【《C房地产公司税收筹划问题及优化方案设计》7900字】

C房地产公司税收筹划问题及优化方案设计目录TOC\o"1-3"\h\u30381C房地产公司税收筹划问题及优化方案设计 116908一、C房地产公司税收筹划现状及问题 27864（一）C房地产公司基本情况 257041.公司简介 2268972.人员配备情况 2239983.公司财务状况分析 211340（二）C公司涉税情况 481481.主要涉及税种 4145482.税负水平分析 580583.房地产行业税负比较 628997（三）C公司税收筹划工作中存在的主要问题 7232021.相关税收人员数量与质量的欠缺 7293122.成本费用核算扣除不规范 777983.忽视税收筹划的风险问题 712692二、C公司税收筹划方案设计 87728（一）增值税筹划方案设计 8260261.土地成本分摊方法的选择 8106892.项目与承包方式的选择 91687（二）土地增值税筹划方案设计 9191211.筹资利息处理方式选择 9114622.销售价格制定的筹划 10205（三）企业所得税筹划方案设计 11178081.项目组织形式的筹划 12260342.闲置房屋的租赁与投资联营 13一、C房地产公司税收筹划现状及问题（一）C房地产公司基本情况1.公司简介C房地产有限公司(以下简称C公司)脱胎于全球五百强阳光控股，将努力成为为社会各界提供阳光健康生活方式的综合型房地产公司。主营业务范围包括房地产开发、商场经营、物业咨询服务、城市更新管理等。以"规模上台阶，质量树标杆"为发展目标，根据新型居住产品战略"绿色建筑智能家"，以"质量可信、绿色健康、快捷舒适"的产品设计理念，成功布局了国内超过一百座大中城市，匠心筑就近五百精品项目。2020年，C公司销售总额达到2180亿，综合实力位居中国地产TOP15。2.人员配备情况截至2020年，公司共计在册职工21319人，其学历结构主要包括:硕士及以上1246人，学士7624人，大专5782人，高中及以下6667人。其专业构成如下：财务人员人员1228人，其余人员20091人。图3-1C公司人员专业构成图图3-2C公司人员学历结构图3.公司财务状况分析由下表3-1可知，从2018—2020三年，C公司的收入和利润都在逐年提升，存货量也在不断增加。C公司2020年全年营业总收入为821.71亿元，较上年增长34.60%；利润总额88.20亿，净利润54.91亿，较上年增长30.26%。截止2020年12月31日，公司总资产3523.02亿元，较上年末增长14.55%；总负债2930.53亿元，较上年增长14.22%；公司所有者权益592.57亿元，相比上年增长16.42%；加权平均净资产收益率20.76%，较上年上升1.84个百分点；资产负债83.18%。总体而言，C公司近三年的经营状况处于一个稳中想好的局面。表3-1C公司基础财务表单位：亿元2018年2019年2020年资产总额2，633.973075.523523.02货币资金378.48419.78498.05存货净额1421.721758.391871.18短期借款176.4777.4637.13应交税费69.7193.59125.52应付利息8.2311.8412.27应付股利0.590.580.49长期借款514.18665.19532.28营业收入564.7610.49821.71营业成本417.55448.22656.9营业利润64.3368.2791.49从图3-3我们可以看出C公司的存货，有与日俱增的趋势；长期借款先升后降，三年来总体变化不大，短期借款呈逐年下滑趋势；但应付利息却从2018年的8.23亿陡增至2020年的12.27亿，说明在借款利息方面，C公司有极大的税收筹划空间。图3-3C公司部分财务数据变化流动比率与速动比率越大，说明该公司的短期偿债能力越强。从表3-2可以看出，C公司的两项比率都在逐年递减，说明短期偿债能力在下降；资产负债率连年较高，说明公司偿债风险较高。虽然2020年的资产报酬率有所提升，但仍不足以说明公司盈利水平有所好转，相反，公司营业利润率和成本费用净利率都在逐年递减，说明公司盈利能力在下降。