房地产评估(第4章)

房地产评估

RealEstateValuation

第3版2第4章市场法通过对本章的学习,理解市场法的内涵;了解市场法的理论依据、市场法适用的条件和范围,以及理解交易资料搜集、可比实例选取的目标和要求;理解可比实例标准化、交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正的含义。学习目标3第4章市场法4.1市场法基本原理4.2资料搜集与整理4.3可比实例的选取与标准化4.4交易情况修正4.5交易日期修正4.6区域因素修正4.7个别因素修正4.8综合修正确定评估值4.9市场法应用举例44.1市场法基本原理4.1.1市场法的基本概念4.1.2市场法的理论依据4.1.3市场法的适用条件和范围4.1.4市场法的操作步骤54.1.1市场法的基本概念市场法是将评估对象房地产与近期交易的类似房地产进行比较,并以类似房地产的价格为基础,经过因素修正得到评估对象房地产价值的评估方法。64.1.1市场法的基本概念市场法又称市场比较法、交易实例比较法、现行市价法等,是当今国际上房地产评估中应用较为广泛的一种方法。市场法既可以对房地产(房地合一)价值进行评估,也可以单独对土地价值进行评估。74.1.1市场法的基本概念类似房地产又称为可比实例或参照物，是指与评估对象在区位、权利状况、实体特征等方面具有较强可比性的房地产，可包括已销售、待售或已签订购买合同的类似房地产。84.1.1市场法的基本概念近期交易通常是指类似房地产交易时间与评估基准日接近。94.1.1市场法的基本概念因素修正是分析评估对象和类似房地产的价值产生差异的影响因素,并对影响因素量化和调整,这些因素可能包括房地产的产权状况;买卖双方的动机;融资条件;交易时点的市场状况;房地产的区位、实体特征;收益性房地产的经济特征等。104.1.2市场法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。根据替代原理,在市场上任何经济主体都谋求以最小的代价取得最大的效用,所以他们在选择商品时会选择效用最大而价格最低的商品,当效用与价格相比趋于效用太小或者价格太高时,购买者就会放弃购买。114.1.3市场法的适用条件和范围市场法的适用条件是具备发育完善的房地产市场，并且在市场上能够搜集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例资料。当有充足的、近期的、可靠的交易实例以显示房地产市场价值时,市场法可以应用于各种类型房地产价值评估。当市场不成熟、市场交易数量不足时,市场法的应用将受到限制。124.1.3市场法的适用条件和范围市场法通常是交易性房地产价值评估的首选方法。市场法适用于该类房地产评估,是因为同一市场中存在许多类似房地产的交易实例,如房地产开发用地、普通住宅、高档公寓、别墅、写字楼、标准工业厂房等。134.1.3市场法的适用条件和范围市场法很少应用于特殊用途房地产评估,因为在给定的市场中,即使市场的地域范围很大,也几乎没有类似房地产交易,如特殊工业厂房、学校教学楼、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等。144.1.4市场法操作步骤1）搜集房地产交易资料2）选取可比交易实例3）对可比实例价格进行修正4）房地产价值的估测154.2资料搜集与整理4.2.1资料的来源途径4.2.2搜集资料的内容与要求4.2.3信息资料的整理164.2.1资料的来源途径(1)查阅政府有关部门关于房地产交易的资料如政府出让土地使用权的价格资料,政府或其授权部门确定、公布的基准地价、标定地价、房屋重置价格及房地产市场价格资料,房地产权利人转让房地产时向政府有关部门申报的成交价格资料。174.2.1资料的来源途径(2)查阅媒体信息资料查阅各种报刊、网站上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料184.2.1资料的来源途径(3)索取展会资料参加房地产交易展示会、换房大会,了解房地产市场行情,搜集有关信息,索取有关资料。194.2.1资料的来源途径(4)收集交易资料与房地产出售、出租者,如业主、房地产开发商、房地产经纪人等洽谈,获得有关房地产出售、出租的信息资料。204.2.1资料的来源途径(5)了解其知晓的各类房地产价格资料向房地产交易当事人、四邻、促成房地产交易的房地产经纪人、律师、财务人员、银行有关人员、税收征管人员、法院有关人员等了解其知晓的各类房地产价格资料和有关交易情况。