小区物业管理实务

第一节物业环境的内涵环境，是指周围的地方及其情况和条件。环境是针对主体而言的，以人类为主体的环境有广义广义的环境含义包括以下四个层次：第一环境即自然环境或原生环境。第一环境既含有对人类有用的自然资源，如土地、森林、矿产、水、大气、生物、植物等，也含有对人类不利的自然灾害，如地震、火山、洪水、泥石流、海第一环境实质上是指自然界生物和非生物两类物质。这两类物质虽然从存在形式上可分为生命体和无生命体，从存在特点上可分为可再生物质和不可再生物质，但是总的说来，它们都在以各自的形式运动变化着，并且它们的运动变化又是互相交错、互相影响和互相制约的。正是自然界的物质在其固有的条件下规律性的运动变化，才保持着第一环境的平衡。如果这种平衡被破坏，就会使物质运动发生紊乱，出现难以预料的后果。2.第二环境第二环境即次生环境，是指被人类活动改变或污染的自然环境，如城市上空被污染的大气，城市周围被污染的水域和水体，城市郊区(农业用地、蔬菜用地等)被污染的土壤，城区内部被破坏的林木、花木、草地或被绿化的土地等。第二次世界大战以后，由于科学技术的不断发展，人们征服自然的能力提高了，但同时破坏自然的可能性也增加了。人们在征服自然的过程中，不断发现自然新的属性，扩大了原材料的使用范围，创立了一系列工业群。与此同时，也产生了新的污染物质。这些污染物质进入自然界，污染大气、土壤、水流、损害森林、植被，扰乱生态环境的平衡，给生态系统造成难以承受的压力，并危3.第三环境第三环境是指由人工建造的房屋、道路和各项设施等组成的人工环境。第三环境是人类生存和发展的基础。房屋是供人们生产、工作、休息等各类活动的场所，也是人类发展所离不开的基本要素。而宽广、通畅的道路和各项配套完善的设施是促进人类进步和社会发展所不可缺少的条件。因此，创造美好的人工环境是促进社会进步、人类发展的基本保证。4.第四环境第四环境是指由政治、经济、文化等各种社会因素所构成的人与人之间的社会环境。第四环境属于“软”环境。政治稳定、经济健康快速发展、文化素质水平高，人与人之间团结、诚实，必然会导致生产、工作效率高，人们的幸福感会增强，人生价值就会得到充分体现，人类社会就会不断向前发展。狭义的环境就是仅指广义环境含义中的第二环境，即被人类活动改变或污染的自然环境——次二、物业环境的内涵物业环境是城市环境的一部分。一般说来，物业环境包括广义环境的第二环境、第三环境和第购物中心、宾馆等其所在区域内的情况和条件。物业环境按物业用途的不同，可分为生活居住环境、生产环境、商业环境和办公环境等。生活居住环境是指提供给人们居住的物业环境，包括内部居住环境和外部居住环境两个方面。1.内部居住环境内部居住环境是指居住物业——住宅建筑的内部环境。影响住宅建筑内部环境的因素主要有以(1)住宅标准住宅标准主要有面积标准和质量标准。面积标准一般是指平均每套或每户建筑面积和平均每人居住面积的大小；而质量标准是指设备的完善程度，如卫生设备、供水、供电、供气、供热、电视、电话等设施的完善程度。低层或多层住宅居住的方便性优点比较突出，而高层住宅因室内容量大、室外视觉效果好，居住起来舒适性特点较突出。(3)隔声住宅建筑的居室上下或前后左右要有良好的隔声效果，对电梯或楼梯、管道及外部噪声要有良好的防护效果。(4)隔热与保温住宅建筑在夏天具有良好的隔热效果，在冬天具有良好的保温功能，这是改善居住环境的重要条件。(5)光照居住建筑室内必须具有适宜的光照时间和强度，包括自然采光和人工照明两种情形。(6)日照居住建筑室内必须能够获得适时与适量的太阳光的直接照射。日照有自然状态下的日照和受到人为因素影响下的日照两种情形。(7)通风、风向、风力通风一般是指自然通风。居室应具有良好的通风条件，特别是在炎热地区而没有空调的情况下，居室更应具有良好的通风条件。另外，风向与风力也是影响居室环境的(8)室内小气候住宅建筑室内要具有适宜的气温、相对湿度和空气对流速度，确保室内居住环境空气清新，温度、湿度适宜，不损害人身健康，保持居室内环境的舒适性。(9)室内空气量和二氧化碳含量居住建筑室内要保持足够的新鲜空气量，尽量降低对人身心健康有害的二氧化碳及其他有害、有毒的气体含量，使2.外部居住环境绿化、院落和室外场地等设施与设备的情况和条件。外部居住环境与内部居住环境的有机组合，构成了居住物业的生活居住环境。影响住宅建筑外部环境的因素主要有以下几个方面：(1)居住密度居住密度是指单位用地面积上居民和建筑的密集程度，通常用单位用地面积所容纳的居民人数和单位用地面积所建造的住宅建筑面积两个指标来衡量。从居住的舒适性角度考虑，居住密度以低为优。(2)公共建筑居住物业的公共建筑是指为居民生活服务的各类公共建筑，包括中小学、幼儿园、托儿所、医院、电影院、商店、邮局、银行等文教、卫生、商业服务、公安、行政管理等方面的公共建筑。居住物业的公共建筑能够配套、完善，是保证居住物业具有良好外部环境的基本物质(3)市政公共设施市政公共设施是指居住物业的居民生活服务的设施，如道路、各种工程管线、公共交通等。一般来说，完善、便利的市政公共设施能够给居住物业提供一个良好的外部居住(4)绿化绿化是指居住物业的室外公共绿化面积和绿化种植。绿化不仅有利于调节小气候，而且还能美化居住环境，有利于人们的身心健康。(5)室外庭院和各类活动场所室外庭院主要是指住户独用的室外庭院和公用的生活用地。居住物业的活动场所主要包括儿童游乐和成年人、老年人休息活动的场所。这些都是居民生活居住所不可缺少的组成部分。(6)室外环境小品室外环境小品主要包括建筑小品、装饰型公共标志、公共小设施、公共游憩小设施以及地面铺砌等。(7)大气环境居住物业区域内，空气中有害气体和有害物质的浓度与气味，直接影响着居民的身心健康。因此要保持良好的室外大气环境，应消除空气中的有害、有毒气体与气味，或者最大限度的降低其浓度，确保居民人身安全和身心健康。(8)声环境和视环境为了确保一个良好的居住环境，应尽可能降低噪声强度和住户相互间视(9)小气候环境应做好居住区内的气温、日照、防晒、通风或防风等状况的维护工作，确保居住区内优雅、舒适的小气候环境。(10)邻里和社会环境居住区内的社会风尚、治安状况、邻里关系、居民的文化水平和艺术修养等，都会直接影响居住环境。(11)环境卫生状况居住区的卫生状况好，能够净化环境，给居民提供一个清洁宜人的生活环生产环境是指提供给企业及其生产者——工人从事产品生产的相关设施与条件，其主要包括如1.物业用途及类型物业用途及类型是否与使用该物业生产的产品相一致，是影响生产环境的首要问题。例如，假设将一个层高较低的生产用房用于生产一种需要较高层高的厂房才能正常生产的产品生产用途上，则其生产环境一定比较差。2.隔声隔声要求生产用房之间、生产用房与外界不造成噪声污染，确保生产者在生产工作时不受噪声的干扰，同时保证不影响外界他人的活动。3.隔热和保温隔热和保温要求生产用房在夏天能防止室内温度急剧上升，在冬天能防止室内温度急剧下降，确保生产者在一个适宜的温差环境中从事生产活动。4.光照与通风光照与通风要求生产者能在具有足够的自然采光或人工照明和良好的通风条件的生产用房内生产区域内若有足够的绿地面积和绿化种植，不仅有利于厂区小气候的调节，而且能够美化厂区环境，有利于生产者的身心健康，树立企业良好的形象。6.环境卫生状况良好的环境卫生状况，能够确保生产者在一个清洁、卫生的环境中从事生产，是高效率生产高质量产品的重要条件。7.交通条件生产型企业通常需要大量运进原材料及燃料，运出产品，因此必须有便捷的交通条件。例如：邻近公路交通干线或者符合运输条件的道路与公路干线相连、有铁路专用线进入厂区、临近通航河道(或海岸)且有专用码头。以上公路、铁路和水运交通条件若能同时满足两项及其以上者，则该物业的生产环境的交通条件达到较好程度。8.基础设施企业生产对基础设施的依赖性较强，生产用房的电力供应情况、生产用水是否能够满足需要、排污及污染治理的可能性、通讯条件等等，都是影响生产环境的因素。