养老地产研究报告

9原9原养老地产研究报告中原地产中原地产养老地产专题内容提纲页码233住宅地产混合开发模式住宅地产混合开发模式商业地产服务商业地产服务44中原地产中原地产消费群的专一性——它是“针对老年人提供的住宅产品”;产品设计的特殊性——住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点；社区活动的广泛性——在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。||中原地产中原地产员住进养老院。医护型养老院：因患了某些生活不能自理的养老院。老年公寓：专供老人集中居住的，采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。年社区主要入住的是老年人。住宅A、无障碍老龄住宅B、混合的演变式住宅C、适应老龄社会的通用住宅||中原地产中原地产人口老年化问题备注：人口大于7%或60岁以上人口大于10%;中位年龄人口大于30岁。||中原地产中原地产■我国老年人口的绝对数量大我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的1/5。到2050年，我国老年人口总量将超过4亿。随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在5000美元至1万美元，目前平均达到2万美元左右。而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足1000美元。■“空巢”老人(即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人)迅速增加关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构(一对夫妇同时赡养4个老人和1个小孩)愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。■城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%,已经高于镇6.0%和城市6.7%的水平。8||中原地产中原地产建立在“先富后老”基础上的养老模式■发达的生产力水平■良好的社会保障体系■从关注老年人的心理感受出发缘由——在人口老龄化下，发达国家中单一的养老院向系统、多元化养老社区的转变已经成为一种趋势美国的太阳城荷兰的弗莱德利克斯堡系统、规模化的老龄产业、聚集性的养老城、异地养老社区…已经成为养老模式发展的新趋势。中原地产中原地产国外老年社区产生背景老年社区完全社会化，处于成熟阶段面向社会老年人，区域位置交通便利、环境优雅集中在经济发达国家，老年社区建设较完善中原地产中原地产老年公寓老年社区“普通化”及“社区化”老龄化初期老龄化中期老龄化加剧政府+开发商开发商为主保障水平低社会保障体系完善口西方发达国家老年住宅发展目前处在第三个阶段，充分体现其人性化设计理念和区别对待的关怀模式，普通化和社区化发展成为新的热点。比较项西方型社会东方型社会社会风尚是独立自主，互不拖累社会公德应赡养老人，敬老爱幼主体家庭结构亲子分居小家庭为主体多代同堂大家庭为主体老年福利体制老年福利对策增强老人独立生活能力增强家庭养老功能老年住宅形式低层独立式住宅或公寓对层集合式住宅或公寓社区服务目标援护纯老年家庭老年居住福利设施满足老人对居住环境多样性需求开发社区服务网点，收养在宅养老有困针对客户退休社区身体健康，可以独立生活，但需要应急照料的客户；发展的概念，必要时提供辅助和护理服务；租赁或出售活跃老年社区和社会活动的客户；环境优美，成熟服务体系，多种娱乐交流场所，社区活动丰富；联排或别墅，出售为主老年公寓喜欢安静，结交新朋友的老年客户；不提供就餐、交通、不组织社会活动。租赁或出售老年聚集区加一些社会活动的客户；除租赁房屋外，还提供就餐、清扫房间、交通、社会活动等服务。租赁为主社区生活不能全部自理，需要专门的辅助和帮助括：就餐、洗衣、清理房间、医药管理、日常生活活动帮助等。出租社区各种年龄段包括老人、孩子、刚出院的人、长期病号等；提供短工服务，专业的护士照出租护理院需要24小时照料，患有长期或慢性病，需要治疗和恢复常规的医药监督和康复治疗，需要注册护士和有执照的护工；出租老年痴呆病院老年痴呆初期，需要护理恢完全无障碍设计，需要完好的设出租◎CopyrghtCentalineG政府扶持+发展商盈利政府福利型欧洲美国日本法国两代居■截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24%■与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4■入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主■20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式。