4385原xx保温瓶厂地块房地产开发项目可行性研究报告

1原xx保温瓶厂地块房地产开发项目可行性2.1项目名称2.2项目建设单位概况2.3项目地块位置及周边现状2.4项目规划控制要点2.5主要技术经济指标第二部分：市场研究…………1全国房地产行业发展分析2**市房地产市场环境分析3区域市场分析与预测3.2周边楼盘3.3市场售价预测第三部分：项目开发方案……………………103项目实施进度 11 161.1开发成本估算1.2销售收入估算2敏感性分析 182原xx保温瓶厂地块房地产开发项目可行性1.稀缺之地，升值潜力巨大本地块位于何坊西路，处于老城区中心地段，近三年，在青云谱区域出让的地块较少，区域的购买力需求巨大。而市中心区域今年更是无一地块出让。而本地块已成为该区域最后的一2.地处成熟生活圈，享便利快捷都市生活项目周边覆盖数个大型生活社区，如蓝天郡、天集青云明珠、水榭花都、象湖源、威尼斯花园等。各类配套齐全，生活便利，区域目前最高价已达到8000元/平米。3.地块方正，面积较大，有利于规划该地块为为老城区近两年出让最大面积的地块，地形呈正方形，完全有条件规划成为一个高4.地处**城市副中心的商务圈地段，商业大有可为。青云谱区目前整体商业氛围相对市中心较弱，但青云谱将规划成为**的城市副中心，本地块处于青云谱的商务板块，临何坊西路约200米，其商业将大有作为。5.客户就在周边之地大量的客户就在周边。铁路和江铃两大集团购买力需求旺盛，另在项目1000米范围内有大量的青云谱区企事业单位。**保温瓶厂地块开发2.2项目建设单位概况某房地产公司于2010年11月以607万元/亩的价格获得该宗地，开发商已一次性付清地价款。该项目开发周期为3.5年，开发商用于该项目开发的自由资金为8000万元。2.3项目地块位置及周边现状①地块位置青云谱区发展定位为“文化发展示范区，城市繁荣副中心”青云谱区将积极优化产业结构，在创新升级中实现“华丽转身”重点构筑五大产业板快：一是以昌南工业园及周边为载体的现代物流经济板块。将昌南工业园区打造成全省独一无二的特色物流园区，力争在三年内营业额达200亿元。二是以迎宾大道为主轴的都市工业经济带，大力支持江铃集团、**印钞公司、江西阳光乳业等大中型驻区企业做大做强。三是以井冈山大道和洪都大道及交汇点为核心的现代商务经济带。把正在建设的法国家乐福国际购物中心周边约1平方公里的区域打造成一个动感都会昌南城。四是以解放西路/洪城路为主轴，积极引进总部经济，发展以国贸广场、中寰广场、明珠广场为代表的楼宇经济商圈。五是以八大山人梅湖景区为重点的文化旅游创意板块。推进“一景区、一岸”建设，把八大山人梅湖景区打造集艺术培训集中地、主题摄影基地、中国水墨画名家云集地、文化艺术品会展及交易地等功能于一体的文化产业特色品牌。同时以天沐五星级宾馆项目、象湖君悦五原xx保温瓶厂地块房地产开发项目可行性3星级酒店以及湖景公园、大型休闲娱乐设施等为载体，打造富有水景生态、休闲娱乐特色的②宗地现状1）该项目地块位于京山新街以东、何坊西路以南、井冈山大道以西、三店西路以北，占地2）象湖风景区项目西面是象湖风景区，湖面3165亩。于1998年底破土动工，其一期工程用地总面积138公顷，水面积125公顷，绿地12.7公顷，现已形成了环湖一条路，湖心一座岛，湖中两条堤，东北一广场，西南一组古建筑群，北线七处景的基本格局。湖心一座岛，面积1.9公顷，是红尘闹市中心一方净土，苏式仿古烟雨杏花楼即建于此，其雨时烟雨朦胧，令人神往。象湖景区通过点、线、面、带的精心构建，加之湖面波光碧影，堤上杨柳依依，与高阁、幽林、古城墙、荷花塘交相辉映，浑然一体，尽显江南水乡美景。抚河全段两侧，将军桥至中山桥段，本地块距抚河公园约1.5公里。以传统文化为主轴。由水墨丹青区、文化博览区、水乡风情区、岁寒三友区、农耕休闲区、梅村思贤区和综合娱苑区七大功能景区组成。