REITs月度观察：二级市场价格波动下行多只商业不动产REITs推进中

目 录1、一级市场 4已上项目 4待上项目 52、二级市场表现 6价格势 6类产面 6层产面 7只REIT层面 8成交模换率 9层产面 9只REIT层面 10主力流及宗易况 10力流情况 10宗易况 113、相关政策 124、风险提示 13图表目录图表1：已市REITs4图表2：待市REITs6图表3：中证REITs（盘）全益数 7图表4：本各资报率 7图表5产类ETs特许营类RETs回率 8图表6：不底资产REITs回率 8图表7：每只REIT本级市价走情况 9图表8：本不底产REITs交模区日换率况 10图表9：本单只REIT交规及间手情况 10图表10：月力金流入及续入数 11图表11：月REITs大宗易况 11图表12：月只REIT大宗易及均溢率 12图表13：2026年2月REITs相政策 121、一级市场已上市项目截至26年2月8日，我国公募RETs产品数量达9只，合计发行规模达2050.39亿元（不含扩募）2026228日，687.1RETs发行规模次之，为329.33亿元。2026年2月，华夏中核清洁能源REIT于2026年2月2日上市，资产类型为能源基础设施类，发行规模达32.9亿元。代码序代码序号证券简称上市日期资产类型发行规模(亿元)募集份额(万份)发行价格(元)100.SZ1博时招商蛇口产业园RIT2021/6/21园区基础设施20.7990,0002.31100.SZ2平安广州交投广河高速公路RIT2021/6/21交通基础设施91.1470,00013.02100.SZ3红土创新盐田港仓储物流RIT2021/6/21仓储物流18.4080,0002.30180801.SZ4RIT2021/6/21生态环保13.3810,00013.38580.SH5RIT2021/6/21园区基础设施14.9550,0002.99580.SH6浙商证券沪杭甬高速RIT2021/6/21交通基础设施43.6050,0008.72580.SH7富国首创水务RIT2021/6/21生态环保18.5050,0003.70582.SH8东吴苏州工业园区产业园REIT2021/6/21园区基础设施34.9290,0003.88585.SH9中金普洛斯仓储物流RIT2021/6/21仓储物流58.35150,0003.89100.SZ10RIT2021/12/14交通基础设施21.3030,0007.10589.SH11建信中关村产业园RIT2021/12/17园区基础设施28.8090,0003.20581.SH12华夏中国交建高速REIT2022/4/28交通基础设施93.99100,0009.40580.SH13国金中国铁建高速RIT2022/7/8交通基础设施47.9350,0009.59100.SZ14鹏华深圳能源RIT2022/7/26能源基础设施35.3860,0005.90100.SZ15RIT2022/8/31保障性租赁住房12.4250,0002.48585.SH16RT2022/8/31保障性租赁住房13.0050,0002.60586.SH17RIT2022/8/31保障性租赁住房12.5550,0002.51100.SZ18华夏合肥高新产园RIT2022/10/10园区基础设施15.3370,0002.19582.SH19国泰君安临港创新产业园RIT2022/10/13园区基础设施8.2420,0004.12588.SH20国泰君安东久新经济RIT2022/10/14园区基础设施15.1850,0003.0406.SH21华泰江苏交控RIT2022/11/15交通基础设施30.5440,0007.64580.SH22中金安徽交控RIT2022/11/22交通基础设施108.80100,00010.88587.SH23华夏基金华润有巢RIT2022/12/9保障性租赁住房12.0950,0002.42100.SZ24RIT2022/12/27园区基础设施14.0450,0002.81589.SH25RIT2023/2/8仓储物流17.5750,0003.51582.SH26中信建投国家电投新能源RIT2023/3/29能源基础设施78.4080,0009.80589.SH27中航京能光伏RIT2023/3/29能源基础设施29.3530,0009.78581.SH28中金湖北科投光谷产业园RIT2023/6/30园区基础设施15.7560,0002.63580.SH29RIT2023/10/27交通基础设施29.8540,0007.46583.SH30RIT2024/1/12保障性租赁住房30.50100,0003.05581.SH31嘉实物美消费RIT2024/3/12消费基础设施9.5340,0002.38581.SH32华夏金茂商业RIT2024/3/12消费基础设施10.6840,0002.67100.SZ33华夏华润商业RIT2024/3/14消费基础设施69.02100,0006.90582.SH34RIT2024/3/28能源基础设施10.7040,0002.68583.SH35易方达深高速公路RIT2024/3/29交通基础设施20.4830,0006.83100.SZ36RIT2024/4/30消费基础设施32