表3-2C公司负债率及盈利能力2018年2019年2020年流动比率150.08%154.17%138.27%资产负债率84.42%83.45%83.18%速动比率55.63%51.29%47.88%营业利润率11.39%11.18%11.13%资产报酬率2.68%2.37%2.95%成本费用净利率12.86%12.45%11.82%（二）C公司涉税情况1.主要涉及税种C公司在生产经营过程中，涉税种类主要有10余种。主要税种为增值税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加等，如表3-3所示。表3-3C公司涉及税种情况税种计税依据税率企业所得税应纳税所得额本公司及设立于中国境内其余子公司适用所得税税率为25%、本公司设立于香港地区的子公司适用16.5%所得税税率增值税一般征收计税——应纳税销售额扣除允许抵扣的进项税后的余额计算；简易征收计税——销售额3%、5%、6%、9%、13%土地增值税按转让房地产所得取得的增值额按超率累计税率30%-60%城市维护建设税实际缴纳的流转税按公司所在地政策缴纳教育费附加实际缴纳的流转税5%2.税负水平分析表3-4列出了C公司2018—2020年涉及的税种以及相应税费。将这些数据按比例汇总可知，土地增值税、企业所得税、增值税是C公司税收负担最重的三个税种。将这三个税种税费与总税费对比，分别占总税费的60.75%、24.08%和11.37%，共计96.2%，这与房地产行业的税收特征十分吻合。C公司应将税收筹划的重心放在这三个税种上，尤其是对土地增值税的税收筹划。仅仅只是对土地增值税这一税种的筹划方案优化设计，就可以产生非常可观的节税效果。表3-4C公司2018—2020年税负分析2018年金额比例2019年金额比例2020年金额比例（万元）（%）（万元）（%）（万元）（%）增值税72，807.2310.44%103，926.9811.08%158，158.6512.60%企业所得税176，978.6625.39%202，319.0521.62%282，865.9125.22%土地增值税430，771.0761.79%607，686.5764.93%785，049.4155.54%教育费附加3，606.260.54%5，647.780.59%8，428.210.87%其他税费12，793.831.84%16，369.751.78%23，879.535.77%合计697，146.35100%935，861.73100%1，255，187.71100%在上述的基础上，再次对这些税费数据进行处理，将它们与这三年的营业收入按比例进行分析，研究营业收入中，各项税种的占比情况。由表3-5中可以看出，近三年，C公司的税负情况随着营业收入的增加也逐年上涨。很明显，这样的税负情况给C公司的运营管理造成了很大的压力。表3-5C公司2018年—2020年税负占年收入比2018年（万元）比例2019年（万元）比例2020年（万元）比例营业收入5，647，009.076，104，937.138，217，124.45增值税72，807.231.29%103，926.981.70%158，158.651.92%企业所得税176，978.663.13%202，319.053.31%282，865.913.44%土地增值税430，771.077.63%607，686.579.95%785，049.419.55%教育费附加3，606.260.06%5，647.780.09%8，428.210.10%其他税费12，793.830.23%16，369.750.27%23，879.530.29%合计697，146.3512.34%935，861.7315.32%1，255，187.7115.30%3.房地产行业税负比较由表3-6中可发现，目前房地产上市公司的税负率平均值14.63%，但C公司2020年税负率为15.30%，与当时实行税收筹划效果较好，税率水平最低的中国恒大、碧桂园集团比较，仍存在着很大的差异，因此，C企业税收筹划的空间是巨大的，这对于降低C企业的税收费用，增加C企业的利润有着很大积极意义。所以，C企业必须注意和提高税收筹划水平。C公司中的三项最大税种，分别是土地增值税、企业所得税、增值税。高税率给C公司造成巨大的税收压力。所以，税收筹划方案的优化对C公司来说是一个必要而迫切的工作。