【《房地产企业偿债能力存在的问题及对策研究-以保利发展公司为例》7700字（论文）】

房地产企业偿债能力存在的问题及对策研究-以保利发展公司为例摘要近年来，房地产行业开始扩大涉及领域，投资效应显著，已成为我国国民经济增长支柱的重要产业，为我国经济的快速增长做出显著贡献。房地产是一个典型的资金集中型产业，负债较高是房地产行业的特点之一，但是资金链一旦断裂房地产企业将会受到严重的打击。因此，房地产行业的偿债能力向来都受投资者们非常关注。房地产行业基础不够完善，运行流程不够严谨，容易受到外界经济环境影响等因素，影响到企业偿债的能力，偿债能力的强弱直接决定公司是否可以健康持续发展。本文将根据保利发展近五年公布的最新财务数据，对其短期偿债能力与长期偿债能力进行分析，并发现保利发展近五年偿债能力存在的问题，并制定相应的解决对策，有效控制债务给公司带来财务风险，提高公司的偿债能力。关键词：偿债能力房地产保利发展目录TOC\o"1-2"\h\u12409一、引言 117296（一）研究背景 125697（二）研究意义 28670二、偿债能力相关概述 216139（一）偿债能力的含义 21606（二）偿债能力指标分析 313627三、保利发展基本情况介绍 514236（一）保利发展简介 527434(二)保利发展短期偿债能力分析 510010（三）保利发展长期偿债能力分析 97019四、保利发展偿债能力存在问题 13581（一）融资渠道单一 133524（二）经营管理弱 1318642（三）资本结构不合理 1426097五、保利发展偿债能力解决对策 1412009（一）拓宽房地产上市公司融资渠道 144467（二）加强管理层的素质及能力 155682（三）优化资本结构 155329六、总结与启示 1531885参考文献 17引言研究背景目前，经济市场的发展越来越成熟，企业筹资融资模式从政府拨款以转变成资金借入、自有资金等同时共存模式。现在的企业普遍采用负债经营，但是负债经营存在优势的同时也存在劣势。优势是负债经营能够有效处理企业资金不充足的难题，还能够有效的发挥财务杠杆效应，并为企业自身以及相关利益者们创造更多的利润。劣势是负债经营的方式风险比较高，譬如：资产负债率过高、企业的偿债能力困难、企企或银企之间互相延迟偿还借款时间、应收款收无法收回等问题，这就要求房地产企业不仅要合理运用外部资金，还要重视对自身偿债能力的分析。在市场宏观经济条件下，企业之间竞争激烈，风险也越来越大，为了企业持续健康发展，合理规避企业财务风险的发生，这就要求企业制定一个合理正确筹资融资结构，引导企业资本实现良好循环，其关键是要分析企业的偿债能力，正确营运资金，把握合理的负债。研究意义偿债能力是衡量企业能否实现可持续发展的重要指标，偿债能力是财务报表分析主体以及其他利益相关者的重点关注指标，对其财务状况做出正准确评价。房地产企业具备项目开发投资需求大、生产周期长、价值高的特点，仅依靠国家财政拨款和内部积累资金是很难满足资金需求。因此，房地产企业更多是负债性质经营。企业应把重点放在对债务处理能力上，偿债能力对公司及其利益相关者都十分重要。企业的主要债权人，可通过偿债能力分析考虑能否及时借贷决策；企业的主要投资人，可通过偿债能力分析考虑是否进行正确投资或后期撤资决策；企业的经营者，可通过偿债能力分析制定正确经营决策；假定企业的偿债水平并不强，新开发业务极有可能无法按期完成，这会对经济效益产生负面影响，所以增强企业偿债水平较为关键。偿债能力相关概述（一）偿债能力的含义偿债能力是指企业在运营过程中偿还各种债务的能力，这种能力对于企业能否在竞争激烈的市场中存活下来起着至关重要的作用，它代表了企业稳定发展的水平。（二）偿债能力指标分析如果企业对自身偿债能力没有清楚的认识，将无法按时偿还债务，严重时可能会面临资不抵债，最后落得破产清算的局面。因此，公司应重视对偿债能力的分析。1.短期偿债能力分析指标短期偿债能力是指企业以流动资产偿还流动负债的能力，它反映的是偿还日常债务的能力。