214.2.1资料的来源途径(6)同行业资料同行之间相互提供资料,如评估机构或评估专业人员也以相互交换所搜集的交易实例及经手的评估案例资料。224.2.2搜集资料的内容与要求所搜集的交易资料一般包括：（1）交易实例房地产状况资料（2）交易价格（3）交易日期（4）交易情况（5）付款方式（6）市场状况234.2.3信息资料的整理评估专业人员对于搜集到的每一个交易实例、每一个内容，都需要查证，做到准确无误，保证资料的完整性和真实性。并将所需要搜集的内容制作成统一的“交易实例调查表”。244.2.3信息资料的整理254.3可比实例的选取与标准化4.3.1可比实例选取的要求4.3.2可比实例的标准化264.3.1可比实例选取的要求所处区域的可比性要求交易实例与评估对象处于同一区域或同一供求范围内的类似区域。选择可比实例最好选择与评估对象处于同一区域的交易实例,这样可以消除区域因素对房地产价格的影响。(1)所处区域的可比性274.3.1可比实例选取的要求用途的可比性要求交易实例的用途应与评估对象的用途相同。由于用途不同,房地产效用也不同,房地产价格就会存在很大差异。选择用途相同的交易实例可以消除效用的差异对房地产价格的影响。(2)用途的可比性284.3.1可比实例选取的要求实体特征的可比性要求交易实例的实体特征与评估对象相接近。选择实体特征相接近的交易实例可以消除个别因素的差异对房地产价格的影响。(3)实体特征的可比性294.3.1可比实例选取的要求权利性质的可比性要求交易实例的权利性质应与评估对象的权利性质相同。权利性质的不同会造成房地产价格上的较大差异。(4)权利性质的可比性304.3.1可比实例选取的要求交易时间的可比性要求交易实例的交易日期应与评估基准日接近。交易日期接近通常是指交易实例的交易时间离评估基准日越近越好,但没有统一的时间间隔规定,可根据房地产市场价格变动情况而定。(5)交易时间的可比性314.3.1可比实例选取的要求交易方式的可比性要求交易实例的交易方式应与评估目的相吻合。房地产交易一般是指房地产买卖，具体可分为协议、招标、拍卖、挂牌等方式。房地产评估业务，包括以房地产转让、抵押、课税、房屋征收补偿为目的的房地产评估业务，多数要求选取房地产买卖中协议方式的交易实例。(6)交易方式的可比性324.3.1可比实例选取的要求交易状况的可比性要求交易实例的交易应该是正常交易或可修正为正常交易。所谓正常交易,是指房地产交易中,交易双方在公平、平等、自愿、信息通畅情况下达成的交易。(7)交易状况的可比性334.3.1可比实例选取的要求选取可比实例的数量也有一定的要求,为了避免由于可比实例数量少对评估结果造成的偏差,可比实例应选择多个,一般要求选取3个以上,10个以下,通常为3~5个。344.3.2可比实例的标准化可比实例选取以后,应对这些可比实例的单价、付款方式、币种和货币单位、面积的内涵和单位等进行换算处理,使其成交价格之间口径一致、相互可比,为进行后续的比较修正建立共同的基础。354.3.2可比实例的标准化房地产交易的付款方式通常有一次性付款和分期付款两种。评估中,为了便于可比实例与评估对象的比较,交易价格通常以一次付清所需要支付的金额为基准,这就需要根据货币时间价值原理,将比较实例分期付款的交易价格折算为交易日期一次性付款的数额。(1)统一付款方式364.3.2可比实例的标准化【4-1】某房地产于2016年2月交易，总交易价格为85万元，其中首付款为总房价的20%，其余款项于2016年12月结清，银行1年期住房商业贷款的年利率为5.81%，则该房地产在2016年2月一次性付款的价格为：374.3.2可比实例的标准化统一采用单价是将可比实例的价格统一为单位面积的价格,以单位面积作为比较单位。(2)统一采用单价384.3.2可比实例的标准化比较实例应采用统一币种进行比较,对于不同币种的交易价格应该进行价格之间的换算。不同币种间价格换算通常采用成交日期的汇率,但如果先按照原币种的价格进行交易日期调整,则对进行了交易日期调整后的价格,应采用评估基准日的汇率进行换算。(3)统一币种和货币单位394.3.2可比实例的标准化在房地产交易中,计价单位有建筑面积、套内建筑面积、使用面积等几种内涵。评估比较时,需要将不同的计价单位进行换算统一。(4)统一面积内涵和面积单位404.3.2可比实例的标准化(4)统一面积内涵和面积单位414.3.2可比实例的标准化在房地产面积单位方面，中国通常采用平方米（土地面积单位除了平方米，有时还采用亩、公顷），美国、英国及香港等习惯采用平方英尺，日本、韩国及台湾等一般采用坪。