政治成本动因视角下新时期我国房地产上市公司盈余管理实证剖析

政治成本动因视角下新时期我国房地产上市公司盈余管理实证剖析一、绪论1.1研究背景与意义1.1.1研究背景在我国经济体系中，房地产行业占据着举足轻重的地位，是国民经济的重要支柱产业之一。其产业链长、关联度高，与建筑、建材、家电、金融等多个行业密切相关，对经济增长、就业创造、财政收入增加等方面都有着深远影响。据相关数据显示，房地产行业的发展直接或间接带动了数十个上下游产业的协同发展，对GDP的贡献率长期保持在较高水平。近年来，随着我国经济进入新时期，房地产行业也面临着新的发展形势和挑战。一方面，国家坚持“房住不炒”的定位，持续加强对房地产市场的调控，旨在促进房地产市场的平稳健康发展，防范房地产市场风险。一系列调控政策的出台，如限购、限贷、限售等政策，对房地产企业的经营和发展产生了重大影响。另一方面，市场需求结构也在发生变化，消费者对住房品质、配套设施、物业服务等方面的要求越来越高，房地产企业需要不断适应市场变化，调整经营策略。在这样的背景下，房地产行业上市公司的盈余管理行为受到了广泛关注。盈余管理是指企业管理层在遵循会计准则的基础上，通过对企业对外报告的会计收益信息进行控制或调整，以达到主体自身利益最大化的行为。房地产行业上市公司由于其业务特点和市场环境的复杂性，存在着较多的盈余管理动机和空间。例如，为了满足资本市场的业绩预期、获取银行贷款、降低税负等，企业管理层可能会采取各种手段进行盈余管理。而这些盈余管理行为不仅会影响企业财务信息的真实性和可靠性，误导投资者的决策，还可能对房地产市场的稳定和健康发展产生不利影响。因此，深入研究新时期我国房地产行业上市公司的盈余管理行为，特别是基于政治成本动因的分析，具有重要的现实意义。1.1.2研究意义理论意义：丰富盈余管理理论研究。目前，国内外关于盈余管理的研究虽然已经取得了丰硕的成果，但对于房地产行业上市公司基于政治成本动因的盈余管理研究还相对较少。本研究将进一步拓展盈余管理理论在特定行业的应用，为该领域的理论研究提供新的视角和实证证据。完善房地产行业财务研究体系。通过对房地产行业上市公司盈余管理行为的研究，可以深入了解该行业的财务特征和经营规律，有助于完善房地产行业的财务研究体系，为后续相关研究奠定基础。实践意义：为政府监管提供参考依据。政府可以通过本研究了解房地产行业上市公司盈余管理的动机和手段，加强对房地产市场的监管，完善相关政策法规，规范企业的财务行为，防范房地产市场风险，促进房地产市场的平稳健康发展。为投资者决策提供参考。投资者可以通过本研究识别房地产行业上市公司的盈余管理行为，提高对企业财务信息的解读能力，从而做出更加理性的投资决策，降低投资风险。促进房地产企业健康发展。房地产企业可以通过本研究认识到盈余管理行为的利弊，加强自身的财务管理和内部控制，提高企业的经营管理水平，实现可持续发展。1.2研究目的与方法1.2.1研究目的本研究旨在深入剖析新时期我国房地产行业上市公司基于政治成本动因的盈余管理行为。通过对政治成本动因如何影响房地产上市公司盈余管理的具体方式和程度进行实证研究，揭示两者之间的内在联系和作用机制。具体而言，本研究将识别出在政治成本动因驱动下，房地产上市公司常用的盈余管理手段，例如通过收入确认、成本费用分摊、资产减值计提等会计方法的选择，以及资产重组、关联交易等非会计手段来调整盈余。在此基础上，本研究还将评估这种基于政治成本动因的盈余管理行为对房地产市场的稳定、投资者决策以及行业发展的影响。通过对这些影响的分析，为政府监管部门制定更加科学合理的监管政策提供有针对性的建议，以规范房地产行业上市公司的盈余管理行为，提高财务信息质量，维护市场秩序，促进房地产市场的健康、稳定发展。同时，也为投资者、债权人等利益相关者提供参考，帮助他们更好地识别和应对房地产上市公司的盈余管理行为，做出更加明智的决策。1.2.2研究方法文献研究法：广泛收集国内外关于盈余管理、政治成本动因以及房地产行业财务研究的相关文献资料，包括学术期刊论文、学位论文、研究报告等。对这些文献进行系统梳理和分析，了解已有研究的成果、不足以及研究趋势，为本研究提供坚实的理论基础和研究思路。通过文献研究，明确盈余管理的概念、动机、手段以及政治成本动因的内涵和作用机制，同时总结房地产行业的特点以及该行业上市公司盈余管理的研究现状，从而确定本研究的切入点和重点。实证研究法：选取一定数量的我国房地产行业上市公司作为研究样本，收集其财务数据、公司治理数据以及宏观经济数据等。运用统计分析软件，建立多元线性回归模型等实证研究模型，对政治成本动因与盈余管理之间的关系进行定量分析。通过描述性统计分析，了解样本公司的基本特征和数据分布情况；运用相关性分析，初步判断各变量之间的相关性；通过回归分析，确定政治成本动因对盈余管理的影响方向和程度，并进行显著性检验，以验证研究假设，得出具有说服力的研究结论。案例分析法：选取具有代表性的房地产行业上市公司案例，对其基于政治成本动因的盈余管理行为进行深入剖析。详细分析案例公司在面临政治成本压力时，采取的具体盈余管理策略和手段，以及这些行为对公司财务状况、经营业绩和市场表现的影响。通过案例分析，将实证研究结果与实际案例相结合，更加直观、深入地理解政治成本动因驱动下的盈余管理行为，为研究结论提供更加丰富的实践支持，同时也为其他房地产上市公司提供借鉴和启示。1.3研究内容与创新点1.3.1研究内容本研究聚焦新时期我国房地产行业上市公司基于政治成本动因的盈余管理，具体内容如下：房地产上市公司盈余管理现状分析：收集整理我国房地产行业上市公司的财务数据，运用描述性统计分析方法，对样本公司的盈余管理程度进行初步度量，包括应计盈余管理和真实盈余管理的程度。分析不同规模、不同区域的房地产上市公司盈余管理的差异，为后续研究提供现实依据。政治成本理论与影响机制研究：深入阐述政治成本的相关理论，明确政治成本动因的内涵，如政府监管、行业政策、社会舆论等因素如何构成房地产上市公司的政治成本。分析这些政治成本动因对房地产上市公司盈余管理行为的影响机制，从理论层面探讨房地产上市公司为何会在政治成本动因的驱动下进行盈余管理，以及可能采取的盈余管理方式。实证研究设计与数据分析：选取合适的研究样本和数据来源，确定政治成本动因的代理变量和盈余管理的度量指标，构建多元线性回归模型。运用统计分析软件对数据进行相关性分析、回归分析等，检验政治成本动因与盈余管理之间的关系，分析实证结果，得出研究结论，验证研究假设是否成立。案例分析：选取具有代表性的房地产行业上市公司案例，详细分析该公司在面临政治成本压力时的盈余管理行为。包括公司所处的政治经济环境、面临的具体政治成本动因，以及公司采取的盈余管理策略和手段，如通过收入确认、成本费用调整、关联交易等方式进行盈余管理。分析这些盈余管理行为对公司财务报表、市场形象和投资者决策的影响。研究结论与政策建议：总结研究结果，概括政治成本动因对我国房地产行业上市公司盈余管理的影响规律和特点。基于研究结论，从政府监管、企业自身治理、投资者保护等角度提出针对性的政策建议。政府应加强对房地产市场的监管，完善相关政策法规，规范企业的盈余管理行为；企业应加强内部控制，提高财务信息质量；投资者应提高风险意识，增强对企业盈余管理行为的识别能力。1.3.2创新点研究视角创新：以往关于房地产行业上市公司盈余管理的研究，多从资本市场动机、契约动机等角度展开，而基于政治成本动因的研究相对较少。本研究将政治成本动因作为切入点，深入分析其对房地产上市公司盈余管理的影响，为该领域的研究提供了新的视角，有助于更全面地理解房地产上市公司盈余管理的动机和行为。指标构建创新：在政治成本动因代理变量的选择和构建上，本研究结合房地产行业的特点和新时期的政策环境，选取了更具针对性和代表性的指标，如房地产调控政策的强度、政府对房地产行业的监管力度等。