20142014年卓越集团青岛东李项目I地块营销排期26p

卓越集团东李项目I地块营销排期青岛别致廊-卓越李沧项目组2014-05-19PART01价格预估PART02经济技术指标03PART推售计划04PART营销排期PART01价格预估PART02经济技术指标03PART推售计划04PART营销排期4整个项目分为A~L区12个地块。其中深红色部分为卓越集团地块，I地块一期开发。项目鸟瞰图项目整体建筑面积达到95.27万㎡，总体车位比约为1:1。经济指标明细K区C区I区H区合计项目单位数量数量数量数量数量总用地面积㎡611131087896371730074263693总建筑面积㎡23382141749623715464259952730地上建筑面积㎡18334132637218669151127747531其中住宅㎡15557231073710362549167619101商业㎡2855016466750001534121550配套㎡1977305231634268618地下建筑面积㎡50480911205046313132205195总户数户1604311610684566244建筑密度%23.0023.0035.0023.00容积率—3.003.002.931.70绿化率%30302530小汽车停车位个1882327318994767530其中住宅停车个1604297610684566104其中地下停车个136426499083885309地上停车个24028916068757商业配套停车个278157831201286仅统计项目可售面积项目整体指标I地块指标

I地块为本项目首期开发地块，主要以高层为主，配套两栋公寓产品和一栋大行集中商业开发销售分期产品推出体量（万方）体量占比销售周期I地块住宅10.3658%2015.9-2016.12商业316.8%公寓4.525.2%合计住宅+商铺+公寓17.86100%

PART01价格预估PART02经济技术指标03PART推售计划04PART营销排期经市场比较法，测算得东李项目现时点价格为：9964元/㎡项目开盘预计在2015年9月份，1年市场增长率按7%预计，则开盘时的市场价格为9964×1.105=11010元/㎡（毛坯）高层价格测算我们较稳妥的项目开盘价格不高于10600元/㎡入市，平价入市，平开高走，以求快速去化，迅速占领市场份额。预估未来住宅价格将以年增长率7%递增。比较内容比较因子权重类比A：万科生态城类比B：绿城理想之城类比C：和达和城类比D：伟东幸福之城拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数地段资源市政交通20%0.950.191.20.241.10.220.90.18-0.6周边自然环境10%1.50.1510.11.10.1110.1

周边市政配套20%10.21.20.2410.20.90.18

地段价值10%1.10.111.20.121.10.110.90.09项目可提升价值产品品质10%10.110.10.90.090.90.09-0.33项目规模5%1.10.0551.50.0750.80.0410.05

景观配套10%1.20.120.90.091.10.1110.1

物业管理5%10.0510.050.850.04250.90.045

发展商品牌和实力3%1.20.03610.031.10.0330.950.0285价值实现的经济因素区域规划3%10.0310.0310.0310.03-0.07区域政策4%10.0410.0410.0410.04合计---100%

1.081

1.115

1.0255

0.9335当前售价

970211945103509257权重

25%30%25%20%调整后价格

2244321425231983本项目基准价格9964比较内容比较因子权重类比A：和达和城类比B：万科生态城类比C：苏宁电器广场类比D：伟东乐客公寓拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数地段资源市政交通20%10.20.950.191.10.221.10.22-0.6周边自然环境10%0.950.09510.10.950.0950.90.09

周边市政配套20%0.90.1810.21.10.221.20.24

地段价值10%0.90.0910.11.050.1051.10.11项目可提升价值产品品质10%0.90.0910.10.90.090.90.09-0.33项目规模5%0.90.0451.10.0550.90.0450.90.045

景观配套10%0.90.090.950.09510.10.90.09

物业管理5%0.90.0450.950.047510.050.90.045

发展商品牌和实力3%0.80.0241.050.03151.050.03150.90.027价值实现的经济因素区域规划3%10.0310.031.10.0331.10.033-0.07区域政策4%10.0410.0410.0410.04合计---100%

