社区业主工作制度

PAGE社区业主工作制度一、总则（一）目的本工作制度旨在规范社区业主相关工作，维护社区的正常秩序，保障业主的合法权益，营造和谐、安全、舒适的居住环境，促进社区的健康发展。（二）适用范围本制度适用于本社区内所有业主、业主委员会以及参与社区管理与服务的相关机构和人员。（三）基本原则1.依法依规原则：严格遵守国家法律法规以及地方相关政策规定，确保社区业主工作在合法合规的框架内进行。2.公平公正原则：对待所有业主一视同仁，在处理各类事务时秉持公平公正的态度，不偏袒、不歧视。3.服务至上原则：以业主需求为导向，提供优质、高效、便捷的服务，不断提升业主的满意度和归属感。4.民主协商原则：鼓励业主积极参与社区事务，通过民主协商的方式解决问题，充分尊重业主的意见和建议。二、业主大会（一）业主大会的组成1.业主资格房屋的所有权人为业主。尚未办理房屋所有权登记，但已实际交付使用的房屋，在交付使用之日起[X]个月内，其买受人视为业主。2.业主大会会议形式定期会议：每年至少召开[X]次定期会议，具体时间由业主委员会在社区显著位置提前公告。临时会议：有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：经专有部分占建筑物总面积[X]%以上且占总人数[X]%以上业主提议；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。（二）业主大会的召集与主持1.召集主体业主大会会议由业主委员会召集。业主委员会不履行或者无正当理由逾期不召集业主大会会议的，经专有部分占建筑物总面积[X]%以上且占总人数[X]%以上业主提议，可以由业主自行召集。2.主持主体业主大会会议由业主委员会主任主持。业主委员会主任不能履行职务或不履行职务的，由副主任主持；副主任不能履行职务或者不履行职务的，由半数以上委员推选一名委员主持。业主自行召集的业主大会会议，由提议召集人推选代表主持。（三）业主大会的筹备1.筹备组的成立业主大会筹备组由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的[X]%。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。2.筹备组的职责确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；拟定业主大会议事规则、管理规约草案；确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；提出业主委员会委员候选人名单；做好召开业主大会会议的其他准备工作。（四）业主大会的召开程序1.会议通知业主委员会应当在业主大会会议召开[X]日前将会议通知及相关材料以书面形式在社区显著位置公告，并同时告知全体业主。通知内容应当包括会议的时间、地点、议题、议程以及业主的权利和义务等事项。2.会议签到与表决业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当出具业主书面委托书和本人身份证明。业主大会会议应当由业主本人或者其委托代理人出席，并在签到簿上签到。业主大会会议采用记名投票的方式进行表决，业主应当在表决票上对表决事项表明赞成、反对或者弃权的意见，并签名确认。3.计票与唱票业主大会会议的计票和唱票工作由业主委员会或者业主推选的代表负责。计票人、唱票人应当在业主的监督下进行计票和唱票工作，并当场公布表决结果。（五）业主大会的决议1.决议的形成业主大会会议作出的决定，必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会会议作出制定和修改管理规约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经专有部分占建筑物总面积[X]%以上的业主且占总人数[X]%以上的业主同意。2.决议的效力业主大会的决议对全体业主具有约束力。业主大会的决议违反法律法规的，业主、业主委员会或者利害关系人可以向人民法院提起诉讼，请求确认决议无效或者撤销决议。三、业主委员会（一）业主委员会的组成1.委员人数：业主委员会由[X]至[X]人单数组成，具体人数由业主大会议事规则确定。2.委员资格本社区业主；具有完全民事行为能力；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强具备一定组织能力；具有必要的工作时间。3.委员产生方式业主委员会委员由业主大会会议选举产生，任期[X]年，可连选连任。业主委员会委员候选人由业主自荐或者业主联名推荐产生。（二）业主委员会的职责1.执行业主大会的决定和决议；2.召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；3.与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；4.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；5.监督管理规约的实施；6.督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；7.组织和监督专项维修资金的筹集和使用；8.调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；9.业主大会赋予的其他职责。（三）业主委员会的会议1.会议形式业主委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每季度至少召开一次，由业主委员会主任召集和主持。有下列情形之一的，业主委员会主任应当及时组织召开业主委员会临时会议：经三分之一以上业主委员会委员提议；业主委员会主任认为有必要召开的其他情况。2.会议通知业主委员会会议应当于会议召开[X]日前通知全体委员。通知内容应当包括会议的时间、地点、议题、议程以及委员的权利和义务等事项。3.会议签到与表决业主委员会委员应当亲自出席会议，也可以书面委托其他委员代为出席。