《智能化税务会计》课件 第6章 6.1.1房产税概述-6.3.2印花税会计处理

房产税概述——《智能化税务会计》课程组房产税：筹集地方财政收入；有利于加强房产管理。房产税是以房产为征税对象，按照房产价值或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税一、房产税核算的会计主体在我国城市、县城、建制镇和工矿区拥有房屋产权的单位和个人，为房产税的纳税人。产权所有人经营管理单位承典人房产代管人或者使用人一、房产税核算的会计主体（1）产权属于国家所有的，由经营管理单位纳税。（2）产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人为纳税人。（3）产权出典的，由承典人依照房产余值缴纳房产税。（4）产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。（5）纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人依照房产余值代缴纳房产税。（6）融资租赁的房产，由承租人缴纳房产税。一、房产税核算的会计主体房产税税收优惠：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。但对出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位（全额或差额预算管理的事业单位），本身业务范围内使用的房产免征房产税。对于其所属的附属工厂、商店、招待所等不属单位公务、业务的用房，应照章纳税。一、房产税核算的会计主体房产税税收优惠：（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。（4）个人所有非营业用的房产免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。一、房产税核算的会计主体房产税税收优惠：（5）央行（含外管局）所属分支机构自用的房产。（6）对长江上游、黄河中上游地区，东北、内蒙古等国有林区天然林二期工程实施企业和单位专门用于天然林保护工程的房产、土地免征房产税、城镇土地使用税。对上述企业用于其它生产经营活动的房产、土地按规定征收房产税、城镇土地使用税。房产税税收优惠：个人非营业房产免征房产税一、房产税核算的会计主体二、房产税的税率01OPTION02OPTION03OPTION对个人按市场价格出租的居民住房，不区分用途，可暂减按4%的税率征收房产税。从价计征，税率为1.2%。从租计征的，税率为12%。三、房产税的征税依据“房产税依照房产原值次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的。以房产租金收入为房产税的计税依据。《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条规定:房子进行了装修，扩建，那装修扩建的要交税吗？《房产税暂行条例》规定房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或不单独计算价值的配套设施。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，比如新增水暖设备、中央空调、消防、排水等，因为无法单独移动分割，所以要相应增加房屋的原值。房产税练习题某公司在地面上有厂房原值200万元，年初对该厂房进行扩建，增加了房产原值45万元，另外对厂房安装了价值15万元的排水设备并单独作固定资产核算。该企业房产税计税依据是多少?在改扩建之后增加了价值，所以计税依据也应该增加相应的价值，也就是：200万+45万+15万=260万谢谢大家！房产税会计处理——《智能化税务会计》课程组0102租赁从租计征税率为12%一、房产税核算的会计主体非经营性自用从价计征税率为1.2%从价计征，税率为1.2%，计税依据是房产的余值应纳房产税额=房产的原值×（1-扣除比例）×1.2%扣除比例在10%-30%（由地方政府决定）从租计征，税率为12%，计税依据是年租金收入从租计征的年应纳税额=年租金收入×12%，从价计征房产税练习题【案例1】某企业例一栋房屋的原值为500万元,已知房产税税率为1.2%,当地人民政府规定，房产税扣除比例为20%，则该房产当年应缴纳多少房产税。房产余值：500万元×（1-20%）=400万应纳税额：400万×1.2%=4.8万从价计征从租计征房产税练习题【案例2】，某企业将一栋房屋用来出租，年租金收入10万元，使用房产税率为12%，则该房产当年应缴纳多少房产税？应纳税额：10万元×12%=1.2万从租计征三、房产税核算的会计科目“税金及附加”“应交税费——应交房产税”从价计征房产税练习题【案例1】某企业例一栋房屋的原值为500万元,已知房产税税率为1.2%,当地人民政府规定，房产税扣除比例为20%，则该房产当年应缴纳多少房产税。房产余值：500万元×（1-20%）=400万应纳税额：400万×1.2%=4.8万从价计征计提：借：税金及附加48000贷：应交税费--应交房产税48000实际缴纳：借：应交税费--应交房产税48000贷：银行存款48000

房产税综合练习题某公司1月1日房屋原始价值为900万元。6月底公司将其中的100万元房产出租给外单位使用，租期2年，每年收取租金10.5万元(含增值税，增值税税率为5%)。当地政府规定，从价计征房产税的，扣除比例为20%。房产税按年计算，分半年缴纳。计算该公司当年上半年、下半年应纳房产税税额及会计分录。上半年：900万×（1-20%）×1.2%÷2=4.32万下半年：从价计征800万×（1-20%）×1.2%÷2=3.84万从租计征1.5万÷（1+5%）=10万10万×12%÷2=0.6万