9.行政服务条件直接为生产型企业服务的公安、银行、工商、税务、环卫等行政服务机构的设置，对于确保企业生产有一个良好的生产环境，起着十分重要的作用。商业物业环境是指用于商业目的的物业，包括商店(商场、购物中心、商铺、馆、饭店、酒店、招待所、旅店等)、餐馆(饭庄、酒楼、酒家、茶楼等)、游艺场馆(娱乐城、歌舞厅等)和商务写字楼等，其所在区域的情况和条件，主要包括以下几个方面：1.物业类型与档次商业物业有低层、多层和高层之分，同时其物业档次也不相同。一般来说，其档次越高，相关的商业环境就越好，客户对商业环境的要求相对来说也要高一些。2.隔声商业物业应有较好的隔声效果，以免影响他人或外界，造成噪声污染。3.光照与通风商业物业在使用中，其室内应有足够的自然采光和人工照明，同时应具有较好的通风效果。4.室内小气候要求室内具有适宜的气温、相对湿度和空气流动速度。5.室内空气含氧量室内空气要具有足够的含氧量，最大限度的降低有毒、有害、有异味的气体或物质，确保使用人的人身安全和身心健康。6.绿化商业物业要有足够的绿化面积和绿化种植或盆花种类。7.环境卫生状况良好的环境卫生状况，有利于商业活动的开展和吸引顾客。8.环境小品美观、合适的环境小品，能给商业活动的开展构造一个良好的情景和氛围。9.商业设施完善、配套和便捷的商业设施，为商业活动的开展奠定了基础。对于商业物业来说，应考虑两个方面的交通条件：一是顾客方面，主要是公共交通的通达度近公交线路的条数，公交车辆时间间隔，以及公交线路联结的居民区人数；距飞机场、火车站、码头等的距离远近)；自行车、摩托车和汽车的停车场地问题。二是经营方面，要考虑进货和卸货的11.服务态度和服务水平商业物业的服务态度越好、服务水平越高，其商业服务环境就越佳，相应的商业效益就越好。影响办公环境的因素主要有以下几个方面：1.办公室标准与类型办公室面积较大、室内净空高度较高，则办公的空间环境优越，无压抑感。2.隔声良好的隔声效果，既起到了保密作用，又不干扰他人和外界。3.隔热和保温4.光照与日照6.室内小气候7.室内空气今氧量和二氧化碳含量8.室内景观办公室的盆景、小饰物、壁画、雕塑等小景观的合理布置，构成了一个优美的办公室内环境。9.办公设备配套、完善的办公设备是构造一个优美的办公环境的基本条件。11.室外环境小品13.声环境和视环境没有外界的噪声干扰和良好的视觉环境，是办公条件的要求。14.环境卫生状况15.办公区域的治安状况16.办公人员的基本素质办公人员的基本素质主要包括思想文化素质、艺术修养以及人际关系等等。另外，根据我国目前装修行业的发展，建筑装修材料对物业环境的影响较大，特别是对人身安全与身心健康有较大影响。1998年4月，武汉市卫生防疫站对某新建小区的5家住户的室内空气污染进行了调查，受访的10位居民每天在家停留13小时，他们称在家里常感到头晕、睡眠不好、记忆力减退、皮肤过敏、眼咽鼻不适，且发生率高达5090％。经检测，这种病态反应主要是因为室内的装修材料和家具释放的污染物所致。目前，像此类因建筑装修污染致病的事例屡见不鲜。山东青岛市李沧区某居民一家三口在房子装修后就马上搬进新居，开始全家人都有一种不适感，但没在意，后来出现了胸闷、呕吐、呼吸短促等症状，夜间男主人因有过敏性哮喘病史导致喉头水肿窒息而亡，妻儿均深度中毒。而北京市每年发生有毒建筑材料引起的急性中毒事件400余起，中毒人数1万余人，死亡人数约350人，慢性研究表明，建筑材料导致的疾病主要有三类：一是癌症。溶解型涂料(油漆)中的苯、甲苯、二甲苯等苯类物在高浓度时会使血液受到毒害，易造成血癌；天花板、防火材料等石棉材料则可引起肺间质流。二是不良建筑物综合症(SBS)，俗称“空调病”、“办公室病”、“星期一疾病”。它主要是因为建筑物室内空气交换率低、污染程度高，以致室内人群产生诸如流泪、咳嗽、乏力、疲倦、头昏、嗜睡等症状，而一旦离开该建筑物，症状即可消失。这种现象常在一些装修豪华的写字楼、卡拉OK厅、录像厅的包房里出现。三是过敏症。它和SBS都是由木质人造板的粘合剂、含脲醛树脂的泡沫绝缘材料、隔音材料等释放的甲醛所致。甲醛已被确认为室内主要污染物之一。据研究资料表明，在采暖期大气中的尘以烟尘为主，约占三分之二要有生产与生活垃圾、粪便、沟泥等。其中垃圾包括无机垃圾(砖瓦碎石、炉灰等)和有机垃圾(动植物残体、废纸、塑料、碎布等)。固体废弃物如不及时加以①工厂加工噪声如冲压、锻造、蜂窝煤加工点的噪声，对附近居民和办公人员影②工程施工噪声如施工现场打桩机、搅拌机、切割机、振动泵等机器设备工作中附近的农贸市场，其叫卖声、讨价还价声、人②保育教育噪声如学生上学与放学的嘈杂声，做操、上体育课的口哨声，儿童的等娱乐声响，家庭厨房噪声、家庭纠纷的争吵声、家庭聚会的喧尽量扩大绿化面积及种植花草、树木的种类，不仅可以净化空气，可以保持物业区域容貌的整洁，而且对于减少疾病、促进作和生活，还可能带来交通、消防等方面不安全的问题。因此，物业管理公司车辆是人流、物流的载体。物业区域的交通道路是物业人流、物流的重要性。车辆交通管理的目的是为了建立良好的交通秩序、车物业环境小品的种类繁多，就其性质来说，大体上可划分为两大类境小品，二是装饰性环境小品。环境小品具有方便实用、美化环境、优化空间的功效。不同物业，环境小品的布置原则和方法不尽相同。环境小品的设计应从使用功能出发，物业区域内的治安管理工作是指物业管理企业为防盗、防破坏、防造成的事故与损失。其目的是避免所管物业区域内财物受损失、人身受的工作、生活秩序。治安管理在整个物业管理中占有举足轻重的地位。使用人和受益人正常工作、安居乐业的基本保证，也是整个社区及社会新型的人文环境应该是和睦共处、互帮互助的生活环境；互业环境；融洽和谐、轻松有序的办公环境；安全舒适、相互协作人文环境可以使人们焕发热情，提高工作效率，热爱生活，充满衡，保证物业正常良好的工作、生活秩序与创造优美舒适的工作、生活用资源，防止环境污染；在产生环境污染后，做好综合治理的补救性工作。这是防止环境污染和生态破坏的两个重要方面。在实际工作中，我们更应该注意以防为主，把环境管理放在首位，通过管理促进治理，为物业业主、使用人、受益人创造一个有利于进行优美的物业环境，以达到物业的经济效益、社会效益和环境效益的统一。不同，客观地拟定所管物业的环保标准与规范。同时，物业管理企业还应组织的卫生保洁、绿化、治安、消防、车辆交通等方面的维护过去人们一直在研究环境对人类的影响，很少研究人类对环坏。环境科学和其他环境学科，如物业环境管理的提出与发展，孕育了体，人与自然应当和谐相处。这种新型的环境文化，标志着人类在现代平的意识觉醒，提高和普及公众的环境意识，是现代文明进步的标志和意识，使传统的伦理学、道德标准都会发生变化。现代环境伦理学认为环境，最终涉及到人类自身的切身利益。现代工业文明的发展，环境日益恶化，威胁人类生存，而且为争夺自然资源，也给人类律，唤起人们关心物业环境、社会公共利益与长远利益，把物业环境管我们观赏自然景色所得到的享受等。因此，环境管理属于资源管理，这就表明了环境管理具有经济属性，环境管理所涉及的问题主要是生产力方面的问题。经济学家说过，天上不会掉馅饼，没有免费的午餐，保护环境必须付出代价。这条准则表明环境资源有限，要求环境管理者实施谁开发谁保护、谁损害谁负担、受益与使用者付费、保护与建设者得利的原则。这条原则指出了环境应当遵循价值规律，利用经济手段把环境管起来，促使人们在开发和利用资源时，要充分考虑资源环境的持续利用问题，自觉地制止资源浪费、环境的污染与破坏。在市场经济条件下，市场并不能总是产生有利的社会与环境效果。其主要原因是：市场价格体系没有考虑到环境问题，价格严重背离价值，环境资源和自然资源无偿使用。特别是不加调控的市场，更不能产生正确的信息和信息量。