.60100,0003.26588.SH37工银河北高速集团高速公路RIT2024/6/28交通基础设施56.98100,0005.70588.SH38华夏特变电工新能源RIT2024/7/2能源基础设施11.6430,0003.88100.SZ39华夏深国际仓储物流RIT2024/7/9仓储物流14.9460,0002.49581.SH40中信建投明阳智能新能源RIT2024/7/23能源基础设施12.8220,0006.41580.SH41华安百联消费RIT2024/8/16消费基础设施23.32100,0002.33580.SH42华夏首创奥特莱斯RIT2024/8/28消费基础设施19.7480,0002.47582.SH43博时津开科工产业园RIT2024/9/19园区基础设施11.9950,0002.40100.SZ44RIT2024/9/20消费基础设施33.23100,0003.32100.SZ45RT2024/9/23园区基础设施20.5880,0002.57100.SZ46RIT2024/10/23保障性租赁住房13.6450,0002.73100.SZ47RIT2024/10/29仓储物流12.1930,0004.06586.SH48RIT2024/11/1交通基础设施27.2650,0005.45580.SH49中金联东科技创新产业园RIT2024/11/5园区基础设施16.1750,0003.23100.SZ50银华绍兴原水水利RIT2024/11/8水利设施16.9760,0002.83100.SZ51RIT2024/11/21交通基础设施34.9650,0006.99589.SH52华泰紫金南京建邺产业园RIT2024/12/3园区基础设施10.2240,0002.56100.SZ53工银蒙能清洁能源RIT2024/12/10能源基础设施10.6720,0005.34581.SH54中金重庆两江产业园RIT2024/12/11园区基础设施10.2040,0002.55100.SZ55广发成都高投产业园RIT2024/12/19园区基础设施12.5040,0003.13584.SH56华安外高桥仓储物流RIT2024/12/25仓储物流11.1640,0002.79583.SH57RT2024/12/26交通基础设施80.88100,0008.09581.SH58RIT2024/12/31园区基础设施9.6030,0003.20100.SZ59易方达华威农贸市场RIT2025/1/24消费基础设施15.1450,0003.03587.SH60中航易商仓储物流RIT2025/1/24仓储物流21.0280,0002.63588.SH61RIT2025/2/17市政设施14.9620,0007.48589.SH62华夏金隅智造工场RIT2025/2/26园区基础设施11.3640,0002.84588.SH63汇添富九州通医药仓储物流RIT2025/2/27仓储物流11.5840,0002.90585.SH64汇添富上海地产租赁住房RIT2025/3/31保障性租赁住房13.6250,0002.72100.SZ65南方顺丰物流RIT2025/4/21仓储物流32.90100,0003.29588.SH66RIT2025/5/21保障性租赁住房13.6750,0002.73588.SH67RIT2025/6/26园区基础设施10.8840,0002.72100.SZ68RIT2025/6/27消费基础设施15.8050,0003.16583.SH69创金合信首农RIT2025/7/25园区基础设施36.85100,0003.69589.SH70中银中外运仓储物流RIT2025/7/29仓储物流13.1140,0003.28581.SH71华夏华电清洁能源RIT2025/8/1能源基础设施18.9550,0003.79100.SZ72RIT2025/8/8新型基础设施45.00100,0004.50586.SH73南方万国数据中心RIT2025/8/8新型基础设施24.0080,0003.00588.SH74RIT2025/9/12消费基础设施34.80100,0003.48589.SH75华夏凯德商业RIT2025/9/29消费基础设施22.8740,0005.72100.SZ76华夏中海商业资产RIT2025/10/31消费基础设施15.8430,0005.28582.SH77中信建投沈阳国际软件园RIT2025/11/6园区基础设施10.9830,0003.66100.SZ78华夏安博仓储RIT2025/12/19仓储物流24.4840,0006.12585.SH79华夏中核清洁能源RIT2026/2/2能源基础设施32.90100,0003.29统计时间截点：2026年2月28日 注：同类型EIs按照发行日期排序；已募集完成但未在交易所上市交易的EIT不纳入统计待上市项目202622830REITs处于待上市状态，其中28只为首发RETs，另外2只为待扩募RETs。本月，商业不动产REITs申报加速，其中，华夏凯德封闭式商业不动产证券投江封闭式商业不动产证券投资基金的项目状态已更新至“已反馈”。