3684 中山房地产业与中山经济发展关联研究

一前言（一）研究背景及意义我国的房地产业发展正处于关键阶段，房地产业在国民经济中居于重要地位，对我国城市化快速发展的起到了重要的促进作用，是区域经济的支柱产业，与其他行业相比具有：其他行业的特点是：投资巨大，建设周期长，区域性明显的特征。房地产业是区域经济重要组成部分，区域经济的发展状况是房地产业发展的基础，在区域经济结构合理、经济发展水平达到一定高度、城镇人口与商品房总供给基本平衡的时，区域经济就会促进房地产业的发展。而在经济机构不合理、经济发展水平低、供求严重失衡时，就阻碍房地产业的发展。同时房地产业的投资规模和增长速度、经济效率和房地产价格都影响着区域经济发展。房地产业与区域经济存在辩证着关系，彼此既可以相互促进，也会相互制约。房地产业与区域经济处于怎么的关联关系才能获得双赢呢？笔者认为只有房地产业与区域经济处于协调发展状态二者才会实现双赢，二者是否协调发展就要判断：第一，房地产业的发展水平与区域经济发展水平是否适合；第二，房地产业的投资与区域经济发展状况是否想符合；第三，本区域居民能否承受房产价格。以此理论为基础分析中山市经济发展与房地产业建设的关联，笔者认为中山房地产业与中山经济基本达到协调发展状态，但是仍然存在三种不足，笔者以此为依据提出完善不足的三点对策建议。（二）文献综述宗刚、刘喆、程连元在《房地产投资对北京市经济增长的影响》一文中梳理了2001年～2009年北京市18个区县的面板数据，以此为基础分析说明房地产投资对北京市经济增长的影响。作者发现在城市功能拓展区和城市发展新区，房地产投资对经济增长具有积极促进作用，房地产投资每增加1%，会引起相应区域经济分别增长0.50%和0.57%；在首都功能核心区和生态涵养区，房地产投资对经济增长则具有负面抑制作用，房地产投资每增加1%，会引起相应区域经济水平下降1%和0.20%。宗刚、刘喆、程连元：《房地产投资对北京市经济增长的影响》，《现代管理科学》，2011年第11期。况伟大在《房地产投资、房地产信贷与中国经济增长》一文中整理了中国35个大中城市1996到2007年的相关数据，并以此为基础材料分析了房地产投资、房地产信贷与区域经济增长之间的相互关系。况伟大：《房地产投资、房地产信贷与中国经济增长》，经济理论与经济管理，2011年第1期。杨忠娜在《新疆房地产投资与经济增长关系的实证分析》一文通过对新疆的情况分析说明了房地产投资与经济增长的关系。杨忠娜：《新疆房地产投资与经济增长关系的实证分析》，《现代城市研究》，2014年第1期。李亚平、刘思峰运用灰色关联分析来计算我国房地产业与经济发展的关联度，作者计算得出：房地产与工业总产值的关联度最大，其次是第三产业与城镇固定投资。李亚平、刘思峰：《房地产业与经济发展的灰色关联分析》，第19届灰色系统全国会议。李玉杰在其博士论文中论证得出，房地产投资对经济增长的带动作用小于经济增长对房地产投资的拉动作用。李玉杰：《中国房地产业与国民经济关联关系及协调发展研究》，东北财经大学2011年博士论文。吴康模在博士论文中论证发现，在经济发展过程中应当合理确定房地产业与其他相关产业之间的比例和规模。宗刚、刘喆、程连元：《房地产投资对北京市经济增长的影响》，《现代管理科学》，2011年第11期。况伟大：《房地产投资、房地产信贷与中国经济增长》，经济理论与经济管理，2011年第1期。杨忠娜：《新疆房地产投资与经济增长关系的实证分析》，《现代城市研究》，2014年第1期。李亚平、刘思峰：《房地产业与经济发展的灰色关联分析》，第19届灰色系统全国会议。李玉杰：《中国房地产业与国民经济关联关系及协调发展研究》，东北财经大学2011年博士论文。吴康模：《珠海房地产业与经济发展研究》，吉林大学2012年博士论文。孙玉玉：《大渡口区房地产业与区域经济协调发展研究》，2012年重庆大学硕士论文。陈倩：《我国房地产业与国民经济协整关系研究》，北京交通大学2012年硕士论文。