景区以八大山人纪念馆为核心，断续的山丘、曲折的水面与亭台、曲廊、洲岛、桥堤、奇石等浑然一体，梅湖水系贯穿整个景区，游客可通过游船达到景区的各个景点。5）地块周边配套设施地块处于何坊西路，位于青云谱区域商务中心的核心地带，毗邻井冈山大道和迎宾大道两条**市城区南北向的交通主干道，与三店西路商业街仅一街之隔。商业配套：京山农贸市场、好又多超市、中国银行、农业银行、工商银行、交通银行、邮政储蓄、江西省建材市场等。医疗卫生：江西武警医院、南大二附医院皮肤专科医院、黄庆仁药栈等。文化教育：京山小学、青云谱小学、青云谱少儿教育活动中心、迎宾中学。公共交通：公共交通便利，1、15、16、20、224、203、212、236、239等公交路线连接城市各区域。距徐坊客运站约3分钟车程，距昌南客运站约15分钟车程，距洪城客运站约102.4项目规划控制要点容积率绿地率非机动车位主出入口方位居住与公建分别集中何坊西路多层1：1.1H，高层1：0.8H，具体按《**市城市规划管理技术规用地性质建筑密度机动车位道路中心标高建筑间距原xx保温瓶厂地块房地产开发项目可行性4退离红线小户型比例必备公共配套设施建筑退何坊西路15米以上，退其他规划路5米以上。套型建筑面积90㎡以下住宅占开发住宅总建筑面积60%按《城市居住区规划设计规范》配置1、商业、办公等公建建筑面积按规划总建筑面积（计R部分）30%2、必须编制交通评价影响报告书。2.5主要技术经济指标该宗地面积约93.46亩，该地块宗占地面积=93.46×666.67=62307㎡容积率≤2.5，允许的总建筑面积=62307㎡×2.5=155767㎡由于设计要求商业、办公等公建建筑面积按规划总建筑面积（容积率部分）30%控制，所以商业及公建面积=155767㎡×30%=46730㎡，公建面积为6730，商业面积为40000㎡。楼高为10层，采取下3层为商业店铺面积12000㎡，上7层为办公场所面积28000㎡。住宅建筑总建筑面积=155767㎡—46730㎡=109037㎡，按设计要求套型建筑面积90㎡以下住宅占开发住宅总建筑面积60%，所以90㎡以下住宅建筑面积=109037㎡×60%=65422.2㎡,120㎡住宅建筑面积=109037㎡—65422.2㎡=43614.8㎡。机动车位按住宅2泊位/3户，公建1泊位/150㎡建筑面积的设计要求，65422.2㎡÷90㎡=727户，43614.8㎡÷125㎡=349户，1090×2/3=717个，46730㎡÷150=312个，所以机动车位=1029个。平方米62307总建筑面积平方米住宅建筑面积平方米公共建筑面积平方米46730公建面积平方米商业面积平方米40000商业店铺面积平方米办公场所面积平方米2800090㎡住宅建筑面积平方米65422.2平方米43614.8容积率绿化率%机动车位个居住户数户平均每户建筑面积平方米平均每户居住人数人5原xx保温瓶厂地块房地产开发项目可行性第二部分：市场研究1全国房地产行业发展分析2010年房地产政策：调控由“无为”转变为“有为”“国11条”成为房地产紧缩政策的起点容分五个部分，分别是增加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各了。政策一次比一次表述严格，这也代表国务院对房地产业进行调控的决心越来越大。利率政策。这可以看作是对“国四条”的细化措施，即在落实营业税、土地出让金新政后，房地产调控的重头戏——信贷政策终于出炉。二套房贷款首付要40%以上，利率则要求银行严格按照风险定价。值得注意的是，房贷新政并没有提及“改善型”住房消费能享受房贷优住房供应类别更加明晰。国务院要求各城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制2010－2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。