各种单位之间的换算如下：(4)统一面积内涵和面积单位424.3.2可比实例的标准化(4)统一面积内涵和面积单位1公顷=15亩=10000平方米1亩=666.67平方米1平方英尺=0.0929平方米1坪=3.3058平方米434.3.2可比实例的标准化(4)统一面积内涵和面积单位将公顷、亩、平方英尺、坪下的价格换算为平方米下的价格如下：444.3.2可比实例的标准化(4)统一面积内涵和面积单位平方米下的价格=公顷下的价格÷10000平方米下的价格=亩下的价格÷666.67平方米下的价格=平方英尺下的价格÷0.0929平方米下的价格=坪下的价格÷3.3058454.3.2可比实例的标准化[例4—2]运用市场法评估某房地产价值,搜集了甲、乙、丙三个交易实例。三个交易实例的有关资料如表4—2所示。其他有关资料如下:①人民币的年利率为7.2%,美元的年利率为6.1%;②人民币与美元的市场汇率为1美元等于7.4元人民币,人民币与港币的市场汇率为1港元等于0.86元人民币;③建筑面积、套内建筑面积和使用面积的换算为1平方英尺建筑面积等于0.82平方英尺套内建筑面积,1平方英尺建筑面积等于0.75平方英尺使用面积;④1平方英尺等于0.0929平方米。464.3.2可比实例的标准化474.3.2可比实例的标准化484.3.2可比实例的标准化494.3.2可比实例的标准化504.3.2可比实例的标准化514.4交易情况的修正4.4.1交易情况修正的含义4.4.2造成交易价格偏差的因素4.4.3交易情况修正的方法524.4.1交易情况修正的含义交易情况修正就是剔除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差，将可比实例的非正常交易价格修正为正常交易价格。534.4.2造成交易价格偏差的因素由于房地产具有不可位移性、个别性以及投资大量性等特性,房地产的交易价格往往容易受交易中的一些特殊因素影响,从而使其偏离正常的市场价格。造成交易价格偏差的因素主要包括以下几个方面:544.4.2造成交易价格偏差的因素(1)利害关系人之间的交易,如亲友之间、关联企业之间的交易,交易价格通常低于正常市场价格。554.4.2造成交易价格偏差的因素(2)急于出售或急于购买的交易,如急于偿还到期的债务、急于办理出国移民等出售房地产,交易价格往往偏低;再如急于做生意、开公司等购买房地产,交易价格往往偏高。564.4.2造成交易价格偏差的因素(3)特殊房地产的交易,如公司破产清算的房地产、预售商品住宅、开发小区的清盘房等的交易价格往往低于正常市场价格;未出售的房地产,其交易价通常体现为广告价、要价,则交易价格往往高于正常市场价格。574.4.2造成交易价格偏差的因素(4)卖方或买方不了解市场行情的交易。如果卖方不了解市场行情,盲目出售,成交价格往往偏低;如果买方不了解市场行情,盲目购买,成交价格往往偏高。584.4.2造成交易价格偏差的因素(5)相邻房地产的合并交易,如形状不规则或面积、规模过小的房地产与相邻房地产合并后效用会增加,相邻房地产的拥有者往往愿意以较高的价格购买,成交价格往往高于其单独存在、与其不相邻交易时的正常市场价格。594.4.2造成交易价格偏差的因素(6)交易税非正常负担的交易。在房地产交易中,有的为逃避交易税,签订的是虚假交易合同,买卖双方进行税负转嫁,造成交易价格不含或少含应缴的税费,交易价格低于正常市场价格。604.4.3交易情况修正的方法非正常交易情况下的交易实例一般不宜选为可比实例,但当可选择的交易实例较少而不得不选用时,则应对其进行交易情况的修正。交易情况修正的方法主要有系数修正法和差额调整法。614.4.3交易情况修正的方法系数修正法是通过可比实例的交易价格乘以交易情况修正系数确定可比实例正常市场价格的方法。其一般公式为:(1)系数修正法可比实例正常市场价格=可比实例交易价格×交易情况修正系数624.4.3交易情况修正的方法交易情况修正系数通常以正常交易价格为基准来确定,交易情况修正系数公式可具体表示为:(2)系数修正法634.4.3交易情况修正的方法[例4—3]可比实例的交易价格为6000元/平方米,经分析,可比实例的交易价格比其正常市场价格高5%,则可比实例正常市场价格是多少?644.4.3交易情况修正的方法[例4—4]可比实例的交易价格为5500元/平方米,经分析,可比实例的交易价格比其正常市场价格低3%,则可比实例正常市场价格是多少?654.4.3交易情况修正的方法差额调整法是以可比实例交易价格为基础,加上交易情况修正数额得到可比实例正常市场价格的方法。其一般公式为:(2)差额调整法可比实例正常市场价格=可比实例交易价格+交易情况修正数额664.4.3交易情况修正的方法[例4—5]可比实例的交易价格为5800元/平方米,经分析,可比实例的交易价格比其正常市场价格低300元/平方米,则可比实例正常市场价格是多少?