他们不仅对有害健康的生产环境不予重视，而且常常采取欺骗手法，生产有害于环境、有损于公众安全和利益的商品。他们常常在表面上治理污染，暗地里却进行排污或制造假的监测数据。特别是“为公论”，声称造成环境污染并不是为了谋私利，而是为了完成国家生产任务或维护集体利益。在这种论调的掩盖下，再加上地方保护主义，致使许多环保政策难以落实，污染事故难以得到处理。因此，在物业环境管理过程中，应该利用价值规律来搞好物业环境管理，通过加强经济核算等方法，来调节生产效益与环境效益，从经济利益上使人们珍惜资源，保护环境。环境具有价值这一原则，有助于建立各种指标体系，把环境管理工作定量化、科学化，有助于把环境管理通过物业环境管理真正落实到各项具体工作中去，否则环境保护只能停留在口头上，只能是一种愿望而已。总之，环境具有价值原则是物业环境管理的基础和前提。二、全局和整体效益最优的原则物业环境管理要遵循全局和整体效益最优的原则。这条原则表明了物业环境管理的生态属性，物业环境管理必须遵循生态规律，这可从以下三个方面来说明：(一)既要把物业环境问题作为城市和社会经济建设中的一个有机组成部分，又要把环境问题作为一个有机联系的整体，从物业环境本身固有的各个方面、各种联系上去认识和研究，进而揭示环境总体发展趋势和运动规律，正确处理全局与局部、局部与局部之间的关系，取得最大的全局和整(二)在制定物业环境方案和组织实施方案时，要对物业区域内的各组成要素或功能性群体进行定性和定量分析，把不同层次与不同部门的管理工作有机联系和协调起来，避免决策失误和管理不善等情况的发生，促进环境管理的整体效益与全面效益不断提高。(三)加强物业环境规划和物业区域内的综合治理工作，要综合研究区域内的人口、资源、经济结构、自然条件、环境污染和破坏程度等因素，合理安排区域内的生产、建设、商业、生活等活动，制定物业区域内的环境规划，统筹解决环境问题，运用多种管理手段来加强对环境的管理，实现物业环境管理的最佳整体效益。三、综合平衡的原则环境问题始终是关于保护生态与发展经济的协调性问题。环境管理具有生态经济属性，环境管理必须遵循生态经济规律，力求生态与经济的协调和平衡。在物业环境管理中，遵循综合平衡原则(一)保持生态环境的良性循环和控制污染是整个城市、乃至整个社会大系统中的一个有机组成部分，应该把物业区域内的生态保护和环境管理纳入城市经济和社会发展计划，来协调和综合平衡城市社会经济发展与环境保护的关系，在整个城市、乃至整个社会发展的基础上搞好物业区域内的(二)物业环境管理要有预见性和长远性，要密切注视物业所在区域的生产、经营、消费等，以整个城市和社会经济发展动向可能对物业区域的环境保护带来的影响，及时提出环境保护对策，防患于未然；同时，还要开展物业环境评价和环境预测工作，尤其要开展经济建设中的环境影响评价工作，并使之制度化和规范化。(三)要制定和实施综合有效的制度、条例和规范，强化物业环境管理。为此就必须改变过去物业管理各个部门封闭地、独立地、互不关联地制定其单一的管理制度与措施，而应该在制定环境管政治、经济、文化、科学技术、法律等方面的情况，并对这些情况进行综合考虑，统一决策，分工1987年4月，联合国环境与发展委员会展战略，其含义是“既满足当代人的需求，又不对后代人满足其需求的能力构成危害的发展”。可持二是发展要以生物圈的承受能力为限度，如果超过这种限度，必将影响自然环境支持当代人和后代人生存的能力，只有通过技术进步和管理，对发展进行协调、制约，才能达到经济、社会和环境的从环境管理的角度出发，可持续发展包括以下基本思想：1.可持续发展并不否定经济增长，但人类需要重新考虑的是如何推动经济增长。要达到具有可持续意义的经济增长，必须审计能源和原料的使用方式，力求减少损失、杜绝浪费，尽量不让废物排入环境，从而减少单位经济活动造成的环境压力。既然环境退化原因存在于经济过程之中，那么其解决的方法也应从经济过程中去寻求，这样才能使传统的经济增长模式逐步向2.可持续发展要以自然资源、环境为基础，同环境承载能力相协调。通过适当的经济、技术手段和政府干预，就可以减少每单位经济活动所产生的废物量，即减少资源的耗竭速率，使之低于资源再生速率，从而实现不损害环境的可持续增长。3.可持续发展要以提高人类生活质量为目标，同社会进步、发展相适应。对于居住类物业来说，环境管理的最终目的是为居民创造一个舒适、宁静、高雅、安逸的高质量生活环境，并在此基础上为业主(住户)创造一种从物质到精神，既具有现代风貌，又具有个性特征的生活方式。与社会服务相结合的、功能完善的物业管理是以“物业”为中心的一个“微型社会”，通过良好的环境管理形成一个“陶冶情操，净化心灵，提升精神”的小社会。因此，良好的物业环境管理在充分保障业主、使用人的合法权益的同时，增强业主、使用人的睦邻友好意识，创造互相尊重、和乐共处的氛围，从而达到居住环境和社会关系、社会发展的和谐统一和协调发展。从这个意义上来说，物业管理不仅是改善市民居住条件、提高居住水平的物质基础，而且也是人类居住区可持续发展的重要前提。4.可持续发展承认自然环境具有价值，应把生产中环境资源的投入和服务计入生产成本和产品价格之中，逐步完善经济核算体系。自然资源的价值和产品价格，应当完整地反映三部分成本：一是资源开采或获取的成本；二是开采、获取使用有关环境的成本(包括环境净化成本和环境损害成本)；三是由于今天使用这一部分资源而不可能被后代人利用的效益损失，即机会成本。而产品销售价格应当是这些成本加上正常利税及流通费用的总和。5.可持续发展的实施必须强调“综合决策”、“公众参与”，并制定和实施相应的法律法规。环境的全面信息和综合要求来制定相关政策和措施，并有效地予以实施。五、政府干预和公众参与相结合的原则政府是环境管理的主体，物业环境管理要依据政府制定的环境保护的相关法律、政策和方针进行。但是，环境管理完全依靠政府的干预也是不行的。这主要是由于在环境管理上存在“政策失灵”的情况，即政府干预往往不能改正市场失灵，反而会把市场进一步扭曲。其主要原因有：1.改正市场失灵很少是政府干预的主要目标。而政府的主要目标大多是国家安全、社会平等、2.政府干预常有未预料到的副作用。如政府鼓励并给予一定的优惠政策让居民购置家用小汽车，但可能因为汽车使用量增加而使城市交通困难和大气环境恶化。3.政策作用的对象是有理性的人，政策的效果取决于人们对政策的反应。4.不同的政府政策干预相互影响，使激励机制发生扭曲。5.与环境无关的政府政策往往比环境政策对环境的影响更大。如木材价格的上调政策会刺激对总之，由于政府在制定政策时要兼顾公平与效率两个方面，公平包括代内公平和代际公平，效率则涉及管理成本与实际效果。在确定资源、能源及重要产品的价格时，在决定对某些产品或行业给予补贴时，在对特定的环境与发展政策、计划或重大项目作社会和生态信息，审慎地权衡公平与效率。即使是对市场失灵引起的问题进行干预或补救，如果政府的政策或行动不足或过度，也会引起“政策失灵”。例如，一环保项目不符合实际指标，到期不能完成，影响了公众对政策的信任感，造成负面影响，使一些企业产生政策性亏损以及补贴不当导致浪费使用等。尤其是国家既是社会的管理者，又是国家资产的所有者，同时还是管理政策的制定者，如果不能恰当地把国有企业的资产所有和经营职能分开，还将成为事实上的主要污染者。因此，在环境管理中，把政府的干预和公众参与结合起来，通过开发环境教育，增强公众对环境价值的认识和对开展环境保护工作的紧迫感，激发人们自发保护环境的热情，才能有效地监督政府避免决策失误。可见，政府干预与公众参与原则对物业环境管理方案的实施有着十分重要的意义。运用法律手段是物业环境管理的一种强制性措施。环境管理一方面要靠立法，把国家对环境保护的要求和作法，全部以法律形式固定下来，强制执行；另一方面还要靠执法，环境管理部门要协助和配合司法部门对违反环境法律的犯罪行为进行斗争，按环境法规、环境标准对严重污染和破坏环境的行为可以提起公诉，直至追究法律责任，也可依据环境法规对危害人民健康、污染和破坏环境的单位或个人直接给予各种形式的处罚，责令赔偿损失等。