（三）研究内容本文运用理论和实际相联系的方法对房地产理论进行研究，分析房地产业与区域经济关联关系理论，并以此为基础，对中山经济运行情况和中山房地产业的发展情况进行整理，总结判断房地产业与区域经济协调发展的标准，对中山房地产业与经济发展是否协调进行了分析说明，发现其可能存在的问题，并依此提出相应的对策建议。二房地产业与经济发展的理论研究（一）房地产基本概念界定1.房地产房地产通常而言往往是指称房产和地产的总和。在我国，房地产是不动产的一种形式，通常指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的各种权利所形成的物与权的整体。吴康模：《珠海房地产业与经济发展研究》，吉林大学2012年博士论文。房地产的基本特征：第一，房地产作为不动产具有不可移动、不可分割的特性；另外，现阶段我国房地产兼具了居住和投资的经济特性。吴康模：《珠海房地产业与经济发展研究》，吉林大学2012年博士论文。2.房地产业房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。百度百科之房地产业，/link?url=gjQ-h1mMh_SJcPBasyf6FQyYZ8x4FOwU5GDP5Au0eMdO-ydCT_XV6LAAODLZF0te，最后访问于2014年2月28日。百度百科之房地产业，/link?url=gjQ-h1mMh_SJcPBasyf6FQyYZ8x4FOwU5GDP5Au0eMdO-ydCT_XV6LAAODLZF0te，最后访问于2014年2月28日。房地产业在国民经济中居于重要地位，对我国城市化起到了重要的促进作用；第一，城市化是农村人口向城市转移，城市人口快递增多的过程。伴随此过程的是对于城市基础设施、公共服务的巨大需求，城市房地产业解决的就是不断增多的城市人口的基本“住”的问题，对整个城市经济起到了稳定作用；第二，房地产作为不动产，具有保值增值的作用，是家庭、公司固定资产重要组成，是公民财产性收入的重要来源；第三，房地产业的产业链非常长，分布在不同行业不同部门，上游有水泥，钢材，玻璃，大型机械，建筑业等等，下游有装饰材料，电器，物业等等，彼此形成了以房地产行业为核心的链条，房地产业在此链条的作用非常重要，一旦其出现变动，会对众多产业链上的企业产生影响。房地产行业相比较其他行业的特点是：投资巨大，房地产的开发需要大量的资金，仅仅房企的拿地支出往往就是几十亿元；建设周期长，一个房地产项目从立项到最终完成，往往需要一两年甚至更长的时间；区域性明显，房地产行业的发展要充分考虑区域因素，不同的地方文化观念、资源条件的不同都决定了消费者对于房地产业的需求不同，比如在地震带上的房子建筑要求就必须比非地震带的房子更具有抗震性。（二）影响房地产业的因素影响房地产业的因素有很多，首先，受到宏观政策的影响非常大，比如：税收政策的调整，可以抑制或者促进房地产业的发展，比如房产税的征收，则可以在一定程度上抑制房地产的泡沫，让市场回归理性；金融政策的变化也会对房地产业产生冲击，前文所述，房地产业需要大量的资金，因此对于销售回款，对于资金的成本非常敏感，一旦资金链断裂，房地产企业则面临巨大的风险；在就是国家直接针对房地产业的政策调整会直接对房地产业带来变化，比如，即将施行的不动产登记制度，“新国五条”，住房保障政策等等。其次，区位因素也很关键。从全国范围来看简单可以把市场分为：北上广深的特大城市、一二线城市、三四线城市市场；从一个城市来看，可以区分出城区和郊区，公共交通站点附近和交通不方便的区域。不同的区域，不同的公共设施建设情况，会有不同的定价，给房企带来不同的回报；再次，城镇人口因素。我国现正处于城镇化高速发展的过车之中，每天都有大约1％的新增城镇人口，这些为商品房提供了巨大的需求空间，对于房地产业而言是巨大的利好。（三）房地产业与区域经济发展的关系1.区域经济对于房地产业的作用房地产业是区域经济重要组成部分，区域经济对于房地产业有重要的影响，在区域经济结构合理、经济发展水平达到一定高度、城镇人口与商品房总供给基本平衡的时，区域经济就会促进房地产业的发展。