不动产登记操作规范-试行

不动产登记操作规范-试行一、总则1.制定依据本规范依据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产权籍调查技术规程》等法律法规及技术标准制定，适用于全国各级不动产登记机构办理集体土地所有权、国有建设用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、房屋等建筑物/构筑物所有权、土地承包经营权、林地经营权、海域使用权、居住权、抵押权、地役权，以及上述权利的预告登记、异议登记、查封登记等各类登记业务操作。2.基本原则不动产登记操作遵循依法依规、便民高效、权责一致、信息共享原则，登记机构应当建立“一窗受理、并行办理”机制，实现与住建、税务、司法、民政、市场监管等部门数据实时共享，不得要求申请人重复提交可通过共享获取的材料。3.人员要求不动产登记工作人员应当取得不动产登记上岗资格，每年接受业务培训时长不少于40学时，培训考核不合格的不得独立从事登记业务。二、一般操作流程不动产登记全流程分为申请、受理、审核、登簿、发证5个环节，除法律法规另有规定外，不得增设环节。1.申请环节（1）申请方式：申请人可选择现场申请或线上申请，线上申请需通过全国不动产登记网上“一窗办事”平台或属地政务服务平台提交，电子签名符合《中华人民共和国电子签名法》要求的，与手写签名、盖章具有同等法律效力。对行动不便的老年人、残疾人、重病患者等特殊群体，登记机构应当提供上门受理服务。（2）申请主体要求：自然人申请应当本人到场，无法到场的需提交经公证的授权委托书或经线上实名认证的电子授权委托书；法人/非法人组织申请需提交法定代表人/负责人身份证明、授权委托书；共有不动产登记应当由全体共有人共同申请，共有人另有约定或法律规定可单方申请的除外。（3）单方申请适用情形：①国有土地所有权、集体土地所有权首次登记；②继承、受遗赠取得不动产权利；③持人民法院/仲裁机构生效法律文书、人民政府生效行政决定书取得不动产权利；④权利人姓名/名称、身份证明类型/号码发生变更申请变更登记；⑤不动产灭失、权利人放弃权利申请注销登记；⑥申请更正登记、异议登记；⑦预售人未按约定配合预购人申请预购商品房预告登记，预购人可单方申请；⑧法律法规规定的其他情形。（4）申请材料要求：申请人提交的材料应当为原件，原件遗失的需提交有权部门出具的有效证明；外文材料需提交经公证的中文译本；登记机构应当在服务场所、门户网站公示全部申请材料清单，不得要求申请人提交清单外的材料。2.受理环节（1）材料核验：现场申请的应当核验申请人身份，实现人证比对一致率不低于95%；线上申请的应当完成实名认证、人脸核验，比对不通过的不予受理。（2）受理结果处理：①材料齐全、符合法定形式的，当场出具《不动产登记受理通知书》，受理编号采用“6位行政区划代码+4位年份+2位业务类型代码+6位流水号”统一规则编制；②材料缺失或不符合法定形式的，当场出具《补正材料告知书》，一次性列明全部补正内容，补正期限最长不超过15个工作日，逾期未补正的视为自动撤回申请；③不符合受理条件的，当场出具《不予受理通知书》，明确说明不予受理理由，告知申请人行政复议、行政诉讼的权利和期限，3个工作日内送达申请人。3.审核环节（1）审核内容：①申请主体与申请材料记载的权利人是否一致；②不动产权属来源材料是否合法、清晰、有效；③申请登记事项与申请材料记载内容是否一致；④申请登记事项与不动产登记簿记载内容是否存在冲突；⑤不动产是否存在查封、抵押、预告登记等限制处分情形；⑥是否足额缴纳相关税费。（2）审核时限：一般登记业务自受理之日起3个工作日内办结，抵押登记、预告登记、注销登记1个工作日内办结，异议登记当场办结，涉及历史遗留问题、需多部门协查的复杂登记业务最长不超过15个工作日办结，时限不含公告、权籍调查、补正材料时间。（3）公告要求：以下情形需进行公告，公告期为15个工作日，公告应当同时在登记机构门户网站、不动产所在地村（居）委会公告栏张贴：①集体土地所有权、宅基地使用权及房屋所有权首次登记；②未持继承公证、生效法律文书申请继承/受遗赠不动产登记；③更正登记涉及利害关系人；④登记机构依职权办理的登记；⑤法律法规规定的其他情形。