【《我国不动产预告登记制度的现状分析》4600字】

第页共47页我国不动产预告登记制度的现状分析目录TOC\o"1-3"\h\u6410我国不动产预告登记制度的现状分析 154311.1我国不动产预告登记的立法现状 1209831.2我国不动产预告登记制度的司法实践 25321.3不动产预告登记制度下的相关争议 41.1我国不动产预告登记的立法现状我国不动产预告登记制度相关的法律主要有《民法典》《暂行条例》《实施细则》，在此之前预告登记还规定在《物权法》《〈物权法〉解释一》以及《房屋登记办法》等。目前我国《物权法》20条规定了当事人在买卖房屋或者其他不动产产品的过程中，为了能够实现将来物权的转移，则可以按照法律的规定，向有关不动产登记机关进行预告登记。在预告登记生效之后，如果不动产所有人未经厉害相关人的同意而处理该不动产的行为，该行为导致的物权效力并不发生。而预告登记行为发生三个月后未提出本登记的情形，则预告登记失效。由此可以发现，当前我国针对不动产预告登记的中间行为采用与德国不同的“绝对无效”的立法模式，非经登记权利人同意擅自处分的行为无效当事人根据处分行为申请登记的，登记机构不予办理。2016年3月1日实施《〈物权法〉解释一》第4条的内容进行分析后可知，我国在法律层面进一步明确了中间处分行为绝对无效的范畴，并对预告登记后房产的违规处分行为进行了规定，判定其不受到法律保护。但是目前对《〈物权法〉解释一》第四条规定之外的中间处分行为是否有效，尚未出台或者补充相关的规定，这就容易导致不动产交易双方造成误解和纷争提供了可趁之机。后于2019年修正的《实施细则》第28条规定了不动产预告登记的解除情形。但是目前我国不论是在《物权法》、《暂行条例》以及《土地登记办法》等法律法规中，都仅仅规定了“绝对禁止”的权利保全效力，2021年出台的《民法典担保法司法解释》中对于预告登记的破产保护效力及优先受偿进行了探讨，但是以上法律中并未针对其预告登记的破产保护效力与优先受偿的情形与对抗法院强制执行、征收的效力、是否具有顺位保全效力等内容进行规定。然而，我国《宪法》中有针对公共利益以及人民群众需求方面的征用规定，即在13条第2款中规定了国家为了满足人民群众以及公共利益的需求，可以对公民的财产在给予金额补偿的基础上进行征用。《公安机关办理刑事案件适用查封、冻结措施有关规定》第十七条以及《最高人民法院、国止资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部口协助执行若干问题的通知》第十五条也均提到对于已经办理了预告登记的房屋，可以进行查封或预查封。通过分析以上的法律规定，笔者发现国家更加重视公权力以及公共利益的重要性，因此，在针对预告登记排除强制执行、政府征收等处分的效力应持否定态度。但是目前我国不动产预告登记制度的内容依然存在不完善的现象。1.2我国不动产预告登记制度的司法实践（一）案例综述为了更好的研究不动产预告登记制度的相关效力以及司法实践的现状，笔者通过中国裁判文书网中查阅了相关案例。笔者发现自2007年《物权法》实施后，我国房地产交易过程中有关于不动产登记纠纷的案件数量日益上升。以2021年为例，有关于不动产登记纠纷的案件达到59768件，而增加“预告登记”这一关键词搜索的案例共计13393件，如图一所示。由此可见，当前不动产预告登记制度不完善导致的一系列相关案件，为我国司法实践造成了较大的压力，同时也浪费了许多司法资源。此外，笔者在中国裁判文书网中搜索“预告登记”关键词，发现2018年到2021年每年的案件数量，具体如图2所示。可见我国《民法典》以及其中所涉及到的不动产预告登记制度的相关内容并没有有效降低不动产预告登记的纠纷，同时随着我国房地产市场经济的飞速发展，房产交易数量增多，此类案件数量也日益增长。以2021年为例，根据案由的不同，搜索出民事案件为3507件，执行案件加其他案件为34件。由此可见，不动产预告登记的问题主要出现在民事纠纷中。在此背景下，研究不动产预告登记制度，是维护房地产交易秩序公平正义发展最重要的途径之一。1.3不动产预告登记制度下的相关争议（一）交通银行股份有限公司丹东东港支行、汪志艳等金融借款合同纠纷案（二）案情来源：辽宁省丹东市中级人民法院（2022）辽06民终317号（三）案情简介：上诉人（原审原告）：交通银行股份有限公司丹东东港支行负责人：刘晓东，该行行长。委托诉讼代理人：陈哲祥，男，该行工作人员。被上诉人（原审被告）：汪志艳原审被告：东港市华萌房地产开发有限公司。法定代表人：邹立壮诉讼代表人：辽宁凡响律师事务所（东港市华萌房地产开发有限公司管理人）。2012年6月26日，原告、案外人郑永辉、被告汪志艳、被告华萌公司签订《个人房产抵押贷款合同》，约定原告向案外人郑永辉提供贷款15万元，贷款期限180个月，月利率2.66666‰，按月还款，还款日期为每月21日。合同第五条约定，被告华萌公司为涉案贷款提供连带责任保证，保证范围包括合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及原告实现债权的费用；在案外人郑永辉以及被告汪志艳取得涉案房屋的权利证明，且原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，被告华萌公司的保证责任解除，但在原告取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，案外人郑永辉以及被告汪志艳已有欠款或欠费的，被告华萌公司对该部分应付款项仍应承担保证责任。合同第二十二条约定，由案外人郑永辉与房屋共有人被告汪志艳以共同所有的坐落于东港市新兴区华萌馨苑8号楼3单元606室的房产作为贷款的抵押担保。2012年6月18日，原告与案外人郑永辉、被告汪志艳办理了预告商品房抵押权预告登记，但双方未办理涉案房屋的抵押登记。2012年7月4日，案外人郑永辉向原告借款15万元，被告汪志艳与案外人郑永辉共同在借款凭证上签字。案外人郑永辉以及被告汪志艳取得涉案借款后，按月偿还借款至2020年6月21日，此后借款本金及利息均未偿还。现拖欠本金86262.11元未还。另查，经原告申请，一审法院依法对案外人郑永辉（共有权人汪志艳）所有的坐落于东港市新兴区登记证号：**预新兴区字第××号）房屋中的价值9万元部分查封，查封期限为三年。一审判决如下：一、解除原告交通银行股份有限公司丹东东港支行与郑永辉、被告汪志艳间签订的《个人房产抵押贷款合同》；二、被告汪志艳于本判决生效后十日内偿还原告借款86262.11元，并自2020年6月22日起至给付之日止，按月利率2.66666‰的标准支付利息；三、被告东港市华萌房地产开发有限公司对被告汪志艳承担的上述还款责任承担连带给付责任；四、驳回原告其他诉讼请求。如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正）第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2020元、保全费920元，合计2940元，由被告汪志艳、被告华萌公司连带承担。此款原告已预交,二被告于本判决生效后十日内将该款给付原告。二审判决：一、维持东港市人民法院（2021)辽0681民初2142号民事判决第一、第二项；二、撤销东港市人民法院（2021)辽0681民初2142号民事判决三、四项；三、如汪志艳不履行付款义务，交通银行股份有限公司丹东东港支行有权对坐落于东港市新兴区华萌馨苑8号楼3单元606室的房屋（预告登记号：东房预新兴区字第××号）享有优先受偿权（四）裁判法律依据：1.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条规定，当不动产交易当事人办理了抵押预告登记之后，预告登记权利人有权利请求对抵押财产的优先受偿。经过相关机构审查，发现该房产并未办理建筑物所有权的首次登记，且存在权利人预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致的情形。因此人民法院对抵押权的效力提供了支持。2.《中华人民共和国物权法》第20条（《民法典》第221条）规定了当事人在签订不动产交易合同以及协议时，为了能够更好的保障自己权益的实现，则可以申请预告登记行为。在预告登记后，处分该不动产的行为不发生效力。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第15条根据《合同法》第九十四条的规定，售房者在延迟交付房屋，或者买受人延迟支付放款的情形下，当事人一方请求解除合同，则应该被予以支持。但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