“照料护理式住宅”不来梅老年住宅||■60年代末美国进入老龄社会，截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占美国总人口的16%。■经济实力强，70年代中开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。■据统计，与家人同居的老人很少，75%的老人拥有自己的住宅，因此只是到年龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施。美国老年住房五种模式●老年公寓(集合住宅)●老年养生社区(综合老年人住宅小区)MALE以上的老龄人口约3600万人，约占日本和西欧一些国家，但由于人口多，目前美国老龄化人口已形成了一个巨大的群体。4、老年社区发展非常迅速，分为赢利性和非赢利性两种1、老年社区分为独立式、集合式和护理型；2、政府会给与政策上的大力支持；3、环境好、规模大的老年社区大多为私人投资并进行商业化运作。⑩区位：临近海湾。太阳城中心坐落在佛罗里达西海岸，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程⑩目标定位和建设理念：⑩社区自1961年开始建设起,便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区；使老年人精神充实、身体健康,享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活⑩规模：微型城市。1996年人口普查时居民达到了9.6万，现在估计有14万。目前无论面积还是人口都在继续猛增，太阳城是美国增长速度最快的城市。⑩这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。年龄段65以上比例太阳城规划为六大居住区，以适应不同类型老人的需求，同时住宅与各种生活配套和娱乐场所交织，创造一种完善、有活力的生活方式六大居住区▶“太阳城中心”(独栋别墅)▶“国王之殿”(联体别▶“湖中之塔”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)▶“庭院”▶“阿斯顿花园”(出租的独立居住公寓)▶“自由广场”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)生活配套▶各社区共同享用邮局、超市、医疗机构、银行和教堂▶货品齐全的购物所，餐厅和宗教服务尽在社区之内，专业化的防火、防盗和医疗设施和服务给人一种安全感。方便和安全：所有的住宅设施都以方便老人方便和安全：所有的住宅设施都以方便老人为第一宗旨，并在尽可能考虑细节的情况下保障老人安全住宅高度平房或者别墅，不用爬楼，4层以上配备电梯楼梯道加宽，以便安装升降椅门面积适当增大，地面平坦，便于轮椅通过阳角抹圆，长柄门锁预留安装扶手的埋件无障碍步行道、无障碍防滑坡道地面室内地面平坦，不设门槛等障碍物防滑处理厨房面积加大，便于坐凳或坐轮椅使用煤气等各种开关上的字很大，以利老人辨识地面和浴池底部都防滑，并设扶手靠近卧室，并设长明灯房间改变方向和高矮的地方用了显眼色彩照明度提高2倍以上紧急呼叫与电子安防系统，并提高报警声响低按键、高插座患有突发性危家庭看护患有突发性危综合性医院综合性医院脖子上都佩戴着一个项链一着一个项链一只要按一下“项坠”,救护车就会立即赶到。医疗服务系统心理治疗医疗服务系统急救中心急救中心综合医院照顾中心家庭看护照顾中心中原地产7个18洞高尔夫三分之一的居民是活跃的高运动和娱乐设施全美草地保龄球锦标赛运动和娱乐设施每年交120美元的活动费，就可以在任何活动中心活动。老年学校进修班老年学校进修班动超过80种以择参加学习交流场所学习交流场所美发沙龙图书馆交流中心画廊教堂个外科大夫，但年轻时一直喜欢!做木匠活，今天生活在太阳城里就可以到木工坊!去做自己喜欢的事图书馆交流中心画廊教堂舞会年轻和自我价值：通过志愿者活动体现自我价值，同时节省管理成年轻和自我价值：通过志愿者活动体现自我价值，同时节省管理成本，形成良好的社区氛围医院商店各种管理服务设施志愿者之城志愿者之城担任教师老年大学担任教师城市治安维护厨师照料工作开高尔夫球车公共场地维护开高尔夫球车公共场地维护方便和安全功能方便和安全功能居住功能医疗护理功能精神与价值诉求多芫花、现代的住宅，关注人性化的细节健康和独立运动和娱乐学习和交流年轻和自我健康和独立运动和娱乐学习和交流年轻和自我价值动娱乐配套节奏的环境和设施志愿者服务计划，满足自我价值的实现，带来年轻感觉■截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占日本总人口的24%,日本是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。