表3-62020年五大房地产上市公司税负情况房地产名称营业收入（亿元）所得税税负增值税税负土地增值税税负其他税费税负综合税负中国恒大5072.552.52%4.01%4.6%0.89%14.02%碧桂园4628.562.48%3.95%4.4%0.57%13.86%中海4290.912.73%4.03%4.87%1.78%15.41%万科4191.123.11%3.99%4.56%1.02%14.68%融创2305.872.98%4.43%5.24%0.54%15.19%平均值14.63%（三）C公司税收筹划工作中存在的主要问题1.相关税收人员数量与质量的欠缺税收筹划的专业性极强，其对相关人员的专业理论与实践经验有着较高的要求，需要相关人员具备税收、财务等专业知识，也要全面了解公司的筹资、经营、投资活动。C公司并无设立专门的税收部门，只有财务部门。相关税收人员少之又少，其中不乏一些是由财务人员替代。相关税收人员数量与质量的欠缺，导致了部分问题。（1）无法制定精确合适的筹划方案，不能合理的减少税收，降低了税收筹划的实践价值。（2）无法与其他公司内部产生税收的部门对接，造成税收筹划的方案结果有所偏差。（3）无法与税收局进行较好的沟通。（4）对新颁布的相关法律条例不够敏感，对征纳双方各自的权利、责任理解不够。2.成本费用核算扣除不规范费用的核算方式和公司的财务管理水平关系相当密切，同时对公司纳税状况的影响亦不可小觑。很多税收筹划方法的设计原理，都来自于对费用的缜密核算。通过分析C公司的财务报告和有关指标统计可以看出，C公司在成本费用的会计核算方面做得不尽如人意，甚至存在问题以下问题。(1)在项目初期计划阶段，由于要计算的费用项目数量琳琅满目，C公司内部也不能形成合理的成本费用划分准则，还存在一些将收费项目直接归属大类，从而引起的成本核算混乱的情况。(2)由于各个部门都只管自己的费用，可能造成公司在某项目上的重复费用，从而导致公司不必要的资本损失。(3)从公司财报看到，公司的开发成本比较笼统，未能把费用精准细分到各开发环节上来，不便于税收筹划精细安排。3.忽视税收筹划的风险问题公司简单的认为税收筹划就是有筹划行为，能为公司带来利益就是税收筹划，往往忽视了税收筹划的风险问题[13]。（1）专业税收人员的缺乏，使得每个税收人员的时间和精力不足，容易在税收筹划过程中，出现各环节之间的沟通不利，增加了税收筹划的风险。（2）即使是合法的筹划行为，也可能由于税收行政执法的偏离等原因，而导致筹划方案达不到预期效果。（3）C公司与其他公司进行业务往来时，对于合作公司的考察不够细致，一旦合作公司出现毁约、违约、经营不善等不良情况，就容易导致税收筹划的结果有所偏差，甚至完全相反。二、C公司税收筹划方案设计（一）增值税筹划方案设计1.土地成本分摊方法的选择在选择采用哪种方法计算项目土地成本分摊时，面积比例的选择是是至关重要的，作为土地成本分摊计算的重要依据，面积选取的不同会直接影响分摊比例的变化，从而影响最后计算应缴纳的增值税数额。因此，在进行土地成本分摊方法的选择时，采用何种面积作为计算依据就成了影响最终筹划效果的关键点。一般常见的分摊方法有占地面积法、建筑面积法、售价比律法、层高系数法等。下文针对C公司在福州的A项目为例，主要针对占地面积法和建筑面积法的选择进行分析。占地面积法是指按项目中已动工的土地面积占项目需要动工土地的总面积进行土地面积比例分配的方法。建筑面积法是指按项目中已动工的建筑面积占项目需要动工的建筑总面积进行建筑面积比例分配的方法。在我国现行的法规政策下，房地产公司应缴纳的增值税为（销售收入-土地成本）/（1+9%）×9%-进项税。“营改增”之后的新项目可以扣除土地成本。一般来说，房地产行业的项目都存在分期分批开发，普遍开发时间长。所以，在一个项目中，C公司可以根据实际土地面积情况，采用多种土地成本分摊方法来进行税收筹划，达到减轻税收负担的目的。C公司在福州有A项目，该项目占地总面积为33.86万平方米，取得土地成本为46.18亿，总建筑面积约为54.55万平方米。项目分为两期开发，一期老项目于2018年动工，占地面积为24.58万平方米，建筑面积约为37.66万平方米；二期新项目于2020年动工，占地面积为9.28万平方米，建筑面积约为16.89平方米。下面通过计算分析选择适合新项目的土地成本分摊方法。