第5章-城市土地利用规划课件

第5章-城市土地利用规划

内容

ONTENTS1.城市用地intruductionofurbanland2.城市用地的评价urbanlanduseevaluation3.城市用地的构成urbanlandusecomposing4.城市用地布局urbanlanduselayout5.案例casestudyC1.城市用地

urbanland1.1城市用地的概念

城市用地是城市规划区范围内赋予一定用途与功能的土地的统称。城市用地包括建设用地和非建设用地两大类。1.2城市用地的属性

●自然属性：不可移动性，耐久性，不可再生性●社会属性：隶属关系等（所有权、使用权）●经济属性：利用价值●法律属性：产权1.3城市用地的价值

●使用价值：对土地的利用程度●经济价值：土地转让，级差地租（地价，地租）1.城市用地

urbanland1.4城市用地的区划

●行政区划：省、市、区、县、乡、镇、街道、行政村等●用途区划：以土地利用的功能和性质划分●房地产权属区划：所有权、使用权●地价区划：1.5城市用地的归属与管理

●归属：城市市区的土地属国家所有（全民所有和集体所有）（《中华人民共和国土地管理法》第二章第八条）●管理：国务院土地管理部门统一负责全国土地的管理和监督工作（《中华人民共和国土地管理法》第一章第五条）2.城市的用地评价

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城市用地的评价包括了多方面的内容，主要体现在三个方面，分别是自然条件的评价、建设条件的评价和用地的经济性评价。这三方面在许多方面也是相互穿插在一起的而不是孤立的，因此必须以综合的思想和方式方法进行评价。

1.用地自然条件评价——城市用地适用性评价2.用地建设条件评价3.建设用地经济性评价2.城市的用地评价

urbanlanduseevaluation2.1城市用地的自然条件评价自然环境条件与城市的形成与发展关系十分密切。它不仅为城市提供了必需的用地条件，同时也对城市布局结构形式和城市职能的充分发挥起到很大的影响。城市建设用地的自然条件评价主要从工程地质、水文、气候、地形和生态等几个方面进行。

2.城市的用地评价

urbanlanduseevaluation2.1.1工程地质条件

●建筑土质与地基承载力

●滑坡与崩塌

●冲沟

●地震：地震烈度、设防标准2.1.2水文及水文地质条件

●水文条件：地表水，流速，流向，流量，洪水（设防标准）

●水文地质条件：地下水武汉市地基承载力分析图武汉市地质环境图武汉市矿产资源图2.城市的用地评价

urbanlanduseevaluation2.1.3气候条件●太阳辐射：日照标准、间距、朝向等

●风象：风频、风速，风象玫瑰

●温度：逆温层结，热岛效应

2.城市的用地评价

urbanlanduseevaluation在进行城市用地规划布局时，为了减轻工业排放的有害气体对生活居住区的危害，通常把工业区按当地盛行风向（又称主导风向，即最大频率的风向）布置于生活居住区的下风位，但应同时考虑最小风频风向、静风频率、各盛行风向的季节变换及风速关系。如全年只有一个盛行风向，且与此相对的方向风频最小，或最小风频风向与盛行风向转换夹角大于90°，则工业用地应放在最小风频之上风位，居住区位于其下风位；当全年拥有两个方向的盛行风时，应避免使有污染的工业处于任一盛行风向的上风方向，工业区及居住区一般可分别布置在盛行风向的两侧。

风速与污染危害的关系一般被认为是反比关系，即风速越大，污染物越易扩散，从而降低了有害物质的浓度，这在处理多盛行风向城市的工业布局有一定的参考意义。

2.城市的用地评价

urbanlanduseevaluation除了考虑城市盛行风向的影响外，还应特别注意当地静风的频率。尤其在一些位于盆地或峡谷的城市，静风频率往往很高。如果只按频率不大的盛行风向作为用地规模布局的依据，而忽视静风的影响，结果大部分时日（指静风时日）烟气滞留在城市上空无法吹散，只能沿水平方向慢慢扩散，仍然影响到邻近上风侧的生活居住区，难以解决城市环境的污染。

