我国房地产市场开发的不均衡问题研究

我国房地产市场开发的不均衡问题研究摘要我国的传统观念促进我国的房地产市场买卖交易，也使房地产成为我国国民经济的基础性、先导性的支柱产业，在我国国民经济中发挥着重要作用，成为拉动内需、推动经济增长的支柱产业。随着房地产的快速发展，也逐渐的暴露出各种问题。从房地产市场发展来看，房地产企业不能有效应对市场波动对企业发展带来的威胁，房地产市场开发不均衡问题尤为突出。我国房地产市场开发现状，从供求结构不均衡、开发商营销策略与消费者心理因素、房地产开发商市场行为不规范、房地产市场监管体系不健全方面就房地产市场开发失衡的具体表现进行探讨，结合具体情况，有针对性提出解决我国房地产市场开发的不均衡问题策略，旨在推动房地产业的长期持续、稳定、健康发展。关键词：房地产市场均衡开发商消费者目录绪论11.1选题的背景及意义11.2国内外发展现状11.3房地产发展的影响11.4主要研究内容12.我国房地产市场开发的不均衡的具体表现22.1供求结构不均衡22.2住房租赁市场发展相对滞后22.3缺少管理房地产基本制度23.我国房地产市场开发的不均衡的原因33.1房地产住房需求向商品需求转换33.2过分强调房地产对经济的拉动作用33.3房地产开发商市场行为不规范33.4房屋中介管理混乱4解决我国房地产市场开发的不均衡问题策略44.1调节房价回归理性44.1.1完善制度使房价回归理性44.1.2提高运营能力,使房价回归理性54.2规范房地产市场交易行为54.3完善房地产管理和监督体制54.3.1加强管理职能54.3.2完善房地产相关法规54.3.3商业银行对房地产企业贷款需收紧64.4加强对房屋中介的管理65.结论6.绪论1.1选题的背景及意义自1998年房改以来，房价过快增长，少量有钱人以炒房为业，而80%的人却为买不起房发愁。这种畸形的房地产发展状况已严重影响国民的幸福感，从而影响社会稳定。因我国几千年形成的观念，先成家后立业，而房子就是家的象征，人们对房子的期待更强烈，成为刚需。为解决更多人的购房需求，抑制房地产投机，稳定房价，国家需出台相应的税收政策和扶持政策，以更好的解决房地产发展不均衡问题。1.2国内外发展现状2018年全国房地产开发投资达到了120264亿元，同比名义增长9.5%，创历史最高。房地产行业分析指出，进入2019年1-5月全国房地产开发投资达到46075亿元，同比增长11.2%。作为社会主义市场经济的重要组成部分，房地产市场在推动我国国民经济发展中扮演了重要角色。如果房地产市场发展与国民经济发展脱节，市场开发不均衡，那么就会出现一方面住房投资不断增加，住房建筑面积不断扩大，而另一方面住房价格居高不下，很多有住房需求的人买不起房子。我国未针对房地产出台有效的发展政策，只是在周期性的干预，没有长期的应对机制，使我国房地产结构性失衡现象愈演愈烈。以法国、英国、德国为例，他们为防止房地产投机，房地产发展不均衡等问题，主要在两方面采取措施。一方面控制房地产投机行为，加收房地产税、二手房税等税收手段，另一方面保障房地产的住房保障需求，加大对贫困人口在买房上的扶持，例如“新家补助”、“新购买计划”等，真正实现房子是用来住的不是用来炒的，减少其商品性。1.3房地产发展的影响房地产发展迅速的同时，也带来一系列不良影响。第一房地产发展不均衡，房价呈病态发展，给人们群众带来投资风险，给人们带来购房压力，尤其是年轻人对房屋的需求大，这样就会压缩很多消费支出，不利于经济的长期和谐发展。第二，房地产价格飞速上涨抬高其他行业的生产成本，金融机构更愿意把钱贷给发展形势良好的房地产行业，进而减少对实体经济的贷款量，使实体经济发展举步维艰，阻碍经济转型和产业升级，造成市场经济畸形发展，不利于金融系统的稳定。