短期偿债能力的强弱取决于资产变现速度，企业资产变现速度快，偿债能力强，反之亦然。本文从以下指标进行分析：（1）流动比率流动比率是权衡短期偿债能力的基础指标。通常，流动比率值越高，说明资产的变现能力越强，短期偿债能力也越强，短期债权人的利益安全系数也越高，反之亦然。其计算公式如下:速动比率速动比率是反映企业是否有快速偿还债务的实力。一般而言，速动比率维持在1:1的比例为正常。速动比率如果低于1，表明企业偿债能力较低。不过，这只是一个概括性的观点，不同行业的速动比率会有所不同。其计算公式如下:（3）现金比率现金比率反映企业利用自身现金以及现金等价资产对于偿还短期债务能力。一般而言，现金比率在20%左右即可。其计算公式如下:2.长期偿债能力指标长期偿债能力是指企业对长期债务的承担能力和对偿还到期负债的保障能力。长期偿债能力的强弱是反映企业财务安全和稳定程度的重要标志。对长期偿债能力分析是利益相关者重点关注的问题。本文从以下指标进行分析：（1）资产负债率资产负债率是企业利用债权人提供资金进行经营活动，同时反映企业负债债水平和风险程度。一般而言，资产负债率为50%比较合理，表示企业现有资金可偿还负债。如果资产负债比率达到100%或超过100%，则意味着企业没有足够资金偿还债务。资产负债率越低，长期偿债能力越强。其计算公式如下:（2）产权比率产权比率可评估资金结构是否合理性，产权比率越低，债权人权益保护程度越高，长期偿债能力越强，财务风险越小。其计算公式如下:（3）利息保障倍数利息保障倍数是衡量企业在盈利水平下偿还债务利息的能力。一般而言，利息保障倍数越大，企业支付利息费用的能力越强。其计算公式如下:保利发展基本情况介绍（一）保利发展简介保利发展控股集团股份有限公司，证券代码SH600048。保利科技有限公司为保利发展前身。1992年，经国务院、中央军委批准，在保利科技有限公司基础上成立了中国保利集团公司，设立于广州。企业和业务涉及到我国的北京、上海、广州、深圳、香港等50多个城市及地方区域，在外国分别设有子公司和办事处。连续十一年蝉联中国房地产行业主导公司品牌，在福布斯世界500强中排名第245位。2018年，对外宣布将“保利地产”改名为“保利发展控股集团股份有限公司”。保利发展是注重房地产开发、销售的大型企业集团，以“一主两翼”为特点综合性地产开发企业，“一主”是房地产开发经营管理，“两翼”是房地产金融、社区消费服务；企业重点方向以不动产投资、开发、营运、资金运转能力为根本，提供源于以行业生态平衡的综合服务，与顾客联袂共创高品质生活，着力打造行业新标杆。(二)保利发展短期偿债能力分析1.流动比率表SEQ表\*ARABIC1流动比率金额单位：万元项目20162017201820192020流动资产43512203646156927664814993692196113622552流动负债2507958336295005444896965997004775175801流动比率1.731.781.721.561.51万科流动比率51.131.17资料来源：上海证券交易所保利发展控股集团股份有限公司/万科2016-2020年年度报告图1流动比率变动情况图流动负债具有偿还期较短的特点，在房地产行业中流动比率的值并不是越大越好，通常情况下认为，流动比率保持在2：1左右是比较适宜的。从表1和图1可以看出，保利发展近五年流动比率数值分别表示每份流动负债中需要多少流动资产偿还。保利发展的流动比率在这五年处在一个小幅度范围内波动，但是都没有达到流动比率2的标准值。保利地产与同行业流动比率对比可以看出，保利发展流动比率处于1.5-2之间，万科流动比率处于1-1.5之间，保利发展流动比率平均值高出万科流动比率平均值0.482，表明保利地产的短期偿债能力优于万科，资金得到合理的配置，短期内不会有太大的偿债方面的问题，但是2017年开始流动比率一直在下降，这个现象与保利发展这几年的“一主两翼”发展模式增大投资活动和疫情有着相关联的关系。2.