（五）典型案例及做法

案号裁判立场辽宁曙光房地产开发有限公司、交通银行股份有限公司丹东分行等金融借款合同纠纷/（2021）辽06民终1643号本案中,案涉房屋是于2017年6月8日办理抵押预告登记,登记行为发生于民法典施行以前,且当时的法律、司法解释没有对预告登记权利人能否请求就抵押财产优先受偿作出规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》中却对此作出了明确规定,相关规定亦未明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人的合理预期,因此根据上述司法解释的内容,本案应适用民法典及其司法解释的规定进行处理。潘某优与佛山三水某银行等金融借款合同纠纷案佛山市中级人民法院生效判决认为，潘某优未按合同约定按期偿还借款，构成违约，佛山三水某银行除有权主张潘某优偿还欠款本息外，亦有权视该合同关于担保的约定，依据《民法典》及相应司法解释的规定主张行使担保权利。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（点击标题可查阅条文对比版）第五十二条第一款规定，潘某与佛山三水某银行约定的抵押不动产已经办理了建筑物所有权的首次登记，同时其不存在登记失效的情形。因此佛山三水某银行可以依法享有对改抵押不动产的优先受偿权。2021年8月10日，判决潘某优向佛山三水某银行偿还借款本金49万元及利息，佛山三水某银行有权对抵押房产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。的抗辩，再结合合同的提供方因素，认为合生绿洲公司的上述意见有违诚信，不予采纳。《民法典》担保制度司法解释明确规定预告登记权利人对抵押财产享有优先受偿权的情形，解决了司法实践中关于抵押权预告登记效力问题的长期争议，意义重大。本案依法认定预告登记权利人对抵押财产享有抵押权，保障了贷款人抵押权的有效实现，促进了房产按揭市场的秩序稳定与金融安全，为类案处理提供了裁判思路和指导意义。（六）法理分析本案的焦点问题是上诉人针对已经办理了抵押预告登记的房产进行预告登记，其是否依然能够享受优先受偿权。预告登记是在因为某种原因无法办理本登记时，权利人为了能够确保将来取得物权而办理的一种特殊性质的提前登记。我国《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》五十二条进行了相关规定，其认为在不动产交易双方当事人在办理抵押预告登记之后，预告登记的权利人请求关于不动产物权的优先受偿权。但是经审查，发现其尚未办理建筑物所有权的登记工作，这就导致权利人预告登记的财产与建筑物首次登记的财产不一致的