委托书中应当载明委托事项、委托期限和委托权限。业主委员会会议应当由委员本人或者其委托代理人出席，并在签到簿上签到。业主委员会会议采用记名投票的方式进行表决，委员应当在表决票上对表决事项表明赞成、反对或者弃权的意见，并签名确认。4.计票与唱票业主委员会会议的计票和唱票工作由业主委员会主任或者副主任负责（主任缺席时）。计票人、唱票人应当在委员的监督下进行计票和唱票工作，并当场公布表决结果。（四）业主委员会委员资格的终止1.有下列情形之一的，业主委员会委员资格自动终止因物业转让、灭失等原因不再是业主的；丧失民事行为能力的；依法被限制人身自由半年以上的；以书面形式向业主大会提出辞职请求的；不履行委员职责的；利用委员资格谋取私利的；因其他原因不宜担任业主委员会委员的。2.业主委员会委员资格终止的确认与公告业主委员会委员资格终止的确认由业主大会会议决定，并在社区显著位置公告。业主委员会委员资格终止后，应当自终止之日起[X]日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。四、业主与物业服务企业（一）业主的权利和义务1.权利按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业服务企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督专项维修资金的管理和使用；法律、法规规定的其他权利。2.义务遵守管理规约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和决议；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费；法律、法规规定的其他义务。（二）物业服务企业的职责1.按照物业服务合同的约定，提供相应的服务物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业管理区域内的环境卫生管理；物业管理区域内的绿化养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；物业服务合同约定的其他服务事项2.定期向业主大会和业主委员会报告物业服务合同的履行情况；3.接受业主、业主委员会的监督；4.协助业主大会和业主委员会开展工作；5.法律、法规规定的其他职责（三）物业服务合同的签订与履行1.签订物业服务合同由业主大会或业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。物业服务合同应当对物业服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。2.履行物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，全面履行物业服务职责，提供质价相符的服务。业主应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费等相关费用。在物业服务合同履行过程中，业主与物业服务企业发生争议的，可以通过协商、调解、仲裁或者诉讼等方式解决。五、物业的使用与维护（一）物业的使用1.物业使用的基本要求业主、物业使用人应当按照规划用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。业主、物业使用人应当遵守物业管理区域内关于物业使用的各项规章制度，不得损害公共利益和他人合法权益。2.物业使用中的禁止行为损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；违章搭建、私设摊点；在非指定位置倾倒或者抛弃垃圾、杂物；违反规定饲养家禽、家畜及宠物；在建筑物内或者公共区域内堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品等危险物品；利用物业从事危害公共利益和他人合法权益的活动；法律、法规禁止的其他行为。（二）物业的维护1.物业共用部位、共用设施设备的维护物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，定期对物业共用部位及共用设施设备进行检查、维修、养护，确保其正常运行和使用。业主委员会应当监督物业服务企业对物业共用部位及共用设施设备的维护工作，并定期向业主公布维护情况。物业共用部位及共用设施设备的维修、更新和改造费用，按照国家和地方有关规定在专项维修资金中列支；专项维修资金不足的，由业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。2.房屋的维修业主应当按照房屋使用说明书的要求合理使用房屋，并承担自用部位的维修责任。因不可抗力或者其他紧急情况需要对房屋进行维修的，业主应当予以配合。物业服务企业应当及时组织维修，并按照规定向业主公示维修情况及费用支出情况。六、专项维修资金（一）专项维修资金的缴存1.缴存主体购买新建商品住宅的业主应当按照国家和地方有关规定缴存专项维修资金。出售公有住房的，售房单位应当按照规定从售房款中提取一定比例的专项维修资金。2.缴存标准专项维修资金的缴存标准按照当地人民政府的规定执行，一般为购房款的[X]%至[X]%。出售公有住房的，专项维修资金的提取比例按照当地人民政府的规定执行，一般为售房款的[X]%至[X]%。（二）专项维修资金的使用1.使用范围物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造；法律、法规规定的其他专项维修资金使用范围。2.使用程序物业服务企业或者相关业主提出使用建议；业主委员会组织实施使用方案；物业服务企业或者相关业主按照使用方案进行维修、更新和改造；将维修、更新和改造费用分摊情况在社区显著位置公示；向专户管理银行发出划转专项维修资金的通知；专户管理银行将所需专项维修资金划转至维修单位。3.使用监督业主委员会应当对专项维修资金的使用情况进行监督，并定期向业主公布使用情况。业主有权对专项维修资金的使用情况进行查询和监督，发现问题