速动比率表SEQ表\*ARABIC2速动比率金额单位：万元项目20162017201820192020流动资产43512203646156927664814993692196113622552存货净额3033035843903961474505085840014374147538流动负债2507958336295005444896965997004775175801速动比率0.530.570.660.590.53万科速动比率0.440.50.490.430.41速动比率行业平均值0.70.670.640.650.63资料来源：上海证券交易所保利发展控股集团股份有限公司/万科2016-2020年年度报告图2速动比率变动情况图速动比率中的速动资产是用流动资产减去存货后的结余，流动资产中扣除存货的主要原因是存货需要通过销售才可以变成现金，所以，流动资产中的变现速度慢，一些存货还有可能滞销。从表2和图2可以看出，保利发展并不满足速动比率1的标准值。保利发展的速动比率一直存在着此现象。近五年保利发展速动比率呈现山峰状，只有2018年保利发展的速动比率高于房地产行业平均速动比率值，说明保利发展偿债能力总体偏低。在同行业对比中，可以看出保利发展与万科整体上都低于行业平均值，保利发展速动比率又高于万科，由此可以看出保利发展快速偿还债务的能力高于万科，但是与行业值相比较还是弱些，还是房地产行业的特殊性降低偿债能力水平，导致速动资产的下降，使保利发展短速动比率水平低；其次是市场调控因素造成了一定的影响，降低了保利发展偿债能力，使企业有效资源没有合理应用。3.现金比率表SEQ表\*ARABIC3现金比率金额单位：万元项目20162017201820192020货币资金46983826780120113431291394194314600765流动负债2507958336295005444896965997004775175801现金比率18.73%18.68%25.50%23.25%19.42%万科速动比率15.01%20.55%16.79%13.06%14.82%资料来源：上海证券交易所保利发展控股集团股份有限公司/万科2016-2020年年度报告图3现金比率变动情况图美国的传统教科书认为企业现金比率达到或超过100%，表示企业现金等于或大于流动负债，说明企业不使用其他资产，如库存商品、应收票据等，仅靠目前现金足以归还所欠债务。而根据《企业绩效评价标准值》可以了解到房地产行业现金比率一般控制在20%左右较为适宜，表示企业偿债能力比较稳定。从表3和图3可以看出，保利发展满足我国房地产行业20%标准值。保利发展整体上现金比率是上升后下降。2016-2018年呈现上升趋势，说明保利发展的变现能力变强，主要原因是保利发展近几年不断扩张规模导致资产增加。2018-2020年保利发展现金比率虽都高于20%，但逐年处于下降状态，说明保利发展在此期间资产流动性处于下降趋势，偿付能力最终是变弱的。与同行业万科对比，可以看出保利发展整体现金比率高于万科，并且都在20%左右浮动相对比较稳定，阐明保利发展资产的流动能力强，短期偿债能力平稳，在2020年现金比率低于20%，保利发展需要注意现金的流动能力，合理制定企业资本结构，防止保利发展出现资金运转中断情况。（三）保利发展长期偿债能力分析1.资产负债率项目20162017201820192020负债总额3498948353821209659999578036867198473704资产总额467996776964517584649392103320872125137492资产负债率74.76%77.28%77.97%77.79%78.69%万科资产负债率80.54%83.98%84.59%84.36%81.28%资产负债率行业平均值65%70%69.5%69%68.6%表SEQ表\*ARABIC4资产负债率金额单位：万元资料来源：上海证券交易所保利发展控股集团股份有限公司/万科2016-2020年年度报告图4资产负债率变动情况图资产负债率是考核企业负债水平根本指标，同时也是企业运用债权人的资金实施盈利活动的指标。