此外，城市总体布局在绿地安排和道路系统规划中也应考虑自然通风的要求，如大面积绿地安排成楔状插入城市，以导引风向；道路系统的走向可与冬季盛行风向成一定角度，以减轻寒风对城市的侵袭。对城市局部地段在温差热力作用下产生的小范围空气环流也应考虑，处理得当有利于该地段的自然通风。如在山地背风面，由于会产生机械性涡流，布置于此的建筑有利于通风，但其上风向若为污染源时，则也会因之而加剧污染。城市通风道对温度影响主导风情况下各组群点的状况城市通风道对舒适度影响城市通风道对空气龄影响2.城市的用地评价

urbanlanduseevaluation2.1.4地形条件●高程：黄海、吴淞，等高线，坡度

●形态：山谷、山坡、冲沟、坎地等

●地形分类：

名称绝对高度（m）相对高度（m）名称绝对高度（m）相对高度（m）极高山＞5000＞1000高丘陵200-500＞200高山3500-5000＞1000丘陵＞200-50050-200高中山1000-3500＞1000高原＞1500＜200中山1000-3500500-1000高平原200-150020-50低中山1000-3500200-500平原＜200＜20低山500-100200-500注：按地貌组合形态，高原可分为山原与台原。我国地形分类2.城市的用地评价

urbanlanduseevaluation●适建坡度：●地形图：比例、地形特征、地貌特征、建设状况

项目坡度项目坡度工业0.5%-2%铁路站场0%-0.25%居住建筑0.3%-10%对外主要公路0.4%-3%城市主要道路0.3%-6%机场用地0.5%-1%次要道路0.3%-8%绿地可大可小注：工业如以垂直运输组织生产，或车间可台阶式布置时，坡度可大。城市各项建设用地适用坡度3.城市的用地评价

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●地形图：比例、地形特征、地貌特征、建设状况

项目坡度项目坡度工业0.5%-2%铁路站场0%-0.25%居住建筑0.3%-10%对外主要公路0.4%-3%城市主要道路0.3%-6%机场用地0.5%-1%次要道路0.3%-8%绿地可大可小注：工业如以垂直运输组织生产，或车间可台阶式布置时，坡度可大。城市各项建设用地适用坡度2.城市的用地评价

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●地形图：比例、地形特征、地貌特征、建设状况

项目坡度项目坡度工业0.5%-2%铁路站场0%-0.25%居住建筑0.3%-10%对外主要公路0.4%-3%城市主要道路0.3%-6%机场用地0.5%-1%次要道路0.3%-8%绿地可大可小注：工业如以垂直运输组织生产，或车间可台阶式布置时，坡度可大。城市各项建设用地适用坡度3.城市的用地评价

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●地形图：比例、地形特征、地貌特征、建设状况

项目坡度项目坡度工业0.5%-2%铁路站场0%-0.25%居住建筑0.3%-10%对外主要公路0.4%-3%城市主要道路0.3%-6%机场用地0.5%-1%次要道路0.3%-8%绿地可大可小注：工业如以垂直运输组织生产，或车间可台阶式布置时，坡度可大。城市各项建设用地适用坡度3.城市的用地评价

urbanlanduseevaluation2.城市的用地评价

urbanlanduseevaluation2.1.5生态敏感性●根据生态环境对建设活动的承受程度进行分区，划分为一级（高度）生态敏感区、二级（中度）生态敏感区、三级（低度）生态敏感区等。

武汉市生态敏感性分析图2.城市的用地评价

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2.2城市用地适用性评定

城市用地适用性评价就是以城市建设用地为基础，综合各项用地的自然条件以及整备用地的工程措施的可能性与经济性，对用地质量进行的评价。从自然条件出发对城市建设用地的适用性进行评价，主要是在调查研究各项自然环境条件的基础上，按城市规划与建设的需要，对用地在工程技术与经济性方面进行综合质量评价，以确定用地的适用性程度，为正确选择和合理组织城市建设和发展用地提供依据。

2.城市的用地评价

urbanlanduseevaluation城市用地适用性的评定要因地制宜，特别是抓住对用地影响最突出的主导环境要素，进行重点的分析与评价。例如，平原河网地区的城市必须重点分析水文和地基承载力的情况；在山区和丘陵地区的城市，则地形、地貌条件往往成为评价的主要因素。又如，在地震区的城市，对于地质构造的情况就显得十分重要；而矿区附近的城市发展必须弄清地下矿藏的分析。2.城市的用地评价

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■

城市用地适用性评定分类●一类用地：用地工程地质等自然环境条件比较优越，能适应各项城市设施的建设需要，一般不需要或只需稍加工程措施即可用于建设的用地。●二类用地：需要采取一定的工程措施，改善条件后才才能修建的用地。●三类用地：不适于修建的用地。用地类别地基承载力（kg/cm2）地下水位埋深(m)坡度(%)洪水淹没程度地貌现象类级一1＞11.5＜2.0＜10在百年洪水位以上无冲沟2＞1.51.5-2.010-15在百年洪水位以上有停止活动的冲沟二11.0-1.51.0-1.5＜10在百年洪水位以上无冲沟21.0-1.5＜1.015-20有些年份受洪水淹没有活动性不大的冲沟三1＜1.0＜1.0＞20有些年份受洪水淹没有活动性不大的冲沟2＜1.0＜1.0＞25洪水季节淹没有活动性冲沟平原地区用地分类武汉市用地适用性评价结果2.城市的用地评价

