2026年前期物业服务协议

2026年前期物业服务协议

本2026年前期物业服务协议（以下简称“协议”）由以下双方于____年____月____日签订：

甲方（物业所有权人/开发商）：[甲方全称]

乙方（物业服务企业）：[乙方全称]

鉴于甲方拥有位于[物业地址]的物业项目，计划于2026年正式交付使用，并希望聘请乙方提供前期物业服务。乙方愿意按照本协议的条款和条件提供前期物业服务。基于此，双方达成如下协议：

第一条服务范围

1.1乙方应负责为甲方指定的物业区域提供全面的前期物业服务，包括但不限于公共区域的清洁卫生、绿化养护、秩序维护、设施设备维护等。

1.2物业区域范围：[详细描述物业区域范围，包括建筑物、土地、附属设施等]

第二条服务内容

2.1清洁卫生服务：乙方应定期对物业公共区域进行清洁，包括但不限于道路、广场、停车场、公共卫生间、电梯间等。

2.2绿化养护服务：乙方应负责物业区域内绿化的日常养护，包括修剪、浇灌、施肥、病虫害防治等。

2.3秩序维护服务：乙方应配备专业的安保人员，负责物业区域的秩序维护，包括巡逻、监控、安全检查等。

2.4设施设备维护服务：乙方应定期对物业内的设施设备进行巡检和维护，确保其正常运行，包括电梯、供水系统、供电系统、消防设施等。

第三条服务期限

3.1本协议的服务期限为自物业项目正式交付使用之日起至2026年12月31日止。

3.2如服务期限需要延长，双方应另行协商并签订补充协议。

第四条服务费用

4.1物业服务费用为[具体金额]元/月，由甲方承担。

4.2费用支付方式：甲方应于每月____日前将当月物业服务费用支付至乙方指定账户。

4.3如遇服务内容或服务标准的调整，双方应协商确定新的服务费用。

第五条双方权利与义务

5.1甲方的权利与义务：

a)甲方可对乙方的服务进行监督和检查，并提出合理化建议。

b)甲方应按时支付物业服务费用，并配合乙方开展工作。

c)甲方应确保物业区域内的各项设施设备符合安全标准，并对因甲方原因造成的损失负责。

5.2乙方的权利与义务：

a)乙方应按照本协议的约定提供服务，并确保服务质量符合国家相关标准和规范。

b)乙方应配备专业的服务人员，并定期进行培训，提高服务质量。

c)乙方应建立应急处理机制，及时处理物业区域内的突发事件。

第六条违约责任

6.1若甲方未按时支付物业服务费用，每逾期一日，应按逾期金额的千分之五向乙方支付违约金。

6.2若乙方未按本协议的约定提供服务，甲方有权要求乙方限期整改，并可根据实际情况要求乙方承担相应的赔偿责任。

第七条争议解决

7.1本协议的签订、履行、解释及争议解决均适用中华人民共和国法律。

7.2若双方发生争议，应首先通过友好协商解决；协商不成的，任何一方均可向物业所在地的有管辖权的人民法院提起诉讼。

第八条其他事项

8.1本协议的任何修改或补充，均需经双方书面同意。

8.2本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

8.3本协议自双方签字盖章之日起生效。

甲方（盖章）：[甲方全称]

法定代表人或授权代表（签字）：

日期：____年____月____日

乙方（盖章）：[乙方全称]