名称资产类型申报类型名称资产类型申报类型项目状态更新日期广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金-首发已申报2026/2/27华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金-首发已反馈2026/2/27华泰紫金华住安住封闭式商业不动产证券投资基金-首发已问询2026/2/27华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金-首发已反馈2026/2/27国金嘉泽新能源封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施首发已申报2026/2/26嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金-首发已申报2026/2/26汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金-首发已反馈2026/2/26中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金-首发已反馈2026/2/26华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金-首发已反馈2026/2/26建信天津临港发展集团港口封闭式基础设施证券投资基金-首发已申报2026/2/25中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房扩募已反馈2026/2/25东方红隧道股份高速公路封闭式基础设施证券投资基金交通基础设施首发已反馈2026/2/25中航北京昌保租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房首发已问询2026/2/13中信建投首农食品集团封闭式商业不动产证券投资基金-首发已受理2026/2/12国泰海通崇邦封闭式商业不动产证券投资基金-首发已受理2026/2/12华泰三峡清洁能源封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施首发已反馈2026/2/9光大保德信光大安石封闭式商业不动产证券投资基金-首发已申报2026/2/5博时山东铁投路桥封闭式基础设施证券投资基金-首发已反馈2026/2/3华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金-首发已申报2026/1/30国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金-首发已申报2026/1/30华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金-首发已申报2026/1/30中金厦门火炬产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施首发已问询2026/1/28山证晋中公投瑞阳供热封闭式基础设施证券投资基金-首发已反馈2026/1/15平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施首发已问询2026/1/8中航中核集团能源封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施首发已反馈2026/1/7东方红隧道股份智能运维高速封闭式基础设施证券投资基金交通基础设施首发已反馈2026/1/6易方达广西北投高速公路封闭式基础设施证券投资基金交通基础设施首发已反馈2025/12/16华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金消费基础设施扩募已问询2025/10/29华夏湖北交投楚天高速公路封闭式基础设施证券投资基金交通基础设施首发已反馈2025/10/10中航天虹消费封闭式基础设施证券投资基金消费基础设施首发已问询2025/9/3统计截至日期：2026年2月28日 注：待上市EIs按照更新日期由近至远排序，图表中未包括项目状态为“中止”的项目2、二级市场表现价格走势大类资产层面2026年2月1日-2026年2月28日（以下简称“本月”），我国已上市公募REITs的二级市场价格整体呈现波动下行的趋势：中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数分别收于796.08和1035.78，本月回报率分别为-1.66%和-8；加权RETs指数的本月回报率为-3。与其他主流大类资产相比，我国公募REITs于本月表现偏弱：RETs回报率为-3-3.38A股回报率为3%4.15%、纯债回报率为-0.02、黄金回报率为8.16、原油回报率为8（在本篇报回报率由高至AREITs（本月回报率计算公式为：(本月最后一个交易日的收盘价/上月最后一个交易日的收盘价)-1，下同）。