这些指标能够更准确地反映房地产上市公司面临的政治成本，提高了研究的准确性和可靠性。研究深度创新：本研究不仅从实证角度验证了政治成本动因与盈余管理之间的关系，还通过案例分析深入剖析了具体企业的盈余管理行为和影响，将定量分析与定性分析相结合，使研究结论更具说服力和实践指导意义。同时，在研究过程中，还进一步探讨了盈余管理行为对房地产市场和利益相关者的影响，拓展了研究的深度和广度。二、理论基础与文献综述2.1盈余管理理论2.1.1盈余管理的定义盈余管理作为会计学和经济学领域的重要研究课题，长期以来受到学术界的广泛关注。然而，由于研究视角和方法的多样性，目前学术界对于盈余管理的定义尚未达成完全一致。美国会计学家斯考特（William・K・Scott）从会计政策选择的角度出发，认为盈余管理是指“在GAAP允许的范围内，通过对会计政策的选择使经营者自身利益或企业市场价值达到最大化的行为”。这一定义强调了盈余管理的合法性，即盈余管理行为是在会计准则允许的框架内进行的，通过对会计政策的灵活运用来实现主体利益的最大化。而美国会计学家凯瑟琳・雪珀（KatherineSchipper）则从信息披露的视角提出，盈余管理实际上是企业管理人员通过有目的地控制对外财务报告过程，以获取某些私人利益的“披露管理”。该定义更加强调了管理人员对财务报告披露过程的主观操控，认为盈余管理是一种为了实现私人利益而对财务信息进行管理的行为。国内学者魏明海认为，盈余管理是管理者通过会计选择、真实交易等方式改变公司财务信息的行为。这一定义不仅涵盖了会计手段，还包括通过安排真实交易来调整财务信息，使盈余管理的概念更加全面。综合国内外学者的观点，本文认为盈余管理是企业管理者在遵循会计准则的基础上，运用会计手段或安排真实交易等方式，对企业对外报告的会计收益信息进行控制或调整，以实现主体自身利益最大化的行为。这一定义明确了盈余管理的主体是企业管理者，客体是企业对外报告的会计收益信息，手段包括会计手段和非会计手段，目的是实现主体利益最大化。同时，强调了盈余管理行为必须在会计准则的框架内进行，这与财务舞弊等违法行为有着本质的区别。2.1.2盈余管理的动机盈余管理的动机复杂多样，主要包括资本市场动机、契约动机和政治成本动机等。资本市场动机：在资本市场中，企业的业绩表现是投资者关注的焦点，直接影响着企业的股价和市场价值。为了吸引投资者的关注和资金投入，企业管理层往往有动机进行盈余管理。例如，在首次公开发行股票（IPO）时，企业为了提高发行价格，可能会通过盈余管理来粉饰财务报表，展示出良好的业绩和发展前景。再如，为了避免被特别处理（ST）或退市，企业可能会在业绩不佳时进行盈余管理，使财务指标达到监管要求，维持上市地位。此外，企业管理层为了实现自身的股权激励目标，也可能会通过盈余管理来提升公司股价，从而获取更高的收益。契约动机：企业与股东、债权人、管理层等各方存在着各种契约关系，这些契约往往以企业的财务业绩指标作为考核依据。为了满足契约要求，降低违约风险，企业管理层可能会进行盈余管理。在债务契约中，债权人通常会对企业的债务比率、利息保障倍数等财务指标设定限制。当企业财务状况不佳，可能违反债务契约时，管理层可能会通过盈余管理来调整财务指标，避免违约。在管理层薪酬契约中，管理层的薪酬往往与企业的业绩挂钩。为了获得更高的薪酬和奖金，管理层可能会通过盈余管理来提高企业的盈利水平。政治成本动机：政治成本是指企业由于政治因素而面临的潜在成本，如政府监管、税收政策、行业政策等。当企业面临较高的政治成本时，为了减少政治关注和潜在的政治干预，管理层可能会进行盈余管理。一些大型企业或垄断企业，由于其在行业中的重要地位和较大的社会影响力，容易受到政府的监管和公众的关注。为了避免因高额利润而引发政府的反垄断调查或税收调整，企业可能会通过盈余管理来降低报告利润。此外，在房地产行业，政府对房地产市场的调控政策频繁出台，房地产企业为了适应政策环境，避免因业绩波动过大而受到政策限制，也可能会进行盈余管理。2.1.3盈余管理的手段企业进行盈余管理的手段主要包括应计盈余管理、真实盈余管理和关联交易等。应计盈余管理：应计盈余管理是指企业管理层在会计准则允许的范围内，通过对会计政策和会计估计的选择与变更，来调整会计盈余。在固定资产折旧方面，企业可以选择不同的折旧方法，如年限平均法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法等。当企业需要提高当期盈余时，可能会选用能够降低折旧费的年限平均法或工作量法；而当企业需要降低当期盈余时，则可能会选用能够增加折旧费的双倍余额递减法或年数总和法。在存货计价方面，企业可采用先进先出法、加权平均法或个别计价法确定发出存货的实际成本。在物价上涨时期，当企业需要提高当期盈余时，会选用能够降低销售成本的先进先出法；当企业需要降低当期盈余时，会选用能够相对提高销售成本的加权平均法。真实盈余管理：真实盈余管理是指企业管理层通过构造真实的交易活动来调整盈余，这种方式不仅影响会计盈余，还会对企业的现金流量和真实经济活动产生影响。常见的真实盈余管理手段包括销售操控、生产操控和费用操控。销售操控是指企业通过提前或推迟销售、给予客户特殊的销售折扣或优惠等方式，来调整当期的销售收入和利润。生产操控是指企业通过过度生产来降低单位产品的生产成本，从而提高当期利润，但过度生产可能会导致存货积压，增加企业的库存成本和资金占用。费用操控是指企业通过削减研发费用、广告费用、职工培训费用等酌量性费用的开支，来提高当期利润，但这种做法可能会损害企业的长期发展能力。关联交易：关联交易是指企业与关联方之间进行的交易，如商品购销、资产置换、股权转让、资金借贷等。由于关联方之间存在着特殊的关系，关联交易的定价可能不公允，企业管理层可以通过关联交易来操纵利润，实现盈余管理的目的。企业可以以高于市场价格的价格向关联方销售商品，或者以低于市场价格的价格从关联方购买原材料，从而增加当期的销售收入和利润。此外，企业还可以通过关联方之间的资产置换、股权转让等交易，来调整资产和利润的账面价值，达到盈余管理的效果。2.2政治成本理论2.2.1政治成本的内涵政治成本是指企业因政治因素而承担的潜在成本，这些因素涵盖政府监管、税收政策、行业政策以及社会舆论等多个方面，它们会对企业的经营活动和财务状况产生深远影响。在房地产行业中，政治成本的体现尤为显著。政府监管方面，房地产行业作为关系国计民生的重要行业，受到政府的严格监管。政府通过土地供应政策、规划审批、预售许可等手段，对房地产企业的开发经营活动进行全方位监管。土地供应政策的变化会直接影响房地产企业获取土地的成本和难度。若政府减少土地供应，土地市场竞争将加剧，企业获取土地的成本会大幅上升；反之，若土地供应增加，企业获取土地的机会增多，但可能面临市场竞争加剧的压力。规划审批环节也至关重要，审批流程的繁琐和不确定性可能导致项目开发周期延长，增加企业的时间成本和资金成本。预售许可政策同样影响着企业的资金回笼速度，若预售条件收紧，企业可能无法及时开盘销售，资金周转将面临困难。税收政策也是房地产企业政治成本的重要组成部分。房地产行业涉及的税种众多，包括土地增值税、房产税、企业所得税、营业税等。税收政策的调整会直接影响企业的税负水平。土地增值税实行四级超率累进税率，增值额越大，税率越高。当房地产企业开发项目的增值额较高时，需要缴纳高额的土地增值税，这会大幅压缩企业的利润空间。房产税的改革也备受关注，若未来房产税征收范围扩大、税率提高，房地产企业的持有成本将增加，可能会影响企业的投资决策和市场策略。行业政策对房地产企业的影响同样不容忽视。政府为了促进房地产市场的平稳健康发展，会根据市场形势出台一系列调控政策。限购、限贷、限售等政策旨在抑制投机性购房需求，稳定房价。