■目前，90%以上的老年住户现有居住的住宅标准高于政府规定的日本最低居住水平，95.5%的老人在家中养老，4.2%的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。■日本虽有与子女同住的习惯，但近些年在逐步降低。日本老年住房三种模式●“两代居”中原地产中原地产日本战后两次婴儿潮，促使日本人口逐渐老龄化，直接引发政日本战后两次婴儿潮，促使日本人口逐渐老龄化，直接引发政将达到40%,老龄化程度■Ppmuaofdu■Ppmuaofdu61岁：1938-老年人65岁以上)老年人65岁以上)女性男性1920年日本人口金字塔图示女性男性51-53岁：1947-49年第1947-49年第1960年日本人口图金字塔图示>老年社区模式参照西方发达国家，注重本国孝敬老人的传统，形成自己特色的老年社区模式：分为两代居和养老院两种。突出自助自理，通过先进技术和高电气化实现自助和自理，满足1960年日本人口图金字塔图示>老年社区模式参照西方发达国家，注重本国孝敬老人的传统，形成自己特色的老年社区模式：分为两代居和养老院两种。突出自助自理，通过先进技术和高电气化实现自助和自理，满足老年人物质生活的基本需求。>完善的配套设施，优质的针对性服务，可满足老年人的健康和精神方面的需求。中原地产中原地产同居邻居近居生活：分离生活：分离住户：近邻生活间共用完全邻居(亲)(子)亲(子)靠近靠近.公团建分居型大型住宅公团建邻接型住宅近居优惠制度中原地产中原地产同居寄宿型同居分住型邻居和住型同居寄宿型同居分住型邻居和住型国际上养老社区大致分为以下几类：国际上养老社区大致分为以下几类：居住环境、生活方式社区类型针对客户提供服务特点居家生活型退休社区身体健康，可以独立生活，但需要应急照料的客户；发展的概念，必要时提供辅助和护理服务；租赁或出售活跃老年社区和社会活动的客户；环境优美，成熟服务体系，多种娱乐交流场所，社区活动丰富；联排或别墅，出售为主独立生活型老年公寓喜欢安静，结交新朋友的老年客户；不提供就餐、交通、不组织社会活动。租赁或出售老年聚集区加一些社会活动的客户；除租赁房屋外，还提供就餐、清扫房间、交通、社会活动等服务。租赁为主辅助生活型社区生活不能全部自理，需要专门的辅助和帮助括：就餐、洗衣、清理房间、医药管理、日常生活活动帮助等。出租社区各种年龄段包括老人、孩子、刚出院的人、长期病号等；提供短工服务，专业的护士照料；出租辅助医疗型护理院需要24小时照料，患有长期或慢性病，需要治疗和恢复常规的医药监督和康复治疗，需要注册护士和有执照的护工；出租老年痴呆病院老年痴呆初期，需要护理恢完全无障碍设计，需要完好的设出租中原地产中原地产■在财富积累充分、社会保障体系健全的情况下，以政府通过政策引导为主的方式解决老年人的居住问题。■企业从建造以人为本的人居环境的层面上重视社区中的老年问题，并从专业上解决老年住宅实施中的技术问题。口把老年居住建筑的规划纳入居住区的规划当中，是老年住宅的发展趋势。口日本的老年建筑模式对中国的老年住宅规划设计更具有借鉴意义。口老年住宅设计不仅关注老年人的居住环境，同样关注老年人的心理感受。中原地产中原地产直接领导和管辖福利型养老院赢利型型养老院，老年公寓||中原地产中原地产目前老年住宅发展，多为企业赢利性为主目前老年住宅发展，多为企业赢利性为主——现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范畴——现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性居住条件和人性化服务——仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的发展商特点：企业赢利性初级老年社区，仅为中高经济实力老年群体打造，投资额大，开发周期长中原地产中原地产(万m²)(万m²)二期产品：在已有的一期产品中增加独栋别墅老年公寓多层为主高层、小高层为主—广州颐年园一期产品：洋房，独栋别墅；二期产品:小高层洋房出售以高层、小高层为主出售房企、保险企业涉足养老地产：绿地、保利、乐成、万科纷纷涉足养老地产，首泰康人寿：在北京昌平小汤山温泉乡购置了2000亩地，斥资40亿元，拟建新型健康养老院“泰康之家”,预计2013年将建成。中国人寿：廊坊养老社区总投资达1000亿元合众人寿：与湖北武汉蔡甸区政府合作，计划兴建“合众人寿健康社区”,预计投资80亿元，首期动工面积约700至800亩。20—30年从分布情况看，目前，以北京、上海的养老地产发展最为成熟1、大都市郊外模式：以上海、北京、深圳、成都为代表的大城市，近郊开发模式成熟，市场潜力2、古镇开发模式以周庄、同里等江南古镇及丽江等西南古镇为代表。3、山地养老模式以黄山、武夷山、庐山为代表。4、热带、亚热带避寒模式：三亚独特的模式。中原地产中原地产企业赢利型养老地产开发现状||中原地产中原地产属于房地产开发项目，无专业养老运营机构提供服务。