的重要一环，直接影响着房地产项目的销售效率。成本导向、需求导向和竞争导向定价法是房地产项目价格定位中常见的三种定价方法。成本导向定价法是以房地产开发商的利益为基础，按开发成本和人为订立的利润率确定房地产项目价格的方法，这种方法不利于提高企业竞争力；需求导向法是以消费者需求和心理为基础确定房地产项目价格的方法，这种方法可能会造成房地产品滞销；竞争导向定价法是指通过对比竞争对手的生产条件、服务状况和价格水平等因素以及项目自身的竞争实力、参考成本和供求状况来确定项目价格的方法，这种方法综合考虑了开发商和消费者的需求，市场接受度较高，包括竞争价格定价法、平均价格定价法、倾销定价法和市场比较法[9]。通过比较分析上述定价方法以及对G92项目进行具体分析，建议G92项目采取市场比较法进行价格定位，因为：eq\o\ac(○,1)市场比较法适用于信息透明、发育程度成熟且房地产市场中存量大、较为相似的房地产，如住宅、学校、写字楼、厂房等eq\o\ac(○,2)市场比较法将类似的房地产项目进行比较，制定出来的价格较为合理eq\o\ac(○,3)G92项目的类似楼盘有华侨城翡翠天域、蓝光雍锦逸镜府和山语隽府等，都可以作为可比较的成交实例。故本项目采用市场比较法进行总体价格定位。运用市场比较法确定房地产项目价格的步骤如下：搜集交易实例；整理并选择可比实例；建立价格可比基础；交易情况、交易日期和房地产状况修正；求取比准价格。[10]项目分析比较（1）搜集、整理并选择可比实例根据选取可比实例的原则，参照项目的所在区域为栖霞山板块，其建筑类别为高层建筑，开盘时间范围在2020年8月至今。最终选用华侨城翡翠天域、蓝光雍锦逸镜府和山语隽府作为参照项目进行比较。表1.10参照项目情况情况华侨城翡翠天域蓝光雍锦逸镜府山语隽府楼盘地点南京栖霞区工农路和疏港大道交汇处南京市栖霞区工农路158号南京市栖霞区农工路与欢乐大道交汇处销售均价24172-24416元/㎡27272元/㎡26400元/㎡建筑类别小高层、多层、高层小高层小高层主力户型89㎡-200㎡84㎡、103㎡、129㎡88㎡、117㎡、133㎡交易情况正常（2）建立价格可比基础建立价格可比基础是指统一可比实例的单价的含义、面积的内容和货币的单位。由于本项目及其可比实例的成交单价、付款方式、货币单位和面积单位等都一致，因此无需建立价格可比基础。（3）交易情况修正是指为了将可比实例的成交价格调整为正常价格，在交易行为中排除因某些特殊因素造成的价格偏差。由表1.10可知，本项目选取的可比实例的交易情况均正常。（4）交易日期修正是指为了将可比实例在成交日期的价格调整为在估价时点的价格。如前所述，本项目选取的可比实例的开盘时间范围在2020年8月至今，在此期间房地