0.929

0.989

1.0295

1.03当前售价

865296641064410700权重

15%40%

25%20%调整后价格

1397390925852078本项目基准价格9968（毛坯）公寓价格测算根据市场比较法，测得东李项目公寓产品现时点价格为9968元/㎡（毛坯），2015年8月项目入市价格约为12215元/㎡（带1200元/㎡精装修）按照市场比较法，东李项目现时点价格为9968元/㎡，一年增长率按照7%计算，2015年8月份开售时价格为11015元/㎡（毛坯），本案1200元/㎡装修标准计算，项目入市价格为12215元/㎡住宅价格增幅：首期低价10000元入市；二期项目逐渐成熟加价10500-11000元；商业价格增幅：商业均以街铺为主，价格稳定每期上浮5%产品2015年第三季度2015年第四季度2016年第一季度价格（元/㎡）价格（元/㎡）价格（元/㎡）高层100001050011000商业171801718017180公寓110421104211042价格预估根据集团《李沧项目测算表》测算，I区住宅均价在11042元/㎡，商业均价在17180元/㎡，公寓均价在11042元/㎡PART01价格预估PART02经济技术指标03PART推售计划04PART营销排期市场去化情况项目名称容积率建筑面积（万方）已推出（万方）已去化量（万方）月均去化量（㎡）平均每年去化量（万方）规划产品成交均价（元/㎡）交房标准（元/㎡）入市时间目前所推房源去化率万科生态城2.2349.822221400016.8高层,中高层,，多层9702精装房2012年5月100%绿城理想之城1.472095727.470008.4独栋别墅,高层,中高层,多层,小高层,11945毛坯房2008年8月54%和达和城1.828137.722002.6小高层,多层,高层,中高层10350毛坯房2011年4月60%伟东幸福之城2.21404425.582009.8中高层、高层、小高层，多层9257毛坯房2012年7月58%海尔鼎世华府3.1410819.7217.51944423.3高层,无建筑形态9455毛坯房2013年9月8日89%中南世纪城2.47181.85

34.2732.87966811.6无建筑形态,高层7430毛坯房2011年7月16日96%中海国际社区3.28169.32

66.9451.251767221.2无建筑形态,高层10319毛坯房2011年12月13日77%蓝山湾2.28832.0513.8339514.74小高层,高层,中高层9297毛坯房2011年6月27日43%目前周边以刚需及首改项目为主，基本年去化量在15万方左右，考虑本案2015年9月份开盘，宣传周期较短，建议推售10万方左右。货量分布1#2#3#号楼，主要分布130㎡和110㎡户型，楼层11F，每栋建筑面积5280㎡，每栋44套90㎡和75㎡户型主要分布在：6#楼层30F，建筑面积9900㎡，共120套7#楼层30F，建筑面积9900㎡

，共120套8#楼层28F，建筑面积9240㎡，共112套9#楼层24F，建筑面积15840㎡，共192套10#楼层25F，建筑面积16500㎡，共200套11#楼层22F，建筑面积7260㎡，共88套110㎡和75㎡户型主要分布在：4#楼层27F，建筑面积9990㎡，共108套5#楼层30F，建筑面积11100㎡，共120套1#2#3#4#5#6#11#9#10#8#7#12#13#开发节奏I地块分为2期开发,1.1作为首先入市产品销售,1.2期作为加推，居住价值：1.1＜1.2推盘节奏1#2#3#4#5#6#11#9#10#8#7#12#13#总体推盘策略：小步快跑。分两期开发，平均5万方/期的推盘速度，结合居住价值分析，互相搀半为组团。1.1期先推，结合实际客户情况分批释放楼栋，1.2期2015年加推，争取做溢价。根据现场销售情况，加推时可考虑多次加推装栋销售方式。

