【《基于杜邦分析模型的经营业绩分析-以万科地产为例》8100字（论文）】

基于杜邦分析模型的经营业绩分析—以万科地产为例目录TOC\o"1-3"\h\u31919引言 232375一、杜邦分析法相关理论 311225（一）杜邦分析法的形成 324243（二）杜邦分析体系概述 323448（三）杜邦分析体系单项指标分析 44414（四）杜邦分析法的应用价值 525915（一）万科公司概况 523720（二）万科公司的经营业绩分析 626022（一）存货周转率下降 1124715（二）资产负债率较高 1217196（三）公司对外部融资依赖性较大 128845（四）营业成本和期间费用攀升 1311020（五）企业经营现金流量不稳定 1310328（六）资金运营风险较大 143085四、万科公司经营业绩完善建议 1511857（一）加强企业的资产管理促进存货周转 1532465（二）合理确定负债规模 1518715（三）提高企业营运能力 1520943（四）加强企业对成本和费用的控制 1628715（五）提高资金预算准确性及执行力 1624091（六）确保资金运营安全 168693五、结论和展望 1713148（一）结论 175750（二）展望 17【摘要】随着房地产业的不断发展和成熟，市场竞争加剧，房地产市场呈现明显的不确定性。健全，合理的财务分析系统可以在经济结构变化，城市化进程不断深入和人口结构变化的情况下，系统地评估房地产公司的业绩，从而实现公司的可持续发展。从长远来看，这很重要。杜邦分析法已经在现代财务分析工作中得到普遍重视，并不断在实践中被证实其优势和突出价值。基于此，本文在结合国内外学者研究的基础上，以万科公司2016-2019年的财务数据为研究对象，通过对杜邦分析模型下的销售净利率、权益净利率、总资产周转率以及权益乘数等指标对万科公司的经营业绩进行分析，旨在找出万科公司经营业绩中存在的问题，并提出建议。最后，本文通过对万科实际案例的分析，得出如下结论：房地产公司可以通过加强企业的存货管理，加快存货的周转速度、加强企业对成本和费用的控制以及优化资本结构，加强财务管理，规避经营风险等措施来提高自身的营运能力，改善经营状况。【关键词】房地产行业；杜邦分析模型；经营业绩引言由于市场经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产公司的数量猛增，资金规模迅猛扩大，房地产行业日益繁荣，逐渐成为促进国民经济发展的主力产业之一。现阶段，房地产公司之间的竞争将加剧，行业将更加集中，行业的利润率将逐渐下降。房地产公司面临更高的风险发展前景。同时，公司还面临更大的财务和运营风险。一些房地产公司开始面临生存危机，每年倒闭的企业不计其数。在这种情况下，房地产企业如何保存竞争实力，成为一个厄待解决的问题。在此背景下，采用完善合理的经营业绩评价体系对房地产企业进行客观真实的经营业绩评价，有利于促进企业改善经营管理，提高经济效益，增强企业核心竞争力，以便于企业持续稳健的发展。有利于促进公司的持续有规律的发展，改善公司的运营和管理，提高经济效率和增强其核心竞争力。房地产行业与我国经济有着千丝万缕的联系，对企业的经营业绩进行评价，目的是实现企业的经营。本文主要是从万科企业股份有限公司着手，运用杜邦分析法对企业财务报表中的数据进行具体分析，有利于深入了解杜邦分析法的概念及其应用的方法。同时能够进一步研究企业的经营状况是否能够支持本行业的持续健康发展。一、杜邦分析法相关理论（一）杜邦分析法的形成1903年，许多家各自独立的经营企业，通过合并的手段，共同在美国成立了杜邦公司。针对需要垂直调整企业多元化市场组织的风格以及如何使资产获得最高利润这一问题，在1919年企业管理人员精心分并建立了以净资产收益率作为中心的杜邦财务分析法，由于其独特的财务分析理念，该分析方法可使企业更加直观的对财务进行分析以增强企业的市场竞争力。所以，杜邦分析法已经成功传播了数百年，并且至今仍在使用。