这些政策的实施会直接影响房地产企业的销售业绩和市场份额。在限购政策下，部分购房者失去购房资格，房地产企业的潜在客户群体减少，销售难度加大。限贷政策会提高购房者的贷款门槛和成本，导致市场需求下降，企业的销售回款速度减缓。限售政策则限制了房屋的流通性，企业的资产变现能力受到影响。社会舆论对房地产企业的影响也日益凸显。房地产行业的一举一动都备受社会关注，企业的开发项目、销售价格、质量问题等都可能成为舆论焦点。若企业在开发过程中出现质量问题，被媒体曝光后，不仅会损害企业的品牌形象和声誉，还可能引发消费者的信任危机，导致销售受阻。房价的大幅波动也会引发社会舆论的关注，若企业被认为是房价上涨的推手，可能会面临社会的压力和政府的监管加强。2.2.2政治成本的测度方法在对房地产企业政治成本进行研究时，准确测度政治成本是关键环节。目前，常用的政治成本测度指标和方法主要包括以下几种。公司规模：公司规模是衡量政治成本的常用指标之一。通常认为，规模较大的房地产企业在行业中具有较大的影响力，更容易受到政府监管和社会舆论的关注，从而面临较高的政治成本。这是因为大规模企业的经营活动对市场和社会的影响更为广泛，一旦出现问题，可能引发较大的社会反响。在土地市场上，大型房地产企业凭借其雄厚的资金实力和品牌优势，更容易获取优质土地资源，这可能引发社会对资源分配公平性的质疑，从而受到政府的严格监管。在衡量公司规模时，一般采用总资产、营业收入或员工人数等指标。总资产能够反映企业的资产规模和资源配置情况；营业收入则体现了企业的经营规模和市场份额；员工人数可以在一定程度上反映企业的规模和对社会就业的贡献。行业集中度：行业集中度是指某行业中少数几家最大企业所占市场份额的总和。在房地产行业中，行业集中度越高，少数大型企业对市场的控制力越强，政府为了维护市场竞争秩序和消费者利益，可能会加强对这些企业的监管，导致企业面临较高的政治成本。当少数几家大型房地产企业垄断了某一地区的市场时，它们可能通过控制房源、抬高房价等手段获取超额利润，损害消费者利益。为了防止这种情况的发生，政府会加大监管力度，对企业的市场行为进行规范。行业集中度可以通过计算行业前N家企业的市场份额之和来衡量，常用的指标有CR4（前4家企业的市场份额之和）、CR8（前8家企业的市场份额之和）等。政府监管力度：政府监管力度是直接反映政治成本的重要指标。政府对房地产行业的监管措施包括政策法规的制定和执行、监管机构的检查和处罚等。监管政策的频繁出台和监管力度的加强，意味着企业需要投入更多的资源来满足监管要求，如增加合规审查人员、完善内部管理制度等，从而增加了企业的政治成本。限购、限贷政策的实施，要求房地产企业加强对购房者资格的审查和贷款手续的办理，增加了企业的运营成本和管理难度。政府监管力度可以通过政策法规的数量、监管机构的检查次数、处罚金额等指标来衡量。政策法规数量越多，说明政府对行业的规范和引导越频繁；监管机构检查次数越多，表明政府对企业的监督越严格；处罚金额越大，反映出企业违反监管规定的成本越高。税收负担：税收负担是房地产企业政治成本的重要组成部分。企业缴纳的各项税费直接影响其利润水平，税收政策的调整会导致企业税收负担的变化，进而影响政治成本。土地增值税、房产税等税种的税率提高或征收范围扩大，会增加企业的税收支出，加重企业的政治成本。税收负担可以通过企业的实际税负率来衡量，实际税负率=（企业缴纳的各项税费÷营业收入）×100%。实际税负率越高，说明企业的税收负担越重，政治成本也就越高。2.3文献综述2.3.1国外研究现状国外对于盈余管理的研究起步较早，在房地产上市公司盈余管理与政治成本关系方面取得了一定成果。在盈余管理动机研究中，政治成本动机是重要的研究方向。Watts和Zimmerman（1986）在其经典著作《实证会计理论》中提出了政治成本假设，认为企业规模越大，越容易受到政府监管和社会公众关注，从而面临更高的政治成本，为了降低政治成本，企业可能会进行盈余管理。这一理论为后续研究房地产上市公司盈余管理提供了重要的理论基础。在房地产行业研究方面，学者们发现房地产企业由于其行业的特殊性，如对土地资源的高度依赖、资金密集型特点以及与民生的紧密联系，受到政府的监管力度较大，面临着较高的政治成本。Cai和Liu（2015）通过对美国房地产上市公司的研究发现，当政府加强对房地产市场的监管时，房地产企业会通过调整应计项目等方式进行盈余管理，以降低报告利润，减少政治关注。他们认为政府监管政策的变化是房地产企业政治成本的重要来源，企业为了应对这种政治成本，会采取相应的盈余管理策略。在政治成本的测度方面，国外学者通常采用公司规模、行业集中度等指标来衡量。DeFond和Jiambalvo（1994）研究发现，公司规模与政治成本呈正相关关系，规模较大的公司更容易受到政府监管和社会舆论的关注，因此更有动机进行盈余管理以降低政治成本。行业集中度也是衡量政治成本的重要指标之一，当行业集中度较高时，少数大型企业在市场中占据主导地位，政府为了维护市场竞争秩序和消费者利益，会加强对这些企业的监管，从而增加企业的政治成本。2.3.2国内研究现状国内关于房地产上市公司盈余管理与政治成本关系的研究近年来逐渐增多。在盈余管理动机方面，国内学者认同政治成本是房地产上市公司盈余管理的重要动机之一。李增福、郑友环（2010）通过对我国上市公司的研究发现，政治成本动机对企业盈余管理行为有显著影响。在房地产行业，政府对房地产市场的调控政策频繁出台，房地产企业为了适应政策环境，避免因业绩波动过大而受到政策限制，往往会进行盈余管理。当政府实施限购、限贷等调控政策时，房地产企业的销售业绩可能受到影响，为了维持较好的财务报表形象，企业可能会通过调整收入确认时间、成本费用分摊等方式来进行盈余管理。在政治成本的测度上，国内学者结合我国国情和房地产行业特点，提出了一些新的指标和方法。如赵息、许宁宁（2016）在研究中采用政府监管政策的严厉程度、税收负担等指标来衡量房地产企业的政治成本。他们认为政府监管政策的严厉程度直接影响企业的经营活动和财务决策，税收负担则是企业政治成本的重要组成部分。通过对这些指标的分析，他们发现政治成本与房地产企业的盈余管理行为存在显著的正相关关系。在研究方法上，国内学者多采用实证研究方法，通过构建多元线性回归模型等方式，对政治成本动因与盈余管理之间的关系进行检验。同时，也有学者结合案例分析，深入探讨具体企业的盈余管理行为和影响。2.3.3研究述评现有研究在房地产上市公司盈余管理与政治成本关系方面取得了一定成果，但仍存在一些不足之处。在研究内容上，虽然国内外学者都认识到政治成本是房地产上市公司盈余管理的重要动机之一，但对于政治成本动因的具体构成和作用机制的研究还不够深入。政府监管、税收政策、行业政策等因素如何相互作用，共同影响房地产上市公司的盈余管理行为，还需要进一步的研究和分析。在研究方法上，现有研究多采用定量分析方法，通过构建模型来验证政治成本与盈余管理之间的关系。然而，房地产行业的复杂性和特殊性使得单纯的定量分析可能无法全面揭示盈余管理行为的本质和影响。未来的研究可以结合定性分析方法，如案例分析、实地调研等，深入了解房地产上市公司盈余管理的实际操作和动机，使研究结果更加具有现实意义。在研究视角上，现有研究主要关注政治成本对盈余管理的影响，而对于盈余管理行为对房地产市场和利益相关者的影响研究相对较少。房地产上市公司的盈余管理行为不仅会影响企业自身的财务状况和经营业绩，还会对房地产市场的稳定、投资者的决策以及社会资源的配置产生深远影响。因此，未来的研究可以从更广泛的视角出发，探讨盈余管理行为的多方面影响，为政府监管、企业决策和投资者保护提供更全面的参考依据。基于以上研究现状和不足，本文将进一步深入研究新时期我国房地产行业上市公司基于政治成本动因的盈余管理行为，通过选取更具针对性的政治成本动因代理变量，运用多种研究方法相结合的方式，全面、深入地分析政治成本动因对盈余管理的影响机制和经济后果，以期为该领域的研究做出贡献。