产品推售房源蓄客期开盘时间推售面积（㎡）推售套数推售金额（亿）高层1.1期1#2#3#4#5#10#11#2015.7-2015.92015.9.30606906486公寓1.1期12#2015.9-2015.112015.11.3020000-2.3高层1.2期6#7#8#9#2015.10-2015.112015.11.304488054452015年签约目标：10亿元2015年去化目标80%，实现10万方销售量2015年销售目标：依据市场情况，周边项目平均年去化量15万方左右，由于项目高调入市，强势开盘加顺销期，四季度目标去化15万方2015年的销售目标：PART01价格预估PART02经济技术指标03PART开发计划04PART营销排期I地块1.1期6万方，一栋公寓楼线上推广户外大牌4-7块+短信（40-60万条/周）+报广（半岛都市、青岛早报）+社区灯箱+网站+微信案场销售线巡展（高端+中低端商超）+派单（商超/社区）渠道线主题活动银行等高端团购渠道洽谈+企业大客户洽谈，配合饭局营销+圈层活动销售目标转介（三级市场、同行、异业）+call客公交站牌（市南、市北、城阳、李沧区）+电台（交通广播）每周暖场活动大活动2015年目标10亿，使命必达营销节点2015年度销售排期总纲媒体推介会业主答谢品牌发布售楼处、优展区开放业主答谢开盘开盘7月12月6月11月8月9月10月5月推出产品5万方品牌发布会样板间开放大活动项目入市期线上网络+纸媒+户外，区域蓝图全面渗透项目重装上阵，全面事件炒作，联动青岛本土主流媒体，针对性的将项目的品牌及产品进行市场的渗透和市场教导；达到造势效果，高调吸引客群关注。网站——焦点，搜房，新浪，青岛新闻网……纸媒——半岛都市报，青岛早报……户外——李沧商圈及中心城区优质户外资源……2015.06优展区开放2015.062015.112015.082015.102015.092015.12开盘开盘顺销大活动样板间开放2015.05品牌发布售楼处开放客户舆论媒体阵地事件圈层全城关注品牌发布会形成口碑效应风水与理财讲座高尔夫家庭日活动夏夜冷餐会外展阵地——树形象，铺渠道现场阵地—-优展区、售楼处一场全城媒体推介会平面+户外+网络+线下密集的营销动作释放，进一步蓄水并升级客户，为开盘核爆打造基础。2015.062015.062015.112015.082015.102015.092015.12开盘开盘顺销大活动样板间开放2015.05品牌发布优展区开放售楼处开放线上全方位覆盖+线下立体式轰炸项目造势期客户圈层媒体阵地事件舆论形成口碑效应强势蓄客期客户舆论媒体阵地事件圈层深耕岛城客户资源意见领袖Party：将客户意见领袖及开发商部分高端资源聚集到一起开一个私家party，或餐会活动。可以让参与者带动自己的亲朋好友上门参加,间接联动新客户。每周系列主题活动：在主题活动下进行客带新的宣传，让客户带动客户。为吸引客户留场，可采用现场抽奖的形式达到每周活动高潮。深耕卓越集团青岛的圈层资源2015.062015.062015.112015.082015.102015.092015.12开盘开盘顺销大活动样板间开放2015.05品牌发布优展区开放售楼处开放蓄水达到一定量后集中引爆，并邀请明星出席，现场造势挤压式营销，对客户刺激较大，快速激发客群抢购欲望和购买冲动，促进成交对项目入市及销售火爆形象推动较大，容易引爆市场形成关注，同时为后期营销带来促进暴力开盘项目信息集中释放实现价值最大化项目首次开盘2015.062015.062015.112015.082015.102015.092015.12开盘开盘顺销大活动样板间开放2015.05品牌发布优展区开放售楼处开放大事件活动造势2015.062015.062015.112015.082015.102015.092015.12开盘开盘顺销大活动样板间开放2015.05客户舆论媒体阵地事件圈层品牌发布