可比实例正常市场价格=5800+300=6100(元/平方米)674.4.3交易情况修正的方法[例4—6]可比实例的交易价格为6700元/平方米,假设可比实例的交易价格比其正常市场价格高400元/平方米,则可比实例正常市场价格是多少?可比实例正常市场价格=6700-400=6300(元/平方米)684.5交易日期修正4.5.1交易日期修正的含义4.5.2交易日期修正方法694.5.1交易日期修正的含义交易日期修正是指利用价格指数将可比实例交易时的价格修正为评估基准日的价格。704.5.2交易日期修正方法交易日期修正的基本思路是以可比实例交易日期的价格为基础,乘以相应的价格指数或价格修正系数得到可比实例在评估基准日价格水平下的交易价格。714.5.2交易日期修正方法价格指数是反映价格总水平的指标,反映价格变动水平的指标称为价格变动指数。价格指数都为正值,价格变动指数可以是正值,也可以是负值。价格指数与价格变动指数的关系是:价格指数=1+价格变动指数。724.5.2交易日期修正方法1）运用定基价格指数修正734.5.2交易日期修正方法[例4—7]某地区某类房地产2016年4月至10月的价格指数分别为103.5%、105.4%、105.8%、107.6%、109.3%、110.5%、114.7%(以2016年初为100%)。可比实例在2016年5月的交易价格为3500元/平方米,对其进行交易日期修正,修正到2016年10月的价格为多少?744.5.2交易日期修正方法[例4—8]某地区某类房地产2016年上半年各月的价格同2016年年初相比,分别为上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%、10.5%。可比实例在2016年3月的交易价格为3800元/平方米,对其进行交易日期修正,修正到2016年6月的价格为多少?754.5.2交易日期修正方法(2)运用环比价格指数修正环比价格指数是指报告期价格与前一时期价格水平之比,它表明价格逐期的变化情况。如果能够获得本地区同类房地产的环比价格指数或环比价格变动指数,可运用下列公式进行交易日期修正:764.5.2交易日期修正方法(2)运用环比价格指数修正交易日期修正后的可比实例价格=可比实例交易价格×各期环比价格指数交易日期修正后的可比实例价格=可比实例交易价格×各期(1+环比价格变动指数)774.5.2交易日期修正方法[例4—9]可比实例在2016年6月的交易价格为3000元/平方米,该地区同类房地产2016年7月至10月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%、104.7%。对其进行交易日期修正,修正到2016年10月的价格为多少?修正到2016年10月的价格=3000×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=3311（元/平方米）784.5.2交易日期修正方法[例4—10]可比实例在2016年5月的交易价格为3600元/平方米,该地区同类房地产2016年6月至10月的价格与上月相比的变动率分别为1.6%、2.3%、-1.5%、1.7%、2.1%。对其进行交易日期修正,修正到2016年10月的价格为多少?修正到2016年10月的价格=3600×(1+1.6%)×(1+2.3%)×(1-1.5%)×(1+1.7%)×(1+2.1%)=3827(元/平方米)794.5.2交易日期修正方法3）运用价格变动分析法修正是以可比实例交易日期的价格水平为基准(基准值定为100),根据本地区同类房地产价格随时间变化的情况,测算出评估基准日的该类房地产的价格变动水平及价格总水平,并用评估基准日的该类房地产的价格总水平与可比实例交易日的价格水平(100)的比作为交易日期修正系数。804.5.2交易日期修正方法3）运用价格变动分析法修正814.5.2交易日期修正方法[例4—11]可比实例在2015年10月的价格为6500元/平方米,需要将其交易价格修正到2016年3月的市场价格。评估专业人员经过市场调查,获得A、B、C、D、E5宗类似房地产的价格信息如下。824.5.2交易日期修正方法834.6区域因素修正4.6.1区域因素修正的含义4.6.2区域因素修正的内容4.6.3区域因素修正的方法844.6.1区域因素修正的含义区域因素修正就是剔除房地产区域特征所造成的交易价格偏差，将可比实例区域特征下的交易价格修正为评估对象区域特征下的价格。