我国自20世纪80年代开始，从中央到地方颁布了一系列环保法律、法规，特别是有关物业管理和物业环境管理的相关法律、法规的颁布，对物业环境、城市环境和整个地球的环境保护与污染防治起到了十分明显的效果，但存在的问题还不少，致使环境管理的宏观调控能力受到影响。其具体表现在以下两个方面：首先，我国有关环境保护的某些法律条文不明确、不具体，使许多具体问题难以解决，不利于法律、法规的贯彻、执行与监督。例如，污染使受害人难以维护自身的环境权益，在寻求行政或经济制裁时，又没有明确的程序可依，法律对此规定不具体，不易操作，处理实际问题时带有很大的其次，法律在赋予环境保护与管理机构某些职权的同时，并未赋予相应和必要的执法手段和权再次，由于部门职能独立，常依企业的隶属关系作为环境管理的依据，不利于当地政府对所辖领导干部法制观念淡薄，不按法律办事，仅顾局部利益和眼前利益，凭领导个人意志行事，行政干预多，违反建设项目环保执法程序，不惜耗竭资源、破坏环境的事件经常发生。因此，为改变这种不良局面，应完善执法体制，建立环保经济责任制，责任人承担防止环境污染的责任，自觉遵守、执行环保法规，履行法定义务。二、经济手段在物业环境管理中，我们要遵循价值规律利用价格、税收、信贷等经济杠杆，调节生产者在资源开发中保护环境、消除污染的行为，以便于限制损害环境的社会经济活动，奖励积极治理污染的经济处罚、损失赔偿、治污奖励等保护环境经济措施的综合利用。当前，我国在市场经济条件下，由于市场经济是一种利益导向型经济运行机制，以自主经营、自负盈亏、独立核算的企业和个体经济，为追求自身的经济利益，在当前我国环境保护相关法律、法规还不完善的情况下，千方百计地将生产经营造成的污染损害转嫁给社会，形成外部效应。外部效应是企业或个人的行为对活动以外的企业或个人的影响。外部效应导致私人成本和社会成本的不一致，使市场实际价格不同于最优价格。外部效应可能是好的，也可能是坏的。好的外部效应的例子是，上游农民植树造林，保持水土不流失，下游农民能够得到灌溉用水和免受洪水与流沙之害。但上游的农民并不一定有这样做的积极性。坏的外部效应的例子是，上游伐木会对下游的种植、灌溉、运输、工业生产、居民生活等方面产生很多坏的影响，造成洪水泛滥、水土流失、生存环境恶并且停止伐木还会减少上游居民的收益。另外，上游居民之间的竞争关系也不允许单一上游居民单必须采用经济杠杆，制定对所有上游伐木者同样的标准和激励机制使他们都承担这一成本。目前，由于环境保护的经济手段不力，随着市场经济的建立和发展，这种外部的坏效应现象越来越明显，其具体表现在以下两个方面：(一)把排污费作为企事业单位的环保补助金，并规定企业单位缴纳的排污费可从生产成本中列企业把排污费列入成本，随着产品流通过程的完成，最后还是转嫁到消费者身上，形成一家污染，全民负担的局面。(二)现行有关环境保护优惠措施已失去效用。十多年来，国家在经济优惠政策方面，对“三废”这些优惠条件已失去鼓励效果，产品销售、生产、价格等属于企业自主权，优惠条件已不复存在。因此就要求进一步加强经济方面的管理，对环境和资源实行符合价值规律的管理方法，要根据市场经济的特点给予新的税收、信贷等优惠，惩罚环境污染者，奖励环境保护者，以促进环保产业、绿色产品生产和材料的发展。三、行政干预手段物业所在区域的环境保护和管理部门，应根据国家行政法规所赋予的组织和指挥权力，对环境资源保护工作实施具体的管理措施。主要包括环境管理部门定期或不定期地向同级政府机关报告本地区的环境保护情况和工作，对贯彻国家有关环境保护方针、政策提出具体的意见和建议；组织制定国家和地方以及各类物业与不同条件下的环境保护政策、工作计划和环境规划，并把这些计划和规划报请政府审批，使之具有行政法规效力；运用行政权力对某些区域采取特定措施，如划为自然保护区、重点污染防治区、环境保护特区等；对一些污染严重的工交企业要求限期治理，甚至勒令其关、停、并、转、迁；对易产生污染的工程设施和项目，采取行政制约的办法，如审批开发、建设项目的环境影响评价书，审批新建、扩建、改建项目的“三同时”(我国《关于保护和改善环境的若干规定》中明确指出：“一切新建、扩建和改建的企业，防止污染的项目，必须和主体工程同时设计、同时施工、同时投产。”)的设计方案，审批有毒、有害的化学品生产、进口和使用，管理珍稀动植物物种及其产品的出口、贸易事宜等等。值得注意地是，行政干预的必要性，还得取决于以下两个条件：1.行政干预的效果必须好于市场机制调节的效果。2.行政干预所得到的收益与效益必须大于行政干预本身的成本和代价(即计划、执行成本和所有由于行政干预而加于其他经济部门的成本或损失)。运用技术手段，实现物业环境管理的科学化，包括制定物业环境质量标准，组织开展环境影响为制定环境保护技术政策提供依据。运用系统论、信息论、控制论等现代科学原理和方法，开展环境管理基础理论的研究，建立符合持续发展战略要求的人类——环境——经济系统，大规模地开展环境预测、预报和评价工作，预测科技进步、生产技术革新和评价资源、能源给环境带来的影响及现在，就宏观而言，许多西方国家已对环境管理的污染物体系以及有关评价人类——环境——经济系统的指标体系进行了大量系统研究，建立了许多定性模型和定量模式，应用模拟实验、计算机模拟方法进行系统分析，实现对高空乃至全球环境污染进行预测、预报，并对资源进行探测等等；就微观而言，环境管理已由局部的点源治理发展到今天提出的污染全过程控制，提出了在生产过程中消灭污染的“清洁生产”方案。这种“清洁生产”方案的特点是：生产上的投入最少，产出量最大，既能取得近期效益，也能取得长远的效果；资源的消耗和利用最经济合理；生产者利益和整个社会利益协调一致，有最佳的环境效益。总之，许多环境政策、法律、法规的制定、实施都涉及到许多科学技术问题，所以环境问题解决的好坏，在很大程度上取决于科学技术。没有先进的科学技术，不仅发现不了环境问题，而且即使发现了，环境污染和破坏也难以控制。所以科学技术是实现环境科学管理的有效途径和必不可少五、宣传教育手段这是环境管理的一项战略性措施。环境保护宣传既是普及环境科学知识，又是思想动员。通过广播、电视、电影及各种文化传播形式广泛宣传，使公众了解环境保护的重要意义和内容，激发他们保护环境的热情和积极性，把保护环境、热爱大自然、热爱我们每个人所生存的环境变成自觉行动，形成强大的社会公众意识和公众舆论，制止浪费资源、破坏与污染环境的行为。物业区域内的业主、使用人和受益人，其环境意识的强弱是衡量其文明程度的重要标志。物业环境管理人员不仅应该加强对物业区域内成年人的环境意识教育，而且更应该重视对物业区域内的中、小学生和学龄前儿童普及环境科学知识，使他们从小就养成良好的环境意识和习惯。总之，加强公众环境意识的宣传教育工作，无疑是保护环境、促进社会经济持续发展的战略性管理手段。第一节清洁管理概述在物业区域中，整洁及其所带来的舒适和优美，是一个十分重要的评价指标。它具有视觉上的直观性，会由此直接带来心理上的舒适感与美感，因而成为物业区域(楼)文明的第一象征和服务水平的重要标志。整洁的物业区域环境需要常规性的保洁管理服务来保证。保洁管理，是指物业管理公司通过宣传教育、监督治理和日常清洁工作，保护物业区域环境，防治环境污染，定时、定点、定人进行生活垃圾的分类收集、处理和清运。通过清、扫、擦、拭、抹等专业性操作，维护辖区所有公共地方、公用部位的清洁卫生，从而塑造文明形象，提高环境效扔各种垃圾、楼上抛物、乱堆物品堵塞公共走道、随意排放污水废气、随地吐痰和大小便，以及乱涂、乱画、乱搭、乱建、乱张贴等等，很可能发生在某些业户身上，所以不可掉以轻心。业户整体素质的提高，需要物业管理公司员工通过宣传教育、监督治理和日常清洁工作，作出坚持不懈的努力，否则就可能因“脏乱差”而使物业区域(楼)面目全非，从而与物业管理的宗旨相悖。