下半年共计：3.84万+0.6万=4.44万上半年计提房产税时借：税金及附加43200贷：应交税费--应交房产税43200在实际缴纳上半年房产税时借：应交税费--应交房产税43200

贷：银行存款43200下半年的会计处理和上半年的会计处理相同请同学们自行解答房产税综合练习题谢谢大家！契税概述——《智能化税务会计》课程组一、契税的概念契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。简言之：买卖一栋房子，那么作为买方，要缴纳契税。国有土地使用权出让房屋买卖房屋交换土地使用权的转让房屋赠与我国土地都是归属于国家的，只能对土地使用权进行出让或转让，两者区别：出让主要是指国家将使用权转移给单位或个人转让是指单位之间、个人之间或单位与个人之间的转移出让和转让买卖的主体是不同的一、契税的概念房屋买卖房屋赠与房屋交换房屋买卖完成后，会拿到3个证，以证明完成了从卖家到买家转移的手续不动产权证土地所有权证契税完税证明一、契税的概念一、契税的概念房屋买卖房屋赠与房屋交换房屋赠与虽然是一种无偿的行为，但是房屋赠与也要交契税的，因为房屋的产权发生了变化，接受房屋的一方要缴纳契税。房屋交换是两个主体互换房子，此时一方会给另一方差价，交纳差价的一方，要交契税。二、契税的纳税期限纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。纳税义务发生的时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税人办理纳税事项后，征收机关会向纳税人开具契税完税凭证。纳税人持完税凭证和其他材料向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房产所权属变更登记手续。2005年1月1日之后，各级征收机关一律，不得委托其他单位代征契税。三、契税的税率契税采取幅度比例税率，税率幅度为3%～5%。各省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况决定。城镇职工按规定第一次购买公有住房（含按政策经批准的集资房、房改房），免征契税；个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%税率征收契税；个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以上的，减按1.5%税率征收契税；个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的（不含北京、上海、广州、深圳的住房），减按1%税率征收契税；个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米以上的（不含北京、上海、广州、深圳的住房），减按2%的税率征收契税。征税对象不同：房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收。征收范围不同：房产税征收范围限于城镇的经营性房屋；契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。税种不同：房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；契税是一种重要的地方税种，在土地、房屋交易的发生地，不管何人，只要所有权属转移，都要依法纳税。

征税对象征收范围税种均不同

四、契税与房产税的区别谢谢大家！契税会计处理——《智能化税务会计》课程组契税的税率，因为不同房产交易中涉及的房屋面积不同、是否是首套房等因素的影响，所缴纳的税率也不同，各地区人民政府可以在3%~5%的幅度税率规定范围内，按照本地区的实际情况决定税率。一、契税的概念五、契税应纳税额的计算应纳契税＝计税依据×税率不含增值税的成交价格3％－5％的幅度税率<90平米>90平米首套1%1.5%二套（不含广州、深圳）1%2%三套及以上3%3%一、契税的概念某地区税收优惠政策上图案例中，契税税收优惠政策以房屋大小90平方米来划分的。90平方及以下不论首套还是二套，均享受优惠，按照1%进行计税，超过90平方，首套按照1.5%征税，二套按照2%征税；三套房子及以上，不论房屋大小，均按照3%计征契税。注意了，图上显示广州市、深圳市暂不享受二套房优惠政策，也就是说这两个地区二套房时，按照3%计征契税。<90平米>90平米首套1%1.5%二套（不含广州、深圳）1%2%三套及以上3%3%一、契税的概念某地区税收优惠政策例如：某女士花了100万不含税价，买了一套72平方的房子，首套房，她需要交多少契税呢？关键信息：首套房，<90平米，查表可知，按1%来计算不含税价格100万×1%=1万，故应缴纳1万元的契税<90平米>90平米首套1%1.5%二套1%2%三套及以上3%3%一、契税的概念某地区税收优惠政策例如：某人花300万不含税价，买了一套150平米的大房子，是第二套房产了，那她应该交多少钱契税呢？关键因素：二套房，>90平方以上，查表可知，按2%收取契税300万×2%=6万块如果是第三套房，那么无论大小，都需要缴纳3%的契税税率，也就是教9万块计算契税的应纳税额，需要考虑地区、房子大小、房子为第几套三、契税核算的会计科目“固定资产”“无形资产”“管理费用”由于是一次性按实际取得的不动产的价格计税，不存在与税务机关结算或清算的问题，所以不需要通过“应交税费”科目核算。借记五、契税应纳税额的计算例：甲企业在得到政府批准后，办了土地使用权出让手续、缴纳土地出让金，开发建造完工了一个房产，之后甲企业将房产连同土地使用权转让给乙企业。此案例中，有两次土地使用权的转移，所以甲企业、乙企业都需要缴纳契税。甲企业缴纳的是政府出让给自己时，土地使用权转移需要支付的契税乙企业缴纳的是甲企业转让给自己时的契税五、契税应纳税额的计算乙公司购买办公大楼时，办公大楼价值为1000万，契税税率为4%，税金和价款用银行存款支付。企业应纳契税为1000万×4%，=40万，会计分录为：借：固定资产—办公楼10400000