854.6.2区域因素修正内容区域因素修正的内容应根据商业、工业、住宅等房地产的不同类型而确定，主要包括商业繁华程度、交通状况、环境状况、基础设施、公共设施等影响房地产价格的因素。864.6.3区域因素修正的方法房地产区域因素修正的思路是:首先列出对评估对象价格有影响的各种区域因素;其次判定评估对象和可比实例在这些因素方面的状况;再次将可比实例与评估对象在这些因素方面的状况进行逐项比较,找出差异造成的价格差异程度;最后根据价格差异程度对可比实例的价格进行调整。房地产区域因素修正的方法有系数修正法和差额调整法。874.6.3区域因素修正的方法系数修正法是将可比实例与评估对象的区域因素进行比较,确定各区域因素对可比实例与评估对象价格影响的修正系数,用可比实例交易价格乘以各区域因素修正系数得到可比实例在评估对象区域特征下的价格的方法。1）系数修正法可比实例在评估对象区域特征下的价格=可比实例交易价格×区域因素修正系数884.6.3区域因素修正的方法(1)直接比较法直接比较法是以评估对象的区域特征为基准,采用可比实例的区域因素与评估对象的区域因素直接比较以确定区域因素修正系数的方法。直接比较法是确定区域因素修正系数最常用的方法。1）系数修正法894.6.3区域因素修正的方法904.6.3区域因素修正的方法914.6.3区域因素修正的方法924.6.3区域因素修正的方法(2)间接比较法间接比较法是以标准房地产的区域特征为基准,采用可比实例的区域因素、评估对象的区域因素分别与标准房地产的区域因素进行比较以确定区域因素修正系数的方法。1）系数修正法934.6.3区域因素修正的方法944.6.3区域因素修正的方法954.6.3区域因素修正的方法964.6.3区域因素修正的方法差额调整法是将可比实例与评估对象的区域因素进行比较,确定各区域因素对可比实例与评估对象价格影响的调整数额,用可比实例交易价格加上各区域因素调整数额得到可比实例在评估对象区域特征下的价格的方法。2）差额调整法可比实例在评估对象区域特征下的价格=可比实例交易价格+区域因素调整数额974.7个别因素的修正4.7.1个别因素修正的含义4.7.2个别因素修正的内容4.7.3个别因素修正的方法4.7.4容积率修正4.7.5土地使用年限修正984.7.1个别因素修正的含义个别因素修正就是剔除房地产个别特征所造成的交易价格偏差,将可比实例自身特征下的交易价格修正为评估对象自身特征下的价格。994.7.2个别因素修正的内容土地个别因素修正的内容主要包括:土地的具体位置、土地的临街状态、土地面积、土地形状、地势、基础设施状况、土地使用权年限、容积率等。建筑物个别因素修正的内容主要包括:建筑物的建筑规模、建筑结构、建筑式样、朝向、楼层、平面布置、设备、装修、新旧程度、建造质量等。1004.7.3个别因素修正的方法房地产个别因素修正的方法与区域因素修正的方法基本相同，通常也采用系数修正法和差额调整法。1014.7.3个别因素修正的方法系数修正法是将可比实例与评估对象的个别因素进行比较,确定各个别因素对可比实例与评估对象价格影响的修正系数,用可比实例交易价格乘以各个别因素修正系数得到可比实例在评估对象自身特征下的价格的方法。1)系数修正法1024.7.3个别因素修正的方法1)系数修正法可比实例修正为评估对象自身特征下的价格=可比实例交易价格×各个别因素修正系数1034.7.3个别因素修正的方法(1)直接比较法直接比较法是以评估对象的个别因素特征为基准,采用可比实例的个别因素与评估对象的个别因素直接比较以确定个别因素修正系数的方法。采用直接比较法确定个别因素修正系数的一般公式为:1)系数修正法1044.7.3个别因素修正的方法(1)直接比较法1)系数修正法1054.7.3个别因素修正的方法1064.7.3个别因素修正的方法1074.7.3个别因素修正的方法(2)间接比较法间接比较法是以标准房地产的个别因素特征为基准,采用可比实例的个别因素、评估对象的个别因素分别与标准房地产的个别因素进行比较以确定个别因素修正系数的方法。1)系数修正法1084.7.3个别因素修正的方法(2)间接比较法2)系数修正法1094.7.3个别因素修正的方法1104.7.3个别因素修正的方法1114.7.3个别因素修正的方法差额调整法是将可比实例与评估对象的个别因素进行比较,确定各个别因素对可比实例与评估对象价格影响的调整数额,用可比实例交易价格加上各个别因素调整数额得到可比实例在评估对象自身特征下的价格的方法。2)差额调整法1124.7.3个别因素修正的方法2)差额调整法可比实例修正为评估对象自身特征下的价格=可比实例交易价格+各个别因素调整数额1134.7.4