1.扫防结合，以防为主而是“防”，即通过管理，纠正业户不卫生的习惯，防止“脏乱差”现象的发生。因为优良的物业区域环境的造就，是管理者与被管理者相互作用的结果，也是管理标准与业户素质当业户养成良好的卫生习惯时，才能真正搞好环境整洁。物业管理公司要会同社区组织引导业户积极参与社会主义精神文明建设，从业户的基本素质、基本行为规范抓起，其突破口，就是提高业户的环境整洁意识，大力纠正各种不卫生的习惯。2.执法必严，直接监督保洁管理有关的法律法规，已经出台的主要有《中华人民共和国环境保护法》、建设部颁发的管理公司可以根据法律法规的有关条文和专业化物业管理的要求，制定物业区域的保洁管理规定。这些法规和“准法规”规范了服务者和被服务者必须遵循的行为准则。物业管理公司必须做到执法必严，直接监督，遇到有损物业区域环境的行为，应对犯规者进行耐心教育和严格处罚，决不因人而异。一些卓有成效的物业管理公司，如深圳市莲花二村，提倡“以法管理”，严格执行《莲花住宅区管理规定》，当遇到业户的不卫生习惯和违契行为时，即出示《执法证》进行劝阻、教育，直至处以“违契金”。久而久之，形成了整洁宜人的环境。这说明只有动真格，才能取得预期的效果。二、清洁管理的范围和制度建设1.公共地方的保洁这是一个平面的概念，即指物业区域内，楼宇前后左右的公共地方，包括道路、广场、空地、2.共用部位的保洁这是一个垂直的概念，即指楼宇地层到顶层屋面上下空间的共用部位，包括楼梯、走道、电梯间、大厅、平台等的清扫保洁。3.生活垃圾的处理时间和要求，将日常垃圾倒入专用容器或者指定的垃圾收集点，不得擅自乱倒。(二)清洁管理的制度建设如处理日常垃圾专人负责、日产日清，定点倾倒、分类倾倒，定时收集、定时清运，按照规定的工作流程，履行保洁的岗位职责等。2.规定标准即无裸露垃圾，无垃圾死角，无明显积尘积垢，无蚊蝇虫孳生地，无“脏乱差”顽疾。建设部颁布的《全国城市马路清扫质量标准》中，有两条可以作为物业区域道路清扫保洁质量的参考：一是每漏收堆，不乱倒垃圾和不见人畜粪；路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净和废物箱3.计划安排物业管理公司应制定出清扫保洁工作每日、每周、每月、每季直至每年的计划安排。例如：每日清洁工作(2)辖区(楼)内绿化带，如草地、花木灌丛、建筑小品等处清扫一次；(3)楼宇电梯间地板拖洗两次，四周护板清抹一次；(4)楼宇各层楼梯及走廊清扫一次，楼梯扶手清抹一次；(5)收集每户产生的生活垃圾及倾倒垃圾箱内的垃圾，并负责清运至指定地点。每周清洁工作(1)楼宇各层公共走廊拖洗一次(主要指高层楼宇，可一天拖数层，一周内保证全部拖洗一遍)；(3)天台(包括裙房、车棚)、天井和沟渠清扫一次。每月清洁工作(2)各层走道公用玻璃窗擦拭一次(每天擦数层，一个月内保证全部擦拭一次)；(3)公共走廊及路灯的灯罩清拭一次。此外，楼宇的玻璃幕墙拟每月或每季擦拭一次；花岗石、磨石子外墙拟每年安排清洗一次；一般水泥外墙拟每年安排粉刷一次等。4.定期检查物业管理公司可将每日、每周、每季、每年清扫保洁工作的具体内容用记录报表的形式固定下来，以便布置工作和进行定期检查。三、清洁管理的具体措施保洁管理的具体措施，是指物业管理公司为了创造整洁、卫生、优美、舒适的物业区域环境所采取的行之有效的方法和手段。主要有以下四项：(一)生活垃圾分类袋装化按照《上海市城市生活垃圾管理实施细则》的要求，以煤气(包括液化气)为燃料的地区，必须实行垃圾袋装化。在物业管理的实践中，这一规定的实施范围已有所扩大，例如，有的物业管理公司规定，装修垃圾也必须袋装并运放到规定地点统一清运。对于日常生活垃圾统一收集后运至指定地点进行无害化、资源化、减量化处理，从而大大改善了环境的质量。生活垃圾分类袋装化有利于提高物业区域的文明程度和环境质量。物业管理公司应向业户宣传生活垃圾分类袋装化的优越性，要求业户将垃圾装入相应的专用垃圾袋内，丢入指定的容器或者指物业管理公司在早期介入阶段，即应寻找“切入点”，如在售房时、分房时、入户时，对未来的业户进行超前宣传教育，明确保洁管理的要求，以便收到事倍功半的效果。(三)配备必要的硬件设施为了增强清扫保洁工作的有效性，物业管理公司还应配备与之有关的必要的硬件设施。如有的物业管理公司在每家每户门前安置了一只相对固定的定制的ABS塑料垃圾桶，上面有盖，按户幢配置各种色调，非常美观，规定业户每日将生活垃圾袋装后丢入，由清洁工每日清晨定时收集，用不锈钢小车乘电梯下去倒入指定的垃圾箱。这一创意及实践深受业户欢迎。(四)依法处罚及典型曝光对于各种不良的卫生习惯除了进行宣传教育外，还应当采取必要的硬性措施，依法按规定进行经济的或行政的处罚。对于极少数屡教不改者，还可以采取典型曝光的方法，在业主委员会、居民委员会和本人单位的配合下，公开其不文明行为，以儆效尤。四、清洁管理机构设置及职责划分保洁管理由物业管理公司管理部或保洁部具体实施。保洁部一般设部门经理(保洁主管)、技术布局以及清洁对象的不同而灵活设置。规模较大的物业管理公司其保洁部可以下设楼宇清洁服务班、高空外墙清洁班和公共区域清洁班等班组，各班组设保洁领班和若干经过专业培训的保洁员。然后，从所辖物业和服务对象的实际情况出发，建立起部门、班组、人员的岗位规范、工作流程、服务标准和奖惩办法，做到保洁管理规范化、标准化、制度化。五、清洁工作的重要性(一)清洁是最基本的办公和生活环境清洁既是工作的需要，也是生活的需要，是用户接触最多的一个方面。整洁的周围环境，不仅一旦清洁搞得不好，就会引起投诉。物业管理应为用户提供一个整洁的工作和生活环境，满足不同(二)清洁体现了管理水平一般需对管理工作做详尽的考察之后，才能衡量物业管理水平的高低。但是，人们往往凭直觉来衡量，而在直觉方面，清洁给人的影响最深刻。对于环境整洁的物业，用户和客人们对管理水平(三)清洁是建筑和设备维护保养的需要清洁工作在延长建筑物和设备使用寿命上起到重要的作用。外墙瓷砖、花岗石如果不经常清洁保养，其表面就会逐渐受到侵蚀；不锈钢扶手如果不及时清洁保养，就会生锈，失去光泽；木质地板如果不经常清洁、打蜡，就会变得灰暗毛糙；地毯如果不调查表明，地毯保养不好只能用1～2年，保养得好可用3～4年；大堂大理石地面一般用7～8年后光泽就不行了，要再进行磨光，但保养得好可以增加一半以上使用时间。因此，应当从建筑物和设备保养的高度、从经济的角度来认识清洁工作。许多人认为，清洁工作就是扫帚扫扫、抹布抹抹，实际上，现代清洁工作涉及化学、物理、机械、电子等学科的知识。不同的建筑物材料需要使用不同的清洁剂，各种现代化的清洁设备(吸尘器、磨光机、吸水机、洗地毯机等)的操作使用，高层外墙清洁的危险性与复杂性等，使现代清洁工作具有相当程度的技术性。例如，由于年代久远，旧楼外墙面的清洁一般难度很大，上海有的旧大楼用强酸性清洁剂清洗，结果造成了外墙面的损坏。20世纪80年代，一些专业性的清洁公司在上海、深圳等成立，迅速发展，一些境外的专业清我国的清洁工作与先进国家还有一定的差距。清洁公司的业务范围大致为三个方面：一是各类清洁设备的销售；二是生产经营各种清洁剂；三是提供专业性的清洁服务。目前，各个清洁公司之间的竞争非常激烈。无疑，这种竞争将进一步推动清洁工作水平的提高和专业清洁公司的发展。六、专业承包公司的选择及监督检查选择专业承包公司时，应考察专业承包公司是否具备承担清洁、垃圾清运业务的资质，有没有1.应要求承包公司制定具体的工作计划，包括岗位设置及职责、服务标准、技术要求、垃圾清运时间、责任和义务等，并在合同中约定，作为监督检查的依据。3.承包公司根据要求、工作计划、合同，安排属下员工进行具体清洁、消杀、垃圾清运工作，物业管理公司依据上述文件每天进行监督检查。应以合约形式约定双方的行为规范，并附带经济责任。物管员每天要对所辖物业区域的日常清洁、消杀及垃圾清运工作进行监督检查。