三、我国房地产行业上市公司盈余管理现状3.1房地产行业发展现状近年来，我国房地产行业在经济发展中占据着重要地位，但其发展态势也经历了诸多变化，在行业规模、市场格局、政策环境等方面呈现出不同特点。从行业规模来看，尽管房地产开发投资完成额近年来有所波动，但总体仍保持在较高水平。根据国家统计局数据，2024年，全国房地产开发投资100280亿元，比上年下降10.6%；其中，住宅投资76040亿元，下降10.5%。房屋施工面积733247万平方米，比上年下降12.7%，这反映出房地产开发规模扩张速度放缓，行业发展进入调整阶段。从销售数据来看，2024年新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，销售规模的下降表明市场需求有所减弱，房地产企业面临着销售压力。在市场格局方面，房地产行业集中度逐渐提高，强者恒强的态势愈发明显。大型房地产企业凭借其资金实力、品牌影响力和资源整合能力，在市场竞争中占据优势地位，市场份额不断扩大。万科、碧桂园、保利等头部企业，不仅在项目开发数量、销售规模上领先，还在多元化业务拓展、产品创新等方面积极布局，进一步巩固其市场地位。而中小型房地产企业则面临着融资困难、市场份额被挤压等问题，生存压力增大，部分企业甚至面临被并购或退出市场的风险。这种市场格局的变化，使得房地产行业的竞争更加激烈，企业之间的分化加剧。政策环境对房地产行业的发展有着深远影响。国家始终坚持“房住不炒”的定位，将房地产市场的稳定健康发展作为重要目标，一系列调控政策不断出台。限购、限贷、限售等政策在抑制投机性购房需求、稳定房价方面发挥了重要作用。在限购政策下，部分城市对购房者的户籍、社保缴纳年限等做出限制，有效遏制了炒房行为，减少了市场中的投机性需求。限贷政策通过提高首付比例、调整贷款利率等方式，控制购房者的杠杆水平，降低金融风险。限售政策则限制了房屋的短期交易，增加了房产的持有成本，进一步抑制了投机性购房。同时，因城施策的调控策略也在不断推进，各城市根据自身的市场情况制定相应的调控政策，以实现房地产市场的供需平衡。一些热点城市，由于人口流入量大，住房需求旺盛，房价上涨压力较大，政府会采取更为严格的调控措施，如加强限购限贷力度、增加土地供应等，以稳定房价，保障居民的住房需求。而对于一些库存压力较大的城市，则会适当放宽调控政策，鼓励购房需求，促进房地产市场的去库存。为了构建房地产发展新模式，政府还积极推动多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度建设。加大保障性住房的建设力度，包括公租房、保障性租赁住房、共有产权住房等，以满足中低收入群体的住房需求。同时，鼓励发展住房租赁市场，出台相关政策支持租赁企业的发展，规范租赁市场秩序，提高租赁住房的供给质量和效率。这些政策措施的实施，旨在优化房地产市场的供给结构，实现住房的居住属性，促进房地产市场的长期稳定发展。3.2房地产上市公司盈余管理现状分析3.2.1样本选取与数据来源为了深入研究新时期我国房地产行业上市公司的盈余管理现状，本研究选取了在沪深两市A股上市的房地产公司作为研究样本。在样本选取过程中，遵循了以下标准：一是剔除了ST、*ST公司，这类公司通常财务状况异常，其盈余数据可能受到特殊因素的影响，会干扰对正常盈余管理行为的研究；二是剔除了数据缺失严重的公司，以确保研究数据的完整性和可靠性，保证研究结果的准确性。经过筛选，最终确定了[X]家房地产上市公司作为研究样本，时间跨度为[起始年份]-[结束年份]。数据来源方面，主要通过以下几个途径获取：一是巨潮资讯网，这是中国证监会指定的上市公司信息披露网站，提供了丰富的上市公司年报、半年报、季报等定期报告，从中可以获取样本公司的财务报表数据、公司治理信息等；二是Wind数据库，该数据库整合了大量的金融市场数据和企业财务数据，数据覆盖面广、更新及时，能够为本研究提供全面的行业数据和宏观经济数据；三是各房地产上市公司的官方网站，通过查阅公司的公告、新闻稿等资料，可以获取公司的最新动态和相关信息，进一步补充和完善研究数据。3.2.2盈余管理程度的度量方法在度量房地产上市公司的盈余管理程度时，本研究采用了多种方法，以确保研究结果的准确性和可靠性。对于应计盈余管理程度的度量，采用了修正的琼斯模型（ModifiedJonesModel）。该模型通过估计公司的非操控性应计利润，进而计算出操控性应计利润，以此来衡量应计盈余管理的程度。具体计算公式如下：TA_{it}/A_{it-1}=\alpha_1(1/A_{it-1})+\alpha_2(\DeltaREV_{it}/A_{it-1})+\alpha_3(PPE_{it}/A_{it-1})+\epsilon_{it}NDA_{it}/A_{it-1}=\alpha_1(1/A_{it-1})+\alpha_2[(\DeltaREV_{it}-\DeltaREC_{it})/A_{it-1}]+\alpha_3(PPE_{it}/A_{it-1})DA_{it}/A_{it-1}=(TA_{it}/A_{it-1})-(NDA_{it}/A_{it-1})其中，TA_{it}表示第i家公司第t期的总应计利润；A_{it-1}表示第i家公司第t-1期的期末总资产；\DeltaREV_{it}表示第i家公司第t期的营业收入变动额；\DeltaREC_{it}表示第i家公司第t期的应收账款变动额；PPE_{it}表示第i家公司第t期的固定资产原值；\alpha_1、\alpha_2、\alpha_3为回归系数；\epsilon_{it}为残差项；NDA_{it}表示第i家公司第t期的非操控性应计利润；DA_{it}表示第i家公司第t期的操控性应计利润，DA_{it}的绝对值越大，表明应计盈余管理程度越高。对于真实盈余管理程度的度量，采用了Roychowdhury（2006）提出的模型，该模型从销售操控、生产操控和费用操控三个方面来衡量真实盈余管理程度。具体指标如下：销售操控（异常经营现金流量）：CFO_{it}/A_{it-1}=\alpha_0+\alpha_1(1/A_{it-1})+\alpha_2(SALE_{it}/A_{it-1})+\alpha_3(\DeltaSALE_{it}/A_{it-1})+\epsilon_{it}AB_CFO_{it}/A_{it-1}=(CFO_{it}/A_{it-1})-\hat{CFO}_{it}/A_{it-1}其中，CFO_{it}表示第i家公司第t期的经营现金流量；SALE_{it}表示第i家公司第t期的营业收入；\DeltaSALE_{it}表示第i家公司第t期营业收入的变动额；\hat{CFO}_{it}为根据回归模型预测的正常经营现金流量；AB_CFO_{it}表示第i家公司第t期的异常经营现金流量，AB_CFO_{it}绝对值越大，表明销售操控程度越高。生产操控（异常生产成本）：PROD_{it}/A_{it-1}=\alpha_0+\alpha_1(1/A_{it-1})+\alpha_2(SALE_{it}/A_{it-1})+\alpha_3(\DeltaSALE_{it}/A_{it-1})+\alpha_4(\DeltaSALE_{it-1}/A_{it-1})+\epsilon_{it}AB_PROD_{it}/A_{it-1}=(PROD_{it}/A_{it-1})-\hat{PROD}_{it}/A_{it-1}其中，PROD_{it}表示第i家公司第t期的生产成本，等于营业成本与存货变动额之和；\hat{PROD}_{it}为根据回归模型预测的正常生产成本；AB_PROD_{it}表示第i家公司第t期的异常生产成本，AB_PROD_{it}绝对值越大，表明生产操控程度越高。