《不动产测绘》课件-项目6 6.3房产面积测算

任务三房产面积测算(一)重要性为房地产产权产籍管理、核发权证、房地产开发等提供必不可少的资料；同时，也为房地产税费的征收、城镇规划和建设提供重要的依据。房产面积测算，是一项技术性强的和精确度要求高的工作，关系到国家、房地产权属单位、开发商和个人的切身利益。(二)房产面积测算含义

房产面积测算是指房屋水平面积测算，分为房屋面积测算和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积测算、产权面积测算、使用面积测算、共有建筑面积的测算与分摊。房屋用地面积测算包括房屋占地面积的测算、丘面积的测算、各项地类面积测算及共用土地面积的测算和分摊。为了保证全国房产面积测算标准的统一,同时顾及全国各地对房地产面积测算方法的连续性,2000年,国家颁布了《房产测量规范》,对面积测算提出了一些基本要求,做出了具体规定,这些要求和规定,保证了全国房地产面积测算标准的统一(三)房产面积测算的一般要求

1.房地产面积的测算，指水平投影面积的测算；2.各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果；3.边长以m为单位，取至0.01m；面积以㎡为单位，取至0.01㎡；共有建筑面积分摊系数至少保留五位小数；4.量距应使用经鉴定合格的卷尺或其它能达到相应精度的仪器或工具。房屋建筑面积指房屋外墙勒脚以上的外围水平面积，包括房屋的附属结构，如室外楼梯、阳台、走廊等。房屋面积的测算以幢为单位，根据实地丈量的数据计算。

计算建筑面积的房屋原则上应具备的条件：应具有上盖；应有维护物；结构牢固，属永久性的建筑物；层高在2.20米以上（含2.20m）；可作为人民生产或生活的场所。

其中，层高系指房屋的上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面的垂直距离。楼板面至屋顶面的垂直高度也包括楼板面至房屋顶平台面的高度。在计算面积时,针对房屋的构件不同,其计算方法要分别对待。有些要计算全部建筑面积,有些只计算一半建筑面积,还有些不计算建筑面积。三、计算全部建筑面积的范围1.永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算;房屋外墙向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。单层房屋2.房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上的部位计算建筑面积。夹层夹层、插层、技术层也称附层,是安插于上下两个正式房屋中间的房屋,有的是技术层,有的是结构层,只要高于2.20m都可以计算建筑面积。梯间除了进出楼梯或电梯的房间,还包括突出房屋屋面、有顶盖、有围护结构、永久性的、层高不低于2.20m的供顶层维修或安全出口的房间。楼梯间3.穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅，不论其层高，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。大厅回廊4.楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。观光电梯房屋的自然层数是指按房屋的楼板和地图板结构分层的层数,一般按照室内地平线以上计算。地平线以下为地下室,按负层数计算;采光窗在室外地平线以上的半地下室,其室内层高不低于2.20m的计算自然层数。5.房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。房屋顶面，四周有维护结构的，可以供人们正常活动的平台，也叫天台6.挑楼、全封闭阳台按其外围水平投影面积计算。挑楼是楼房向外悬挑出底层的封闭楼层房屋。新建住宅楼的阳台是否封闭一般参照建筑设计图纸判断。挑楼全封闭阳台7.属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。8.与房屋相连的有柱走廊、封闭的架空通廊，按外围水平投影计算面积。有柱走廊架空通廊9.地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。地下室半地下室10.突出墙外的有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其外围水平投影面积计算。有柱门廊支撑顶盖的是柱称门廊支撑顶盖的是承重墙11.图书馆的书库、立体仓库、立体车库按结构层计算建筑面积。立体车库12.玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。13.坡地建筑物利用吊脚做架空层，层高超过2.20m以上且有围护结构的，按其围护结构外围水平投影面积计算。14.有伸缩缝的房屋，若其与室内相通，应计算建筑面积。15.体育馆、影剧院等房屋按实际层数计算建筑面积。体育场（馆）看台下空间加以利用的，其净高超过2.20米的，计算其建筑面积（多层按多层计算）。16.属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。17.突出外墙的凸窗,进深大于0.60m、高度大于2.20m,且窗台高度小于0.40m,凸窗计算建筑面积。1.与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。无围护结构的或围护结构大于上盖宽度的，按其上盖水平投影面积的一半计算。二、计算一半建筑面积的范围2.独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积一半计算。3.未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。未封闭挑廊4.无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。钢架室外楼梯5.有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按围护结构外围水平投影面积的一半计算。1.层高小于2.20米的房屋及房屋附属部位。三、不计算建筑面积的范围2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等，以及有主墙体的玻璃幕、金属幕及其它材料幕墙（装饰性）。

无柱雨棚3.房屋之间无上盖的架空通廊。4.房屋的天面、挑台，房屋天面上的花园、泳池。5.顶层挑台的底板局部是下层房屋的上盖时，挑台整体不计算建筑面积。6.房屋的平台、花台、晒台及与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等。7.建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台8.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；临街楼房挑廊下用作社会公共通道的，不论其是否有柱，是否有围护结构，都不计算建筑面积。过街楼9.屋面上有柱有盖但无围护结构的一些观景建筑设施。10.利用引桥、高架路、高架桥路面作为顶盖的建筑。11.广场式室外台阶、楼梯12.独立烟囱及亭、塔、罐、池、池下人防干、支线。13.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。14.活动房屋、临时房屋、简易房屋。四、成套房屋套内建筑面积的测算（1）套内使用面积：套内使用面积为套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计算。一般根据内墙面之间的水平距离计算，内墙面的装饰厚度计入使用面积。（2）套内墙体面积：套内自由墙体面积，全部计入套内墙体面积。套与套之间的共有墙体，套与公共部位的共有墙体，套与外墙（包括山墙），均按墙体中线计算套内墙体面积。（3）套内阳台面积：套内阳台面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算，其中封闭阳台按水平投影计算全部建筑面积；不封闭阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积；无顶盖的阳台不计算面积。套内墙体面积套内使用面积套内阳台面积五、房屋产权面积

房屋产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县相关主管部门登记确权认定。大部分省份采用产权面积作为房产权证书发证面积和交易面积，下一步将逐渐以套内使用面积代替进行交易。六、房屋共有建筑面积

房屋共有建筑面积是指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。包括房屋占地面积、宗地面积、以及各项地类面