乡镇物业管理责任制度

PAGE乡镇物业管理责任制度一、总则（一）目的为加强乡镇物业管理，规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造安全、整洁、舒适、文明的乡镇居住环境，根据国家相关法律法规和行业标准，结合本乡镇实际情况，制定本责任制度。（二）适用范围本制度适用于本乡镇行政区域内各类住宅小区、商业区域、公共设施等物业管理活动及其相关责任界定。（三）基本原则1.依法管理原则严格依据国家法律法规和相关行业标准开展物业管理活动，确保各项管理工作合法合规。2.业主自治与专业服务相结合原则充分发挥业主在物业管理中的主体作用，鼓励业主通过业主大会、业主委员会等形式参与物业管理决策；同时引入专业的物业服务企业，提供优质、高效的物业服务。3.公平公正公开原则在物业管理责任界定、服务收费、监督考核等方面，坚持公平公正公开，维护各方合法权益，保障物业管理活动透明运行。4.服务第一原则以满足业主需求为出发点，将服务理念贯穿于物业管理全过程，不断提高服务质量，提升业主满意度。二、管理职责（一）乡镇人民政府职责1.负责本乡镇物业管理工作的指导、监督和协调，制定相关政策措施，推动物业管理工作健康发展。2.组织成立物业管理联席会议，协调解决物业管理中的重大问题，包括物业服务企业与业主之间的矛盾纠纷、物业服务项目交接等问题。3.指导业主大会的成立、业主委员会的选举和换届工作，对业主大会、业主委员会的活动进行监督管理。4.负责对物业服务企业的资质审核、备案，以及物业服务项目招投标活动的监督管理。5.建立健全物业管理投诉处理机制，及时处理业主和其他利害关系人的投诉、举报，维护社会稳定。（二）业主大会职责1.制定和修改业主大会议事规则、管理规约。2.选举业主委员会或者更换业主委员会成员。3.选聘和解聘物业服务企业。4.筹集和使用专项维修资金。5.改建、重建建筑物及其附属设施。6.决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（三）业主委员会职责1.执行业主大会的决定和决议。2.召集业主大会会议，报告物业管理实施情况。3.与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。4.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。5.监督管理规约的实施。6.业主大会赋予的其他职责。（四）物业服务企业职责1.按照物业服务合同约定，提供相应的服务，包括房屋及共用设施设备的维修养护、环境卫生保洁、绿化养护、安全防范、车辆管理等。2.制定物业管理服务工作计划，并组织实施；定期向业主大会和业主公布物业服务费用收支情况。3.建立健全物业管理档案资料，包括业主档案、物业档案、维修档案等。4.协助乡镇人民政府、社区居民委员会做好物业管理区域内的社区建设和管理工作。5.接受业主、业主委员会和乡镇人民政府的监督，及时处理业主的投诉和建议。6.法律法规规定的其他职责。（五）其他相关部门职责1.建设部门负责对新建住宅小区的规划设计、工程质量等进行监督管理，确保配套设施完善；指导物业服务企业做好房屋及共用设施设备的维修养护工作。2.城管部门负责对物业管理区域内的环境卫生、市容市貌、违法建设等进行监督管理。3.公安部门负责对物业管理区域内的治安保卫、消防安全等进行监督管理，指导物业服务企业做好安全防范工作。4.物价部门负责对物业服务收费进行监督管理，规范物业服务收费行为。5.其他相关部门按照各自职责，协同做好物业管理相关工作。三、物业承接查验（一）承接查验的主体1.新建物业在竣工验收合格后，建设单位应当依法组织物业服务企业进行承接查验。2.物业服务企业承接老旧物业项目时，应当与业主委员会或者原物业服务企业进行承接查验。（二）承接查验的内容1.共用部位包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道等等。2.共用设施设备涵盖电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。（三）承接查验的程序1.准备阶段建设单位或者原物业服务企业应当向物业服务企业移交相关资料，包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当组建承接查验小组，制定承接查验方案。2.查验阶段承接查验小组按照承接查验方案，对物业共用部位、共用设施设备进行现场查验。查验过程中，应当做好记录，包括查验时间、地点、内容、发现的问题等，并由双方签字确认。3.整改阶段对于查验中发现的问题，建设单位或者原物业服务企业应当按照合同约定及时整改。整改完成后，物业服务企业应当进行复验，直至符合要求。4.交接阶段承接查验合格后，建设单位或者原物业服务企业应当与物业服务企业办理物业交接手续，移交物业共用部位、共用设施设备及相关资料。（四）承接查验的责任1.建设单位应当对物业共用部位、共用设施设备的质量负责。在承接查验中，因建设单位原因导致的问题，建设单位应当承担整改责任。2.物业服务企业应当对承接查验中发现的问题及时提出整改意见，并跟踪整改情况。因物业服务企业未履行查验职责导致的问题，物业服务企业应当承担相应责任。3.业主委员会应当监督承接查验工作的进行，对承接查验结果进行确认。如发现问题，应当督促建设单位或者原物业服务企业及时整改。四、物业服务内容与标准（一）物业服务内容1.房屋管理对房屋共用部位进行日常巡查，做好房屋外观、门窗等的维护，确保房屋结构安全。2.共用设施设备维修养护定期对电梯、消防设施、给排水系统、供电系统等共用设施设备进行检查、维护、保养，确保设施设备正常运行。3.环境卫生保洁定时清扫物业管理区域内的道路、楼道、电梯等公共区域，及时清运垃圾，保持环境整洁。4.绿化养护对物业管理区域内的绿地、树木、花卉等进行养护管理，确保绿化景观良好。5.安全防范制定安全防范制度，设置门岗、巡逻岗，配备必要的安全防范设施设备；协助公安部门做好治安防范工作，保障业主生命财产安全。6.车辆管理合理规划停车位，对车辆停放进行管理，维护停车秩序。