（1）占地面积法二期新项目分摊的土地成本=9.28/33.86×46.18=12.66亿可抵扣税额=12.66/(1+9%)×9%=1.05亿（2）建筑面积法二期新项目分摊的土地成本=16.89/54.55×46.18=14.3亿可抵扣税额=14.3/(1+9%)×9%=1.18亿由上述计算结果可知，建筑面积法可抵扣税额更多，更适合新项目的开发。公司可以根据项目实际所需开发的土地面积，严谨计算，合理选择土地成本分摊方法进行筹划，以期达到节税的目的。2.项目与承包方式的选择以前，C公司在建筑项目开展施工时，多会采用"包工包料"的办法。但实际上，公司应该从各种承包方案中加以选用，比如"甲供材"方案。这样的话，能够通过选用适当的承包方案，获取并扣缴更多的增值税。在"甲供材"方案下选定甲方公司时，甲方是普通企业纳税人还是小规模企业纳税人是非常关键的问题，而在目前市场经济条件下，选用普通企业纳税人是较为合适的，因为能够抵扣9%的增值税进项税额，而如果是小规模企业纳税人的话，只能选用3%的税率予以抵扣。但是，在现实生活中，小规模纳税人比一般纳税人所供应的物料价格低的情况也是经常出现的，所以，在实际应用的时候，C公司要学会灵活选用，并择优选取有利于自身企业发展的方案。例如，C公司现有B项目需要建设，土地建设部分的总金额是20000万元，建设成本中所占的比重是90%。原材料成本占比60%。现根据这些数据，计算包工包料和甲供材两种承包方式可为C公司带来的可抵扣金额。选择一，包工包料（建筑公司开具可抵扣专用发票）增值税税额=20000/1.09×9%=1651.38万元选择二，甲供材，材料由C公司提供，建设公司为一般纳税人。C公司增值税税额=（20000-20000×90%×60%）/1.09×9%=759.63万元甲供材公司增值税税额=（20000×90%×60%）/1.13×13%=1242.48万元增值税进项税额=759.63+1242.48=2002.11万元由上可知，在此项目中，选择甲供材的供应商为一般纳税人的企业合作，可以减轻C公司的税收负担。因此，日后在选择项目与供应商时，C公司应该尽可能的选择供应商为一般纳税人的企业，并用甲供材的方式来购进材料，能为公司节省一大笔税收费用支出。（二）土地增值税筹划方案设计1.筹资利息处理方式选择房地产项目普遍存在周期长，规模大的情况，在项目开发初期，需要投入大量资金用于运营，此时，如公司的现金流不能满足正常的开发条件，就必须要借助外部筹资的方式来获得流动资金。在项目开发的过程中，公司需要对外支付的利息是固定的，但可供选择的利息支付扣除方式却是多种多样的，选择不同的方式都会直接影响到公司的土地增值税缴纳税额。根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，房地产公司扣除财务费用中利息支出的方式有两种。第一种是能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。此时允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的价款+开发成本）×5%第二种是不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的。此时允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的价款+开发成本）×10%从上述的计算结果可知，公司支付利息扣除方式的选择在于比较利息与（取得土地使用权所支付的价款+开发成本）×5%的大小。当利息大于后者且证明齐全时则采取据实扣除，反之则按10%比例扣除。2.销售价格制定的筹划公司制定的销售价格会直接影响土地增值税、企业所得税、增值税以及附加税的预缴。而这其中，土地增值税存在满足条件就可免征的情况，即当出售的建筑物为普通标准住宅时，增值额未超过扣除项目金额20%的，就可免征土地增值税。我国目前的土地增值税采用四级超率累进税率。表4-1土地增值税四级超率累进税率级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%～100%的部分4053超过100%～200%的部分50154超过200%的部分60352019年7月，C公司准备销售D项目三期普通标准住宅4栋，该项目的建筑面积大约为110000㎡。目前正在商讨销售价格，要求将税收负担作为重要参考因素。C公司现将销售单价定位13000元/㎡，认证应抵扣的进项税额约为6100万元，土地成本约为36000万元，开发成本约为50000万元。