项目中养老服务主要是为老年人提供一个活动的场所，从精神层面关怀老年人。项目中设置的老年人活动场所一般规模不大。■经营模式：养老部分不以赢利为目的，通过住宅销售来平衡养老服务支出■案例：北京怡海花园■项目概况总建筑面积110万平方米，规划住户8000户，规划人口30000人。■项目配套设施中原地产中原地产项目由北京怡海房地产开发有限公司进行开发并销售，由北京达丰物业管理有限公司提供物业服务。该项目的居家养老，主要通过建设老年大学为小区内居住的老人提供休闲娱乐的场所及组织社区内老人参加丰富多彩的活动，对老人年进行心理上的养老服务。中原地产中原地产属于房地产开发项目；项目中的养老服务由开发商自行运营或由专业的运营机构负责运营。养老地产部分持有、部分销售北京太阳城中原地产中原地产北京太阳城占地总面积42万平方米。建筑面积30万平方米，其中：住宅式公寓和租住式、安养式银龄公寓共23万平方米，商业配套设施7万平方米。北京太阳城集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，为老年人制定了全程化的养老服务模式。不仅接养身体健康的老人，还接养生活半自理、无自理能力和需要临终关怀的老人，涵盖了老年人必经的四个阶段。■项目配套设施幼儿园●奥林匹斯俱乐部：温泉会馆、假日酒店中原地产中原地产■经营模式由北京太阳城集团投资兴建并自行运营管理。项目采取住宅公寓及别墅出售，养老公寓(银龄公寓)出租两者相结合的经营模式。■养老服务内容·住宅公寓及别墅：为购买了住所的老人提供医疗、购物、送餐、家政等上门服务。·银龄公寓A栋、帝阳公寓：是安养护理公寓，主要针对生活半自理和不能自理的老人采用医护人员24小时巡诊制度和护理人员24小时特别看护制度。而需要临终关怀的老人是由北京太阳城医院负责接收，老人临终时，将有医生和护理人员全程陪护。●银龄公寓B栋：租住式老年公寓，主要接养身体健康的老照料上制定了一整套服务流程，每日为老人清扫房间、由值班医生对老人进行巡诊及服务员叫早等。二是餐饮服务中原地产中原地产一次性收入来源独立住宅的销售收益美国太阳城中心收益来源租赁项目的出租收益长期性收入来源配套设施的经营收益会所费用：16000人×140美元/人=224万美元>高尔夫球会费(按1/3居民入会计):6000人×1500美元/人=900万美元合计：224+900=1124万美元。老年住宅社区服务的内容及收费方式：■社区服务内容参照国内外现有老年住宅的社区服务内容，针对老年人生、心理特征的老年住宅服务应包括下列内容：√医疗护理方面——医院、诊所、社区护理中心√体育活动方面——适合老年人的各类运动如门球、保龄球、高尔夫等；√休闲活动方面——如棋牌、书画、钓鱼等√教育配套方面——老年大学、图书馆√中介资源提供——家政服务中心、旅游服务公司、房屋中介、婚介所等√社区活动的组织——如各类表演活动、交友活动、聚会等。■收费方式费用收取应包含以下方面：√日常物业管理费用，按物业建筑面积收取；√配套设施使用费，按会员制收费或使用次数收取。“持有”、“出售”和“出售与出租相结合”;国内养老地产国内养老地产赢利模式长期持有出售单纯租用单纯销售部分进行销售满足老人租用度假之用开发资金回笼一般长期运营开发资金回笼快速一气呵成开发资金回笼较慢资金循环||出售与持有相结合赢利模式典型案例北京太阳城国际老年公寓就是较早采取了这一模式。同时还采取了“反按揭”方法和“置换”方法。反按揭：即老人同意后，将老人原有房屋出租，以租金收入入住(以租换租)。置换：即将原有的住房与之进行等价换房，到老人去世后，将原置换的房产折价返还继承从经营管理方式看，对于大型综合性老年住宅社区，一般包括住宅建设与经营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。住宅建设与社区管理建设投资风险、太申祥和山庄爱慕家寿山福海将府庄园2.出售+出租北京太阳城2.出售+出租曜阳国际东方太阳城万科幸福汇||中原地产中原地产海淀区香山新营20号太申祥和寿山福海特点态为一体的度假村高端小型度假性养老公寓占地：10万，总建面：6万占地27亩，总建面9000平，270张床总建面2.66万，550张床持有运营持有运营持有运营收费模式月费，餐饮、医疗等服务需自费会员费60-150万，2009年月费8000-16000/套，现3500-10000月/套；押金5-8万，床位费1000-3600客户定位中端养生、度假客户定位高端客户为主以西部城区内的中端客户为主土地获取低租军产建筑设施改造，前期投入装修装饰成本土地为工业用地，地价低建筑形态中式古典风格，双层围合公寓多层廊式公寓，内部采用美式装修风格中式风格，连廊式多层公寓；2002年10月正式开业，现会员1000余名，常住会员500多名。