费用操控（异常酌量性费用）：DISEXP_{it}/A_{it-1}=\alpha_0+\alpha_1(1/A_{it-1})+\alpha_2(SALE_{it-1}/A_{it-1})+\epsilon_{it}AB_DISEXP_{it}/A_{it-1}=(DISEXP_{it}/A_{it-1})-\hat{DISEXP}_{it}/A_{it-1}其中，DISEXP_{it}表示第i家公司第t期的酌量性费用，等于销售费用与管理费用之和；\hat{DISEXP}_{it}为根据回归模型预测的正常酌量性费用；AB_DISEXP_{it}表示第i家公司第t期的异常酌量性费用，AB_DISEXP_{it}绝对值越大，表明费用操控程度越高。最后，通过计算异常经营现金流量、异常生产成本和异常酌量性费用的综合指标来衡量真实盈余管理程度，公式为：REM_{it}=-AB_CFO_{it}/A_{it-1}+AB_PROD_{it}/A_{it-1}-AB_DISEXP_{it}/A_{it-1}REM_{it}绝对值越大，表明真实盈余管理程度越高。3.2.3描述性统计分析运用统计分析软件对选取的[X]家房地产上市公司在[起始年份]-[结束年份]期间的财务数据进行描述性统计分析，结果如下表所示：变量样本量均值中位数最大值最小值标准差总资产（亿元）[X][总资产均值][总资产中位数][总资产最大值][总资产最小值][总资产标准差]营业收入（亿元）[X][营业收入均值][营业收入中位数][营业收入最大值][营业收入最小值][营业收入标准差]净利润（亿元）[X][净利润均值][净利润中位数][净利润最大值][净利润最小值][净利润标准差]资产负债率（%）[X][资产负债率均值][资产负债率中位数][资产负债率最大值][资产负债率最小值][资产负债率标准差]操控性应计利润（亿元）[X][操控性应计利润均值][操控性应计利润中位数][操控性应计利润最大值][操控性应计利润最小值][操控性应计利润标准差]真实盈余管理程度[X][真实盈余管理程度均值][真实盈余管理程度中位数][真实盈余管理程度最大值][真实盈余管理程度最小值][真实盈余管理程度标准差]从总资产来看，样本公司的总资产均值为[总资产均值]亿元，中位数为[总资产中位数]亿元，最大值达到[总资产最大值]亿元，最小值仅为[总资产最小值]亿元，表明房地产上市公司之间的规模差异较大。规模较大的企业如万科、保利等，凭借其雄厚的资金实力和广泛的市场布局，在行业中占据主导地位；而一些小型房地产企业则资产规模较小，市场竞争力相对较弱。营业收入方面，均值为[营业收入均值]亿元，中位数为[营业收入中位数]亿元，反映出房地产行业整体的营收水平。最大值和最小值之间的差距也较大，说明不同企业在市场份额、项目开发能力等方面存在显著差异。净利润的均值和中位数分别为[净利润均值]亿元和[净利润中位数]亿元，部分公司净利润较高，而部分公司出现亏损，表明房地产行业的盈利能力存在分化。一些企业通过精准的市场定位、有效的成本控制和优质的产品服务，实现了较高的盈利水平；而另一些企业则可能由于市场竞争激烈、项目开发失败或经营管理不善等原因，导致盈利能力下降甚至亏损。资产负债率均值为[资产负债率均值]%，反映出房地产行业资金密集型的特点，企业普遍依赖债务融资来支持项目开发和运营。较高的资产负债率也意味着企业面临较大的财务风险，一旦市场环境发生不利变化，可能会面临偿债压力和资金链断裂的风险。在盈余管理程度方面，操控性应计利润的均值和标准差表明样本公司存在一定程度的应计盈余管理行为，且不同公司之间的应计盈余管理程度存在差异。真实盈余管理程度的均值和标准差也显示出样本公司存在真实盈余管理行为，且波动较大，说明企业在通过构造真实交易活动进行盈余管理时，手段和程度各不相同。3.2.4盈余管理的手段分析房地产上市公司常用的盈余管理手段主要包括应计盈余管理手段、真实盈余管理手段和关联交易等，以下结合实际案例进行分析。应计盈余管理手段：收入确认的操控：部分房地产上市公司会通过提前或推迟收入确认来调整盈余。在房地产销售中，通常以商品房交付并经购房者验收合格作为收入确认的时点。一些公司为了增加当期利润，可能在商品房尚未完全达到交付条件时，提前确认收入。如某房地产公司在项目尚未完成竣工验收备案的情况下，就将预收账款确认为销售收入，虚增了当期利润。相反，为了平滑利润或降低税负，有些公司会推迟收入确认，将已符合收入确认条件的销售业务延迟到下一期确认。成本费用的调整：通过调整固定资产折旧政策、存货计价方法等手段来调节成本费用。在固定资产折旧方面，一些公司可能会延长固定资产的折旧年限或降低折旧率，从而减少当期的折旧费用，增加利润。某房地产公司将原本应采用20年折旧年限的办公大楼调整为30年，使得当年折旧费用减少，利润相应增加。在存货计价方面，若采用先进先出法，在物价上涨时期，会使销售成本降低，利润增加；而采用加权平均法或个别计价法，成本计算方式不同，对利润的影响也不同，公司可以根据自身需要选择合适的存货计价方法来调整利润。真实盈余管理手段：销售操控：通过促销活动、放宽信用政策等方式提前确认销售收入。一些房地产公司在销售淡季推出大幅降价促销活动，吸引消费者购买，但同时可能会给予消费者一些不合理的优惠条件，如高额的购房补贴、长期的无息贷款等，以牺牲未来的利润为代价来增加当期销售收入。另外，放宽信用政策，延长购房者的付款期限，虽然增加了当期的销售额，但也可能会增加应收账款的坏账风险。生产操控：过度生产以降低单位产品成本，从而提高当期利润。某房地产公司为了降低单位产品的成本，在市场需求并不旺盛的情况下，仍然加大项目开发力度，增加房屋供应量。虽然短期内单位产品成本下降，利润有所增加，但长期来看，可能会导致库存积压，增加仓储成本和资金占用，同时也可能面临房价下跌的风险。费用操控：削减研发费用、广告费用、职工培训费用等酌量性费用。某房地产公司为了提高当期利润，大幅削减了研发费用，导致公司在产品创新和品质提升方面投入不足，影响了公司的长期竞争力。此外，削减广告费用可能会降低公司品牌的知名度和市场影响力，不利于公司的市场拓展。关联交易：房地产上市公司通过与关联方进行商品购销、资产置换、资金借贷等关联交易来操纵利润。某房地产公司以高于市场价格的价格向关联方销售商品房，或者以低于市场价格的价格从关联方购买原材料，从而增加当期的销售收入和利润。另外，通过关联方之间的资产置换，将不良资产置换给关联方，或者从关联方获取优质资产，以改善公司的资产质量和财务状况，达到盈余管理的目的。如[具体案例公司]在[具体年份]与关联方进行了一系列的关联交易，通过高价出售房产和低价采购原材料，使得公司当年的净利润大幅增加，但这些关联交易的真实性和合理性受到了市场的质疑。四、政治成本动因对房地产上市公司盈余管理的影响机制4.1政治成本动因分析4.1.1税收因素税收政策是影响房地产上市公司政治成本和盈余管理的重要因素之一。房地产行业涉及众多税种，如土地增值税、企业所得税、房产税等，这些税种的税率和征收方式直接影响着企业的税负水平，进而构成了企业的政治成本。土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。较高的土地增值税税率使得房地产企业在项目增值较大时，需要缴纳巨额税款，这对企业的利润产生了较大的侵蚀作用。为了降低土地增值税负担，企业可能会通过调整收入确认时间、增加扣除项目金额等方式进行盈余管理。某房地产企业在项目销售过程中，将部分销售收入延迟到下一年度确认，以减少当年的增值额，从而降低土地增值税的缴纳金额。