贷：银行存款10400000契税作为成本计入固定资产账面价值五、契税应纳税额的计算宏图公司取得一块土地使用权，使用期限为30年，该土地的使用费为800万元，契税税率为3%，用银行存款支付企业的应纳契税为800万×3%=24万会计分录：借：无形资产--土地使用权8240000贷：银行存款8240000谢谢大家！印花税概述——《智能化税务会计》课程组一、印花税的概念印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受、使用的应税经济凭证征收的一种税。二、印花税的纳税人印花税的纳税人是指书立、领受在中华人民共和国境内具有法律效力的应税凭证，或者在中华人民共和国境内进行证券交易的单位和个人。1.立合同人2.立账簿人3.立据人4.使用人5.证券交易的出让方6.各类电子应税凭证的签订人三、印花税的征税范围1.合同添加小标题3.营业账簿2.产权转移书据添加小标题4.证券交易谢谢大家！印花税会计处理——《智能化税务会计》课程组第一部分：印花税的计税依据印花税的计税依据01020304应税产权转移书据应税产权转移书据的计税依据，为产权转移书据列明的价款，不包括增值税税款。添加小标题证券交易证券交易的计税依据为成交金额。应税合同应税合同的计税依据，为合同列明的价款或者报酬，不包括增值税税款。添加小标题应税营业账簿应税营业账簿的计税依据，为营业账簿记载的实收资本(股本)与资本公积两项的合计金额。添加小标题要特别注意的是，同一凭证，载有两个或两个以上经济事项而适用不同税目税率，如果分别记载价款或者报酬的，应分别按照各自税率计算应纳税额，然后合计；如果没有分别记载价款或者报酬的，则按税率高的计算应纳税额。

印花税计税依据第二部分：印花税税率印花税采用比例税率。对各类应税凭证，税率有所不同。

印花税计税依据税目税率备注合同（指书面合同）借款合同借款金额的万分之零点五指银行业金融机构、经国务院银行业监督管理村构准设立的其他金融机构与借款人（不包括同业拆借）的借款合同融资租赁合同租金的万分之零点五

买卖合同价款的万分之三指动产买卖合同（不包括个人书立的动产买卖合同）承揽合同报酬的万分之三

建设工程合同价款的万分之三

运输合同运输费用的万分之三指货运合同和多式联运合同（不包括管道运输合同）技术合同价款、报酬或者使用费的万分之三不包括专利权、专有技术使用权转让书据租赁合同租金的千分之一

保管合同保管费的千分之一

仓储合同仓储费的千分之一

财产保险合同保险费的千分之一不包括再保险合同产权转移书据土地使用权出让书据价款的万分之五转让包括买卖（出售）、继承、赠与、互换、分割土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据（不包括土地承包经营权和土地经营权转移）价款的万分之五股权转让书据（不包括应缴纳证劵交易印花税的）价款的万分之五商标专用权、著作权、专利权、专有技术使用权转让书据价款的万分之三营业账簿实收资本（股本）、资本公积合计金额的万分之二点五

证券交易成交金额的千分之一三、印花税优惠政策四、印花税的应纳税额01020304应税产权转移书据应纳税额=价款×适用税率添加小标题证券交易应纳税额=成交金额或者依法确定的计税依据×适用税率应税合同应纳税额=价款或者报酬×适用税率添加小标题应税营业账簿应纳税额=〔实收资本(股本)+资本公积〕×适用税率添加小标题案例某电厂与某运输公司签订了两份运输保管合同：第一份合同载明的金额合计50万元(运费和保管费并未分别记载)；第二份合同中注明运费30万元、保管费10万元。分别计算该电厂第一份、第二份合同应缴纳的印花税税额。【解析】第一份合同运费和保管费并未分别记载，所以应当按照税率高的计算应纳税额。应纳税额=500000×1‰=500(元)第二份合同，运费和保管费分别记载，所以应当分别按照各自税率进行计算。应纳税额

=300000×0.3‰+100000×l‰=190(元)【案例】某企业本月签订两份合同：①加工承揽合同，合同载明材料金额30万元，加工费10万元。②财产保险合同，合同载明被保险财产价值1000万元，保险费1