法定代表人或授权代表（签字）：

日期：____年____月____日

**一、所需附件列表**

虽然合同示例中未明确列出附件，但根据协议内容，实际执行通常需要以下附件作为补充说明：

1.**物业区域详细图纸：**明确物业的界限、建筑物、公共区域、附属设施的具体位置和范围。

2.**设施设备清单：**详细列出需要乙方负责维护的设施设备名称、型号、数量、现状及责任归属（区分甲方所有与乙方代管）。

3.**前期物业服务费测算明细（可选）：**如果费用不是固定金额，可能需要提供测算依据。

4.**双方营业执照/资质证书复印件：**证明主体资格和资质符合要求。

5.**其他双方约定的，与前期物业服务相关的文件或图纸。**

**二、违约行为罗列及认定**

根据合同示例，违约行为主要包括：

1.**甲方违约行为：**

***未按时足额支付物业服务费用：**未能按照第四条约定的金额和期限支付费用。认定依据：甲方未支付或未全额支付，且超过约定支付期限。

***妨碍乙方正常服务：**无正当理由拒绝乙方进入物业区域进行服务或检查，或干扰乙方工作人员正常工作。认定依据：有明确证据（如记录、证人证言）表明甲方行为阻碍了必要的物业服务活动。

***不配合处理突发事件或提出的不合理要求：**对乙方提出的合理应急处理方案或基于合同标准的服务改进建议无正当理由拒绝配合。认定依据：乙方提出合理诉求，甲方明确拒绝且无合理理由。

2.**乙方违约行为：**

***未按约定提供服务或服务不符合标准：**未能按照第一、二条约定的范围、内容、标准提供服务，或服务过程中存在重大瑕疵、安全隐患。认定依据：甲方的监督检查记录、第三方评估报告、服务事故记录等表明服务质量不达标或未履行服务义务。

***未按时完成维修保养：**对于第三条约定的设施设备维护，未能按照约定周期或发现故障后的合理时间内进行维修保养，导致设施设备损坏或发生安全事故。认定依据：维修记录延迟、设备故障发生且可归咎于乙方维护不当。

***管理混乱或安全事故责任：**在秩序维护过程中，未能有效制止侵权、破坏行为，或因安保措施不到位、应急响应不及时等导致发生安全责任事故。认定依据：事故调查报告、监控录像、相关损失证明等。

***擅自改变服务费用标准：**未经过双方协商一致，单方面提高物业服务费用。认定依据：甲方支付记录显示费用突然增加且无协议依据。

**三、法律名词及解释**

1.**前期物业服务：**指物业竣工验收合格后、正式交付给业主之前，由物业服务企业接受物业所有权人（通常是开发商）委托，为该物业提供的管理和服务活动。

2.**物业所有权人：**指依法拥有物业（建筑物及其附属设施、土地等）所有权的单位或个人，在此协议中常为开发商或已购业主集合体的代表。

3.**物业服务企业：**指依法设立，具有相应的资质，接受物业所有权人、业主委员会或业主的委托，对物业进行专业化管理的企业。

4.**公共区域：**指物业内属于全体业主共同所有或共同使用的部分，如大堂、走廊、楼梯间、电梯间、绿地、道路、停车场等。

5.**设施设备：**指物业内用于满足居住、使用功能以及保障运行所需的各类设施和设备，如电梯、供水供电系统、消防设施、监控系统等。

6.**违约金：**指一方违反合同约定时，应向对方支付的一定数额的金钱。在本协议中，针对甲方逾期付款设定了违约金。

7.**不可抗力：**指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如自然灾害、战争等。通常约定发生不可抗力时，双方可部分或全部免除责任，但需及时通知对方并采取措施减少损失。