图表3：中证REITs（收盘）和全收益指数1,150 中证RIT(收盘)中证RIT全收益1,0501,000950 9008508002025-01-022025-01-122025-01-022025-01-122025-01-222025-02-012025-02-112025-02-212025-03-032025-03-132025-03-232025-04-022025-04-122025-04-222025-05-022025-05-122025-05-222025-06-012025-06-112025-06-212025-07-012025-07-112025-07-212025-07-312025-08-102025-08-202025-08-302025-09-092025-09-192025-09-292025-10-092025-10-192025-10-292025-11-082025-11-182025-11-282025-12-082025-12-182025-12-282026-01-072026-01-172026-01-272026-02-062026-02-162026-02-26时间区间：2025年1月2日-2026年2月28日图表4：本月各类资产回报率10% 8.16%4.15%3.18%4.15%3.18%2.23%黄金可转债原油A股纯债-0.02%-1.43%美股ETs6%4%2%0%-2%-4% -3.38%统计时间截点：2026年2月28日 注本月回报率计算公式为：(本月最后个交易日的收盘价/上月最后一个交易日的收盘价)-1底层资产层面从项目属性来看，产权类REITs和特许经营权类REITs的二级市场价格均有所下跌，其中，产权类REITs的跌幅更大。产权类REITs的回报率为-1.98%；特许经营权类REITs的回报率为-0.48%。图表5：产权类REITs和特许经营权类REITs回报率-1.98%-0.48%-1.98%-0.48%特许经营权类REITs产权类REITs-0.50%-1.00%-1.50%-2.00%-2.50%时间区间年2月1日-2月28日 注已募集完成但未在交易所上市易的EIT不纳入统计；上市未满1个月的EIs不纳入统计从底层资产类型来看，本月仅新型基础设施类REITs有所上涨。本月，回报率报率分别达4%-0.07和-0.82REITs于本月整体呈现下跌态势。图表6：不同底层资产REITs回报率1.94%1.94%-0.07%-0.82%-0.91%-1.06%-2.09%-2.39%-2.71%-3.14%-4.29%2.0%10%0.0%-1.0%-2.0%-3.0%-4.0%-5.0%时间区间年2月1日-2月28日 注已募集完成但未在交易所上市交易的EIT不纳入统计，已上市水利设施类EIs目前仅有一只，上市未满1个月的REITs不纳入统计单只REIT层面本月公募REITs涨跌互现，有17只REITs上涨，有62只REITs下跌。涨跌幅方RETREIT和中银中外运仓储物流REIT，涨幅分别为3.41、2.59%和2.3%；跌幅排名前三的分别为华泰南京建邺REITRET和国泰君安东久新经济REIT，跌幅分别为8.11%、5.96%和5.59%。年化波动率方面，除了本月上市的华夏中核清洁能源REIT外，波动率排名前三的分别是华泰南京建邺REIT中金重庆两江REIT和中信建投沈阳国际软件园REIT，年化波动率分别为22.59%、18.33%和17.69%。图表7：每只REIT本月二级市场价格走势情况基金简称REIT南方润泽科技数据中心REIT中银中外运仓储物流REIT平安宁波交投REIT国金中国铁建REITREIT中信建投明阳智能新能源REIT华夏南京交通高速公路REIT嘉实物美消费REIT南方万国数据中心REIT工银河北高速REIT招商高速公路REIT汇添富上海地产租赁住房REIT中航京能光伏REIT华夏越秀高速REIT富国首创水务REIT鹏华深圳能源REIT华夏深国际REITREIT中航易商仓储物流REIT建信中关村REIT中金湖北科投光谷REIT平安广州广河REIT华夏华润商业REIT红土创新盐田港REIT中金普洛斯REIT嘉实中国电建清洁能源REIT华安外高桥REIT易方达华威市场REIT华夏合肥高新REIT华夏中核清洁能源REIT中金亦庄产业园REIT中信建投沈阳国际软件园REIT浙商沪杭甬REIT华安张江产业园REIT中金中国绿发商业REIT中航首钢绿能REIT中金山东高速REIT博时蛇口产园REIT中金安徽交控REITREIT华夏特变电工新能源REIT华夏中国交建REIT中信建投国家电投新能源REIT中金唯品会奥莱REIT博时津开产园REIT华夏华电清洁能源REIT华夏大悦城商业REIT国泰君安济南能源供热REIT南方顺丰物流REIT华华红土创新深圳安居REIT嘉实京东仓储基础设施REIT国泰君安城投宽庭保租房REIT华泰苏州恒泰租赁住房REIT汇添富九州通医药REIT中金印力消费REIT创金合信首农REIT广发成都高投产业园REIT易方达广开产园REIT华夏首创奥莱REIT工银蒙能清洁能源REIT中金重庆两江REIT华夏安博仓储REIT华夏中海商业REIT国泰君安临港创新产业园REIT中金联东科创REIT东吴苏园产业REIT华夏基金华润有巢REIT招商科创REIT华夏凯德商业REIT中金厦门安居REIT招商基金蛇口租赁住房REIT银华绍兴原水水利REITREIT国泰君安东久新经济REIT华夏金隅智造工场REIT华泰南京建邺REIT