而在经济机构不合理、经济发展水平低、供求严重失衡时，就阻碍房地产业的发展。笔者试图从区域经济发展水平、城市化发展程度、金融发展水平和区域经济开放程度分析区域经济对于房地产业的影响。（1）区域经济发展水平对房地产业的影响当地经济的发展水平与增长速度是影响房地产业的主要因素，从历史数据来看，二者存在正相关。在经济较发达、增速较快的地区房地产业相对发展的较好，在经济欠发达地区房地产业发展的相对滞后。房地产所需的资金来源于经济发展的资金累积，经济发展水平决定了资金累积多少。同时，我们要看到，经济发达地区，人民收入往往较多，消费水平也较高。而假如市场达不到的规模，房地产的利润和规模必然要受到限制。我国东部沿海经济发达区域的房地产业的发展就比较成熟，居民相对富裕，消费能力就比较强；而在西部欠发达地区，房地产业仍处于发展的初级阶段。（2）城市化发展程度对房地产业的影响城市化高速发展势必引起人口向城市聚集，城市居民人口的增多，对住房的需求不断增加，这不仅能让房地产业发展越来越成熟，在供给速度满足不了需求增加时会导致房价的提高，对于产地产业的发展起到了促进作用。（3）金融发展水平对房地产业的影响前文所述房地产投资巨大，凭借房企自有资金完成房地产项目的需求，因此，必须利用金融杠杆充分调动社会资金，在金融发展水平欠缺的区域要获得大量资金比较困难，从而限制了房地产业的发展，而在金融发展水平比较高地区，房企获得资金的可能性比较大，自然能获得更好的发展。利率对房地产业的发展也有重要影响，利率下调，资产升值，资金进入房地产的可能性就比较大，反之资金就很难进入到房地产业。（4）区域经济开放程度对房地产业的影响区域经济开放程度也极大的影响了房地产业。在地区经济开放程度比较高的地区，为外来投资提供种种优惠条件，外来投资就会越来越多，那么该地区的房地产业融资渠道就越来越多，促进了房地产业发展；同样重要的是，在开放程度比较高的地区，更能吸引外来人口，这无疑扩大了房屋的需求。从以上分析，笔者认为，区域经济是房地产业的非常重要的基础，房地产业的发展必须要与区域的经济发展水平，城市化程度，金融发展水平以及当地的开发程度相适应，才能获得可持续的发展。2.房地产业对区域经济的影响区域经济发展状态会促进或者限制房地产业的发展，同样房地产业对区域经济也会起到促进或者阻碍的作用。可以通过分析以下指标来判断房地产也对区域经济的影响。（1）房地产业投资规模和增长速度房地产业投资增加与GDP的增长是高度相关的。“从全国层面看房地产业的贡献率，近年来，我国房地产业增加值对于GDP增长的贡献率平均为14．8%，房地产开发投资对于GDP增长的贡献率平均为14．3%。从区域层面看房地产开发投资对经济的贡献，虽然房地产业对经济增长的贡献和影响存在区域差异，但通过数据显示，房地产业对区域经济的发展有明显的贡献。”吴康模：《珠海房地产业与经济发展研究》，吉林大学2012年博士论文。吴康模：《珠海房地产业与经济发展研究》，吉林大学2012年博士论文。（2）房地产业经济效率房地产经济效率增长率指标主要用来反映房地产经济运行质量提高及其对国民经济发展做出的实际贡献。该指标一般可以用产业利润率作为基础，用投入产出比率进行调整后，通过当年与前一年末值的比较，得出房地产业经济效率的变化状况。孙玉玉：《大渡口区房地产业与区域经济协调发展研究》，2012年重庆大学硕士论文。孙玉玉：《大渡口区房地产业与区域经济协调发展研究》，2012年重庆大学硕士论文。（3）房地产价格房地产价格上涨会增加房企及相关企业和政府的收入，与之相对的是居民的实际收入在不断较少。而对房地产价格下跌10％——30％对个经济主体收入的影响模拟结果显示，房地产价格下跌对所有经济主体的收入均产生负的影响。李玉杰：《中国房地产业与国民经济关联关系及协调发展研究》，东北财经大学2011年博士论文。李玉杰：《中国房地产业与国民经济关联关系及协调发展研究》，东北财经大学2011年博士论文。