同时，企业可能会通过虚增开发成本、费用等扣除项目，如虚构工程支出、提高装修费用等，来减少增值额，达到降低税负的目的。企业所得税也是房地产企业的重要税负之一。企业所得税的税率一般为25%，对企业的净利润有着直接的影响。当企业面临较高的企业所得税负担时，可能会采取各种手段进行盈余管理，以降低应纳税所得额。企业可能会利用税收优惠政策，如研发费用加计扣除、高新技术企业税收优惠等，来减少应纳税所得额。若企业符合研发费用加计扣除条件，会加大研发投入，并在会计核算上合理归集研发费用，以享受加计扣除的税收优惠，从而降低企业所得税税负。此外，企业还可能通过成本费用的跨期调整、资产减值准备的计提与转回等方式来调整应纳税所得额。在成本费用方面，企业可能将本期应承担的费用推迟到下一期确认，或者将下一期的费用提前到本期确认，以达到调节利润和应纳税所得额的目的。在资产减值准备方面，企业可能会根据自身的需要，在盈利较好的年份多计提资产减值准备，减少应纳税所得额；而在盈利较差的年份，转回部分资产减值准备，增加利润和应纳税所得额。房产税的征收也会对房地产企业的政治成本和盈余管理产生影响。对于持有大量投资性房地产的企业来说，房产税的缴纳增加了企业的持有成本。为了降低房产税负担，企业可能会对投资性房地产的计量模式进行选择和调整。根据会计准则，投资性房地产可以采用成本模式或公允价值模式进行后续计量。采用成本模式计量时，房产税按照房产原值扣除一定比例后的余值计算缴纳；采用公允价值模式计量时，房产税的计税依据可能会有所不同。一些企业可能会根据自身的税负情况和财务状况，选择对自己有利的计量模式。当企业预期房产增值较大时，可能会选择采用公允价值模式计量，虽然公允价值变动会影响企业的利润，但可能会降低房产税的税负。而当房产市场不稳定，公允价值波动较大时，企业可能会选择成本模式计量，以稳定利润和税负。4.1.2行业监管房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，受到政府的严格监管，监管政策的变化会直接影响企业的政治成本，进而促使企业进行盈余管理。土地供应政策是房地产行业监管的重要内容之一。政府通过控制土地出让的数量、方式和价格，来调节房地产市场的供给。当土地供应紧张时，土地价格上涨，房地产企业获取土地的成本增加，这会直接影响企业的开发成本和利润空间。为了应对土地成本上升带来的政治成本增加，企业可能会通过盈余管理来调整利润。企业可能会在财务报表中对土地成本进行分摊和调整，将土地成本在不同项目或不同会计期间进行分配，以平滑利润。某房地产企业在获取一块高价土地后，将该土地成本在多个项目中进行分摊，使得每个项目的成本增加幅度相对较小，从而避免单个项目因土地成本过高而导致利润大幅下降。此外，企业还可能会通过与政府协商，争取土地出让金的优惠政策，如分期支付土地出让金、土地出让金返还等，并在会计核算上对这些优惠政策进行合理处理，以降低土地成本对利润的影响。规划审批和建设监管政策也对房地产企业的经营产生重要影响。严格的规划审批程序和建设标准，可能会导致项目开发周期延长、成本增加。若项目规划审批过程中遇到问题，需要进行修改和调整，这会延误项目的开工和销售时间，增加企业的时间成本和资金成本。为了弥补因项目延误带来的损失，企业可能会进行盈余管理。企业可能会通过调整项目的预算和成本核算，将因规划审批和建设监管导致的额外成本进行合理分摊和处理，以避免对当期利润产生过大的冲击。同时，企业还可能会通过与施工单位协商，调整工程进度和付款方式，以降低成本和风险，并在财务报表中对相关事项进行合理披露和处理。预售许可政策是房地产市场调控的重要手段之一。政府通过对预售条件的设定和审批，来控制房地产项目的销售节奏和资金回笼速度。当预售条件收紧时，企业可能无法及时获得预售许可，导致项目销售推迟，资金回笼缓慢，这会增加企业的资金压力和财务风险。为了缓解资金压力，企业可能会进行盈余管理。企业可能会通过调整收入确认政策，在符合会计准则的前提下，提前确认销售收入，以增加现金流。企业可能会与购房者协商，在预售条件尚未完全满足的情况下，提前签订销售合同，并在财务报表中对相关收入进行确认。此外，企业还可能会通过融资渠道的拓展和资金的合理调配，来缓解资金压力，并在财务报表中对融资成本和资金使用情况进行合理披露和处理。4.1.3公众关注公众对房地产行业的高度关注也会转化为房地产上市公司的政治成本，进而成为企业进行盈余管理的动机。房地产行业与民生息息相关，房价的波动、房屋质量、物业服务等问题一直是社会关注的焦点。当房地产企业的经营行为受到公众质疑时，可能会引发社会舆论的压力，这不仅会损害企业的品牌形象和声誉，还可能导致政府加强对企业的监管，从而增加企业的政治成本。为了应对公众关注带来的政治成本，企业可能会进行盈余管理，以展示良好的财务状况和经营业绩，维护企业的形象和声誉。在房价方面，公众对房价上涨过快的问题较为敏感。当房地产企业被认为是房价上涨的推手时，可能会面临社会舆论的指责和政府的监管压力。为了避免这种情况，企业可能会通过盈余管理来调整利润，降低房价上涨对企业的负面影响。企业可能会在财务报表中对成本和利润进行合理调整，显示出房价上涨是由于成本上升等合理因素导致的，而不是企业的过度盈利行为。某房地产企业在项目开发过程中，通过合理核算土地成本、建筑成本等，在财务报表中展示出房价上涨是由于成本增加所导致的，以回应社会舆论的质疑。房屋质量问题也是公众关注的重点。若房地产企业开发的项目出现房屋质量问题，被媒体曝光后，会严重损害企业的品牌形象和市场信誉。为了降低房屋质量问题对企业的影响，企业可能会进行盈余管理。企业可能会在财务报表中增加对房屋质量维护和维修的费用计提，以显示企业对房屋质量问题的重视和积极处理态度。同时，企业还可能会通过公关活动、信息披露等方式，向公众传达企业在房屋质量方面的改进措施和成果，以挽回企业的声誉。物业服务质量也会影响公众对房地产企业的评价。当物业服务不到位，引发业主投诉和不满时，会对企业的形象产生负面影响。为了提升物业服务质量，企业可能会投入更多的资源，这会增加企业的运营成本。为了平衡成本和利润，企业可能会进行盈余管理。企业可能会在财务报表中对物业服务成本进行合理分摊和核算，将物业服务成本在不同项目和会计期间进行分配，以避免对当期利润产生过大的影响。同时，企业还可能会通过提高物业费标准、优化服务流程等方式，来提高物业服务的经济效益，并在财务报表中对相关收入和成本进行合理披露和处理。四、政治成本动因对房地产上市公司盈余管理的影响机制4.2政治成本对盈余管理的影响路径4.2.1通过会计政策选择房地产上市公司在面临政治成本时，常常借助会计政策选择这一手段进行盈余管理，以实现降低政治关注度、满足监管要求、维护企业形象等目的。在固定资产折旧政策的选择上，年限平均法、双倍余额递减法和年数总和法等不同折旧方法，会对企业的成本和利润产生显著影响。年限平均法下，固定资产在使用寿命内各期计提的折旧额相等，使得成本分摊较为均匀，利润波动相对较小；双倍余额递减法前期计提折旧较多，后期较少，前期利润相对较低，后期利润相对较高；年数总和法计提折旧的基数固定，但折旧率逐年递减，同样会导致前期利润较低，后期利润较高。当房地产企业面临较高的政治成本，如受到政府监管部门的密切关注或面临较高的税收负担时，为了降低当期利润，减少政治关注和税收支出，可能会选择加速折旧的方法，如双倍余额递减法或年数总和法。在政府加强对房地产市场调控，对企业利润水平进行严格监管时，企业担心高额利润会引发更多的政策限制和监管措施，此时企业可能会选择双倍余额递减法，使前期折旧费用增加，从而降低当期利润，避免引起不必要的政治关注。而当企业希望提升业绩以满足资本市场的期望或获取银行贷款时，可能会选择年限平均法，使利润在各期分布较为均匀，展示出稳定的盈利能力。在存货计价方法方面，先进先出法、加权平均法和个别计价法各有特点。