则对当前条件的税收负担做一个基础计算，计算结果如下：销售额=110000×13000=143000万增值税=(143000-36000)/1.09×9%-6100=2734.86万附加税=2734.86×(7%+3%+2%)=328.18万扣除项目金额=(1+30%)×(36000+50000)+328.18=112128.18万土地增值额=143000-112128.18=30871.82万增值率=30871.82÷112128.18×100%=21.59%应缴土地增值税=30871.82×30%=9261.55万纳税总额=2734.86+328.18+9261.55=12324.59万若降低销售单价，使增值额恰好等于扣除项目金额20%，此时设销售额为Y，可扣除金额设为Z，则Z=(1+30%)×(36000+50000)+[(Y-36000)/1.09×9%-6100]×12%，因为增值额恰好等于扣除项目金额20%，所以Y-Z=20%Y，解得Y等于140124.27，此时销售单价为12738.57，则两次不同定价税负结果如表4-2。表4-2两种销售单价下的税负情况（单位：万元）税种单价为13000元单价为12738.57元增值税2734.862497.81附加税328.18299.74土地增值税9261.550合计12324.592797.55由上表可知，单价为12738.57元时，比单价为13000元时所承担的税收费用少了9527.04万元。而减少单价导致的损失为110000×（13000-12738.57）=2875.73万元，所以此次降低销售单价为C公司节省9527.04-2875.73=6651.31万元。由此可见，当公司有条件可以享受税收优惠时，即使为此减少销售收入和利润，其结果反应在税负上也是能给公司带来更大收益的。因此，在进行销售价格定价时，因提前计算相应税额，并向优惠政策靠拢以达到收益最大化的目的。一般来说，临界点的边际税率有突增或者突减的情况，如果超过了临界点，会给公司纳税人带来不小的负面影响。公司在靠近纳税临界点时，需要更加谨慎设计筹划方案，不仅可以避免突破临界点造成的不良影响，还可以因降低级数，减少税率，从而减轻税收负担。（三）企业所得税筹划方案设计1.项目组织形式的筹划当公司的业务规模渐渐壮大之后，加之某些项目可能需要跨省市进行土地开发，此时单一的公司组织形式已经不能满足公司发展的需求了。这时管理层考虑选择设立新的分支机构就意义重大。目前我国常见的分支机构形似有两种，分别是子公司和分公司。二者不同的地方在于分公司不属于法律实体，没有自主纳税的权力，一切盈亏都和总公司一起绑定计算，税费也是由总公司一并支付。而子公司按照规定属于法律实体，可以自主缴纳税费。通常情况下子公司的业务并不会影响到母公司。所以，当公司决定设立分公司时，此时C公司的税后利润大体为：税后利润=（总公司利润总额+分公司利润总额）-（总公司应纳税所得额+分公司应纳税所得额）×25%当公司设立子公司时，此时税后利润为：母公司税后利润=母公司利润总额-母公司应纳税所得额×25%子公司税后利润=子公司利润总额-子公司应纳税所得额×25%在公司亏损的情况下，由于分公司不具有自主申报纳税的权利，其相关亏损要计入总公司利润中进行抵减，可为集团整体的税负减轻应纳税额；但是在子公司的组织形式下，子公司的亏损与母公司并不具有关联性，母公司无法有效利用其亏损抵减的，所以集团此时的总税后利润为母公司的税后利润与子公司的利润总额之和。两种组织模式下，具有分公司的集团总体税后利润较大，因为分公司的亏损是税后角度，对于集团总体的税后利润影响数额更少。在公司盈利的情况下，从集团的角度来看，二者对于集团的税后利润并无区别。但根据现行税法的规定，公司产生的成本无法完全扣除。若选择设立分公司，在此种组织形式下，分公司产生的成本和总公司产生的成本将会进行成本汇总，可能会因为汇总后的总成本高于可扣除的成本上限，导致无法完全扣除。而选择成立子公司的组织形式，因为子公司可以单独进行纳税申报，所以可以单独计算扣除额。相比之下，采用设立子公司的组织形式可能对成本扣除的利用程度更高，能为集团扣除更多的成本，从而节省一笔资金用于其他方向。由以上分析可知，当公司可能出于亏损状态时，分公司可以为集团整体减轻相应的应纳税额；而公司处于盈利状态时，由于