（二）杜邦分析体系概述杜邦分析法，又称杜邦财务分析体系，简称杜邦体系，杜邦分析方法，也称为杜邦财务分析体系，，是一种通过使用各项财务指标之间的内部联系对公司的财务健康和经济效益进行全面系统分析和评估的方法。该系统以净资产收益率为基础，以资产净利率和权益乘数为核心，重点在于揭示公司盈利能力和权益乘数对资产净值的影响以及相关资产之间的相互作用。其基本框架如图1.1所示：图1.1杜邦分析体系基本框架（三）杜邦分析体系单项指标分析1.权益乘数权益乘数指股东权益比例的倒数，即资产总额是股东权益总额的多少倍。权益乘数反映了企业财务杠杆的大小，反映企业的负债程度，即权益乘数越大，说明所有者投入的资本在企业全部资产中所占的比重越小，企业的负债程度就越高。除此之外，该指标也可以被企业合理利用来发挥负债经营对企业经营发展的推动作用，从而为企业发展增添新动力。2.总资产周转率总资产周转率是一定时期内公司净销售收入与平均总资产之比。它是衡量资产投资规模与销售水平之间关系的指标。体现了公司资产利用率和管理效率。其反映的是企业总资产在一定时期内的周转次数，并能够对企业总资产的经营质量与利用率进行衡量。如果该指标数值较大，则说明企业总资产周转较快，其资产利用率较高，经营销售能力则更强，反正，则说明企业资产周转慢，经营销售能力则较弱。因此，企业可以根据这一指标来设定相应的经营策略如薄利多销等来提升资产周转率，从而使资产可以在固定时间内获取到更多的销售利润。3.销售净利率销售净利率等于净利润与营业收入之比，用于衡量给定时间段内公司销售收入的最终盈利能力。该指标反映了每销售收入1元产生的净利润金额，并表示销售收入水平。指数越高，公司的盈利能力越突出。根据这一指标，企业就可以发现自身经营过程中在销售成本、销售手段等方面存在的不足，从而调整策略来不断提高自身的销售净利率。4.资产净利率资产净利率指标反映的是公司通过使用其全部资产可以赚取的利润水平，即公司平均每占有一元资产可以赚取多少利润。指数越高，企业的投入产出水平越高，资产运营越有效，成本控制水平也越高。反映出企业管理水平的高低。5.权益净利率权益净利率是杜邦分析体系的核心指标，对财务分析工作起着关键性的作用，反映股东投入资本的获利能力，其影响因素有：销售净利率、总资产周转率和权益乘数。销售净利率反映每单位销售收入创造的利润水平。总资产周转率是反映总资产的周转速度。权益乘数表示企业的\o"负债"负债程度，反映了公司利用财务杠杆进行经营活动的程度。对企业的权益净利率进行分析能够反映出企业的盈利能力，进而对其经营能力进行评估。（四）杜邦分析法的应用价值从杜邦分析法的各项指标功能不难看出，其对于现代企业财务分析具有极其重要的指导性价值。首先，随着现代经济发展，企业财务管理目标已经变成了以服务股东财富最大化为核心，因此杜邦分析法的各项指标围绕股东利益最大化来对企业财务运行情况进行分析，有助于有效监测股东财富变化，调整企业经营策略并维持财富持续增长。所以该财务分析方法更符合现代企业财务管理目标的需求。其次，杜邦分析法中每一项分析指标都从一个侧面反映了企业在某一方面所存在的现实问题，进而依据指标关系帮助企业找到解决问题的途径，从而保证企业经营获利能力的提升，因此杜邦分析法更能够满足现代企业解决现实问题的要求。最后，杜邦分析法作为一种先进的分析理论，其对财务分析工作的健全和完善具有重要指导性作用，可以使财务分析更为具体化、科学化、全面化，从而促进财务分析水平的提高，因此对现代财务分析的发展也具有重要的推动价值。二、杜邦分析体系在万科公司中的应用研究（一）万科公司概况万科企业有限公司（以下简称万科）于1984年在深圳经济特区成立。1988年，经深圳市人民政府深府办（1988）1509号文批准实行股份制改造。该公司于1988年进入房地产行业。经过30多年的发展，该公司已成为全国城乡建设和生活服务的领先提供商，专注于全国三个最具活力的经济圈和中西部地区。2016年，公司首次进入《财富》全球500强，名列第356位。从2017年到2019年，该公司已连续进入榜单，分别排名榜单的307、332和254。公司始终坚持为老百姓提供优质产品和服务的两条主线，与城市同步发展和与客户同步发展的两条主线。