**四、实际执行过程中遇到的问题及注意事项及解决办法**

**问题1：服务标准界定不清。**

***注意点：**合同中对“清洁”、“养护”、“维护”等描述可能较为笼统。

***解决办法：**在附件中增加更具体的服务标准描述（如清洁频率、绿化养护等级、设备巡检周期和内容），或引入参考行业规范，明确达到何种状态或效果为合格。

**问题2：费用调整机制不明确。**

***注意点：**合同可能仅规定了固定费用和逾期付款违约金，未约定费用调整的情形和程序。

***解决办法：**协议中应明确约定费用调整的条件（如政府指导价变动、服务成本显著变化）、调整程序（如需提前通知对方、协商一致）和调整周期。

**问题3：服务过程中发生争议。**

***注意点：**双方对服务效果、费用支付等产生分歧。

***解决办法：**优先采用友好协商方式；协商不成，可约定引入第三方（如行业协会、专业机构）进行调解；最终通过协议约定的诉讼途径解决，因此明确约定争议解决方式很重要。

**问题4：突发事件的应急处理。**

***注意点：**协议可能未详细约定各类突发事件（如停电、消防、治安事件）的处理流程和责任。

***解决办法：**在协议中或附件中详细列明应急预案，明确各类事件的处理权限、报告程序、响应时间以及双方在应急处理中的具体职责。

**问题5：交接时的责任划分不清。**

***注意点：**2026年交付时，哪些设施设备的状态由谁负责界定不清。

***解决办法：**在签订协议时，就应详细清点并列出所有设施设备，明确其交付时的状态，并约定交付后一段时间内（如一年）内，因原有设备本身质量问题导致的维修责任由乙方承担。

**五、合同适用的所有场景**

本《2026年前期物业服务协议》适用于以下场景：

1.**新建物业项目：**开发商在物业竣工验收合格后、正式交付给首批业主之前，需要聘请物业服务企业进行管理，为即将入住的业主创造一个基本合格的居住环境。

2.**特定改造或重建项目：**对于正在进行大规模改造或重建，尚未完全结束但需要部分投入使用或管理的项目。

3.**业主大会成立前的临时管理：**在业主大会尚未选举产生业主委员会，也没有选聘新的物业服务企业前，由开发商或原管理单位委托物业服务企业进行临时管理。

4.**产权尚未完全明晰的阶段性管理：**在部分房屋产权尚未明确登记，但需要先行管理的区域。

5.**租赁式物业管理（非住宅）：**出租方在租赁期内，委托物业服务企业对租赁物业进行管理，服务对象是租户而非最终业主。

**一、特殊应用场合及应增加的条款**

特殊应用场合是指协议主体、服务内容、目的或环境与标准的前期物业服务协议有显著不同的情形。以下是至少5个特殊应用场合及应增加的条款：

1.**特殊目的地产的前期服务（如：产业园区、酒店式公寓、康养社区）**

***应增加条款：**

***专项服务标准条款：**针对特定业态（如产业园区的办公单元、酒店式公寓的客房及公共区域、康养社区的特定设施）增加详细的服务内容和质量标准。例如，为酒店式公寓增加布草洗涤、客房清洁的特定等级要求；为康养社区增加对特殊医疗辅助设施的维护说明和人员资质要求。

