地产专题分析报告：从小阳春成色看楼市止跌持续性

宏观经济组分析师:宋雪涛(执业S1130525030001)分析师:张馨月(执业S1130525070016)从小阳春成色看楼市止跌持续性价环比降幅有所走阔，但结合挂牌量看价格调整压力相对有限，改善房的积极入市也释放出市场回暖的信号。释放，却不足以长期支撑房价的估值。去年加速下跌走势的概率不大，预计经历成交淡季的缩牌量再度回落，并持续1-2个月，市场有望再次确认价格底部，预计楼市在6-8月有望筑底。敬请参阅最后一页特别声明2宏观经济改善程度不及预期；地产企稳节奏慢于预期；新房供给瓶敬请参阅最后一页特别声明2宏观经济深度报告宏观经济深度报告 3 3 4 4 5 5 6 7 7 8 8 9 2021202220212022022城二手房成交面积40W41W42W43W44W45W46W47W48W49W02021.032021.032025.0302018/10/12018/10/12019/10/12020/10/12021/10/12022/10/12023/10/12024/10/12025/10/1以北京为例，2025年“小阳春”在2月第4周启动，当周网签套数达到4510套，此后的“金三”的单周网签量基本维持在4300-4500套。而2026年的“小阳春”3月第2周（3.9-3.15）才启动，当周北京二手房网签4141套，不及广州等城市二手房实时成交弱于去年，同比跌幅分别为-27%、-12026年小阳春启动02月第1周2月第2周2月第3周2月第4周3月第1周3月第2周3月第3周3月第4周4月第1周4月第2周4月第3周4月第4周杭州二手房中介实时签约套数（3.1-3.24）40.0%厦门0-0.3%、-0.2%、-0.1%。目前一线城市基本回吐-5.00-5.00-15.00012026-012025-112025-012024-112024-012023-112023-012022-112022-012021-112021-0102026-012025-112025-012026-012025-112025-018.68.6982026-012026-012025-112025-012024-112024-012023-11会重蹈去年加速下跌的覆辙。截至3月24日，26个重点城市二手房5.1%的涨幅。其中，武汉、长沙、上海、杭州等城市挂牌量环比增速较快，分别为5.9%、5.5%、3.2%、2.9%；合肥、天津、南京、广州等城市挂牌量显著回落，环比分别为-2.6%、-1.4%、-0.6%、-0.6%。—挂牌量环比——挂牌价环比(右)4.0%挂牌量显著增加挂牌量下降挂牌价持续承压222222222222222000000000000000222222222222222555555555555666000000000111000123456789012123环比变化(套)环比(右轴,%)4.00%合肥0升至41%，700万以上占比由8.8%回升至9.6%，这意味着房地产市场的修复正逐渐由低总价的刚需盘向改善房传导。州、长沙等强二线成交总价普遍上涨，较去年底涨幅分别为17.0%、9.7%、7青岛、苏州、沈阳等城市成交总价有所回落，降幅分别为-7.6%、-6.3%、-5.5%、-4.8价环比降幅有所走阔，但结合挂牌量看价格调整压力相对有限，改善房的积极入市也释放出市场回暖的信号。30003000万以上200-300万0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%成交总价成交总价:2026年2月(万元)年初以来涨跌幅(右轴,%)350280-70-140-210城市按成交总价中位数计算城市按成交均价计算2025年12月2025年12月2024年12月2018年12月2016年12月2010年12月2006年12月北京27.533.123.2上海23.729.522.2广州1深圳23.329.632.4杭州24.7成都重庆5天津武汉5.04.423.34.5长沙4.34.6郑州合肥青岛4.520.0宁波4.8来源：冰山指数、中指研究院、Wind，国金压需求的释放，却不足以长期支撑房价的估值。房价跌幅（%房价跌幅（%）0希腊，2007-09俄罗斯，2008-062.04%、2.07%、1.55%。从国际比较看，尽管全球分点以上。因此，全球主要城市扣除持有成本后的净租金回报率基本处在1.5本接近于0，当前一线城市2%左右的租金回报率已初步回到合理区间。租金回报率合理区间租金回报率合理区间(%)5年以上公积金贷款利率（%）5年LPR(%)中国:百城:租金收益率:住宅(%)2222222222222222222222220000000000000000000000002222222222222222222222220000111122223333444455550001000100010001000100011470147014701470147014702019-012019-012019-112020-012020-112021-012021-112022-012022-112023-012023-112024-012024-112025-012025-112026-01毛租息净租息持有成本房产税物业费保费&房屋修缮费土地税/地租差响柏林3.5%-4.5%2.7%-3.7%0.82%0.28%0.51%0.03%//5.90%2.67%3.23%0.34%//4.20%2.44%1.76%0.71%0.85%0.20%//香港2.5%-3.5%2%-2.7%0.5%-0.8%/0.36%-0.6%/0.10%0.13%-0.18%新加坡3.10%2.15%-2.5%0.6%-0.95%0.33%0.26%-0.6%0.01%-0.02%//伦敦3.10%1.74%-2.2%0.9%-1.36%/0.8%-1.2%0.04%0.10%/2.6%-3.3%1.5%-2.2%1.1%-2.1%0.33%0.5%-1.5%0.30%//2.80%1.2%-1.5%1.3%-1.6%0.20%0.50%0.12%-0.4%0.50%/较好水平。从绝对水平看，按成交总价中位数计算，一线城市房价收入比大致在9-市场的估值泡沫在过去一年已得到较为充分的去真实的反映出二手房成交的情况。此外，由于我国人均可支配收入是家户调查，其计算方法是居民家庭可支配收入除以家庭人口数，因2020年3月2021年3月2022年3月2023年3月2024年3月2025年3月2026年3月4.5%年以来首次转正。子的商品属性将率先触底回升，并为楼市的止跌回稳提冰山冰山80租金指数:环比(右轴,%)冰山80租金指数02222222222222222200000000000000000222222222222222222222333344445555600010001000100010147014701