1.4主要研究内容本文主要通过分析国内外房地产发展现状，经过对比给我们解决国内房地产发展的启示。分析我国房地产发展不均衡的表现及原因，解决我国面临的房地产发展泡沫化及不均衡问题。建议我国尽快出台相应的房地产税收和扶持政策，稳定房地产市场发展，稳定经济市场健康发展，提升公民幸福感。2.我国房地产市场开发的不均衡的具体表现2.1供求结构不均衡房地产行业现状在供给方面，2019年1-6月全国房地产开发企业房屋施工面积达到772292万平方米，同比增长8.8%。其中，住宅施工面积538284万平方米，增长10.3%。在需求方面，2019年1-6月全国商品房销售面积达到75786万平方米，同比下降1.8%。其中，住宅销售面积下降1.0%，房地产市场结构供需失衡，供远远大于需。去库存成为房地产的主要目标，一二线城市库存消化周期为10个月，而中小城市库存消化需20个月以上，需求结构失衡：本地住户解决住房问题相对容易，而外来务工人员有限购等门槛限制，住房困难难以解决。在去库存方面，住宅类商品房的去库存压力相对较小，住宅功能更全面，既可以满足住房需求，还能满足投资需求，升值空间近几年呈上升趋势。公寓的产权通常四五十年，而且不能作为学区房使用，功能性下降。商业门脸投入大，而且受网上购物的影响，实体经济不稳定，房租也是波动不定。2.2住房租赁市场发展相对滞后房地产市场发展迅速，住房保障体系基本形成。而大多数外来务工人员只能租房，房价上涨使租房房价上涨，造成人口外流。从而造成公司、企业招工难，甚至有的企业以房租补贴为优惠政策招工，无形中增加企业负担，进一步加剧招工难。而与房地产息息相关的租赁市场发展滞后，处于监管滞后甚至缺乏监管的情况下，使房屋租赁处于无序发展状态，现实令人堪忧。2.3缺少管理房地产基本制度开发商盲目圈地，囤积的土地可以赚取高额的差价，加之银行优惠利率政策，使开发商对圈地乐此不疲。但有些土地长达几年荒芜未开发，减少供给，造成土地资源闲置浪费。随着我国推动去库存、去杠杆政策，部分开发商释放手中储存土地，消化手中囤地，这一方面有利于降低公司杠杆水平，另一方面也使得一些开发商转向消化手里的土地，因而近期拿地的热情不是很高。确保房地产健康稳定发展，必须结束开发商恶意囤地现象。可通过增加土地管理成本，变固定贷款利率为随贷款时间波动的累进利率。对闲置土地缴纳闲置管理金。健全房地产市场监管体系，完善相关制度，执法必严，使政策落地。3.我国房地产市场开发的不均衡的原因3.1房地产住房需求向商品需求转换长期以来房子是用来住的是最基本的功能，而随着生活水平的提高，人们对物质生活的追求及宽松的房地产市场政策，房子慢慢变成商品交易对象在市场流通。有钱人在大城市中心地段买房后转手出售，赚取差价，使第二手买房者买账，而真正需要房子的工薪阶层根本买不起房，房价过快增长已超过其财富积累。另一方面开发商还会以“捂盘惜售”等方法造成假象，获得更高的利润，使消费者买单。房地产之所以能够像商品一样在市场流通，取决于房地产宽松的管理政策，对个人可购买几套房几乎无限制，到目前为止尚未出台房地产税收政策。大部分中产阶层无经商及投资经验，在经济低迷的时期，都把目光投向房地产行业，使手中货币保值，这一趋势进一步加剧房地产价格上涨，无形中成为高房价的助推器。3.2过分强调房地产对经济的拉动作用随着人们对房屋的硬性要求，政府受政绩影响肯定房地产对本地经济拉动作用，例如拉动钢铁、水泥、建材、装修、家电等行业的发展，进一步促进房地产不理性的发展，呈现泡沫化发展。所以我们应该理性看待房地产行业，切误盲目投资，使房价进一步上涨。政府也应从各地实际出发，不要过度夸大房地产的经济拉动作用，应开发一些适应当地特色的农产品或旅游项目，深度挖掘本地的文化特色，利用互联网大数据进行网上采购和宣传工作，响应国家发展绿色经济，实现经济转型，利于经济长久稳定健康发展。