近年来，在巩固住宅开发和房地产服务业务固有优势的基础上，公司积极拓展业务范围，进入商业开发与经营，房屋租赁，物流仓储服务，标准办公和工业园区，冰雪度假以及教育。（二）万科公司的经营业绩分析根据万科地产2016年至2019年的财务报表，可以计算出杜邦分析体系的各项财务指标，具体数据如表2.1所示：表2.1杜邦分析体系指标计算单位：万元2016年报2017年报2018年报2019年报净利润eq\o\ac(○,1)21022606256.5628051814882.3633772651678.6138872086881.32营业收入eq\o\ac(○,2)240477236923.34242897110250.52297679331103.19367893877538.94销售净利率eq\o\ac(○,3)=eq\o\ac(○,1)/eq\o\ac(○,2)8.74%11.55%11.35%10.57%资产总计eq\o\ac(○,4)830674213924.141165346917804.61528579356474.81729929450401.2总资产周转率eq\o\ac(○,5)=eq\o\ac(○,2)/eq\o\ac(○,4)28.95%20.84%19.47%21.27%资产净利率eq\o\ac(○,6)=eq\o\ac(○,3)*eq\o\ac(○,5)*100%2.53%2.41%2.21%2.25%所有者权益eq\o\ac(○,7)113444766722.65132675315293.33155764131544.43188058491912.82权益乘数eq\o\ac(○,8)=eq\o\ac(○,4)/eq\o\ac(○,7)7.328.789.819.20权益净利率eq\o\ac(○,9)=eq\o\ac(○,3)*eq\o\ac(○,5)*eq\o\ac(○,8)18.53%21.14%21.68%20.67%杜邦分析体系是运用销售净利率、总资产周转率、权益净利率这三个指标来评价企业的经营业绩的，相应地也可以运用这三个指标分别来衡量企业的盈利能力、资产使用效率和资本结构。1.销售净利率分析图2.1万科公司销售净利率趋势分析图从图2.1中我们可以看出，万科公司的销售净利率近两年都呈下降趋势，这与原材料价格上涨引起的成本上升以及国家近年来对房地产行业的一系列调控措施有关，公司的成本和费用管理不善，导致了相关的高成本。由此可见，公司的获利能力在下降。要想提高销售净利率，一方面要提高销售收入，另一方面必须降低各种成本费用。随着房地产行业的不断发展和成熟，市场竞争也日益加剧，2018年至2019年，外部环境发生深刻变化，宏观经济形势日趋复杂，全国商品房销售面积增速逐季放缓，企业面临诸多挑战，增加了经营的复杂性和不确定性。企业要想在市场中站稳脚跟，就得在销售推广方面加大力度，这就使得其增加销售费用的支出。而随着经营规模的增长，人工费用也随之增加，因此管理费用也在逐年增长。财务费用的增长是因为随着企业的经营规模不断扩大，公司的自有资金无法继续维持其经营发展，因此需要依赖银行贷款。2.总资产周转率分析图2.2万科公司总资产周转率趋势分析图由图2.2可以看出，2016-2019年万科公司的总资产周转率先降后升；2018年的总资产周转率偏低，主要是因为全国的商品房销售增速再度放缓，下降趋势明显，库存的销售速度放缓，导致了商品滞留。存货金额高达7503.0亿元，较2017年底增长25.5%。总资产周转率低表明公司在经营活动中使用总资产的效率较低，这意味着公司在经营活动中占用了大量资金，这会大大增加经营成本，并直接影响经营活动，从而影响公司的盈利能力。要提高总资产的周转率，就必须改善存货的管理。3.权益净利率分析图2.3万科公司权益净利率趋势分析图由图2.3可以看出，2016-2019年万科公司的权益净利率先升后降，2019年权益净利率的下降是由总资产周转率、销售净利率和权益乘数三因素共同引起的。我们可以运用连环替代法来分析各因素对权益净利率的影响程度。