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2.3城市用地的建设条件评价城市用地的建设条件是指组成城市各项物质要素的现有状况与它们在近期内建设或改进的可能以及它们的服务水平与质量。与建设用地的自然条件评价相比，城市用地的建设条件评价更强调人为因素所造成的方面。

2.3.1城市用地布局结构方面城市的布局现状是城市历史发展过程的产物，有着相当的恒定性。城市越大，一般越难以改动。对城市用地布局结构的评价，应着重于这样几个方面。

（1）城市用地布局结构是否合理，主要体现在城市各功能部分的组合与构成的关系，以及所反映的城市总体运营的效率与和谐性。

（2）城市用地布局结构能否适应发展，城市布局结构形态是封闭的，还是开放的，将对城市整体的增长、调整或改变的可能性产生影响。如工业的改造或者规模的扩展，以此带来居住生活等相应用地的扩大，是否会在工作地与居住地的空间扩展出现结构性的障碍等。

2.城市的用地评价

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2.3.2城市市政设施和公共服务设施方面城市市政设施和公共服务设施的建设现状，包括质量、数量、容量与改造利用的潜力等，都将影响到土地的利用及旧区再开发的可能性与经济性。

在市政设施方面，包括现有的道路、桥梁、给水、排水、供电、煤气等的管网、厂站的分布及其容量等方面，它们是土地开发的重要基础条件，影响着城市发展的格局。

在公共服务设施方面，包括商业服务、文化教育、邮电、医疗卫生等设施，它们的分布、配套及质量等，无论是在用地本身，还是作为邻近用地开发的环境，都是土地利用的重要衡量条件。尤其是在旧区改建方面，土地利用的价值往往要视旧有住宅和各种公共服务设施以及改建后所能得益的多寡来决定。

2.城市的用地评价

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2.3.3社会、经济构成方面城市经济的发展水平、城市的产业结构和相应的就业结构都将影响城市用地的功能组织和各种用地的数量结构。

（1）工程准备条件在选择城市用地时，为了能顺利而经济地进行工程建设，总是希望用地有较好的工程准备条件，以投入最少的资金而获得较大的效益。用地的工程准备视用地的自然状态的不同而异，常有的如地形改造、防洪、改良土壤、降低地下水位、制止侵蚀和冲沟的形成、防止滑坡等。

2.城市的用地评价

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（2）外部环境条件除以上这些用地自身的建设条件外，还需要考虑建设地区的外部环境的技术经济条件，主要有经济地理条件（如国家或区域规划对拟建新城或已有城市发展地区所确定的要求，区域内城镇群体的经济联系、资源的开发利用以及产业的分布等方面）、交通运输条件（主要是发展地区的对外运输条件，如铁路、港口、公路、航空港等交通网络的分布与容量，以及接线接轨的条件等）、供电条件（指区域供电网络、变电站的位置与容量等可供利用的条件）、供水条件（建设地区所在区域内水源分布及供水条件，包括水量、水质、水温等方面在城乡、工农业，以及风景旅游业等用水部门之间的矛盾分析）等。2.城市的用地评价

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2.4城市用地的经济评价城市用地的经济评价是指根据城市土地的经济和自然两方面的属性及其在城市社会经济活动中所产生的作用，综合评定土地质量优劣差异，为土地使用与安排提供依据。

2.4.1城市用地区位与经济城市用地区位的涵义，除包括以地理坐标表示的几何位置外，更重要的是经济地理位置，即某一地段与周围经济环境的相互关系，如与就业中心、交通线路等社会经济要素的相对位置。它既包括有形的区位，如土地所在位置距就业中心、交通路线远近，基础设施的条件等；也包括无形的因素，如经济发展水平、社会文化环境等。2.城市的用地评价

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2.4.2城市土地经济评价的主要影响因素影响城市土地经济评价的因素不仅多样复杂，而且具有不同的层次。一般而言，可以分为三个层次：

（1）基本因素层，包括土地区位、城市设施、环境优劣度及其他因素等。

（2）派生因素层，即有基本因素派生出来的子因素，包括繁华度、交通通达度、城市基础设施、社会服务设施、环境质量、自然条件、人口密度、建筑容积率和城市规划等子因素，它们从不同方面反映基本因素的作用。