行业类型仓储物流能源类交通基础设施消费基础设施新型基础设施交通基础设施交通基础设施能源类交通基础设施生态环保能源类仓储物流能源类产业园区产业园区产业园区产业园区生态环保产业园区交通基础设施仓储物流能源类交通基础设施能源类消费基础设施产业园区能源类消费基础设施市政设施仓储物流消费基础设施仓储物流仓储物流产业园区产业园区产业园区能源类产业园区产业园区产业园区产业园区消费基础设施水务设施产业园区产业园区产业园区

上市日期

本月回报3.41

上月回报5.719.973.161.354.113.250.60-1.469.045.430.006.133.722.370.321.683.164.294.980.241.531.951.054.684.845.442.744.519.850.310.005.019.924.672.972.365.380.087.183.7510.235.676.282.867.668.102.647.856.818.671.527.190.853.432.294.685.434.507.719.69-3.178.6012.8413.625.8513.683.248.092.49-0.079.768.521.347.019.7017.4311.9911.5611.83

今年以来回报9.3112.825.593.746.135.202.460.0210.636.160.686.824.012.610.471.773.184.184.740.001.221.560.554.054.114.361.673.388.61-0.87-1.243.668.483.271.590.923.65-1.615.371.978.323.774.270.835.485.790.285.314.266.05-0.984.48-1.730.79-0.541.762.421.524.626.42-6.245.089.129.802.259.64-0.564.09-1.35-4.025.314.00-2.982.455.0011.545.734.912.76

年化波动率10.5113.3810.656.794.244.889.249.258.827.503.759.2911.039.266.142.709.897.0310.098.483.049.786.2111.4810.7512.026.6210.6112.835.33119.5011.7517.697.7412.5316.675.794.899.8310.1810.498.637.614.2811.5312.218.4713.8711.1212.316.8014.058.569.557.2612.279.1612.2410.6510.597.4415.3315.5618.339.8015.0311.3113.665.387.7713.7215.7210.989.3410.7412.9015.4811.8322.59

本月收盘价情况时间区间2026年2月1日-2月28日 单位% 注已募集完成但未在交易所上市交易的EIT不纳入统计EIs按本月回报由大至小排序成交规模及换手率底层资产层面本月公募REITs成交规模较上月有所下降，新型基础设施类REITs区间日均换截至2月2879只REITs月内总成交额为67.0亿元，月内区间日均换手率均值为6%，成交规模环比上月有所下降。成交额RETs类是消费基础设施类/交通基础设施类/仓储物流类，成交额分别为12.6/12.4/10.4亿元；换手率方面，月内区间日均换手率前三的REITs类是新型基础设施类/能源基础设施类/仓储物流类，分别为5/2/5%。图表8：本月不同底层资产REITs成交规模及区间日换手率情况成交金额(亿元) 区间日均换手率（右轴，%）14.0 1.212.010.0