容积率修正容积率是指项目用地范围内总建筑面积与总用地面积的比值，即容积率=总建筑面积/总用地面积1144.7.4

容积率修正可比实例修正为评估对象容积率下的价格=可比实例交易价格×容积率修正系数1154.7.4

容积率修正1164.7.5

土地使用年限修正由于土地使用年限的不同,土地价格也会存在很大差异,因此,当土地使用年限存在较大差异时,应单独对土地使用年限进行修正。可比实例修正为评估对象土地使用年限下的价格=可比实例交易价格×土地使用年限修正系数1174.7.5

土地使用年限修正1184.7.5

土地使用年限修正【例4-17】评估对象土地使用年限为30年，可比实例土地使用年限为20年，假设折现率为8%，则土地使用年限修正系数为：1194.8综合修正确定评估值4.8.1综合修正4.8.2确定评估结果

1204.8综合修正通过对所选择的可比实例的交易价格进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等方面进行综合修正后，得到相应的比准价值，再对每个可比实例的比准价值进行技术处理，得出评估对象的价值。

对影响房地产的各种因素进行综合修正，可以采用系数修正法和差额调整法进行。1214.8.1

综合修正1)系数修正法

比准价值=可比实例交易价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数1224.8.1

综合修正1)系数修正法

(1)直接比较法1234.8.1

综合修正

[例4—18]可比实例与评估对象有关资料如下:可比实例的交易价格为8500元/平方米;可比实例交易价格较正常交易价格偏高5%;评估基准日房地产价格与可比实例交易日相比上涨了3%;与评估对象相比,可比实例的区域因素和个别因素综合得分为108和97,则可比实例的比准价值为多少?1244.8.1

综合修正

1254.8.1

综合修正2)系数修正法

(2)间接比较法1264.8.1

综合修正

[例4—19]可比实例与评估对象有关资料如下:可比实例的交易价格为7800元/平方米;可比实例交易价格较正常交易价格偏低3%;评估基准日房地产价格与可比实例交易日相比下降了5%;与标准房地产相比,评估对象、可比实例的区域因素综合