（3）因子层，它们从更小的侧面更具体地对土地使用产生影响。就整体而言，层次越高，影响力越大，因素覆盖面越广，而且包含了低层次因素/因子的作用。根据各因素/因子的空间分布形态和影响土地质量的方式，又可把这些因素/因子分成点状、线状和面状。点状、线状因素/因子所依附的客体在城市中占地面积小，空间分布上聚集现象某些，前者如商业服务中心，或者如道路状况。它们对土地质量的影响具有波及性和外溢性的特点，影响强度随距离衰减。2.城市的用地评价

urbanlanduseevaluation2.5城市用地的选择

3.5.1用地选择的影响因素

A建设现状B基础设施C土地利用总体规划D生态环境E文化遗存F社会问题

2.5.2用地选择的原则

A遵法B结合现状，满足发展C地尽其利，地尽其用D保护自然和人文生态

3.城市用地分类

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《城市用地分类与规划建设用地标准GBJ137-90》城市用地划分为大类、中类和小类三级：10大类，46中类和73小类。

3.1居住用地

R

（Residential）

A组成：住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿地B分类：R1（R11、R12、R13、R14）R2（R21、R22、R23、R24）R3（R31、R32、R33、R34）R4（R41、R42、R43、R44）

3.城市用地分类

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3.2公共设施用地

C

（CommercialandPublicFacilities）

●行政办公用地C1●商业金融用地C2●文化娱乐用地C3●体育用地C4●医疗卫生用地C5●大专院校、科研设计用地C6●文物古籍用地C7●其他公共设施用地C9

3.城市用地分类

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3.3工业用地

M

（IndustrialManufacturing

）

●一类工业

M1

●二类工业M2

●三类工业M33.4仓储用地

W

（Warehouse

）

●普通仓库用地

W1

●危险品仓库用地

W2

●堆场用地

W3

3.城市用地分类

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3.5绿化用地

G

（GreenSpace

）

●公共绿地G1：公园G11；街头绿地G12●生产防护绿地G2：园林生产绿地G21；防护绿地G223.6对外交通用地

T

（Transportation

）

●铁路用地T1●公路用地T2：高速公路用地T21；一、二、三级公路用地T22；长途客运站用地T23；●管道运输用地T3●港口用地T4：海港用地T41；河港用地T42；●机场用地T5

3.城市用地分类

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3.7道路广场用地

S

（Road,StreetandSquare

）

●道路用地S1：主干路用地S11；次干路用地S12；支路用地S13；其他道路用地S14；

●广场用地S2：交通广场用地S21；游憩集会广场用地S22；●社会停车场库用地S3：机动车停车场库用地S31；非机动车停车场库用地S32；

3.城市用地分类

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3.8市政公用设施用地

U

（MunicipalUtilities）

●供应设施用地U1：供水用地U11；供电用地U12；供燃气用地U13；供热用地U14；●交通设施用地U2：公共交通用地U21；货运交通用地U22；其他交通设施用地U23；●邮电设施用地U3●环境卫生设施用地U4：雨水、污水处理用地U41；粪便垃圾处理用地U42；●施工与维修设施用地U5●殡葬设施用地U6●其他市政设施用地U7

3.城市用地分类

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3.9特殊用地

U

（SpeciallyDesignated

）●军事用地D1●外事用地D2●保安用地D33.10

水域和其他用地

E（WaterAreaandOthers）

●水域用地E1●耕地用地E2：菜地E21；灌溉水田E22；其他耕地E29；●园地E3●林地E4●牧草地E5●村镇建设用地E6：村镇居住用地E61；村镇企业用地E62；村镇公路用地E63；村镇其他用地E64●弃置地E7●露天矿用地E84.城市用地布局

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工作要点：主要功能用地量预测用地空间布局用地平衡关系4.城市用地布局

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4.1

居住用地布局

（1）用地指标：占城市建设用地比例为20%-32%，人均居住用地指标18-28m2

（2）布局影响因素：A.用地及环境条件；与就业和商业区关系；协调与污染源的关系；B.规模与形状；与旧城区关系；结合市场；预留用地；C.居住空间分异

（3）规划布局形式：集中、分散、轴向

（4）组织结构：居住区——小区——组团1-1.5万户0.2-0.4万户300-700户3-5万人0.7-1.5万人0.1-0.3万人4.城市用地布局

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4.2工业用地布局

（1）用地指标：占城市建设用地比例为10%-25%，人均工业用地指标不超过30m2（2）布局要求：

●自身要求：形状与规模；地形要求；水源要求；能源要求；地质、水文等。●交通运输要求：铁路；水路；公路；航空；连续运输等。●防止对城市环境的污染：废气；废水；废渣；噪音。●与居住区的关系（3）规划布局形式：