需要注意的，除了上述两项指标外，还可以从使用价值标准来判断，比如，如果房地产的质量越来越好，生态环境不断改善，配套基础设施齐全，这些无疑都会增加房地产的使用价值，会吸引更多的购房者光顾，进而带动区域经济运作的提高。3.房地产业与区域经济的产业关联一国经济是由不同产业共同组成的整体，各个产业之间存在直接或间接的经济联系，这种联系也被称为产业关联。不同产业之间都存在这种产业关联，正是这种关联关系的存在，导致每个产业的发展都在不同程度上影响着经济的总体协调发展。房地产业发展与区域经济相协调才是最佳状态。要判断房地产业与区域经济的发展是否协调发展就要判断：第一，房地产业的发展水平与区域经济发展水平是否适合；第二，房地产业的投资与区域经济发展状况是否想符合；第三，本区域居民能否承受房产价格。三中山房地产业与中山经济发展关联研究（一）中山概述1.人口情况2012年末，全市常住人口为315.5万人，户籍人口152.01万人。其中男性人口为76.46万人，女性人口为80.89万人。人口自然增长率6.27％。数据援引于中山统计信息网。2.区位优势中山市位于广东中南部，珠江三角洲中南部，是珠江口西岸的重要城市。市中心陆路北距广州市区86公里，东南至澳门65公里，由中山港水路到香港52海里。中山地处港深、广佛和珠澳等几个都市圈的结合部，区位优势十分突出。3.中山市经济运行情况中山市2012年全年生产总值（GDP）2441.04亿元，按可比价格计算，比上年(下同)增长11.0%。其中，第一产业增加值62.10亿元，增长2.2%；第二产业增加值1353.70亿元，增长14.1%；第三产业增加值1025.24亿元，增长7.1%。三次产业结构调整为2.5:55.5:42.0。民营经济增加值1236.34亿元，增长10.2%，占全社会GDP的比重达50.6%。全市人均GDP达77527元（折12281美元），增长10.5%。全年居民消费价格总水平上涨2.3%，其中，消费品价格上涨3.1%，服务项目价格上涨0.3%。中山统计信息网，《2012年中山市国民经济和社会发展统计公报》，/tjzl/tjgb/201312/t20131219_136649.html，最后访问于2014年2月28日。（1）国民经济企稳回升，产业结构继续优化。2012年，全市经济增速企稳回升，处于较快的增长区间。从产业分类来看，第一、二产业在三种产业中的比重分别下降0.1和0.3个百分点，第三产业在提高了0.4个百分点。见图1。图12011年和2012年中山国民经济生产总值构成情况（2）第三产业稳步增长，金融得到较快发展。2012年中山市第三产业增加值提升了7.1％。2012年年末中山各金融机构外币存款余额同比增加了3.7个百分点；外币贷款余额同比获得2.8个百分点的提高。2012年，中山市新增贷款为231.02亿，其中66％的资金投向实体经济。（3）固定资产投资增长较快，房地产市场回暖。2012年，中山固定资产投资达到893.43亿元，同比增长16.5％。其中房地产投资346.41亿元，同比增加11.6％，在所有投资中占比达到38.8％，比广东省全省平均数只有27.7％，在所有地级市中只有只有清远和惠州比中山高。全市商品房销售面积达到654.16万平方米，同比回升10.4个百分点。需要注意的是，房地产对经济的拉动作用减弱。（二）中山房地产业发展情况概述2012年，中山市延续2011年对房地产调控的各项措施，对房地产业影响很大，收入和盈利都下降，但是，房地产也经受住了考验，房地产投资增幅缓慢增长，商品房销售也逐渐活跃。房地产开发投资增幅逐步回升，盈利大幅下降。2012年中山市房地产开发完成投资346.41亿元，同比增长11.6％，增幅同比下降16.8个百分点。但是从全年来看，投资趋势经历了大幅回落后，现逐渐回升。2012年房地产利润同比下降46.7％。无论是内资企业，还是港澳台和外资企业营业利润同比都有所下降。2.房地产工程进度放缓。