这是一个比较硬性的规定，需要各城市政府具体落实，按照这个方略执行，将有利于住房保障工作的顺利推进，也在一定程度上可以避免房价短时间内再次提出要加快研究完善住房税收政策。“国11条”中没有提到物业税的研究实施，而是用“研究完善住房税收政策”来代替，这在一定程度上显示国务院对物业税的研究、试点、征收等还比较谨慎。另外，现在处于调控的关键时期，物业税的征收问题既敏感，又不能一蹴而就，因此采用了比较隐晦的说法，但并不排除中央继续要推进物业税的研究与实施，其目的是引导居民树立合理、节约的住房首次提出地方政府的调控责任。第五大条是“落实地方各级人民政府责任”，把业的稳定发展及住房民生问题的解决与地方政策的工作评价直接挂钩，即“工作责任制”。这是一个重要的动向，将有利于督促地方政府将更多的精力关注住房民生问题，避免在发展房地产业的问题上跑偏路，甚至“本末倒置”。总体而言，在宏观经济日益稳定，并且通货膨胀迹象显现的时刻，房地产业的发展面临分化，一方面要保持刚性需求的释放，鼓励自住购房消费，加强住房保障；另一方面，对于原xx保温瓶厂地块房地产开发项目可行性6投资投机性需求的肆无忌惮，国家不再选择“隐忍”，而是日趋明确了态度，要“限制”和金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后大型金融机构存款准备金率为16%，农村信用社等小型金融机构暂不上调。政策评析：提高存款准备金率背后是中央担忧今年新增贷款非理性快速增长的一种反映。2010年的第一星期金融机构新增贷款达到6000亿人民币，这在一定程度上促成了这次如果市场从目前的“宽裕”心态转变为“紧缩”心态，房地产市场的开发和消费节奏都将受险角度来考虑的，主要体现“平衡”和“微调”两个方面。因此，仅从这一个动作还不能做出未来货币政策是“紧”还是“松”的判断。宏观经济调控政策：继续实行“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”从宏观经济政策取向看，2010年依然实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，但会增加针对性和灵活性。其潜台词是，如果明年GDP增速重新站上两位数，如果CPI增幅超过3-5%，如果包括股票和房地产在内的资产价格沿续今年的热劲儿，则会调整经济政策，尤其是货币信贷政策，会继续提高存款准备金率，甚至动用加息的手段，而货币政策的调整从房地产业本身分析，房地产调控政策在经历了2009年末、2010年初这轮“冲击波”后，会有一个观察期，如果接下来3-5个月市场出现调整，则不会再有明显打压政策，无论是政策面还是市场面，2010年全年极可能将在平静中度过。如果2010年开发投资增速重新站上30%，如果房价涨幅依然坚守今年下半年势头，那么国家打击投资投机的房地产调控政策将会继续加大力度出台，政策的“有为”将体现的更为明显。2**市房地产市场环境分析东湖、西湖等老城区人口密度过大。**城市规划到2010年，城区常住人口达到300万人，文化环境分析**，是全省的科技教育文化中心，市内拥有包括全国重点大学--**大学在内的20余所高等院校，2000年毕业的大学生、研究生达到1.3万人，81所中等专业学校和职业技工学校，每年可为企业提供3万余名高素质的技术工人**有省、市级以上科研院所62家，各类专业专业艺术演出团体12个。广播电台3座，电视台4座。全年出版报纸3.8亿份，杂志0.91亿份，各类图书2.03亿册。各类医院79所。1986年，国务院命名**市为历史文化名城。有以江西名楼滕王阁和明末清初著名画家八大山人纪念馆为代表的名胜旅游；有以八一起义纪念馆等为代表的近现代革命传统的红色旅游；有以百花洲、象山森林公园等为代表的绿色原xx保温瓶厂地块房地产开发项目可行性7旅游，城北的西山和梅岭，素有“小庐山”的美誉。