太医馆和度假酒店为主营业务18个月入住46户，现常驻80人，收费较高，市场接受度17个月入住144床，2年一期太申祥和基础配套房间设应急呼叫系统餐饮中心学习健身区域社团活动丰富提供心理咨询和关爱24小时生活服务餐厅服务生活服务老年乐工作室医疗特色太医院：定点医疗机构、中医为主，常规门诊会员可免挂号费医疗绿色通道：与附近301亿医务室享医疗服务、健康咨询总结的综合运营养生度假项目，以太医馆为闻名京城。养老公寓不是主营业务，仅为融资渠道之一。总裁姚雪曾在美国学习养老地逐渐成熟“小而精”的产养老运营机构，是目前依托香山风景，定位高端的度假养老公寓引入国外风投连锁度假酒店服务人员与老人比：1:3中原地产中原地产将府庄园将府庄园北京太阳城北京太阳城■C联排公寓■E酒店式公离■武警总院医疗中心9匳9匳将府庄园北京太阳城曜阳国际特点租赁集体土地、以出售使用权为主的养老项目全国首创“老年多元化居红十字的连锁品牌住社区”规模占地38万，总建面约12.8万占地42万，总建面30万占地13.74万，总建面6.72万销售部分销售五十年使用权，可销售面积占58%,别墅73栋/家居式公寓228户20万，住宅和别墅(40独栋，2联排)一次性出售房屋、每平方米销售均价约为14000元。出租部分持有运营面积42%,其中两栋短期公寓共288套已建成3万，472间，近1000床酒店式公寓82间/150个床位位投入使用收费模式会员费公寓2万/别墅10万，月费5000-9000元/套，餐饮/医疗等自理一次性缴纳10-20万押金，月租金2300-3800元/月，水电餐饮单交6500元，起租3个月，年租5.8万元/套，餐费单交客户定位中高端客户为主中端中高端土地获取租赁集体土地一期划拨土地，二三期低市场摘牌取得土地，楼面地价价配套取得土地1104元/平方米建筑形态别墅、高板公寓别墅、高板、2万平人工湖洋房、独栋、联排、跃层、酒店公寓入住率80%,2008年销售别墅50年使用权，销售率达90%以上销售类已经售罄，二手房2010年10月现房开盘，2011年4价格14000,出租类入住率月售罄将府庄园基础配套综合服务中心：供应日常生活用品健身娱乐中心：含健身娱乐设施、餐厅、酒店中庭绿地、酒店、温泉将身中心、文化艺术中心、家政服务中心娱乐区设有娱乐设施全保姆服务餐饮、休闲、娱乐、商务配套医疗特色医疗保健中心，与北京多家三甲医院开通绿色通道护理中心、呼叫中心太阳城老年医疗中心武警总医院中西医康复医疗中心(1.1万平方米)总结重环境和产品品质的打造；“产权风险”放缓销售速度，社区人口规模较小，后期配套运营压力较大。项目开发周期长达十年，以公建作为启动，资金困难是最大瓶颈7万平方米配套用于经营，获取经营收益金融创新反按揭和置换充分整合红十字和城建两大股东的资源优势按公益项目获取土地，实际以销售为主的赢利项目设一定比例公益床位专供革命先辈、伤残军人、劳动模范等经营核心通过销售收回投资，通过运营获取长期资产以及稳定收益中原地产中原地产特点以养老为营销题材的房地产开发项目规模占地234万m2,总规划面积80万m216.4万平方米，1262户运营模式全部为住宅产品销售住宅产品全部销售，大部分配套公建自持出租客户定位以空港工业区为主的京城东北部中高端客户中端客户土地获取住宅用地(含一类别墅用地)建筑形态别墅、洋房、多层公寓梯两户去化速度2002-2004年，一期500套售罄(别墅/公寓),均价3880元/m2,二手房价格12860元/m2;2004-2007年，二期1229套售罄，独栋108户/联排231户/公寓890套，均价9000元/m2,二手房价格14700-25700元/m2;2011年6月5日开盘，开盘均价10000元/平方米，开盘当日销售率83%,全部为80平方米两居户型，两个月时间一期开盘的180套已全部售罄。基础配套东方嘉宾国际酒店(五星级标准)商业一条街5万平方米太阳会所7个班的幼儿园菜地认领，休闲娱乐餐饮服务设施2万平米配套，其中者之家”医疗特色东方太阳城医院：功能完善的综合性医院其他：全社区无障碍设计、红外无线安防等无总结·环境提升项目价值的典型代表项目，高尔夫、水系、湿地、林场赋予项目生态价值；·早期著名养老概念地产项目，潮白河岸边的低密度超级大盘完善·万科进驻老年地产的实验作品开发建设位置大多都较偏远，区位不理想，只能注重项目内部环境营造建筑形式多为多层公寓，有部分通过独栋别墅和四合院形式提升价值注重老年人专用设施的细节设计，如无障碍通道、紧急报警系统、室内扶手、风雨连廊等运营模式||企业为什么要开发养老地产?其机会点在哪里?中原地产中原地产机会一2010年至2050年，中国60岁以上的人口将由现在的12.3%上升到31.1%,到2015年的未来5年，中国老年人口将达2亿，占总人口的15%。在广州，60岁以上老人在2007年突破了100万大关。全国老龄人口统计表数量(亿)0.82000年数据来源：2000年全国第五次人口普查报告；2010年全国第六次人口普查报告在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人口多、增长速米23.30%*26.52%2000年2010年2020年2030年2040年2050年老年人口数一米占总人口比例543210亿人，占总人口的11.03%,占到世界老年人口的人口的比例从7%提升到14%,发达国家大多用了45年以上的时间。