***设施设备专业性维护条款：**增加对特殊设备（如产业区的服务器机房环境、酒店式公寓的洗衣设备、康养社区的康复器材）的专业维护要求和备件储备责任。

***人员专业资质条款：**约定提供专项服务所需人员的特定资格认证要求（如酒店服务人员持证、医疗相关服务人员执业资格）。

***说明：**标准的前期物业服务协议主要针对居住功能。特殊目的地产有更专业的服务需求，需明确这些特殊需求及乙方满足这些需求的义务和标准。

2.**包含大量智能化系统的物业**

***应增加条款：**

***智能化系统运维条款：**明确乙方对各类智能化系统（如智能门禁、楼宇自控、智慧安防、智慧停车）的日常监控、维护、故障响应时间和修复要求。

***系统升级与兼容性条款：**约定在合同期内，如需进行智能化系统的升级或改造，乙方的配合义务、费用承担原则以及确保新旧系统兼容性的责任。

***数据安全与隐私保护条款：**针对智能化系统收集的数据，增加乙方应遵守的数据安全规范和业主隐私保护的具体措施。

***说明：**智能化系统是现代物业的重要特征，其运维要求高，技术更新快，需要在合同中特别约定。

3.**涉及重大改造工程的前期物业服务**

***应增加条款：**

***改造期间服务调整条款：**明确在物业进行大规模改造期间，乙方服务范围、服务方式可能发生的临时性调整，以及乙方应采取的便民措施和安全保障措施。

***施工区域管理与协调条款：**约定乙方对施工区域（如封路、占用公共区域）的管理责任，包括设置警示标识、维护施工秩序、协调与其他施工单位的配合等。

***改造期间费用承担条款：**明确因改造工程产生的特定服务费用（如临时垃圾清运、额外照明）由哪方承担，或是否计入原物业服务费。

***说明：**物业改造期间，服务环境和服务内容都会发生变化，需要双方就如何保障服务、协调施工达成明确约定。

4.**甲方深度介入管理，要求乙方高度配合的**

***应增加条款：**

***甲方指令响应与执行条款：**明确甲方（或其指定代表）提出的合理服务指令的响应时间、确认流程和乙方必须执行的义务，以及对于不合理指令的沟通机制。

***联合会议与报告制度条款：**约定定期召开双方管理联席会议，乙方需定期向甲方提交详细的服务报告（如财务收支、服务质量检查、设施设备报告）。

***甲方指定人员权限条款：**明确甲方委派的现场代表或管理人员在监督、检查、协调等方面的权限。

***说明：**当甲方希望对前期服务有较强的控制力时，需增加体现甲方主导权的条款，但需注意平衡双方权利义务，避免过度干预。

5.**位于特殊地理位置或环境（如：边境地区、近海地区、自然灾害频发区）**

***应增加条款：**

***特殊环境适应性服务条款：**针对特殊地理或环境条件，增加特定的服务要求，如边境地区的巡逻特殊性、近海地区的防汛防风措施、自然灾害频发区的应急预案及演练要求。

***应急物资储备条款：**约定乙方需储备满足特殊环境下的应急需求的物资（如防汛沙袋、防风应急灯、特定药品等）。

***外部协调条款：**约定乙方在特殊情况下（如配合政府边境管理、应对自然灾害）需与相关外部机构协调的义务。

***说明：**特殊环境对物业服务提出了额外的、不同于一般地区的特殊要求，必须通过合同明确。

**二、附件条款增加**

1.**当有第三方介入时，需要增加的第三方款项（责权利）及具体内容**

***增加附件条款示例：**`附件三：第三方服务协调与费用分摊`

***具体内容：**

***第三方识别：**明确界定在此物业区域内可能涉及的其他第三方服务提供商，例如独立的保安公司、保洁公司、专项维修单位、广告位运营商等。

***协调机制：**约定乙方（作为甲方指定的主要服务协调方）负责协调各第三方服务提供商的工作，确保服务不冲突、高效协同。明确乙方有权对第三方服务提供者的行为进行监督，并提出改进要求。

***费用分摊原则：**约定由甲方支付的物业服务费是否包含或需要分摊给因特定原因（如甲方另行委托或合同约定）需要由乙方协调或配合服务的第三方。明确分摊的计算方式或协商机制。例如：“如甲方另行委托第三方进行专项清洁，其费用由甲方承担，但乙方有权要求该第三方遵守本协议项下的基本安全及作业规范，并需配合乙方进行现场协调。”