行业环境城市房地产行业采取开放式管理方式，各种地产政策都有利于行业发展。今年将会出台《**币补偿办法》等政策，和已经出台的《进一步搞活房地产市场的若干意见》这些政策的出台将对**市的房地产市场起到规范和促进作用。加大经济适用房的建设力度，推行经济适用房购买办法，更好的解决了中低收入家庭的住房问题，新的办法中将明确其购买对象、并对购买程序及购买面积标准等问题都做了详细的规定；实施廉租住房制度，该制度为的是解决最低收入家庭的住房问题；房屋拆迁货币补偿办法的出台，将对原来在拆迁过程中遇到的诸如拆迁户的安置成本、拆迁户的利益如何均衡等问题都会得到很好的解决，政策的实施不仅可以降低拆迁成本，缩短拆迁周期，这一切都将起到活跃房地产市场作用。经济环境**在全国城市经济综合实力50强中，名列26强；2002年在全国27个省会城市中，**GDP第一辆摩托车和第一枚海防导弹都是从这里诞生。改革开放以来，**的工业经济有了飞速的发展，形成飞机制造、汽车制造、冶金、机电、纺织、化工、医药等现代化工业体系，以电子信息、生物工程、新材料等为代表的新兴高新技术产业。**房价走势国家统计局公布了1~11月全国房地产市场运行情况，11月份全国70个大中城市房价同比上涨7.7%。从所公布的有关江西房地产数据中了解到，11月*4个月上涨，前11个月**房价及销量创出历史新高。房价的上涨，促使商品房销售额大幅上升。专家分析，预计明年**房价会趋于平缓。11月份全省商品房均价达4137元/㎡据统计，11月份**房价同比上涨6.6%，环比上涨1.4%，环比涨幅仅略低于今年4月份1.8%的涨幅，居第二位。从逐月走势看，除了5~7月环比下降，其余均上涨;自8月份环比涨幅为正以来，涨幅逐月扩大。另外，从销售量与销售额的变化看，印证了房价的明显上涨。如，11月份全省商品房元/平方米，上涨了1144元。**房市量价创历史新高从成交量来看，去年1~11月份，**城区住宅成交量为370万平方米，突破**楼市年成交最高记录。而今年截至11月底，**城区(含**县)住宅成交量已达到441.37万平方米，创下历史新高，其中新房成交量为231.89万平方米，二手房为209.48万平方米。价格方面，从今年2月份开始房价总体一路持续走高。来自搜房网的数据，12月开盘㎡，上涨了35.1%。到11月底，**共推出118宗土亩大关。所推土地最终成交114宗，成交面积9232.141亩，成交率为89.78%。供应面积和成交面积是上年同期的2.22倍和2.19倍。红谷滩区房价上涨最猛原xx保温瓶厂地块房地产开发项目可行性8从**各区域板块房价的形势情况看，年初以来都在不同程度地上涨。市中心房价最高，根据同致地产给出的数据，截至11月，市中心板块每月的新房入市均价几乎都高于**市商品房均价，目前均价为10147元/平方米;红谷滩房价涨得最猛，以红谷滩中心区楼盘世纪中央城为例，去年12月房价不到6000元/平方米，现在却高达8800元/平方米，涨了近3000元;截至11月，湾里楼盘均价为3147元/平方米，上涨幅度最小。板块竞争是当前楼市竞争的一个显著特点，随着**房地产的蓬勃发展，竞争区域扩大，竞争个案增多，板块概念由此形成，并日趋深入人心。目前，**市楼盘主要分布在七大板块：红谷滩板块、朝阳洲板块、青山湖板块、京东板块、市中心板块以及城南板块。朝阳洲板块★板块构成：朝阳洲板块东起抚河故道，西至赣江，南至南隔堤。规划总用地面积22.46公顷，规划用地包括象湖内湖和部分外湖以及抚河故道。划分为三个梯度第一梯度：中山桥墩至抚河桥墩第二梯度：抚河桥至司马庙立交桥第三梯度：司马庙立交桥至建设桥墩优势：1、得天独厚的水资源，适于人居。2、周边生活配套的成熟完善，交通方便。3、市中心地段，人气较旺。劣势：1、**市政府改造旧城区，限制朝阳区。2、政府对朝阳洲土地采取储存控制手段。