3.3房地产开发商市场行为不规范房地产开发商一般拥有雄厚的财力，拥有更多更广的人脉，在市场中具有强势地位。故其自身行为是否规范直接关系整个房地产市场是否规范。目前在市场监管体系不完善的背景下，利益的驱使往往使人以身犯险，经常违规操作。如部分开发商以租户充当住户，增加入住率，哄抬房价，蒙蔽消费者等。部分开发商明目张胆的预售，认购等方式筹集资金，若崩盘开发商跑路，受害的还是消费者。部分开发商变相炒楼盘、炒房号，此类现象屡禁不止。只顾眼前利益的开发商还会在建造房屋时弄虚作假、偷工减料，如发生不可抗力，生命安全保障将受极大威胁，建筑质量就是民心工程，应加大对房地产行业从业人员的思想教育引导，注重大局和长远发展，不要被财富蒙蔽双眼，等到了法律制裁时才后悔莫及。3.4房屋中介管理混乱房屋中介是房地产的重要组成部分，贯穿在房地产业经济运行的全过程中，具有服务性、流动性、灵活性的特点。当前房屋中介门槛低，服务人员那鱼龙混杂，服务上存在不规范、无序竞争的问题。代理房屋买卖及出租无专门的法律法规，监管无依据，存在监管漏洞问题。出售出租的房屋业主散户多，无形中增加管理难度，租赁市场缺少专营租赁服务化的企业，没有形成规模优势和市场品牌。中介人员流动性大，素质参差不齐，消费者维权难。4.解决我国房地产市场开发的不均衡问题策略受新冠疫情影响，我国房地产业断崖式下滑，2020年2月2日至9日，30大中城市商品房累计成交套数为469套，同比2019年下降88.15%。应对这一局面，央行政策托底及利率下行有力的缓解地产下行压力。政府干预确实是高效解决房地产当前低迷状态下的一剂良药。但市场这双看不见的手也应发挥积极作用。减少“哄抬高价”等行业潜规则，降低利润促成成交，响应国家限购政策，真正回归房子是用来住的，不是用来炒的。4.1调节房价回归理性4.1.1完善制度使房价回归理性受制于经济因素，这些中低收入者没有足够的资金去购买商品房，因此很多房地产开发商将工作重心放在少数的高收入者阶层，使得这个阶层的房地产供需市场日趋饱和。而广大中低收入群体有购房需求，但缺少足够的商品房购买力。改变这种局面非常有效的一个手段就是调整房价，使其回归理性，真正体现满足大多数消费需求的民生性。为了实现调整房价，回归理性这一目的，就需要采取以下措施：加大住房补贴力度，提升居民购买力。针对当前广大中低收入居民买不起房的问题，仅仅依靠市场调节是达不到既定要求的，政府部门应该充分发挥出自己的职能作用，增加中低价位、中小套型普通商品住房的市场供应量，从而有效解决这些人的住房问题。为了限制房地产过热的情况，政府限制地方土地使用权转出，严格控制地方房地产的建设数量和规模，将房地产发展纳入到良性的发展轨道中。由于我国中低收入者财富占有量太低，而房屋需求最迫切，为了缓解这一矛盾，只有依靠政府的“优惠政策”才能满足这一需求。但在享受这一“优惠政策”的时候，切记审查要严，要把符合要求的确实买房困难的人纳入到优惠中来，也要防止浑水摸鱼的人享受这一“优惠政策”。进一步完善住房公积金制度，住房公积金制度是我国为了解决当前居民住房困难而制定出的一种住房补贴制度，通过将企业和个人定期缴纳的公积金存在个人的账号上，以便于个人以后购买房屋。住房公积金制度有效的解决了居民购房支付能力弱的问题，同时又为国家提供了大量的流动资金，达到一举多得的效果。各地坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实城市主体责任，使房地产市场保持总体平稳态势。4.1.2提高运营能力，使房价回归理性提高运营能力是抑制房地产价格过快增长的有力手段。主要表现在：房地产销售要利用价值规律，使房价回归理性地位。