因房地产行业的特殊性，所以资产负债率正常保持在60%-70%之间即可。从表4和图4可以看出，保利发展的资产负债率整体呈上升趋势，均高于70%，2016年达到74.76%相对低值后，2017、2018年又出现反弹，2020年达到了近五年的最高值，主要原因是近几年保利发展规模不断扩张有关。与同行业对比中看出，保利发展和万科资产负债率较为相似，均处于平稳发展趋势，但都高于行业平均值，保利发展资产总额呈现持续上升趋势，并且资产负债率波动不大，说明保利发展长期偿债能力弱。保利发展需要注意避免企业资产负债率过高而无法保证债权人的利益，以及影响今后运营发展。2.产权比率表SEQ表\*ARABIC5产权比率金额单位：万元项目20162017201820192020负债总额3498948353821209659999578036867198473704股东权益总额1181019515823966186494352295220126663788产权比率296.27%340.12%353.90%350.16%369.32%万科产权比率413.79%524.27%548.75%539.34%434.29%资料来源：上海证券交易所保利发展控股集团股份有限公司/万科2016-2020年年度报告图5产权比率变动情况图产权比率的大小表示债权人受股东权益的保障程度。一般情况下企业产权比率小于100%时，表示该企业资金结构合理，偿债能力较好。从表5和图5可以看出，保利发展产权比率均在350%以上下波动，呈现小幅度上升状态，说明保利发展长期偿债能力逐年变弱，负债总额过大，需要承担负债风险上升。又根据保利发展财务报表了解到保利发展内部执行一种高危险、高收益的财务布局，所以产权比率的数额较大。与同行业万科相比，万科产权比率近五年均高于保利发展，且2018年达到548.75%，说明万科长期偿债能力要低于保利发展，并且风险更大，由此可以更明显看出房地产企业特点。再次保利发展要保持合适的产权比率，开展合适的资产内部结构，增强企业管理者对长期偿债能力的重视。3.利息保障倍数表6利息保障倍数金额单位：万元项目20162017201820192020息税前利润861273.8722311.521306875.341740546.362148566.4利息费用226651239176452206460462587040利息保障倍数3.803.022.893.783.66万科利息保障倍数9.899.246.977.587.20行业平均值2.703.002.702.903.10资料来源：上海证券交易所保利发展控股集团股份有限公司/万科2016-2020年年度报告图6利息保障倍数变动情况图利息保障倍数是债权人权衡企业债务是否安全的指标。该指标通常认为要大于1，等于1时表示企业本年的收入成本都要用于清偿债务利息。从表6和图6可以看出，保利发展利息保障倍数均大于1和行业平均值，说明近五年企业都有足够的利润支付到期利息。2016-2018年指标呈现下降趋势，表示当期保利发展自身偿债能力有所下降，如不能及时偿还利息，可能会影响到企业信誉，企业举债能力也会受到影响。2018-2019年利息保障倍数上升，说明企业盈利能力有所变好。2018-2019年又有所下降，保利发展需要关注企业自身盈利状况，是否有较好能力回报债权人。与同行业相比可以看出万科和保利发展利息保障倍数发展趋势相似。近几年，虽受政策调控因素，导致房地产行业的销售量在减少，使营业收入降低，但保利发展和万科的利息保障倍数都在较为理想的范围内，说明了保利发展和万科有足够资金偿还债务利息，长期偿债能力良好。四、保利发展偿债能力存在问题（一）融资渠道单一任何一家企业的运转都需要资金支持，资金是企业正常经济运作的基础保证，如果企业融资渠道匮乏或单一，会因资金不充裕导致生产、经营、销售而停止运转，也有可能发生商业风险和潜在财务危险。