根据附近楼盘的销售情况，其中天集青云明珠的销售价格为5600起价，当时的时间是2009年11月11日．经过一段时间之后，房价涨到了6500元，那是是2009年12月15日．而在目前售罄的情况下，二手房的价格为7600元．而水榭花都的房价就更高了，在2010年3月19日开盘时，为7500元左右．在2010年5月14日房价已经月28号是是5500元现在的房价已经到了7650元。根据**市政府的规划，青云谱区发展定义为“文化发展示范区，城市繁荣副中心”。1天集青云明珠：天集青云明珠位于青云谱区东侧，东临迎宾大道，西接井冈山大道。占地约134亩，规划总建筑面积约16万平方米（其中住宅约15.7万平方米，商铺建筑面积约3天集青云明珠价格走势记录时间记录时间最高价均价最低价价格描述原xx保温瓶厂地块房地产开发项目可行性9天集青云明珠售罄，目前二手房均天集青云明珠售罄，目前二手房均仅剩两套顶楼平层140㎡大三房在售，均价5500元/㎡2010-01-142009-12-152009-11-116500元/平方米5600元/平方米2水榭花都：水榭花都是天使集团在**打造的一个高尚住宅小区，该项目总建筑面积26万小区整体规划设计以人为本，最大化挖掘项目环境优势，力争看湖的户数最大化。整个小区由一条水系贯穿其中，保证园林景观和象湖景的和谐统一，绿化率接近50%。小区内配套设施齐全，有幼儿园、小学、商业街、游泳池、酒店、写字楼等，满足高层人士的各种生活需求。水榭花都修建了足够宽敞的地下停车场。目前水榭花都前期高层电梯房及别墅房源均已售罄，预计将在2011年推出酒店式公寓。水榭花都近期价格走势记录时间2010-06-012010-05-042010-0319销售情况在售，均价8500元/㎡高层电梯房在售，均价8000元3、祥瑞蓝堡：祥瑞蓝堡国际公寓是**市祥瑞房地产开发有限公司在**打造的一个高尚住宅两栋酒店式公寓为18层，布置在小区步行入口两侧，集中设置90平米以下的小分布着点式绿化，辅以园林小品等，充分体现小区的档次。小高层和高层住宅的户型主要有祥瑞蓝堡国际公寓近期销售价格走势记录时间最高价均价最低价2010-04-066500元/平方米2010-03-025500元/平方米2010-01-285500元/平方米价格描述尾盘现房，在售电梯房房源，折后均价约6500元/㎡尾盘现房，仅余5套房源㎡尾盘现房，仅剩个位数房源在售，均为140㎡的三房户目前祥瑞蓝堡基本售罄，且二手房目前销售均价为7650元/㎡原xx保温瓶厂地块房地产开发项目可行性3.3市场售价预测通过对全国房地产市场的宏观把握，根据对**房地产市场走势的分析和与周边楼盘的对比，第三部分：项目开发方案小区规划以中档多层住宅为主，配以少量高档带电梯小高层住宅。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪科技新城高品质住宅区的风貌。根据以上多种消费对象的不同品位和要求，选择了多种户型，见下表：楼型楼型①②ABCD90.0589.951.2技术设备条件1.外墙：采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰。2.屋面：现浇平屋面、屋顶花园。1.内墙：厅、房为乳胶漆。厨房高级瓷砖到顶。2.顶棚：厅、房为乳胶漆。厨房铝合金扣板吊顶。3.地面：厅、房为水泥砂浆拉毛。厨房、阳台地面铺设高级防滑砖。4.窗：户外窗用彩铝窗。5.门：分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门。6.楼梯间：墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。1.电梯：6层以上商品房均配置高档名牌电梯。2.电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。