权益净利率=销售净利率X总资产周转率X权益乘数权益净利率变动差额=20.67%-21.68%=-1.01%2018年权益净利率=11.35%X19.47%X9.81=21.68%eq\o\ac(○,1)替代110.57%X19.47%X9.81=20.19%eq\o\ac(○,2)eq\o\ac(○,2)-eq\o\ac(○,1)销售净利率的变动对权益净利率的影响=20.19%-21.68%=-1.49%替代210.57%X21.27%X9.81=22.06%eq\o\ac(○,3)eq\o\ac(○,3)-eq\o\ac(○,2)总资产周转率变动对权益净利率的影响=22.06%-20.19%=1.87%替代310.57%X21.27%X9.2=20.68%eq\o\ac(○,4)eq\o\ac(○,4)-eq\o\ac(○,3)权益乘数变动对权益净利率的影响=20.68%-22.06%=-1.38%三个因素变动影响之和=-1.49%+1.87%+（-1.38%）=-1%由此可得出：销售净利率的下降使权益净利率下降了1.49；总资产周转率的增加使权益净利率增加了1.87%；权益乘数的下降使权益净利率下降了1.38%。4.权益乘数分析图2.4万科公司权益乘数趋势分析图由图2.4可知，万科公司的权益乘数在2016年-2018年逐年递增，而在2018年-2019年呈下降趋势；权益乘数主要受资产负债率影响。权益乘数越大，意味着企业负债程度越高，未来抵御外部风险冲击的弹性越小；权益乘数越小，意味着企业没有更好的利用财务杠杆来扩大经营规模。在2018年，权益乘数骤升到9.81，而该年万科的资产负债率达到84.59%，说明公司的负债占比较高。因此，随之而来的是较大的财务风险。

三、万科公司经营业绩存在的问题（一）存货周转率下降表3.1存货周转率相关数据分析单位：万元2016年2017年2018年2019年营业成本16950039.9215917782.4918505585.9523419853.18平均存货23368066.8129904382.8837515131.3744850951.78存货周转率（次）0.730.530.490.52由表3.1所示，万科公司的2016-2018年的存货周转率连年下降，即使在2018-2019年有所提高，但也只是小幅度的回升。房地产本身具有一定的特殊性，在发展不断扩大的同时会造成存货量的不断增加，最终导致资金周转周期不断延长。存货占用资金过多，会使得企业用于流动的资金周转不良，进一步影响公司盈利。库存量过大，一方面是因为全国的商品房销售增速有所放缓，另一方面，三四线城市受益于投资溢出效应和去库存政策驱动，商品住宅交易量也逐渐减少。企业开发的楼房长期不能销售，一定程度上影响企业的售价。由于房地产行业上市公司的存货中主要为高价值、变现能力差的开发产品(如积压的、已开发完工的住宅产品)以及正在建设的项目，且投资大，开发周期长，因此严重影响了存货周转的速度，同时影响了其总资产的利用效率，因此，在房地产公司之间新一轮的竞争中，公司应该积极从生产、购买和销售各个方面考虑提高存货周转率。（二）资产负债率较高图3.1万科公司资产负债率趋势分析图由图3.1可以看出，万科近几年的资产负债率呈上升趋势，并且都达到了80%以上，这是偏高的；资产负债率越高，表明公司的偿付能力正在减弱，资产负债率过高说明了公司缺乏资金，在如今比较严的金融政策下，可能会给公司带来较大的财务风险。（三）公司对外部融资依赖性较大图3.2万科公司预收账款分析图由于房地产行业的巨大投资需求，房地产公司通常无法用自有资金来满足其发展需求。面对巨大的投资需求，它们高度依赖外部资金。这是一个普遍的问题，也是万科公司的问题之一。房地产公司的具体融资方式主要是银行贷款和土地担保。随着国家土地政策的改革，获取土地的条件越来越苛刻，这也使得向房地产公司融资的难度越来越大。从图3.2中可以看出，万科公司从2016年到2017年预收的款项相对较多，而在2018年急剧下降。这都与我国的房地产政策有关。在2016年和2017年，房地产市场经历了“购房热潮”和“炒房热潮”。