2012年全市房地产业开发以住宅为主，在建工程面积有所扩大，但是，竣工房屋却大幅下降，年末待售面积357.56万平方米，增长10.7％。这说明工程进度明显被放缓。3.住房成交量稳步回升。2012年，中山商品房销售面积达到654.16万平方米，同比增加4.1％，2011年同期为回落6.3％。（三）中山房地产业与区域经济协调状况中山房地产业的发展与中山经济的发展是分不开的。这可以通过雅居乐房地的发展历程得到验证。雅居乐房地产公司1992年开发首个房地产项目，源于中山，扩展全国，是以房地产开发、经营为主的企业，是广东省最大的房地产开发集团之一，2012年，雅居乐在中山销售金额60.8亿元、销售面积104.3万平方米、销售套数8974套的成绩，占市场份额15.8%的优势，夺得中山房地产业的“全冠王”头衔。中山市场份额达到15.8％。1.中山房地产业的发展与中山经济发展水平基本相符2012年全年生产总值（GDP）2441.04亿元，按可比价格计算，比上年增长11.0%，总量在广东排名第5，增幅位于第8位。近几年中山经济一直在广东地级市中处于4、5名比较稳定的排名。中山房地产业发展水平与经济发展水平基本相符。雅居乐在中山开发的楼盘结合了中山的经济发展状况，从纯住宅类开发商向综合类开发商转型，几年来投入建造了中山雅居乐长江酒店，随着经济发展水平，提高房产质量的同时，提升配套服务能力。2.中山房地产业的经济地位表1全社会投资总额及房地产投资额单位：万元。年份全社会投资总额房地产开发投资房地产投资与全社会投资比例（％）20001099453211747192001177952332873118200221899873654711620032620572519381202004302010972887924200532091978054482520063469510110057531200739922421764637442008444954119161444320095456051192367435201066037472417916362011766953931035924020128934346346406238由表可知从上表可以看出从1999至2010年中山房地产投资额逐年增多，呈现稳定增长的趋势。尽管房地产投资在社会总投资比例由所波动，比如：2012年，中山固定资产投资达到893.43亿元，同比增长16.5％。其中房地产投资346.41亿元，同比增加11.6％，在所有投资中占比达到38.8％，这主要是由于政策的影响，中山的房地产投资在全社会投资总额中占比很大，对中山经济的贡献很明显。10多年来，中山房地产也在投资金额、房地产开工面积、销售面积等都有持续的增长，中山地产业是中山经济的支柱产业。房地产业的发展极大的丰富了中山市民的生活。雅居乐快速发展的轨迹也与之相符，2004年开始进入高速发展的轨道，2005年在香港上市，2006年陆续竞得南京、河源、大涌、成都、沙溪、海南、珠江新城、惠州、三水、花都、西安等地块的土地使用权，2007年成立中山区域、广州区域、佛山区域、粤东区域和外省区域共五大区域，推行区域管理，2011年“雅居乐”商标被国家工商总局认定为“中国驰名商标”。3.房价与居民收入提升这需要考察中山的房价收入比，所谓房价收入比是指，在一定时期内一个国家或城市住房平均价格（或住宅中位数价格）与居民家庭单位平均收入（或家庭收入中位数）之比。根据该房收入比的一般性定义，房价收入比的基本公式为：房价收入比=房屋价格/居民家庭收入。通说认为，3-6倍是一个比较合适的区间。社科院2011年发布《经济蓝皮书》指出：2011年全国城镇居民的房价收入比是8.76，比2010年提高了0.46，可以形象化的理解为，普通城镇居民家庭要买一套房子，需要大约8.76年所有的收入。需要注意的是，中国现阶段收入的巨大差距，中低收入人口仍然是绝不多数，在目前的水平上，基本上80％以上家庭买不起新房。据大地物业市场研究部数据显示，中山市自2005年以来，房价收入比均表现平稳，维持在5.0-6.0的水平，最低点出现在2006年，比值为4.9，而在2008年达到最高水平6.1，均大大低于全国平均水准。