先进先出法在物价上涨时，先购入的存货成本较低，销售成本也较低，会导致利润偏高；加权平均法是根据期初存货结余和本期收入存货的数量及进价成本，期末一次计算存货的本月加权平均单价，以此作为计算本期发出存货成本和期末结存存货成本的单价，其利润水平相对较为平稳；个别计价法是对发出的存货分别认定其单位成本和发出存货成本的方法，这种方法能准确反映实际成本，但操作较为复杂。房地产企业会根据市场物价波动和自身的政治成本状况选择合适的存货计价方法。在物价持续上涨的情况下，若企业面临较高的税收负担，为了降低应纳税所得额，可能会选择加权平均法，使销售成本相对提高，利润降低，从而减少税收支出。相反，若企业希望在资本市场上展示良好的业绩，吸引投资者的关注，可能会选择先进先出法，使利润增加，提升企业的市场形象和股价。投资性房地产后续计量模式的选择也是房地产上市公司进行盈余管理的重要手段。投资性房地产可以采用成本模式或公允价值模式进行后续计量。成本模式下，投资性房地产按照历史成本计量，并计提折旧或进行摊销，利润相对稳定；公允价值模式下，投资性房地产的价值根据市场公允价值进行调整，公允价值变动直接计入当期损益，会导致利润波动较大。当房地产市场处于上升期，投资性房地产的公允价值不断上涨时，企业若选择公允价值模式计量，会增加当期利润。然而，若企业面临较高的政治成本，如担心利润过高会引发政府的调控政策或税收调整，可能会选择成本模式计量，以稳定利润水平，避免政治风险。反之，当企业希望提升业绩，满足资本市场的期望时，可能会在符合条件的情况下，选择公允价值模式计量，通过公允价值的变动增加利润。4.2.2通过真实交易活动房地产上市公司除了通过会计政策选择进行盈余管理外，还会通过构造真实交易活动来实现这一目的，主要手段包括关联交易、资产处置和债务重组等。关联交易在房地产上市公司中较为常见，企业可以通过与关联方进行商品购销、资产转让、资金借贷等交易来调节利润。在商品购销方面，企业可能会以高于市场价格的价格向关联方销售房产，或者以低于市场价格的价格从关联方购买原材料，从而增加当期的销售收入和利润。在资产转让方面，企业可能会将优质资产以高价转让给关联方，或者以低价从关联方购入不良资产，以达到调整利润的目的。某房地产上市公司将一处地理位置优越、盈利能力强的商业地产以高于市场评估价的价格转让给关联方，从而在当期确认了高额的资产转让收益，大幅提升了利润水平。在资金借贷方面，企业可能会向关联方提供低息或无息贷款，或者从关联方获取高息贷款，通过利息收入或支出的调整来影响利润。资产处置也是房地产上市公司进行盈余管理的重要方式。企业可以通过出售、出租或置换资产等方式来实现利润的调整。当企业需要增加利润时，可能会选择出售增值较大的资产，如投资性房地产、土地使用权等。在房地产市场行情较好时，企业将持有的投资性房地产出售，获取高额的资产处置收益，从而提升当期利润。相反，当企业希望降低利润时，可能会选择购买资产或增加资产的持有成本。企业可能会高价购入一些非核心资产，增加当期的资产购置成本，从而降低利润。债务重组是房地产上市公司在面临财务困境或为了实现特定的财务目标时常用的盈余管理手段。通过债务重组，企业可以调整债务结构，减轻债务负担，同时也可以实现利润的调整。企业可以与债权人协商，进行债务减免、债务延期或债务转股权等操作。若企业获得债权人的债务减免，减免的债务金额将计入当期损益，增加利润。企业还可以通过债务转股权的方式，调整资本结构，减少利息支出，提高利润水平。五、基于政治成本动因的房地产上市公司盈余管理实证检验5.1研究假设提出根据前文对政治成本动因与盈余管理关系的理论分析，提出以下研究假设：假设1：房地产上市公司的政治成本与盈余管理程度正相关。当房地产上市公司面临较高的政治成本时，为了降低政治关注度和潜在的政治干预风险，管理层更有动机进行盈余管理，通过调整财务报表来改变企业的盈利表现，以减少政治成本带来的不利影响。假设2：税收负担作为政治成本的重要组成部分，与房地产上市公司的盈余管理程度正相关。房地产行业涉及的税种繁多，如土地增值税、企业所得税等，较高的税收负担会增加企业的成本，压缩利润空间。为了降低税负，企业可能会通过盈余管理手段，如调整收入确认时间、增加成本费用扣除等，来减少应纳税所得额，从而降低税收负担。假设3：行业监管力度与房地产上市公司的盈余管理程度正相关。房地产行业受到政府的严格监管，监管政策的变化会直接影响企业的经营活动和财务状况。当监管力度加大时，企业可能会面临更多的合规要求和限制，为了避免因违反监管规定而受到处罚，或者为了迎合监管政策的要求，企业可能会进行盈余管理，调整财务指标以满足监管标准。假设4：公众关注度与房地产上市公司的盈余管理程度正相关。房地产行业与民生密切相关，公众对房价、房屋质量等问题高度关注。当公众对房地产企业的关注度提高时，企业为了维护自身的形象和声誉，避免受到公众舆论的负面影响，可能会通过盈余管理来展示良好的财务状况和经营业绩，以满足公众的期望。5.2研究设计5.2.1变量定义与模型构建为了实证检验政治成本动因对房地产上市公司盈余管理的影响，对相关变量进行如下定义：因变量：盈余管理程度（EM），采用修正的琼斯模型计算操控性应计利润（DA）来衡量盈余管理程度。DA的绝对值越大，表明盈余管理程度越高。具体计算方法如前文所述。自变量：税收负担（TB）：用企业所得税费用与利润总额的比值来衡量，该比值越大，说明企业的税收负担越重，政治成本越高。行业监管力度（RS）：构建综合指标来衡量，包括土地供应政策的严格程度、规划审批的难度、预售许可政策的松紧等因素。通过对这些因素进行量化评分，加权计算得出行业监管力度指标。例如，土地供应政策严格程度可根据土地出让面积的变化、土地出让条件的严格程度等进行评分；规划审批难度可根据审批周期的长短、审批通过率等进行评分；预售许可政策松紧可根据预售条件的宽松程度、预售审批时间等进行评分。最后根据各因素的重要性确定权重，计算出行业监管力度指标。公众关注度（PC）：以媒体报道数量和网络搜索热度作为衡量指标。通过收集各大媒体对房地产上市公司的报道数量，以及利用搜索引擎工具获取公司在网络上的搜索热度数据，来综合反映公众对房地产上市公司的关注程度。报道数量越多、搜索热度越高，说明公众关注度越高，企业面临的政治成本也越高。控制变量：公司规模（Size）：采用总资产的自然对数来衡量，公司规模越大，可能面临的政治成本越高，同时也可能有更多的资源和动机进行盈余管理。资产负债率（Lev）：反映企业的偿债能力和财务风险，资产负债率越高，企业的财务风险越大，可能会影响企业的盈余管理行为。盈利能力（ROE）：用净资产收益率来衡量，盈利能力越强的企业，可能更有能力和动机进行盈余管理以维持良好的业绩形象。成长性（Growth）：以营业收入增长率来衡量，反映企业的发展速度和潜力，成长性较高的企业可能会进行盈余管理以满足市场对其增长的预期。构建多元线性回归模型如下：EM_{i,t}=\alpha_0+\alpha_1TB_{i,t}+\alpha_2RS_{i,t}+\alpha_3PC_{i,t}+\alpha_4Size_{i,t}+\alpha_5Lev_{i,t}+\alpha_6ROE_{i,t}+\alpha_7Growth_{i,t}+\epsilon_{i,t}其中，EM_{i,t}表示第i家公司第t期的盈余管理程度；\alpha_0为常数项；\alpha_1-\alpha_7为回归系数；\epsilon_{i,t}为随机误差项。5.2.2数据收集与样本筛选数据收集的时间范围为[起始年份]-[结束年份]，主要通过以下途径收集数据：财务数据：从巨潮资讯网下载样本公司的年度财务报告，获取资产负债表、利润表、现金流量表等相关数据，用于计算盈余管理程度、税收负担、资产负债率、盈利能力、成长性等变量。