这时正值购房高峰期，房地产交易量急剧增加。因此，预收款增加了，而预收款中很大一部分是预收的消费者贷款，大部分来自个人银行贷款。近年来，随着房地产市场风险日益严重，房地产公司的杠杆比率不断提高，房地产行业的融资渠道得到严格监管，贷款审查也变得更加严格。这导致房地产贷款增长率下降和资本市场渠道的连续性下降。信贷额度的收紧和紧缩导致房地产公司缺乏资金，不得不寻找新的融资方式。（四）营业成本和期间费用攀升图3.3万科公司期间费用分析图从图3.3可以看出，万科公司近三年的期间费用呈上升趋势，主要是因为随着企业经营规模的扩大，职工薪酬等成本费用上涨；2018年由于投资方式的变化，融资规模增加，导致财务费用大幅度变化。（五）企业经营现金流量不稳定表3.2万科现金流量相关比率表项目2016年2017年2018年2019年营业收入现金比率（%）119.15151.67133.17117.63每股经营现金流量（元）3.587.691.034.04净利润现金比率（%）139.56221.2568.2382.87如表3.2所示，万科公司营业收入现金比率整体表现在逐年上升，但是在2019年下降，说明企业现金流量也存在偶尔不稳定的现象，这对于房地产开发企业来说较为危险；万科公司每股经营现金流量每年相差较大，说明企业经营现金流量存在不稳定性；净利润现金比率在2017年以后呈现下降的趋势，说明企业的现金流量存在问题。万科是房地产企业，其营业收入主要为赊销，收到的现金大部分为销售额的一部分，大多使用贷款方式，所以万科营业收入现金比率较低。每股经营现金流量反应企业最大的分派股利能力。2017万科的股利分派能力为7.69元/股，具有较强的分派股利能力，但是在2018年仅有1.03元/股，这会影响投资者的信心。（六）资金运营风险较大房地产行业与宏观经济周期高度相关，而在政府的宏观调控政策和金融体系不健全的情况下，房地产项目资金波动较大，且短期周期性明显，因此具有较大的运营风险。四、万科公司经营业绩完善建议（一）加强企业的资产管理促进存货周转万科公司对于资产的利用效率并不高，应格外注重存货的处理情况，尤其加强对流动资产的管理。万科的在建开发产品和已完工开发产品占存货比77%，是导致存货流动性较低的主要因素。存货能保障万科的盈利，但同时也能为公司带来风险，因此建议万科公司加强产供销体系的管理，积极消除长期库存，对现有资产进行分类，进一步挖掘现有资源的潜力，优化运营步伐；制定相应的销售措施，促进房屋销售，坚持积极销售，严格控制开发节点，提高原材料开发和采购效率。在原材料购进，生产过程中的投入，产品的销售，现金的收回等方面进行协调联系。提升资源转换效率，从而促进存货的周转。（二）合理确定负债规模在筹款过程中，万科公司首先要通过科学的预测和评估来确定所需的确切资金数量，并设计和选择最佳的资金组合和资本结构，以避免盲目的筹资；其次要控制杠杆水平，优化债务结构，根据业务特点匹配融资，保持财务健康，维持行业领先的信用评级。以满足万科公司运营的高资金需求，但与此同时要注意将资产负债率保持在一个安全水平，以降低经营风险。（三）提高企业营运能力企业过度依赖外部融资有很大一部分原因就是自身能力不足造成的。因此企业应该提高自身管理能力，要不断创新产品、优化产品，积极占领市场份额，增加公司盈利，提高公司的营运能力，避免融资失败带来的财务风险。其次，要提高公司的信誉度，完善企业形象，保持良好的信贷记录，加强与商业银行之间的联系，从而拓展融资渠道。最后，积极促进企业的多元化转型，将人力物力等资源合理的分配利用，提高自身收入和利润，以此来提高企业的经济增加值。（四）加强企业对成本和费用的控制首先在运营方面要尽量降低成本，提高工程建设的效率，对工程项目严格按照指定的标准规范执行，既要保证工程的质量，又要严格控制成本；加强公司各部门间成本控制的协调，在评估项目成本控制时，不仅要重视每个部门的单个成本控制的成功，而且还要评估公司的成本是否已最小化。从整个公司的角度出发，通过规章制度向所有公司员工传达公司业务战略和目标思想的方式，以便在各个部门的合作下实现有效的成