公告期满无异议或异议不成立的，方可继续办理登记。（4）实地查看要求：以下情形需安排2名以上登记工作人员实地查看，拍摄现场照片、填写《实地查看记录表》并签字确认：①房屋等建筑物/构筑物所有权首次登记；②在建建筑物抵押权登记；③因不动产灭失申请注销登记；④登记机构认为存在权属争议需要核实的其他情形。（5）审核结果处理：①审核通过的进入登簿环节；②审核中发现需补正材料的，出具《审核补正告知书》，5个工作日内送达申请人；③存在权属争议、需有权机关出具意见的，出具《中止审核告知书》，明确中止原因，待争议解决、补充相关材料后恢复审核；④审核不通过的，出具《不予登记告知书》，说明不予登记理由，告知救济途径，3个工作日内送达申请人。4.登簿环节（1）不动产登记簿采用电子介质，实行每日异地备份，电子登记簿与纸质登记簿具有同等法律效力，二者记载不一致的，除有证据证明纸质登记簿存在错误外，以纸质登记簿为准，登记簿永久保存。（2）登记机构应当将审核通过的登记事项准确记载于不动产登记簿，登簿内容包括：①不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；②权利主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；③查封登记、抵押登记、预告登记、异议登记等限制事项；④登簿人签字、登簿时间，登簿时间为不动产权利生效时间。5.发证环节（1）不动产权电子证照与纸质证照具有同等法律效力，申请人可自主选择证照类型，电子证照应当在登簿后1个工作日内生成，推送至申请人移动端及政务服务共享平台。（2）纸质证照缮证后应当核对信息无误，加盖不动产登记专用章，申请人现场领取的需签字确认，选择邮寄送达的需留存快递底单，送达回执归档保存。（3）登记费标准严格执行国家规定：住宅类登记80元/件，非住宅类登记550元/件，每增加一本证书加收工本费10元；免收登记费情形包括：小微企业（含个体工商户）申请登记、保障性住房所有权及建设用地使用权登记、农村宅基地使用权及房屋所有权登记、不动产查封/注销/预告登记、行政区划调整导致坐落变更的变更登记；异议登记费减半收取。三、各类登记专项操作规范1.首次登记（1）集体土地所有权首次登记：申请主体为村集体经济组织/村民委员会、村民小组，需提交土地权属来源材料（土改时期土地证、“四固定”确权资料、集体土地所有权确权成果、生效法律文书等）、权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标、公告无异议证明；审核重点为权属来源连续合法、界址清晰无争议、公告期满无异议。（2）国有建设用地使用权首次登记：申请主体为用地单位/个人，需提交土地权属来源材料（出让合同、划拨决定书、作价出资/入股批准文件、授权经营批准文件、租赁合同等）、土地出让价款/租金缴纳凭证、税费缴纳凭证、权籍资料；审核重点为土地价款足额缴清、税费缴纳到位、用途/面积与权属来源材料一致。（3）国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记：申请主体为建设单位，需提交不动产权属证书/土地权属来源材料、建设工程规划许可证、房屋竣工验收备案材料、不动产权籍测绘报告、税费缴纳凭证、业主共有部分（物业用房、社区用房、公共配套设施）清单；审核重点为建设工程符合规划要求、竣工验收合格、业主共有部分明确、无限制处分情形。（4）宅基地使用权及房屋所有权首次登记：申请主体为本集体经济组织成员，需提交宅基地批准文件、房屋符合规划/建设的相关材料、权籍资料、申请人属于本集体经济组织成员的证明；审核重点为符合“一户一宅”规定、面积符合属地规定标准、未占用永久基本农田。（5）居住权首次登记：申请主体为居住权人和不动产所有权人，需提交不动产权属证书、居住权合同/遗嘱/生效法律文书；审核重点为不动产无查封/抵押限制、居住权期限/条件约定明确、遗嘱设立居住权的已完成继承转移登记。2.