2009年一度回落5.7，说明中山相较于全国水平仍然是处于稳健的状态，不过与发达国家相比尚有差距。4.存在的不足尽管中山市房地产业与中山经济发展水平基本协调，但是仍然存在一些需要改进的地方。（1）产业结构不合理近年来，中山市经济结构不断优化升级，第二产业占比逐渐减少，第三产业占比相应增加，但是与广东省其他地级市比较来看，第二产业的占比依然比较高。这在一定程度上也影响了中山房地产业的发展。2012年，全市房地产开发投资额占整体投资的比重为38.8%，同比降低1.7个百分点。比全省高出11.1个百分点，在所有地级市中只比清远和惠州低，这表明中山市固定资产投资依赖房地产比较严重。（2）开发资金偏紧2012年度，中山房地产开发资金为652.49亿元，同比减少了6.7％，2011年同期为增长45.9％，资金减少非常明显。另外，企业资金与投资比由2011年的2.225：1减少为1.88：1，广东省的评价水平为1.93：1。资金来源的各项构成中，国内贷款104.41亿元，同比增长43.3％，占16.0％，上年末结余资金、利用外资、自筹资金、其他资金来源分别有122.61、0.61、125.73和299.13亿元，同比下降27.9％、67.1％、5.1％和7.0％，各自比重为18.8％、0.1％、19.3％和45.8％。各项应付款合计90.28亿元，同比下降11.8％。中山统计信息网：《房地产开发投资销售双回暖—2012年中山房地产开发运行情况分析》，/tjzl/tjfx/201312/t20131219_136565.html，最后访问于2014年2月28日。（3）住房供应体系不完善由于早期资金的有限中山市房地产业投资以住宅为主，导致商业和写字楼投资不足，限制了房地产业对经济贡献。中山房地产业大型高档住宅供应出现过剩，根据中山统计局数据，2012年中山别墅、高档公寓出现销售大幅下降，别墅、高档公寓全年销售面积14.32万平方米，同比下降56.9％，销售额15.83亿元，同比下降64.1％。由于中山的区位优势，众多房地产商涌入中山，带来发展的黄金期，然而在一哄而起的快速发展过程中，导致了房地产结构性矛盾，大量的商品房出现了空置，与此同时的是经济适用房和保障房供给的不足。四完善中山房地产业与中山经济管理关系的措施（一）围绕城市定位，对房地产业进行中长期布局国家发展和改革委员会公布《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008—2020年)》明确，以佛山、江门、中山、肇庆市为节点建立珠江口西岸地区，要提高产业和人口集聚能力，增强要素集聚和生产服务功能，优化城镇体系和产业布局。适度拉大框架，提升城市承载力。房地产开发的快速发展与城镇化进程紧密相连，珠三角一小时生活圈已具雏形，城市的发展规划也是房地产开发发展的引导方向。全面推进主体功能区规划实施。开展东部地区发展规划，推动东部城镇融入宜居湾区建设。划定市域生态控制线，开展河海岸线规划。房地产业应围绕“一主三副多节点”的城市空间发展新格局，有重点的规划房地产业的中长期发展，促进房地产业科学、健康发展。（二）发展房地产金融培育发展地方金融，搭建企业与银行的对接平台，进一步拓宽发地产融资渠道，分散银行风险，鼓励像雅乐居这样的企业在境内外上市或者在新三板挂牌，通过二级市场吸引社会资金投向房地产业；也可以通过资本市场发行融资期限长、利率较低的公司债券；建立健全房地产企业的信用管理体系，严格监督房地产企业资金的用途。（三）优化住房供应体系政府职能部门要加强管理，切实保障普通商品住房的建设。增加公租房的数量，完善公租房的配套功能；加强对廉租房的建设管理，解决城市中低收入者的住房需求。考虑通过税收等手段调整房地产投资政策，引导资金投向商业和写字楼，规定中低位商品房的开发比例，加大对刚性住房需求的土地供应量。分地域（城区和镇区）分类型（普通住房和别墅、高档公寓）实行不同的价格指导。城