引导民众理智购买与投资房地产，保证后续发展的动力，打破房地产发展不平衡状态。政府和房地产商要改变不动产的传统盈利方式，大胆创新。注重综合利用率，科学合理规划城市，将房地产业与城市发展紧密结合，通过调结构，去库存，去产能的运营思路，建设智慧城市，使房价回归理性。大胆创新，改变传统的建筑思维。建造多层的经济型楼房，小高层住宅楼房，采用新工艺、新技术降低建筑成本。将库存房屋改造成社会养老院或游乐场、商场等公共设施。去库存，提高房屋利用率。4.2规范房地产市场交易行为为了有效规范房地产市场交易行为，就需要从三方面入手。一是在反贪的背景下，严查房地产的权钱交易行为，打击房地产中的潜规则等不规范行为，使政府监管到位；二是建立完善的房地产信息披露机制，保证消费者能够及时准确的获取最新房地产消息，实现房地产供需双方的实时互动，逐步改善房地产市场结构性不均衡现状；三是正确引导公众，在房地产市场理性消费，说明投资房地产的风险及利弊分析，树立正确的价值观，坚定房屋是用来住的，在政策上限制购入二套房加购房产税、房屋闲置税等。4.3完善房地产管理和监控体制4.3.1加强管理职能政府应根据现有政策采取多重手段对房地产违规行为进行打击，充分发挥各级主管部门的行政管理监督职能，使房地产市场行业井然有序，维护群众的合法权益。采用严格的房地产准入和管理机制，使真正符合要求的房企进入市场，完善房地产市场管理制度，制定房地产管理制度。4.3.2完善房地产相关法规法律一经出台就具有滞后性，何况近几年房地产发展迅速。房地产法律法规应根据新形势做出修改完善。可建立配套的房地产开发企业信誉测评体系，向社会公开。让房地产开发企业更好的守法，使其经营透明化，使信誉好的房地产企业在民众中得到认可，对信誉不良，经营不善的房地产企业及时整治与治理，让群众免受损失。从而为我国房地产市场营造良好的氛围。4.3.3商业银行对房地产企业贷款需收紧房地产价格出现波动与商业银行大量贷款有关。商业银行贷款利率低可使房地产贷到更多的钱，进行囤地与房地产建设，增加库存。利率高则增加房地产还款风险，使更高的利率转化成高房价转嫁到消费者身上，不利于群众购房。银行只有收紧银根，才能降低风险，使房地产业降温，进入正轨轨道良序发展。4.4加强对房屋中介的管理市场上房屋中介众多，大的像链家、安居客等全国连锁的房屋中介，相对比较正规。但各地也有部分小中介，管理不规范，无序竞争严重。房屋买卖和租赁市场监管不到位。应尽快制定相关法律法规使管理有依据。整合市场上的房屋中介，使房屋中介更规范，具有品牌优势，增强承担风险的能力，从而促进房地产健康有序发展。提高房地产中介准入门槛，不管是房屋中介公司还是中介工作人员，都应设置准入门槛，提高业务水平及专业素养，使中介内部管理越来越规范，给买卖双方更好的服务，也有利于与提高房地产中介从业人员的职业获得感。5.结论房地产行业存在的问题绝不是中国一国需要解决的问题，世界各国都面临着各种各样的问题。国外通过加购房产税等一系列税负，减少房地产投机行为，并通过扶持贫困人群购房政策，解决保障住房问题，使更多的人能够买的起房、住得起房，减少贫富差距，促进经济健康发展。在我国改革开放以后，中国经济实现高速发展，市场对于房地产的需求也是与日俱增，房地产业已经成为我国国民经济发展的支柱产业，因此有序稳定的房地产市场可以将潜在需求转化为现实的有效需求，也可适当借鉴国外做法，从而有效带动国民经济发展，这就需要针对当前房地产市场发展中存在的突出问题进行思考，根据不同原因和不同风险制定相应对策，从而有效避免房地产泡沫经济的扩大，改善房地产市场供需结构失衡现状，促进房地产市场良性发展。参考文献：[1]吕萍，等。房地产开发与经营。北京：中国人民大学出版社2002年[2]黄贤金，等。房地