承包公司主管物管员发现清洁工作不合格时，要立即通知清洁公司主管责令责任人(清洁员)予以返工，垃圾清运工作不合格，则要上报主管联系垃圾清运公司负责整改，直至合格为止。管理处主管也可对辖区内的清洁、消杀及垃圾清运工作进行不定时抽查，如每月的日评分表中累积有15天出现问题，则要发出《整改通知书》进行整改，并将结果报管理处主任。七、清洁器械和清洁用品1.吸尘器。用于地面、墙面和其他平整部位吸灰尘、污物的专用设备，是清洁工作中最常用的设备之一。吸尘器启动时能发出强劲的抽吸力，使灰尘顺着气流被吸进机内储尘舱，达到清洁地面的目的。吸尘器品种很多，按抽吸力大小有普通型和强力型；按适用范围有吸地面灰尘、吸地毯灰尘、清洁家具污物等不同类型；按功能多少有单一吸尘器和吸尘吸水两用吸尘器等。2.吸水机。清除积水的专用设备，主要用于吸取地面积水，对于吸取地毯水分加快干燥也非常3.地毯清洗机。主要用于协助清洗地毯。4.抛光机。专用作地面抛光的机器，有普通速度和高速之分。抛光机启动时马达带动底盘作高速旋转，使底盘对地面进行高速软摩擦，达到抛光之目的。适用于花岗石、大理石等各种平整硬质地面的抛光，对于面积大的楼宇，尤为必要。5.擦地机。用于地面清洁工作，是最常用的清洁设备之一，有单盘式和多盘式。使用时，通过底盘安装不同的刷子，可以进行地毯清洁、地坪打蜡及抛光。6.高压冲洗机。用于外墙、汽车和其他需高压水冲洗的专用设备。启动时能产生强烈的冲击水流，达到清除灰尘、泥浆和其他污垢杂质的作用。7.扫地车。用作室外地面清洁的设备。由于操作简单，吸尘力强，并配有大容量垃圾尘箱，因此非常适合厂房、仓库、车场和户外空旷地方的地面清洁。8.自动空气喷香器。将清香剂装入该机后设定好时间，然后放置于办公室或卫生间等需要清香9.比较常用的工具还有：安全梯、刷子、扫把、拖把、布、海绵、喷瓶、胶手套、刀片、长柄手刷、手推车以及小心地滑标志等。1.餐具洗涤剂。由多种表面活性剂原料复制而成，不但对餐具表面的油污有极强的去除力，而且可用于水果、蔬菜的清洗，起到杀菌、去除残留农药的作用。洗餐具，配成1％水溶液，清洗水果蔬菜，每1L水中加5～6滴洗涤剂。2.消毒清洁剂。为家庭、餐厅的餐具和食品生产用具的清洁剂，具有杀菌、去污双重功效，使用本品擦洗物品后用清水漂洗干净即可。3.洗手液。外观为带色彩的粘稠性液体，具有杀菌、留香、除异味的功效，对皮肤无刺激，是宾馆、写字楼洗手间的常用清洁剂。4.祛臭剂。祛臭剂适用于清除厕所、垃圾产生的臭味，并有自然香气。使用时将本品喷至墙角或墙面，可保持厕所数日无臭味。5.空气清香剂。能迅速除去空气中的混浊和难闻气味，使用时将清香剂灌入喷雾器中，喷射使用。本品为易燃品，应存放阴凉避光处，温度不得超过40℃。陶瓷器皿，能起到杀菌去污、保护表面光泽的作用，在使用浓度下，对皮肤无伤害。使用时，一般根据不同材料及污垢程度进行稀释。强力地清除水垢锈渍，提高清洁保洁的功效。使用时，一般视污垢程度稀释1～5倍使用。用布揩擦，直至光亮，有一定防锈功能。9.玻璃清洁剂。用于清洗玻璃、镜面、瓷片及电镀物品表面的尘埃及污垢，如门、窗、镜子、电视荧光屏等，能轻快地除去尘埃、油渍等污垢，擦拭后玻使用时将本品稀释20～60倍后均匀涂在玻璃表面，然后用毛巾、干布或擦窗工具擦拭。胶瓶装，避免碰碎、入眼，若不慎进入眼内，应立即用清水冲洗。10.除油剂。适用于各种表面油垢的清洁，对厨房焦油性污垢有奇效。使用时，将本品喷淋或涂于污垢表面，稍后用布揩擦即可。11.高泡地毯清洁剂。为清洗地毯、各种软垫、室内装饰厚织物使用的清洁剂，发泡率高，去污去油渍力强，可降低清洗后地毯等织物的含水量，缩短干燥时间，成分中还含有杀菌剂、抗静电剂、防再污染等增效剂。使用时一般按织物污染程度稀释20～30倍。12.低泡地毯清洁剂。用于各种地毯的手工或机械清洗，专供各类滚刷式地毯清洁机使用，泡沫低，去污力强，价格便宜。使用时，对轻垢按1：35加水稀释，重垢按1：10加水稀释。低泡清洁剂相对高泡清洁剂而言，消耗量大，干燥慢，目前已较少使用。13.地毯除渍剂。本品对墨水、咖啡、茶叶、酱油等造成的污渍具有明显效果，使用时将本品喷于污渍处，用力揩擦，即可去除污渍。14.静电除尘剂。为透明无色的油状液体，用于打蜡地面的保洁。将静电除尘剂喷洒到拖布上，使其完全渗透，然后对打蜡地面进行拖擦，能快速清除打蜡地面尘埃和污垢，使地面光亮如新。15.面蜡。用特制的聚合物及树脂配制而成的表面光亮剂，适用于大理石、塑料地板、木地板、水磨石水泥地面。将本品均匀涂在地板表面，干燥成膜后表面光滑亮泽，可起到耐磨、防水、耐溶剂的作用，有一定的防滑性能，本品一般在使用封底蜡以后再使用。本品不宜稀释，避光保存。16.封地蜡。由水溶性高分子树脂及特殊的蜡乳液配制而成。封地蜡作为面蜡的底层涂料，对不平整的地面，如缝隙、针孔等，起到填充和平整成膜的作用，对于走道等人流繁多的地面，能提高蜡面的丰度，延长使用寿命，一般情况下1L可施工50m2左右。17.喷洁蜡。由特殊的蜡乳液和光亮剂配制而成。喷洁蜡的作用是对打过蜡后使用过的地面进行一次抛光增亮，并能去除鞋印、擦痕等，经常使用能使地面光亮如新，延长面蜡的施工周期。使用时先对地面进行清扫，然后用喷壶将喷洁蜡喷在地面，一般2～3次，然后对地面进行磨刷抛光18.去蜡水。去蜡水中含有特殊的解链剂，能迅速破坏蜡中的高分子树脂的力学强度，用于去除封地蜡、面蜡，是大理石等周期性打蜡工作中不可缺少的一个品种。使用时，将本品稀释后涂在蜡面5～10min后，即可用擦地机进行去蜡工作。用胶瓶装，应放置于干燥阴凉处，使用时戴胶手套，若不慎触及皮肤或眼应立即用清水冲洗。19.天那水。用于溶解、稀释油漆。用毛巾沾取少量天那水，擦拭油漆处，直到其溶解，再用毛巾擦干净。轻轻存放于干燥阴凉处，为易燃、易挥发品，应远离火源，用后盖严，以防挥发。20洁厕灵。用于清洁卫生间的陶瓷制品上的污渍。稀释后，洒于瓷器表面，再用刷子将污渍刷掉，然后用水冲洗干净。使用时戴胶手套，若不慎触及皮肤或眼应立即用清水冲洗。21.去污粉。用于清除污渍。将去污粉洒在湿的物体上或湿毛巾上，用力擦拭污渍处，然后冲洗干净，注意防潮。八、清洁员的职责(一)室内组清洁员的主要职责1.负责各层电梯厅、走道、楼梯等公用区域地面、墙面、天棚的清洁工作。2.负责室内公共卫生间的清洁工作。3.负责室内信报箱、井道口、管线、消防栓等公共设备设施的清洁工作。4.负责地下室、天台、转换层的清洁及其明暗沟的疏通清理工作。5.对用户违反清洁管理规定的行为进行劝阻、纠正。(二)室外清洁组的主要职责1.负责红线范围内道路、绿化带等公共区域地面的清洁工作。2.负责室外果皮箱、垃圾屋的清洁、清运和消杀工作。3.定期对室外沙井、雨污水井及管道和化粪池进行清理疏通。4.负责室外明装管线和明装公用设备设施的外表的清洁工作。5.负责墙身、幕墙、路灯、宣传牌、雕塑和排风口的清洁工作。6.对辖区内违反清洁管理规定的行为进行劝阻、纠正。为了使清洁卫生、垃圾清运工作及监督检查有依据，以及对清洁的工作效果有一个客观评价，有必要制定清洁工作检验标准和方法。清洁工作检验标准和方法的主要内容有：职责、检查标准、检查方法和评分标准。二、检查标准的主要内容梯脚板墙脚线、踢脚线等地方有无积尘、杂物、污渍，花坛内是否有烟头、杂物，广场砖、车库地面是否干净，绿化牌、庭园灯是否干净、光亮。2.墙面：瓷片、大理石、砖是否干净、明亮、无污渍。3.玻璃：玻璃幕墙、门、窗、镜面、玻璃围栏、触摸屏、扶梯玻璃是否洁净透亮。4.金属制品：梯门、支架、热水器、消防门、烟灰缸、水龙头、不锈钢栏杆等是否用指定的清洁剂擦过，是否光亮无锈迹和污渍。5.天花：光管、指示牌、灯罩等设施是否干净无尘、无蜘蛛网。6.电梯：电梯轿箱、各层电梯门轨槽、显示屏、扶梯、梯厅是否干净无尘，轿箱是否干净无杂7.