***第三方责任承担：**明确各第三方服务提供者对其提供的服务行为独立承担责任，乙方对此类服务行为承担协调管理责任，但一般不直接承担第三方违约的主要赔偿责任，除非因乙方协调不力导致连带责任。

***信息共享：**约定各相关方（甲方、乙方、主要第三方）之间在必要的服务信息（如服务计划、特殊事件通知）上共享。

2.**当以上合同是以甲方为主导时，需要额外增加的甲方主动性（责权利）合同条款及具体内容**

***增加条款示例：**`第四条之一甲方主导权与配合义务`

***具体内容：**

***战略规划参与权：**“甲方有权就物业的前期发展规划、重大服务决策（如引入新的智能化系统、整体绿化改造方案）提出指导性意见，乙方应提供专业建议并配合执行甲方确认的方案。”

***预算审批权：**“涉及重大费用支出的服务项目（如超过[具体金额]元的设备采购或改造），甲方拥有最终预算审批权，乙方需在实施前提交详细计划和预算方案供甲方审批。”

***人员任命权：**“甲方有权任命一名或多名代表作为其在物业现场的常驻联络人或项目负责人，乙方应与其保持密切沟通，并按其合理指令行事（指令需通过乙方指定渠道正式传达）。”

***最终服务质量判定权：**“对于涉及服务品质的争议，在乙方整改后仍不符合甲方要求的，甲方有权委托第三方机构进行评估，评估结果作为判定服务是否达标的主要依据，乙方应接受并承担因此产生的合理评估费用（若由甲方承担，需明确）。”

***合同解释优先权（特定方面）：**“对于本协议中涉及甲方特定管理要求或商业利益的条款解释，在无明确冲突时，以甲方理解为准。”

3.**当以上合同是以乙方为主导时，需要额外增加的乙方主动性（责权利）合同条款及具体内容**

***增加条款示例：**`第四条之二乙方专业主导权与自主决策范围`

***具体内容：**

***专业服务标准的制定与执行主导：**“乙方根据国家、地方标准及行业最佳实践，有权制定详细、具体的服务操作规程和质量标准，并主导实施。甲方有权进行监督，但无权直接干预具体的操作细节，除非其违反了协议约定或显失公平。”

***应急处理的自主决策权：**“在发生紧急情况时，乙方现场负责人有权根据应急预案，在权限范围内自主采取必要措施（如启动紧急预案、调动内部资源、联系相关单位），以优先保障人身和财产安全。但重大决策或超出权限的处置需及时向甲方汇报。”

***服务优化建议权：**“乙方有权基于专业经验和物业实际运行情况，向甲方提出服务内容、服务方式或设施设备管理的优化建议，甲方应在收到建议后[具体天数]内予以书面回复（同意、不同意或提出修改意见）。”

***代为采购的权限（约定范围）：**“对于日常消耗品和合同约定范围内的零星设备维修配件，乙方有权根据事先与甲方确认的清单或价格标准，自主进行采购，相关凭证需定期向甲方报备。超出该范围的大宗采购需按本协议约定程序执行。”

***引入分包商的资质要求与管理责任：**“如乙方因服务能力需要，需引入分包商承担部分非核心服务项目，乙方应确保分包商具备相应资质，并对分包商的服务质量承担连带管理责任。”

**三、特殊应用场景下需要额外增加的特殊条款及注意事项**

***场景示例1：包含大量历史建筑的物业**

***特殊条款：**`第一条之补充物业特殊性说明与服务限制`(明确历史建筑保护要求，乙方服务需遵守相关法律法规和文物保护规定，不得进行可能损害历史风貌的改动；明确因保护要求导致部分服务受限的责任划分)。

***注意事项：**历史建筑的维护要求复杂且成本高，且可能受严格法规限制。服务范围可能受限于保护要求。

***场景示例2：租赁型商业物业的前期服务（非住宅）**

***特殊条款：**`第二条之补充商业运营支持性服务`(增加如公共区域广告位管理、租赁协助信息发布、大型活动支持等与商业运营相关的服务内容；明确租赁空间内部服务的责任划分，通常是出租方负责)。

***注意事项：**商业物业的服务对象是租户和顾客，服务重点在于营造良好的商业氛围和经营环境，与住宅物业有显著不同。

***场景示例3：空置率极高的物业**

***特殊条款：**`第二条之补充空置状态下的服务调整`(约定在物业空置率超过特定比例时，可相应调整服务资源（如清洁、安保人力），但需保证基本安全和服务覆盖，具体调整方案需提前通知甲方并协商确定)。

***注意事项：**空置物业的服务成本相对较高，但服务需求（尤其是清洁、安保）可能降低，需在合同中体现动态调整机制。

**四、原始合同所需要的所有的详细的附件列表**

1.**物业区域详细图纸：**包括总平面图、建筑布局图、公共区域（大堂、走廊、楼梯间、电梯厅、停车场、绿地、道路等）平面图、设施设备分布示意图。

2.**设施设备清单：**详细列出所有需要乙方负责维护的设施设备，包括名称、型号、数量、位置、现状描述、保修期（如有）、责任归属（甲方所有或乙方代管）、维护要求等级。