3.电气配置：开关、照明、插座、电表各一个。4.煤气：煤气管道安装到厨房。5.给水：变频式供水系统，每户独立水表。6.排水：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。1.3道路系统道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。原xx保温瓶厂地块房地产开发项目可行性因此，我们认为车位价格应定位在16万元/个。⑶本项目所提供的停车位均由地下停车场提供；商用楼门前及小区内适合处适当设置停车道，而设计的1029个停车位均是地下停车位。地下停车场按照商用、住宅分别设置，商用楼处停车场设置停车位312个，住宅区内设置717个停车位，两个停车场分开管理。商用楼处停车场312个停车位供商铺、写字楼使用；住宅区地下停车场717个车位供住户使为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。投资，决定分区分阶段开发，将项目分两期建设，一期、二期工期都为1年半，一期时间2011.3—2012.8，二期时间2012.7—2013.12；为了便于资金筹措，减少财务费用，在期中即可开展预售，与工期结束后的销售期结合，两个销售期均为3个月，一期时间2012.8—2012.10，二期时间2013.10—2013.12，总销售期即为6个月。本项目工程开发建设进度计划安排，如附表1所示第四部分：投资估算与融资方案1.1开发成本估算1、土地成本1）土地总价=607万/亩×93.46亩=56730.22万元（2）土地契税=56730.22万元×3%=1701.91万元（3）总费用=（1）+（2）=58432.127万元2前期工程费：规划设计费=建安工程费×3%=17524.44万元×3%=525.7332万元可行行研究费=建安工程费×5‟=87.62万元水文地质勘探费=建安工程费×5‟=87.62万元通水通电通路费用=建安工程费×1%=175.2444万元场地平整费用=10元/㎡×62307㎡=62.307万元原xx保温瓶厂地块房地产开发项目可行性总费用=522.1332+87.0222+87.0222+174.0444+62.307=938.5246万元前期工程费估算表单位：万元序号12345规划设计费可行性研究费水文地质勘探费通水、通电、通路费场地平整费计算依据建安工程费×3%建安工程费×5‟建安工程费×5‟建安工程费×1%10元/平方米525.733287.6287.6262.307938.52463、建安工程费1）高层住宅（含写字楼）（109037㎡+28000㎡）×0.12万元/㎡=16444.44万元（2）商业=12000㎡×0.09万元/㎡=1080万元（3）总费用=15964.44万元+1440万元=17524.44万元建安工程费用估算表单位：万元序号项目单价计价数量高层住宅2商业900元/平方米4、基础设施费：建安工程费×3%=17524.44万元×3%=525.7332万元基础设施建设费估算表单位：万元原xx保温瓶厂地块房地产开发项目可行性序号123456789供电工程供水工程供气工程道路工程绿化工程通讯工程照明工程排污工程环卫工程计算依据金额建安工程费×3%525.7332合计525.7332公共设施配套费估算表单位：万元序号123公共厕所停车场健身设施200元/平方米计价数量50*2+1029*3+113=3366.0066.006、开发期间费：分散建设市政公用设施建设费=建安工程费×5%=876.22万元建筑工程质量安全监督费=建安工程费×4‟=70.10万元供水管网补偿费（住宅）=0.3*1076*3.2T×600元/T=61.98万元原xx保温瓶厂地块房地产开发项目可行性（商业）=163.5T×600元/T=9.81万元供电用电负荷费（住宅）=