0.0

时间区间：2026年2月1日-2月28日

0.02.2.2单只REIT层面REITREIT/中航易商仓储物流REIT/南方万国数据中REIT0.82/0.58/0.51亿份；成交额方面，月内成交额前三的是嘉实京东仓储基础设施REIT/华夏中核清洁能源REIT/华夏华润商业REIT，分别为2.9/2.79/2.64RET/嘉实京东仓储基础设施REIT/南方万国数据中心RET，分别为48.6/24.80/21.8。图表9：本月单只REIT成交规模及区间换手率情况

时间区间：2026年2月1日-2月28日主力净流入情况本月，主力净流入总额达15770万元，市场交易热情较上月有所增加。主力资金净流入层面，从不同底层资产REITs产类型是消费基础设施类/园区基础设施类/能源基础设施类，净流入额分别为/308/57万元；从单只RET来看，本月主力净流入额前三的REITs是易方达华威市场REIT/中金印力消费REIT/华夏华润商业为3000/2722/2332万元，连续流入天数分别为-1/+1/+2天。（注：连续流入REIT图表10：本月主力资金净流入额及连续流入天数万元 主力净流入额(万元） 连续流入天数（天）0园区类仓储物流保障房类园区类仓储物流保障房类消费类交通基础设施类生态类能源类水市新型利政设施设类类施类东吴苏园产业博时蛇口产园REIT华安张江产业园建信中关村REIT华夏合肥高新国泰海通临港创新产业园国泰海通东久新经济REIT华夏和达高科中金湖北科投光谷博时津开产园REIT易方达广开产园中金联东科创华泰南京建邺中金重庆两江广发成都高投产业园REIT招商科创中金亦庄产业园REIT华夏金隅智造工场创金合信首农REIT中信建投沈阳国际软件园REIT红土创新盐田港中金普洛斯嘉实京东仓储基础设施REIT华夏深国际REIT华泰宝湾物流REIT华安外高桥REIT中航易商仓储物流南方顺丰物流汇添富九州通医药中银中外运仓储物流华夏安博仓储REIT红土创新深圳安居华夏北京保障房中金厦门安居REIT华夏基金华润有巢国泰海通城投宽庭保租房招商基金蛇口租赁住房REIT汇添富上海地产租赁住房华泰苏州恒泰租赁住房REIT嘉实物美消费华夏金茂商业REIT华夏华润商业REIT中金印力消费REIT华安百联消费REIT华夏首创奥莱REIT华夏大悦城商业中金中国绿发商业易方达华威市场中金唯品会奥莱华夏凯德商业REIT华夏中海商业REIT浙商沪杭甬REIT平安广州广河华夏越秀高速华夏中国交建国金中国铁建华泰江苏交控中金安徽交控中金山东高速易方达深高速工银河北高速华夏南京交通高速公路REIT招商高速公路平安宁波交投中航首钢绿能富国首创水务鹏华深圳能源中航京能国际能源中信建投国家电投新能源嘉实中国电建清洁能源REIT华夏特变电工新能源REIT中信建投明阳智能新能源工银蒙能清洁能源华夏华电清洁能源华夏中核清洁能源银华绍兴原水水利国泰海通济南能源供热南方润泽科技数据中心南方万国数据中心REIT

天20151050-5-10时间区间2026年2月1日-2026年2月8日 注连续流入天数为负表示的是在一定的时间周期内资金连续从该EIT流出的天数；连续流入天数的计算方法是从月末向前追溯，资金连续流入的天数。大宗交易情况本月大宗交易总额为10.1本月月内有10个交易日有10.1年2月3日大宗交易成交额是19864REITREIT/中航易商仓储物流REIT/REIT，成交额分别为25097/21823/17717万元，对应平均折溢价率分别为-0.07/-2.23/-0.56。图表11：本月REITs市场大宗交易情况大宗交易成交额（左轴，万元) 大宗交易成交量(右轴，万份）25000 600020000

500040001500030001000020005000

10000 026/2/326/2/4