3.**前期物业服务费测算明细（可选）：**如果费用非固定，需提供测算依据，包括服务面积、服务内容对应的人工成本、物料成本、管理费、税费等。

4.**双方营业执照/资质证书复印件：**证明甲方有权委托物业管理和乙方具备相应的物业服务企业资质。

5.**服务人员名册及资质证明（可选但推荐）：**尤其是关键岗位（如项目经理、安保主管、维修负责人）的资格证、上岗证等。

6.**应急预案：**针对火灾、地震、恶劣天气、群体性事件、治安事件、电梯故障、供水供电中断等常见突发事件的应急处理流程。

7.**智能化系统清单及运维标准（如适用）：**如有智能化系统，需列出系统清单及详细的监控、维护、响应标准。

8.**改造期间服务调整计划（如适用）：**如果物业在进行改造，需有详细的改造期间服务调整计划及协调方案。

9.**第三方服务协调清单（如适用）：**列出主要的第三方服务提供商及其服务范围、协调接口人信息。

**五、原始合同所涉及到的法律名词及名词解释**

1.**前期物业服务(InitialPropertyManagementServices):**指物业竣工验收合格后、正式交付给业主之前，由物业服务企业接受物业所有权人（通常是开发商）委托，为该物业提供的管理和服务活动。

2.**物业所有权人(PropertyOwner):**指依法拥有物业（建筑物及其附属设施、土地等）所有权的单位或个人。

3.**物业服务企业(PropertyManagementEnterprise):**指依法设立，具有相应的资质，接受物业所有权人、业主委员会或业主的委托，对物业进行专业化管理的企业。

4.**公共区域(CommonAreas):**指物业内属于全体业主共同所有或共同使用的部分，如大堂、走廊、楼梯间、电梯间、绿地、道路、停车场等。

5.**设施设备(FacilitiesandEquipment):**指物业内用于满足居住、使用功能以及保障运行所需的各类设施和设备，如电梯、供水供电系统、消防设施、监控系统等。

6.**违约金(LiquidatedDamages):**指一方违反合同约定时，应向对方支付的一定数额的金钱。

7.**不可抗力(ForceMajeure):**指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如自然灾害、战争等。

**六、本合同在实际操作过程中，会遇到的相关问题及注意事项进行罗列，并给出具体的解决办法**

1.**问题：服务标准界定不清导致纠纷。**

***注意点：**合同文字描述可能过于笼统，导致双方对“干净”、“完好”等标准理解不一。

***解决办法：**在附件中增加更具体、量化的标准，如清洁频率（每日/每周）、清洁程度（无污渍、无杂物）、绿化养护等级（一级、二级）、设施设备巡检点及状态要求（如电梯运行平稳、无异响）。引入参照行业标准或第三方评估机制。

2.**问题：费用调整随意性大或协商困难。**

***注意点：**未约定明确的服务费用调整机制，导致乙方想涨价或甲方想降价时产生矛盾。

***解决办法：**明确约定费用调整的条件（如政府指导价变动、服务成本显著变化超过一定比例）、调整的计算方法（如按成本变动比例）、协商程序（提前通知、协商周期）、调整的生效条件。可约定参考当地政府发布的指导价。

3.**问题：服务过程中发生争议，协商不成。**

***注意点：**双方对服务质量、费用支付等产生分歧，协商无果。

***解决办法：**明确约定争议解决方式，优先选择友好协商；协商不成，可约定引入第三方调解（如行业协会）；最终通过诉讼解决。选择诉讼时，明确管辖法院（通常为物业所在地）。

4.**问题：突发事件的应急处理不及时或效果不佳。**

***注意点：**协议中应急预案不够具体，或乙方响应、处置能力不足。

***解决办法：**在附件中详细制定各类突发事件的应急预案，明确报告流程、处置权限、响应时间、内外部协调机制。定期组织应急演练，检验预案有效性。明确乙方在应急处理中的具体职责和资源配备要求。

5.**问题：交接时责任划分不清，遗留问题责任不明。**

***注意点：**交付时设施设备状态模糊，后续出现问题难以界定责任。

***解决办法：**在签订协议时，制作详细的设施设备清单，并附照片或视频，明确交付时的状态（如“运行正常”、“存在小瑕疵但能正常使用”）。约定交付后一段时间（如一年）内，因原有设备本身质量问题导致的维修责任由乙方承担。

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