1076*4×480元/KVA=206.6万元（商业）=400*8×480元/KVA=153.6万元其他=建安工程费×5‟=87.62万元总费用=876.22+70.10+61.98+9.81+206.6+153.6+87.62=1465.93万元开发间接费用估算表单位：万元序号12346分散建设市政公用设施建设费建筑工程质量安全监督费供水管网补偿费住宅供电用电负荷费住宅计算依据建安工程费×5%建安工程费×4‟住宅：0.3T/人，600元/T商业：0.1T/人，600元/T住宅：4KVA/户，480元/KVA商业：8KVA/百㎡，480元/KVA建安工程费×5‟876.22住宅：61.98商业：9.81住宅：206.6商业：153.687.627、其他费用=建安工程费×5‟=87.0222万元其他费用估算表单位：万元计算依据金额计算依据金额预算定额管理费竣工档案保证金报建手续费工程合同预算或标底审查费12建安工程费×5‟建安工程费×5‟87.6246原xx保温瓶厂地块房地产开发项目可行性合计合计87.628、不可预见费：本项目的不可预见费用按项目1~7项和的3%估算（58432.127+938.5246+17524.44+525.7332+66.00+1465.93+87.62）×3%=2371.2112万元10、管理费用：本项目的管理费用按项目1~（58432.127+938.5246+17524.44+525.7332+66.00）×3%=2324.6047万元11、销售费用：本项目的销售费用按销售收入的2.5%估算12、财务费用：万元依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：销售收入住宅0.95*109037=103585.15万商铺2*12000=24000万办公楼1.5*28000=42000万车位：16*1029=16464万总计：186049.15万元营业税及附加186049.15万*5.5%=10232.701见附表5项目资金来源：以银行贷款为主，充分吸纳预付金。借款偿还计划，见附表4资金来源与运用，见附表6原xx保温瓶厂地块房地产开发项目可行性盈利能力分析项目在计算期内经营收入为186049.15万元，可获利润24293.92万元。见附表5，收益率大于基准收益率所以项目可行。偿债能力分析房产销售期内还借款和利息，一期销售时即可还清贷款。又设i=18%，则NPV=-35.13<0,可见IRR在15%~18%之间，经计算可评价结论：此项目在财务上是可行的。住宅销售的平衡点是[（186049-161755.23）÷155767+4300]÷2300=87%即出售掉78%的面积才可以达到盈亏平衡点。单一变量动态敏感分析表单一变量动态敏感分析表基本方案销售价格销售面积可变成本-10-10-10全部投资（所得税前）21.13投资回收期（年）从以上两表分析中可以得知，销售价格和可变成本是将来营销售过程中最重要的因素，它决定了整个项目的盈利情况，只有制定了一个切实可行的市场销售价格，在后期操作过程中财序号0123原xx保温瓶厂地块房地产开发项目可行性务加强对投入成本的控制，产品的销售才能得以保障，经济收益才能实现。宏观因素风险分析**经济格局不可预见**的产业结构正处于调整阶段，工业基础参差不齐，结构不尽合理，未来的经济格局存在不房地产业政策调整国家加大对房地产业的调整力度，在政策上出台了一系列的政策措施规范房地产业的发展，包括金融，开发条件、预售许可条件等的限制。这都将对本项目的融资、开发、销售产生巨未来宏观经济的不确定性人均国民收入增长速度，通货膨胀程度、物价指数、国际收支、消费结构、WTO的进程、国家经济政策、产业政策、优惠政策的变化、货款利率的变化、各种税率的变化等均将影响到市场风险市场风险是指本项目面临的市场环境的不确定性，如新的竞争对手的出现、市场供