项目土地增值税清算报告(二)

项目土地增值税清算报告(二)根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）及项目实际情况，本清算报告（二）主要针对XX项目土地增值税清算过程中的核心数据审核、税额计算及争议事项处理进行详细说明。本次清算范围为项目全部开发产品，包括普通标准住宅、非普通标准住宅及其他类型房地产，清算审核期间为20XX年X月X日至20XX年X月X日，审核依据包括《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）等相关法规。一、清算单位界定与审核（一）清算单位划分根据项目《建设工程规划许可证》及发改委立项批复，该项目分为A、B、C三个独立地块，总占地面积86,500平方米，总建筑面积245,000平方米，其中地上建筑面积210,000平方米（含普通住宅120,000平方米、非普通住宅60,000平方米、商业及配套30,000平方米），地下建筑面积35,000平方米（车位及设备用房）。依据187号文第一条规定，"土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算"，本次清算按A、B、C三个分期项目分别作为清算单位，其中A地块为普通住宅集中区域，B地块包含非普通住宅及部分商业，C地块为独立商业综合体。（二）清算单位完整性审核通过比对《商品房预售许可证》、销售台账及实地勘验结果，确认A地块已售面积118,500平方米（占可售面积98.75%），未售面积1,500平方米（为物业管理用房，属不可售公共配套）；B地块已售非普通住宅58,800平方米（占可售面积98%），已售商业12,000平方米（占可售商业面积80%）；C地块商业综合体已售面积22,500平方米（占可售面积75%）。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条，"已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算"，B地块商业未售比例20%（未出租或自用），但整体项目已售建筑面积占比达90.2%（211,800/234,800），符合强制清算条件。二、收入总额确认与审核（一）销售收入审核1.普通住宅收入A地块普通住宅共1,200套，合同销售总额72,000万元，通过比对销售合同、增值税发票、银行回款凭证及房产交易备案数据，发现存在以下调整事项：（1）20XX年X月签订的3套住宅销售合同金额合计180万元，实际收款175万元，差异5万元为现金折扣，根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条，"纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产"，现金折扣属于财务费用，不冲减销售收入，故调增收入5万元，确认普通住宅销售收入72,005万元。（2）存在2套抵偿工程款的住宅，建筑面积240平方米，合同约定抵偿金额144万元，同期同类住宅平均销售价格为6,500元/平方米，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条，应按同类同期价格确认收入156万元（240×6,500），调增收入12万元，最终确认普通住宅销售收入72,017万元。2.非普通住宅收入B地块非普通住宅共300套，合同销售总额48,000万元，审核发现：（1）5套住宅存在超面积补款合计25万元，已开具发票但未计入销售收入，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条，应并入销售收入，调增收入25万元；（2）1套住宅因质量问题给予客户补偿3万元，已从房款中扣除，属于销售折让，凭双方协议及付款凭证调减收入3万元，确认非普通住宅销售收入48,022万元。3.其他类型房地产收入（1）商业用房：B地块商业已售面积12,000平方米，收入18,000万元；C地块商业已售22,500平方米，收入45,000万元，合计63,000万元，经审核销售合同与收款记录一致，无调整事项。（2）地下车位：可售车位500个，已售300个，收入6,000万元（20万元/个），根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条，"房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用"，地下车位属于有偿转让，应确认收入6,000万元。（二）视同销售收入审核项目存在将2,000平方米商业用房转为自持物业用于出租，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条，"房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用"，故该部分未确认视同销售收入。（三）收入总额确认经审核，项目合计确认销售收入：普通住宅72,017万元、非普通住宅48,022万元、其他类型房地产69,000万元（含商业63,000万元、车位6,000万元），总收入189,039万元。三、扣除项目金额审核（一）取得土地使用权所支付的金额1.土地出让金：项目土地出让合同金额32,000万元，契税1,280万元（税率4%），耕地占用税500万元，合计33,780万元，已取得财政票据及完税凭证，按占地面积法分摊至各清算单位：•A地块占地面积34,600平方米（占比40%），分摊金额13,512万元（33,780×40%）•B地块占地面积25,950平方米（占比30%），分摊金额10,134万元（33,780×30%）•C地块占地面积26,000平方米（占比30%），分摊金额10,134万元（33,780×30%）2.土地征用及拆迁补偿费：支付拆迁补偿款5,200万元，其中货币补偿4,000万元（有拆迁协议及银行转账凭证），实物补偿1,200万元（对应安置房面积2,000平方米，已按同期同类价格确认收入并计入拆迁成本），按建筑面积法分摊：•A地块分摊2,496万元（5,200×120,000/250,000）•B地块分摊1,872万元（5,200×90,000/250,000）•C地块分摊832万元（5,200×40,000/250,000）（二）房地产开发成本1.前期工程费：合计12,500万元，包括规划设计费4,500万元（取得设计服务发票）、勘察测绘费1,800万元、场地平整费2,200万元、临时设施费4,000万元，经审核无超标准列支，按建筑面积法分摊：•A地块：12,500×120,000/250,000=6,000万元•B地块：12,500×90,000/250,000=4,500万元•C地块：12,500×40,000/250,000=2,000万元2.建筑安装工程费：（1）主体工程：合同金额45,000万元，结算审核报告金额44,800万元，差异200万元为工程质量扣款，凭监理报告及扣款协议扣除，确认44,800万元。