（二）物业服务标准1.基础服务标准房屋外观整洁，无明显破损；共用设施设备完好率达到[X]%以上；环境卫生达标率达到[X]%以上；绿化养护符合相关标准；安全防范措施落实到位，无重大安全事故发生。2.专项服务标准电梯运行平稳，定期维护保养，故障率控制在[X]%以内；消防设施设备完好有效，定期进行检查和演练；给排水系统畅通，无渗漏现象；供电系统正常运行，无停电事故等。（三）服务质量监督与考核1.业主监督业主有权对物业服务质量进行监督，提出意见和建议。物业服务企业应当及时处理业主的投诉和建议，并将处理结果反馈给业主。2.业主委员会监督业主委员会应当定期对物业服务企业的服务质量进行检查和评估，根据物业服务合同的约定，对物业服务企业的服务质量进行考核。如发现服务质量不达标，应当要求物业服务企业限期整改。3.乡镇人民政府监督乡镇人民政府应当建立健全物业服务质量监督考核机制，定期对物业服务企业的服务质量进行检查和考核。对于服务质量不达标的物业服务企业，应当责令其限期整改；情节严重的，依法予以处理。五、物业服务收费管理（一）收费原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。（二）收费方式1.包干制由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担。2.酬金制在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业（酬金可按固定数额提取，也可按预收资金的一定比例提取），其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。（三）收费标准制定与调整1.物业服务收费标准由物业服务企业根据物业服务成本、法定税费和利润等因素，结合服务内容和标准，在物业服务合同中约定。2.物业服务收费标准需要调整的，物业服务企业应当在调整前[X]个月告知业主，并在物业管理区域内显著位置公示拟调整的收费标准、服务内容和服务标准等相关信息。业主大会对调整收费标准进行表决，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后方可调整。（四）收费监管1.物价部门应当加强对物业服务收费的监督检查力度，依法查处价格违法行为。2.物业服务企业应当按照价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况。3.业主应当按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。六、物业使用与维护（一）物业使用规定1.业主、物业使用人应当遵守法律法规和管理规约，按照物业服务合同约定合理使用物业。不得擅自改变房屋用途、损坏房屋承重结构、违法搭建等。2.物业管理区域内禁止下列行为：损坏房屋承重结构、主体结构；违法搭建建筑物、构筑物；违反规定改变房屋用途；损坏或者擅自占用、改建物业共用部位、共用设施设备；存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品等危险物品；排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；法律、法规禁止的其他行为。（二）物业维修责任1.专有部分的维修责任业主对其专有部分的维修负责。业主专有部分出现损坏，影响其他业主正常使用或者危及房屋安全的，业主应当及时维修；经业主大会或者业主委员会同意，可以使用专项维修资金进行维修。2.共用部位及共用设施设备的维修责任物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，按照下列规定承担：保修期内的，由建设单位承担；保修期满后的，由全体业主按照各自专有部分建筑面积所占比例分担；依法应当由相关单位承担的，由相关单位承担。（三）专项维修资金管理1.专项维修资金的交存业主应当按照国家和地方有关规定交存专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。2.专项维修资金的使用专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。物业服务企业或者相关业主提出使用建议，经业主大会或者业主委员会讨论通过后，按照规定程序申请使用专项维修资金。3.专项维修资金的管理专项维修资金应当存入专户管理银行，设立专项维修资金账户，专款专用，并接受业主、业主委员会和相关部门的监督。七、应急管理（一）应急预案制定物业服务企业应当制定完善的应急预案，包括火灾、地震、洪水、电梯故障、治安事件等各类突发事件的应急处置预案。应急预案应当明确应急处置流程、责任分工、应急物资储备等内容，并定期组织演练。（二）应急处置措施1.突发事件发生时，物业服务企业应当立即启动应急预案，组织人员进行应急处置，采取有效措施保障业主生命财产安全，防止事故扩大。2.及时向上级主管部门、乡镇人民政府和相关部门报告突发事件情况，配合有关部门做好应急处置工作。3.做好现场秩序维护、人员疏散、物资抢救等工作，协助有关部门开展调查、救援等工作。（三）应急资源保障1.物业服务企业应当配备必要的应急物资，如灭火器、消防水带、应急照明设备、防汛沙袋等，并定期进行检查和维护，确保应急物资完好有效。2.建立应急物资储备管理制度，明确应急物资的采购、储存、使用、更新等流程，确保应急物资能够及时供应。八、法律责任（一）业主、物业使用人法律责任业主、物业使用人违反法律法规和管理规约，擅自改变房屋用途、损坏房屋承重结构或者实施其他禁止行为的，应当承担相应的法律责任。造成他人损失的，应当依法予以赔偿。（二）物业服务企业法律责任1.物业服务企业违反物业服务合同约定，未提供相应服务或者服务质量不符合标准的，应当承担违约责任，按照合同约定向业主支付违约金；给业主造成损失的，应当依法予以赔偿。2.物业服务企业违反法律法规规定，挪用专项维修资金、擅自改变物业管理用房用途等，由相关部门责令改正，并处以罚款；给业主造成损失的，应当依法