变更登记适用情形包括：权利人姓名/名称、身份证明类型/号码变更；不动产坐落、界址、用途、面积变更；权利期限、来源变化；同一权利人分割/合并不动产；抵押担保范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位变更；地役权利用目的/方法变更；共有性质变更。需提交不动产权属证书、变更事项证明材料、涉及税费的提交税费缴纳凭证；审核重点为变更事项符合法律法规规定、涉及利害关系人的已征得利害关系人同意、无限制处分情形、共有性质变更经全体共有人同意。3.转移登记适用情形包括：买卖、互换、赠与不动产；继承/受遗赠不动产；不动产作价出资（入股）；法人/非法人组织合并/分立导致权属转移；共有人增加/减少、共有份额变化；分割/合并不动产导致权属转移；生效法律文书导致权属转移。需提交不动产权属证书、权属转移证明材料、税费缴纳凭证、宅基地使用权转移的提交本集体经济组织同意证明；审核重点为权属转移合法、优先购买权人（共有人、承租人）已放弃优先购买权、无查封/抵押/预告登记限制、继承/受遗赠事项公告期满无异议、税费足额缴纳。同步联动办理水、电、气、暖过户登记，无需申请人另行提交申请。4.注销登记适用情形包括：不动产灭失；权利人放弃不动产权利；不动产被依法没收、征收、收回；生效法律文书导致权利消灭。需提交不动产权属证书、权利消灭证明材料；审核重点为无查封/抵押限制、放弃权利为权利人真实意思表示、涉及他项权利人的已征得他项权利人同意。5.抵押权登记（1）首次登记：需提交不动产权属证书、主债权合同、抵押合同，在建建筑物抵押的额外提交建设工程规划许可证；审核重点为抵押财产不属于法律禁止抵押范围（公益设施、权属争议财产、查封财产等）、抵押期限在不动产权利剩余期限内、无限制登记情形。最高额抵押登记需额外提交最高额抵押合同、连续债权发生的基础合同。（2）变更/转移/注销登记：变更登记提交抵押权变更协议，转移登记提交抵押权转让协议及抵押权人通知抵押人的证明，注销登记提交主债权消灭证明、抵押权人放弃抵押权证明或生效法律文书。6.预告登记适用情形包括：预购商品房、预购商品房抵押、不动产买卖/抵押。需提交基础交易合同、当事人预告登记约定，预购商品房抵押的额外提交预购商品房预告登记证明；审核重点为预售项目已取得商品房预售许可证、无查封限制。预告登记权利人自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记自动失效。7.更正登记依申请更正的，权利人申请需提交不动产权属证书、登记错误证明材料；利害关系人申请需提交利害关系证明、登记错误证明、权利人同意更正的材料。依职权更正的，登记机构发现登记簿记载错误且不涉及权利归属的，书面通知权利人30个工作日内申请更正，逾期未更正的，公告15个工作日无异议后可依职权更正。8.异议登记利害关系人认为登记簿记载错误、权利人不同意更正的，可申请异议登记，需提交利害关系证明、登记错误证明材料，当场办结。异议登记申请人需在15日内提起诉讼或仲裁，逾期异议登记失效；异议登记期间，登记机构暂缓办理该不动产的处分登记。9.查封登记登记机构收到人民法院、人民检察院、公安机关等有权机关送达的查封文书、协助执行通知书后，应当场办理，无需审核、无需通知权利人；查封期限最长不超过3年，续封期限不超过2年，轮候查封按送达时间排序；有权机关文书载明的权利人与登记簿记载不一致的，登记机构应当书面告知有权机关核实，不得拒绝办理。四、权籍调查与数据管理1.权籍调查统一采用2000国家大地坐标系、1985国家高程基准，界址点精度误差不超过±5厘米，面积测算误差不超过±1%，权籍调查成果经审核入库后方可用于登记。2.不动产登记数据应当实时接入全国不动产登记信息管理基础平台，数据上传准确率不低于99.5%，每年至少开展1次权籍数据更新，实现与自然资源确权登记、国土空间规划、地籍调查数据互通共享。五、档案管理1.不动产登记档案永久保存，电子档案与纸质档案一致，电子档案实行每日异地备份，异地备份点距离不少于100公里。2.权利人可查询本人名下不动产登记资料，利害关系人可查询与权属争议相关的登记资料，有权机关可依法查询涉案不动产登记资料；查询申请符合规定的，3个工作日内出具查询结果；严禁泄露不动产登记信息，违