（2）装饰装修工程：普通住宅装修成本1,800万元（150元/平方米×120,000平方米），非普通住宅装修成本3,600万元（600元/平方米×60,000平方米），商业装修成本9,000万元（300元/平方米×30,000平方米），合计14,400万元，均取得建安发票及工程结算单。（3）基础设施费：小区道路、绿化、供水供电等支出8,600万元，按受益原则分摊，A地块3,440万元，B地块3,010万元，C地块2,150万元。（4）公共配套设施费：幼儿园、社区服务中心等成本6,200万元，产权归全体业主所有，按建筑面积法分摊：A地块2,976万元，B地块2,232万元，C地块992万元。（5）开发间接费用：项目部人员工资、办公费等合计3,800万元，无资本化利息支出（利息单独核算），按建筑面积法分摊：A地块1,824万元，B地块1,368万元，C地块608万元。3.开发成本合计：•A地块：6,000+（44,800×120,000/250,000）+1,800+3,440+2,976+1,824=6,000+21,504+1,800+3,440+2,976+1,824=37,544万元•B地块：4,500+（44,800×90,000/250,000）+3,600+3,010+2,232+1,368=4,500+16,128+3,600+3,010+2,232+1,368=30,838万元•C地块：2,000+（44,800×40,000/250,000）+9,000+2,150+992+608=2,000+7,168+9,000+2,150+992+608=21,918万元（三）房地产开发费用1.利息支出：项目向银行贷款50,000万元，贷款期限3年，利息支出总额4,500万元（年利率3%），取得银行利息结算单据，其中：•A地块资本化利息1,800万元（50,000×40%×3%×3）•B地块资本化利息1,350万元（50,000×30%×3%×3）•C地块资本化利息1,350万元（50,000×30%×3%×3）财务费用中的利息支出能够按清算项目分摊并提供金融机构证明，故开发费用=利息+（取得土地使用权支付金额+开发成本）×5%。2.其他开发费用：•A地块：1,800+（13,512+37,544）×5%=1,800+51,056×5%=1,800+2,552.8=4,352.8万元•B地块：1,350+（10,134+30,838）×5%=1,350+40,972×5%=1,350+2,048.6=3,398.6万元•C地块：1,350+（10,134+21,918）×5%=1,350+32,052×5%=1,350+1,602.6=2,952.6万元（四）与转让房地产有关的税金1.增值税：项目适用简易计税方法，普通住宅销项税额=72,017/(1+5%)×5%=3,429.38万元，非普通住宅销项税额=48,022/(1+5%)×5%=2,286.76万元，其他类型房地产销项税额=69,000/(1+5%)×5%=3,285.71万元，合计销项税额9,001.85万元。2.城建税及附加：按增值税额的12%（城建税7%+教育费附加3%+地方教育附加2%）计算，合计1,080.22万元，其中普通住宅411.53万元，非普通住宅274.41万元，其他类型房地产394.28万元。（五）加计扣除根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条，加计扣除金额=（取得土地使用权支付金额+开发成本）×20%：•A地块：（13,512+37,544）×20%=51,056×20%=10,211.2万元•B地块：（10,134+30,838）×20%=40,972×20%=8,194.4万元•C地块：（10,134+21,918）×20%=32,052×20%=6,410.4万元（六）扣除项目总额•A地块：13,512（土地）+37,544（开发成本）+4,352.8（开发费用）+411.53（税金）+10,211.2（加计）=66,031.53万元•B地块：10,134+30,838+3,398.6+274.41+8,194.4=52,839.41万元•C地块：10,134+21,918+2,952.6+394.28+6,410.4=41,809.28万元四、土地增值税计算（一）增值额计算1.普通住宅（A地块）：增值额=收入-扣除项目=72,017-66,031.53=5,985.47万元增值率=5,985.47/66,031.53×100%≈9.06%，适用税率30%，速算扣除系数0，应纳税额=5,985.47×30%=1,795.64万元2.非普通住宅（B地块）：增值额=48,022-52,839.41=-4,817.41万元（负数，无增值），应纳税额0万元3.其他类型房地产（B地块商业+车位+C地块商业）：收入=18,000（B商业）+6,000（车位）+45,000（C商业）=69,000万元扣除项目=（B地块扣除中商业部分+车位对应扣除+C地块扣除）B地块商业面积15,000平方米（占B地块总建筑面积15%），分摊扣除=52,839.41×15%=7,925.91万元车位扣除按建筑面积分摊：地下建筑面积35,000平方米，车位占30,000平方米（600个×50平方米/个），已售300个，分摊扣除=（土地+开发成本+开发费用+税金+加计）×已售比例车位对应土地成本=33,780×（30,000/245,000）×50%（已售比例）=33,780×0.122×0.5≈2,050万元车位开发成本=（前期工程费+建安费+基础设施费等）×车位面积占比×已售比例≈（12,500+44,800+8,600）×30,000/245,000×50%≈65,900×0.122×0.5≈4,010万元车位开发费用=利息+（土地+开发成本）×5%=（4,500×30,000/245,000×50%）+（2,050+4,010）×5%≈275+303=578万元车位税金=394.28×（6,000/69,000）≈34.27万元车位加计扣除=（2,050+4,010）×20%=1,212万元车位扣除合计=2,050+4,010+578+34.27+1,212≈7,884.27万元C地块扣除=41,809.28万元其他类型房地产总扣除=7,925.91+7,884.27+41,809.28≈57,619.46万元增值额=69,000-57,619.46=11,380.54万元增值率=11,380.54/57,619.46×100%≈19.75%，适用税率30%，应纳税额=11,380.54×30%=3,414.16万元（二）应纳税额汇总普通住宅应纳税额1,795.64万元，非普通住宅0万元，其他类型房地产3,414.16万元，合计应纳税额5,209.8万元。已预缴土地增值税4,800万元，应补税额=5,209.8-4,800=409.8万元。五、清算争议问题处理（一）地下车位成本分摊争议企业主张地下车位应仅分摊建安成本，不承担土地成本及前期工程费。经审核，根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十九条，"纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用"