洗手间：皂盒、干手器、水箱等设施是否干净、无损坏，洗手间内有无异味，便器、洗手盆、尿斗有无水锈，台面是否干净无水迹，厕纸是否齐全。8.开水间：检查垃圾桶、门边柜、茶渣柜是否干净无异味。接待台、保安亭等设施是否干净无杂物。10.垃圾清运：垃圾清运是否准时，是否日产日清，清运是否干净，垃圾清运过程中散落地的垃圾是否清扫干净，是否每周将垃圾桶内外清洗一次。三、消杀管理规定消杀管理规定为消杀工作及监督检查提供标准依据。1.需要消杀的地方及时间间隔①每月要求专业消杀单位对楼宇、绿化带进行一次彻底的消杀活动，每季对化粪池进行一次消杀工作，并跟踪记录。②每周要求清洁公司对垃圾桶、垃圾中转站、卫生间、车库、排水渠等进行一次消杀活动，每周对开水间、热水器、过滤器进行清洁、消毒一次。2.进行消杀活动时应注意的事项①使用高效低毒消杀用品，按比例配制，用背式喷雾器按要求喷洒。喷洒时应做好预防措施，穿长衣裤，戴口罩，完工后换衣裤，用肥皂洗手。②大堂、楼层消杀活动一般在非办公时间进行，如需在办公时间进行，应先征得同意后方可进③对广场外围进行喷洒时，尽量在顺风处喷洒，以减少对行人的影响。④根据实际需要可以增加喷洒次数，并注意将被杀死的害虫尸体及时清除。⑤每次消杀后进行检查并记录在《消杀记录表》上，存档。一、清洁工作应急措施对意外情况制定清洁工作应急处理措施，可避免其对物业环境卫生的影响，为业主和用户提供始终如一的清洁服务。清洁处理后符合《清洁工作检验标准和办法》中对应的标准。意外情况指：火灾，污雨水井、管道、化粪池严重堵塞，暴风雨，梅雨天，水管爆裂，户外施工，装修等现象。1.火灾后的应急处理措施①救灾结束后，用垃圾车清运火灾遗留残物，打扫地面。②清除地面积水，用拖把拖抹。③检查户外周围，如有残留杂物一并清运、打扫。2.污雨水井、管道、化粪池堵塞，污水外溢的应急处理措施①维修工迅速赶到现场，进行疏通，防止污水外溢。②清洁员将捞起的污垢、杂物直接装上垃圾车，避免造成二次污染。③疏通后，清洁员迅速打扫地面被污染处，清洗地面，直到目视无污物。3.暴风雨影响环境卫生的应急处理措施①清洁班班长勤巡查、督导各岗位清洁员的工作，加强与其他部门的协调联系工作。②天台、裙楼平台的明暗沟、地漏由班长派专人检查，特别在风雨来临前要巡查，如有堵塞及③检查雨污水井，增加清理次数，确保畅通无阻。④各岗位清洁员配合保安员关好各楼层的门窗、防止风雨刮进楼内，淋湿墙面、地面及打碎玻⑤仓库内备好雨衣、雨靴、铁勾、竹片、手电筒，做到有备无患。⑥暴风雨后，清洁员及时清扫各责任区内所有地面上的垃圾袋、纸屑、树叶、泥、石子及其他⑦发生塌陷或大量泥沙溃至路面、绿地，清洁员协助管理处检修，及时清运、打扫。⑧清洁员查看各责任区内污、雨排水是否畅通，如发生外溢，及时报告管理处处理。4.梅雨天气应急方案①梅雨季节，大理石、瓷砖地面和墙面很容易出现反潮现象，造成地面积水、墙皮剥落、电器感应开关自动导通等现象。②在大堂等人员出入频繁的地方放置指示牌，提醒客人“小心滑倒”。③班长要加强现场检查指导，合理调配人员，加快工作速度，及时清理地面墙面水迹。④如反潮现象比较严重，应在大堂铺设一条防滑地毯，并用大块的海绵吸干地面、墙面、电梯⑤仓库内配好干拖把、海绵、地毯、毛巾和指示牌。5.楼层内发生水管爆裂事故的应急方案①迅速关闭水管阀门，迅速通知保安和维修人员前来救助。②迅速扫走流进电梯厅附近的水，否则可将电梯开往上一楼层，通知维修人员关掉电梯。③在电工关掉电源开关后，抢救房间、楼层内的物品如资料、电脑等。④用垃圾斗将水盛到水桶内倒掉，再将余水扫进地漏，接好电源后再用吸水器吸干地面水分。⑤打开门窗，用风扇吹干地面。6.户外施工影响环境卫生的应急处理措施①供水、供电、煤气管道、通讯设施以及小区设施维修等项目施工中，会对环境有较大影响，清洁员需配合做好场地周围的清洁工作。②及时清理住户搬家时遗弃的杂物，并清扫场地。7.新入住装修期应急处理措施各责任区清洁员加强保洁，对装修垃圾清运后的场地及时清扫，必要时协助住户或管理处将装修垃圾及时上车清运。8.注意事项①清理火灾场地时，应在消防部门调查了解情况后，经同意方可进行清理。②台风时，不要冒险作业，以防发生意外。③梅雨天气作业宜穿胶鞋，穿塑料硬底鞋易滑倒。④暴风、暴雨天气要注意高空坠物。⑤处理水管爆裂事故要注意防止触电。二、公共场地和马路的清洁确保小区的汽车道、人行道、消防通道、羽毛球场、门球场等公共场地和马路的清洁。其作业程序、标准和注意事项如下：1.用长竹扫把将道路中间和公共活动场所的果皮、纸屑、泥沙等垃圾扫成堆，用胶扫把将垃圾扫入垃圾斗内，然后倒进垃圾手推车。2.对有污渍的路面和场地用水进行清洗。3.雨停后，用竹扫把把马路上的积水、泥沙扫干净。4.每天打扫三次，每小时循环保洁一次，从早上6：00～18：00，保持整洁。5.公共场地、路面无泥沙，无明显垃圾，无积水、污渍。三、绿地的清洁保持草地和绿化带的清洁。作业程序、标准和注意事项如下：1.用扫把仔细清扫草地上的果皮、纸屑、石块等垃圾。2.对烟头、棉签、小石子、纸屑等用扫把不能打扫起来的小杂物，用手捡入垃圾斗内。3.在清扫草地的同时，仔细清理绿篱下面的枯枝落叶。4.每天早晨、上午、下午各清扫一次以上，每小时循环保洁一次、保持清洁干净。5.目视无枯枝落叶，无果皮，无饮料罐，无3cm以上石块等垃圾和杂物，烟头100m2少于1个。四、散水坡和排水沟的清洁保持排水沟畅通、散水坡清洁。作业程序、标准和注意事项如下：1.用扫把清扫散水坡上的泥沙、果皮、纸屑等垃圾。2.用胶扫把清扫排水沟里的泥沙、纸屑等垃圾，拔除沟里生长的杂草，保证排水沟的畅通。3.用铲刀、钢丝刷清除散水坡及墙壁上空调滴水的污渍及青苔。4.先用洗洁精清洗再用清水冲洗，检查一遍发现不干净的地方用铲刀仔细再刮。5.目视干净，无污渍，无青苔，无垃圾和沙石。6.有空调滴水的地方每星期擦洗一次，散水坡和排水沟每天保洁在三次以上。五、雕塑装饰物、宣传栏、标识宣传牌的清洁保持雕塑装饰物、宣传栏、标识宣传牌的清洁。作业程序、标准和注意事项如下：1.雕塑装饰物的清洁：备长柄胶扫把、抹布、清洁剂、梯子等工具，用扫把打扫装饰物上的灰尘，人站在梯子上，用湿抹布从上往下擦抹一遍，如有污渍用清洁剂涂在污渍处，用抹布擦抹，然后用水清洗。不锈钢装饰物按不锈钢的清洁保养方法操作。2.宣传栏的清洁：用抹布将宣传栏里外周边全面擦抹一遍，玻璃用玻璃刮清洁，按《玻璃门窗3.宣传牌、标识牌的清洁：有广告纸时，需先撕下纸，然后用湿抹布从上往下擦抹牌，最后用干抹布抹一次。4.宣传牌每周清洁一次，室内标识牌每天清洁一次，雕塑装饰物每月清洁一次，清洁后检查无使用清洁工具时，不要损伤被清洁物。六、喷水池的清洁保持喷水池内外干净清洁。作业程序、标准和注意事项如下：地面清洁工每天用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞保洁。2.定期清洁①打开喷水池排水阀门放水，待池水放去1/3时，清洁工人入池清洁。②用长柄手刷加适量的清洁剂由上而下刷洗水池瓷砖。③用毛巾抹洗池内的灯饰、水泵、水管、喷头及电线表层的青苔、污垢。④排尽池内污水并对池底进行拖抹。⑤注入新水，投入适量的硫酸铜以净化水质，并清洗水池周围地面污渍。目视水池清澈见底，水面无杂物，池底洗净后无沉淀物，池边无污渍。4.注意事项①清洗时应断开电源。②擦洗电线，灯饰不可用力过大，以免损坏。③清洁时，不要摆动喷头，以免影响喷水观赏效果。④注意防滑，跌倒。七、不锈钢的清洁、保养保持奖牌、标识牌、宣传栏、雕塑及其他不锈钢制品表面的清洁，使其不受氧化。作业程序、1.先用兑有中性清洁剂的溶液抹不锈钢表面，然后用无绒毛巾抹净不锈钢表面的水珠。2.置少许不锈钢油于毛巾上，对不锈钢表面进行拭抹，或用喷头直接喷在不锈钢表面。3.然后用无绒干毛巾拭抹。4.目视不锈钢表面无污渍，无灰尘，表面光亮，可映出人影。5.上不锈钢油不宜太多。6.清洁高大雕塑时应做好安全保护，防止人员伤亡。