中国只用27年就可以完成这个历程。——摘自《2006年中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》城市空巢家庭比例加剧，农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老问题严重；而社会保障体系目前还不完善，政府政策支持社会资本参与养老问题的解决□“空巢”老人(即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人)迅速增加。关于老年式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构(一对夫妇同时赡养4个老人和1个小孩)愈加明显。随着城市化的发展和!人民生活方式的变化，空巢老人的比例还题严重。农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%,已经高于镇6.0%和城市6.7%的水平。》(财税〔2000〕97号);2006年颁发务业意见的通知》(国办发〔2006〕6号);2009.4.1海南政协提案《关于大力!机会二老年消费者收入提高，消费能力增强。■随着经济的发展，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将!纳入老年人收入构成中去。未来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。受惠于改革开放，如今老年人的收入和储蓄已有显著增加。根据中国老龄科学研究中心调查，当前|城市老年人中42.8%拥有储蓄存款，2010年我国老年人口总体消费规模超过1.4万亿元。当前，我国的新型福利模式正处于由福利型向产业型过渡阶段中。到2010年我国仅离退休人员可用于购买住宅的资金总额就突破8000亿元，而到了2020及2030年，估计这个金额分别可达2.8万亿元及7.3万亿元，可见国内老年住宅的市场需求十分强劲，市场发展潜力巨大。||中原地产中原地产机会三福利性养老地产供应不足，2010年，居住在福利性质的养老机构人数不足高龄人口总数数据来源：策略研究周报中原地产中原地产机会四财政部和税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》(财税〔2000〕972006年颁发的《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》(国办发〔2006〕6号);2009.4.1海南政协提案《关于大力推进我省异地养老度假项目建设的建议》。“十二五”规划纲要提出，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构，提倡“适居养老”概念。||1.营业税：●养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得的收入免征营业税。依据《中华人民共和国营业税暂行条例》服务中心的老年服务中心(含为老年人提供服务的场所),暂免征收企业所得税。●对于其他部门和单位、个人主办的老年服务中心、老年活动中心，经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性、非赢利性的机构，暂免征收企业所得税。依据：《财政部国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》●对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非赢利性的老年服务机构暂免自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。依据：《财政部国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》●社会办养老机构每新建一张养老床位，最高补贴1.6万元，最低补贴800元；每实际入住一位老人，按床位每月补贴100元。(北京)●每新建一张养老床位，补贴5000元，各区县根据情况分别追加补贴。(上海)●在规划、建设、税费减免、医疗、用地、用水、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策，鼓励和支持企事业单位、民间组织、个人等社会力量投资兴办养老机构。享受优惠政策案例由于养老住宅具有社会公益性，一般地方政府会对养老地产项目给予土地、资金等方面的优惠政策。但是由于国家土地法律法规的限制，以及政府划拨给企业的土地没有产权等都为项目的后期运作埋下了障碍。1.上海亲和源得到了南汇区政府提供的50年产权的公建配套用地，土地成本较普通商品住宅