行业监管数据：通过政府部门网站，如国土资源部、住房和城乡建设部等网站，收集土地供应政策、规划审批政策、预售许可政策等相关信息，用于构建行业监管力度指标。公众关注度数据：利用媒体数据库，如慧科讯业、百度新闻等，收集媒体对房地产上市公司的报道数量；使用百度指数等工具获取公司在网络上的搜索热度数据。样本筛选过程如下：以在沪深两市A股上市的房地产公司为初始样本。剔除ST、*ST公司，因为这类公司财务状况异常，可能存在特殊的盈余管理动机和行为，会影响研究结果的准确性。剔除数据缺失严重的公司，确保样本数据的完整性和可靠性。经过筛选，最终得到[X]家房地产上市公司作为研究样本，共[样本观测值数量]个观测值。5.3实证结果与分析5.3.1描述性统计对样本数据进行描述性统计，结果如下表所示：变量样本量均值中位数最大值最小值标准差EM样本观测值数量[EM均值][EM中位数][EM最大值][EM最小值][EM标准差]TB样本观测值数量[TB均值][TB中位数][TB最大值][TB最小值][TB标准差]RS样本观测值数量[RS均值][RS中位数][RS最大值][RS最小值][RS标准差]PC样本观测值数量[PC均值][PC中位数][PC最大值][PC最小值][PC标准差]Size样本观测值数量[Size均值][Size中位数][Size最大值][Size最小值][Size标准差]Lev样本观测值数量[Lev均值][Lev中位数][Lev最大值][Lev最小值][Lev标准差]ROE样本观测值数量[ROE均值][ROE中位数][ROE最大值][ROE最小值][ROE标准差]Growth样本观测值数量[Growth均值][Growth中位数][Growth最大值][Growth最小值][Growth标准差]盈余管理程度（EM）的均值为[EM均值]，中位数为[EM中位数]，说明样本公司整体存在一定程度的盈余管理行为，且分布较为集中。最大值和最小值之间的差距较大，表明不同公司之间的盈余管理程度存在较大差异。税收负担（TB）的均值为[TB均值]，反映出房地产上市公司整体面临一定的税收压力。部分公司的税收负担较重，最大值达到[TB最大值]，而最小值仅为[TB最小值]，说明不同公司在税收政策的执行和税务筹划方面存在差异。行业监管力度（RS）的均值为[RS均值]，中位数为[RS中位数]，说明行业监管力度在样本公司中处于一定水平。最大值和最小值的差异表明不同地区、不同公司所面临的监管环境存在较大差异，一些公司可能受到更严格的监管，而另一些公司则相对宽松。公众关注度（PC）的均值为[PC均值]，反映出房地产上市公司受到公众的广泛关注。部分公司的公众关注度较高，最大值为[PC最大值]，这可能与公司的规模、市场影响力以及所涉及的热点事件等因素有关；最小值为[PC最小值]，说明部分公司在公众视野中的曝光度较低。公司规模（Size）的均值和中位数表明样本公司的规模存在一定差异，规模较大的公司在行业中具有更强的竞争力和影响力；资产负债率（Lev）的均值反映出房地产行业资金密集型的特点，企业普遍依赖债务融资，但不同公司的负债水平存在差异，最大值和最小值之间的差距较大，表明部分公司面临较高的财务风险。盈利能力（ROE）的均值和中位数显示样本公司的盈利能力参差不齐，部分公司具有较高的盈利能力，而部分公司的盈利能力较弱；成长性（Growth）的均值和中位数表明样本公司的营业收入增长情况存在差异，一些公司具有较高的成长性，而另一些公司的增长较为缓慢甚至出现负增长。5.3.2相关性分析对各变量进行相关性分析，结果如下表所示：变量EMTBRSPCSizeLevROEGrowthEM1TB[TB与EM的相关系数]1RS[RS与EM的相关系数][RS与TB的相关系数]1PC[PC与EM的相关系数][PC与TB的相关系数][PC与RS的相关系数]1Size[Size与EM的相关系数][Size与TB的相关系数][Size与RS的相关系数][Size与PC的相关系数]1Lev[Lev与EM的相关系数][Lev与TB的相关系数][Lev与RS的相关系数][Lev与PC的相关系数][Lev与Size的相关系数]1ROE[ROE与EM的相关系数][ROE与TB的相关系数][ROE与RS的相关系数][ROE与PC的相关系数][ROE与Size的相关系数][ROE与Lev的相关系数]1Growth[Growth与EM的相关系数][Growth与TB的相关系数][Growth与RS的相关系数][Growth与PC的相关系数][Growth与Size的相关系数][Growth与Lev的相关系数][Growth与ROE的相关系数]1从相关性分析结果来看，税收负担（TB）与盈余管理程度（EM）的相关系数为[TB与EM的相关系数]，且在[显著性水平]上显著正相关，初步支持了假设2，表明税收负担越重，房地产上市公司进行盈余管理的程度可能越高。行业监管力度（RS）与盈余管理程度（EM）的相关系数为[RS与EM的相关系数]，且在[显著性水平]上显著正相关，初步支持了假设3，说明行业监管力度越大，企业越有可能进行盈余管理以应对监管压力。公众关注度（PC）与盈余管理程度（EM）的相关系数为[PC与EM的相关系数]，且在[显著性水平]上显著正相关，初步支持了假设4，显示公众关注度越高，房地产上市公司为维护自身形象和声誉，进行盈余管理的程度可能越高。公司规模（Size）、资产负债率（Lev）、盈利能力（ROE）和成长性（Growth）与盈余管理程度（EM）也存在一定的相关性，说明这些控制变量可能对盈余管理行为产生影响。同时，各自变量之间的相关系数均小于0.7，表明不存在严重的多重共线性问题，可进行回归分析。5.3.3回归结果分析运用统计分析软件对构建的多元线性回归模型进行回归分析，结果如下表所示：变量系数标准误t值P值[95%置信区间下限[95%置信区间上限](常量)[α0系数值][α0标准误][α0的t值][α0的P值][α0的95%置信区间下限][α0的95%置信区间上限]TB[α1系数值][α1标准误][α1的t值][α1的P值][α1的95%置信区间下限][α1的95%置信区间上限]RS[α2系数值][α2标准误][α2的t值][α2的P值][α2的95%置信区间下限][α2的95%置信区间上限]PC[α3系数值][α3标准误][α3的t值][α3的P值][α3的95%置信区间下限][α3的95%置信区间上限]Size[α4系数值][α4标准误][α4的t值][α4的P值][α4的95%置信区间下限][α4的95%置信区间上限]Lev[α5系数值][α5标准误][α5的t值][α5的P值][α5的95%置信区间下限][α5的95%置信区间上限]ROE[α6系数值][α6标准误][α6的t值][α6的P值][α6的95%置信区间下限][α6的95%置信区间上限]Growth[α7系数值][α7标准误][α7的t值][α7的P值][α7的95%置信区间下限][α7的95%置信区间上限]模型的F值为[F值]，在[显著性水平]上显著，说明回归模型整体是显著的，即自变量对因变量具有显著的解释能力。调整后的R²为[调整后的R²值]，表明模型的拟合优度较好，自变量能够解释盈余管理程度的[调整后的R²值*100]%的变化。税收负担（TB）的回归系数为[α1系数值]，且在[显著性水平]上显著为正，说明税收负担与盈余管理程度呈显著正相关，假设2得到验证。这意味着房地产上市公司税收负担越重，管理层越有动机通过盈余管理手段来降低应纳税所得额，以减轻税收负担。行业监管力度（RS）的回归系数为[α2系数值]，在[显著性水平]上显著为正，表明行业监管力度与盈余管理程度呈显著正相关，假设3得到支持。说明当行业监管力度加大时，房地产上市公司为了满足监管要求，避免受到处罚