保利发展控股集团股份有限公司作为房地产行业的标杆企业，前期资金投入需求量大、开发周期长、资金收回期慢，正常资金投资至少需要三年才能回笼。近年来，围绕国家各项抑制房价的政策出台，各级地方政府严格控制房价，主动提倡“房子是用来住的，不是用来炒的”。各大银行对房地产企业的贷款业务实行严格监管，严格按照流程办事，审批环节严格把关，导致速度缓慢，使部分房地产企业在短时间内不能正常收回资金，导致房地产企业无法开发新业务。（二）经营管理不完善通过对保利发展的长期偿债能力指标中资产负债率、产权比率分析可以看出，在运营过程中偿债能力相对比较弱，这是由保利发展管理层运营战略目光短浅、缺乏科学性管理以及领导能力弱所导致，保利发展自身运营本质问题，引起经营管理模式死板老化，经营销售观念落后，缺乏创新。资本结构不合理表7流动负债占负债总额金额单位：万元项目20162017201820192020流动负债2507958336295005444896965997004875175801非流动负债990990017526203215102612039862423297903负债总额3.803.022.893.783.66流动负债占负债总额比71.68%67.44%67.41%74.62%76.34%资料来源：上海证券交易所保利发展控股集团股份有限公司2016-2020年年度报告房地产企业存在一定负债情况是在所难免的，企业在利用高负债所带来的好处除外，也要担负高负债所带来的不利影响。资本结构不合理不仅会影响保利发展能否及时归还债务和融资情况，还会影响保利发展未来的利益，这是保利发展控股集团股份有限公司财产状态的关键。然而保利发展2016-2020年的流动负债占总负债的比重在70%上下波动，保利发展控股集团股份有限公司目前流动负债过高，资本结构不科学，负债框架不严谨。五、保利发展偿债能力解决对策（一）拓宽融资渠道保利发展虽然在传统模式下已有实足获取资金的能力，但也应要有创新发展理念，摸索新的融资方式，例如：增加股权资本、区块链技术融资、增发新股、发行债券等，主动开拓我国新金融方式，并把金融市场拓展到海外。通过多种元素融资模式满足自身资金需求，有效控制综合资本成本，降低财务风险，确保保利发展资金充沛。有效利用市场作用和政府作用，推进保利发展稳步健康向前成长。（二）加强管理层的素质及能力具有良好的管理层可以给公司带来颇好的现金流入，来提高企业偿债能力。企业管理层不合理不规范导致了保利发展偿债能力差的结果。公司高层的管理者必须具有精良的职业道德、管理素质和对投资敏锐度，可以在公司重要事项和风险之间进行度量，在公司的生产销售运营时，公司高层应需合理制定筹资方案和对公司有利发展的投融资活动，加强公司整个体系管理措施，相应减少不必要费用指出，节约成本。（三）优化资本结构保利发展应该结合公司优势合理安排长负债和短期负债的比重，将债务的占比保持在可控的风险范围内。此外，保利发展还可以与自身能力结合用长期债务换取适当的成本来满足企业对现金的需求，但是需要注意流动负债和非流动负债总和的比值，如果过高会带来一定的财务风险。因此，平衡保利发展控股集团股份有限公司自身的财务杠杆是需要调整和控制的重点。保利发展在逐步完善自身资本结构时，除了考虑如何有效降低综合资本成本之外，还要探究到两个目标:一是强化自身因顺应经济市场变化而灵活多变，这会影响到保利发展可否在不充裕的时间范围内迅速把控自由现金的流量来实行突如其来的业务往来；二是增强保利发展控股集团股份有限公司自身抵御风险能力，能否预测到危险以及财务危险和市场风险能够承受多少。六、总结与启示房地产行业不同于其他的行业，由于自身的特殊性，特别是高负债的运作，偿债能力对于房地产行业来说也是至关重要的。企业的偿债能力不仅关系到投资者和债权人，同时也是要发展企业必须要解决的问题，企业要想走得更远，必须设立一个良好的信用，建立良好的社会关系，全面发展。本文通过对案例保利发展控股集团股份有限公司财务指标中的长短期偿债能力进行分析，对指标计算并进行分析，通过企业2016-2020年年报所给