八、化粪池的清理确保化粪池畅通。作业程序、标准和注意事项如下：1.用铁钩打开化粪池的盖板，再用长竹杆(8m)搅散化粪池内杂物结块层。2.把吸粪车开到工作现场，套好吸粪胶管(5m长，备3条)放入化粪池内。3.启动吸粪车的开关，吸出粪便直至化粪池内的化粪结块物吸完为止，防止弄脏工作现场和过4.盖好化粪池井盖，用清水冲洗工作现场和所有工具。5.每年清理一次，一级池清运90％，二级池清运75％，三级池硬的表面全部清运。6.清理后，目视井内无积物浮于上面，出入口畅通，保持污水不溢出地面。7.在化粪池井盖打开后10～15min，人不站在池边，禁止在池边点火或吸烟，以防沼气着火烧8.人勿下池工作，防止人员中毒或陷入水中。9.化粪池井盖打开后工作员不能离开现场，清洁完毕后，随手盖好井盖，以防行人或小孩掉入九、垃圾池(箱)的清洁保持垃圾池、果皮箱的清洁。作业程序、标准和注意事项如下：1.用铁铲将池内垃圾铲入手推车内，用扫把将剩余垃圾扫干净后，打开水阀用水冲洗池内外一2.用去污粉或洗衣粉撒在垃圾池内外瓷砖和垃圾池门上，用胶刷擦洗污渍。3.疏通垃圾池的排水道，清洁周围水泥面。4.打开水阀，用水全面冲洗垃圾池内外，同时用扫把或胶刷擦洗，垃圾池周围不积污水。5.关闭水阀，收回水管，锁好垃圾池铁门。6.清理垃圾桶或果皮箱内垃圾后，将桶箱搬到有水源的地方，先用水冲洗一遍，然后对污渍处倒少许去污粉擦洗，再用水冲洗干净，搬到原处放好。7.目视无污渍，无广告纸，每天清运、清洗两次，垃圾池和箱每周用去污粉清洁一次。十、垃圾的清运和垃圾中转站的清洁保持垃圾中转站的清洁和正常使用。作业程序、标准和注意事项如下：1.每天早上8：00以前，将垃圾收集装车运送到垃圾中转站，两人配合，一人拉一人推将垃圾车推上作业平台，拉开手推车后门，将垃圾倒进垃圾压缩车内，操作员按下压缩车绿键压缩开关，清扫掉在地面上的垃圾，并装上压缩车。2.冲洗中转站地面，打扫墙壁。3.用水冲洗中转站外通道及地面，油污处用去污粉或洗洁精刷洗。对排水沟，把沟内的4.用喷雾器对垃?6.目视垃圾站内外清洁，无明显垃圾，水沟无积污水，无臭味。8.倾倒垃圾时，切勿用脚踩压缩车内的垃圾，防止造成意外。一、地下车库、天台、转换层清洁地下车库、天台、转换层清洁要求的标准是：地下车库地面无油污、污渍，无纸屑等杂物，墙面无污渍，天台、转换层及裙楼平台无积水、杂物，管线无污渍。根据这一标准，其清洁必须做到：1.每天早晨和下午用扫把各清扫一次，清除地面和排水沟内的垃圾，抹净指示牌、射灯、围栏2.用长柄刷冲刷地面的油污、油渍。3.每隔2小时巡回清洁一次地下车库，清除杂物。4.每周冲刷地面一次，并打开地下车库的集水坑和排水沟盖板，彻底疏通、清理一次。5.每月用清洁液、毛巾擦拭一遍消防栓、消防指示灯、车位档、防火门等公共设施。6.每2个月用干毛巾擦拭灯具一次。7.地下车库和转换层管线每2个月用鸡毛掸子或扫把清扫灰尘一次，天台、裙楼平台的水管线二、大厦大堂清洁大厦大堂清洁的要求是：地面无烟头、纸屑等杂物，无污渍，大理石地面、墙面有光泽，公共设施表面用纸巾擦拭无明显灰尘，不锈钢表面光亮无污渍，玻璃门无水迹、手迹、污渍，天棚、风口目视无污渍、灰尘。根据这一要求，大堂清洁必须做到：1.每天上午上班前及下午分两次重点清理大堂，平时每小时保洁一次，重点清理地面和电梯轿2.用扫把清扫大堂地面垃圾，用长柄刷沾洗洁精清除地面污渍，后用拖把拖地面一次。每天循环拖抹、推尘、吸尘。3.清扫电梯轿箱后，用湿拖把拖两遍轿箱内地板。4.用干毛巾和不锈钢油轻抹大堂内各种不锈钢制品，包括门柱、镶字、电梯厅门、轿箱等。5.用湿毛巾拧干后，擦抹大堂门窗框、防火门、消防栓柜、内墙面等设施。6.清理不锈钢垃圾筒，洗净后放回原处。7.用湿拖把拖2～3遍台阶，出入口的台阶每周用洗洁精冲刷一次。8.用干净毛巾擦拭玻璃门，并每周清刮一次，每周地面补蜡及磨光一次。9.每月擦抹灯具、风口、烟感器、消防指示灯一次。10.每月对大理石地面打蜡一次，每月用去污粉、长柄手刷彻底刷洗地砖地面和水磨地面一次。三、公共卫生间清洁公共卫生间清洁后的标准：地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮，天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网，目视墙壁干净，便器洁净无黄渍，室内无异味、臭味。一般认为，公共卫生间的卫生水平反映一座大厦总的卫生水平。为达到上述标准，必须坚持做到以下要求：1.每天上、下午上班前分两次重点清理，并不断巡视，保持清洁。2.如条件许可，清洁时，关闭卫生间，暂不让公众使用，但必须放置告示牌，打开窗户通风。3.用水冲洗大小便器，并用夹子夹出小便器内烟头等杂物。4.用厕所刷沾洁厕精洗刷大小便器，然后用清水冲净。5.用湿毛巾和洗洁精擦洗面盆、大理石台面、墙面、门窗。6.先将湿毛巾拧干擦镜面、窗玻璃，然后再用干毛巾擦净。7.清洗垃圾桶和烟灰缸，并内外擦干。8.用湿拖把拖干净地面，然后再用干拖把拖干。9.喷适量香水或空气清新剂，小便斗内放樟脑丸，或直接用杀菌清洁剂彻底地对卫生间进行清洁，就可以不用香水或空气清新剂。10.每2小时保洁一次，主要清理字纸篓垃圾、地面垃圾、地面积水和水迹等。11.每周抹抽气风口一次，消毒大洗一次。12.每月用干毛巾擦灯具一次，清扫天花板一次，杀虫一次。楼层通道地面清洁要达到的标准是：大理石地面目视干净、无污渍、有光泽，水磨石地面和水泥地面目视干净、无杂物、无污渍。根据这个标准，其清洁必须做到：1.每天上午对各楼层通道地面拖抹、推尘、吸尘一次。2.每月用长柄手刷沾去污粉对污渍较重的地面彻底清刷一次。3.每月用拧干的湿毛巾抹净墙根部分踢脚线。4.大理石地面每周抛光一次，每月打蜡一次。五、瓷砖、喷涂和大理石墙面清洁瓷砖、喷涂和大理石墙面清洁要达到的标准是：目视墙面干净无污渍，清洗后，用纸巾擦拭墙①墙面清抹每周一次，墙面清洗每月一次。②瓷砖外墙每4年清洗一次，马赛克墙面每6年清洗一次。③外墙面的高空清洁作业，由专业清洁公司负责。2.具体清洁操作①用铲刀、刀片轻轻刮掉墙面的污垢、脏渍。②把毛巾浸入放有洗洁精的水盆，拿起拧干后沿着墙壁从上往下来回擦抹。③用另一条毛巾用清水洗后拧干，彻底清抹一次墙面，直到干净。④用干拖把拖干地面。⑤大理石墙面不能用任何酸性溶剂洗，否则将造成大理石分解；瓷砖墙面则禁止用碱类、盐酸类，因为这些除污剂会损坏瓷砖表面的光泽。六、乳胶漆墙面清洁乳胶漆墙面清洁要达到的标准是：目视墙面清净无污渍、无粘附物、无灰尘，因此，必须坚持1.用鸡毛掸子或干净的拖把轻轻拂去墙面的灰尘。2.用干毛巾清擦墙面的污渍，擦不掉的污渍用细砂纸轻轻擦掉。3.用铲刀铲掉墙面上粘附的泥沙、痰渍。4.扫净地面灰尘，再用湿拖把拖净地面。5.每月清洁一次。七、外墙清洁空气中的灰尘和有害物质会侵蚀大楼外墙(瓷砖、花岗石、玻璃等)，只有及时做好清洁工作，才能避免或减少外墙表面损坏。外墙清洁是高楼清洁工作的难点，危险性大，易发生人员坠落伤亡1.外墙清洁的方式目前外墙清洁主要有两种方式：吊板方式和擦窗机方式。这种方式简单、成本低，只要工人素质好，绳子连接牢固就可以进行，但危险性比较大，一旦安全措施不到位就可能发生事故。近几年发生的高空清洁坠落伤亡事故几乎都是采用吊板清洁时因安全措施不到位造成的。另一种方式是通过擦窗机进行清洁。擦窗机又称室外吊篮，一般在大楼建造时安装好。工作人员站在吊篮内，吊篮可以上下左右移动，吊篮内有电话，可以与外界随时进行联系，比较安全。擦窗机价格昂贵，不少新建大楼为了节省钱不安装擦窗机。目前我国的大楼大多数没有擦窗机，只得用吊板方式进行清洁。安装擦窗机是高楼外墙清洁发展方向，一些先进的国家已经发展到用无人操作擦窗机进行外墙清洁工作。应大力研究发展国产的擦窗机，降低成本，使擦窗机逐渐普及。2.外墙清洁的条件①气候条件。外墙清洁必须在良好的气