俪水嘉园住宅小区开发建设项目可行性研究报告

12 ..... ....... 3 第九章项目招标方案. 4 16、国家发展和改革委员会颁布的《建设项目经济评价9、项目开发单位提供的有关技术资料本项目承办单位为xx市某某房地产开发有限公司。xx2册资金1000万元，某某房地产是由法人xx某某实业有限公xx市某某房地产开发有限公司现有职工18人，有专业职称人员10人，某某房地产有着优秀的员工队伍和高效的管理队伍，秉承“诚信生存，创新发展”的经营理念，本着“规范经营，遵章守法”的原则，诚心诚意地向业界的优秀企业学习的态度，为客户打造满意的产品（一）项目名称俪水嘉园住宅小区（二）项目负责人（三）项目建设的背景1、房地产市场发展及当前主要问题步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署，做了大量工作。城镇住房制度改革取得重大进展，房地产市场体系基本建立，房地产业持续快速发展，对拉动经济增长、推进城镇化、改善人民生活等，都发挥了重要作用。近两年来，国家把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一系列措施。严格房地产开发信贷和土地管理，提高房地产开发项目资本金比例，控制城市拆3地产市场调控取得了积极成效，房地产开发投资、信贷和土地供应过快增长的势头得到有效控制。在看到调控取得了一定成绩的同时，也应当清醒当前房地产市场区域性、结构性问题还十分突出。主要表现一是房价上涨过快。商品房和商品住宅平均销售价格涨江苏等东部沿海地区向中、西部地区扩展；商品房销售价格上涨带动二手房交易价格上涨，已成为社会关注的热点问二是市场需求偏大，供求矛盾突出。房地产市场的供求状况，已由前些年的需求不足，转变为阶段性、结构性需求过度扩张。2000年以来，全国商品房销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅，这几年商品住房供求差距逐步缩小，商品房供不应求，导致价格不断攀升，并带动二手房价格上涨。一些地方拆迁规模反弹，带来被动性住房需求上升，加三是市场供应结构不合理。商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置面积上升。商品住宅中，中低价位、中小套4针对上以问题，国家采取了一系列的宏观调控政策，从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令（236号文两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。2、2008年房地产市场预测2008年，将是中国房地产市场很关键的一年。（1）、宏观调控得到落实执行。2008年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得2008年尤其2008年上半年的各地国土资源部有关负责人就39号令土地供应调控的相关政策向记者做进一步解读时表示，国土资源部强调要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住5房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。要优先安排、供应列入年度供地计划的廉租住房用地和经济适用住房用地。对未完成供地计划的，第四季度不得供应其他商毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产90平米以上房型将继续向节约面积发展。同时，另一方面，政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。另一方面，由于预期改变，投资（投机）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。房地产市场可能出现进一步观望，进而出现持币待购、惜购等现象，供求矛盾将得到一定程度的缓减。高度卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。同时政府将扩大住房保障的覆盖面，确保保障6型住房的土地供应，拿地竞争激化，大地块土地供应模式可政府一方面严格控制高端市场的发展，另一方面大力支持保障性住房，力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符合“90/70”政策的小户型、低总价房屋产品供应将增加。在开发规模方面，将导致部分原本新立项、新投资的本计划安排布局的大盘，可能分细或把多期并拢来开发。项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。房价整体可能在一定程度上逐渐回落。保障性住房和小户型的价格相对稳定，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价将可能较大幅度下降。因此，房地产行业可能从“暴利时代”转入“微利时代”或“常利时代”，暴利时代逐渐远去甚至走向终结。（3）、市场竞争更趋激烈。房地产企业并购多发，房地产市场洗牌加剧的现象将不断增加，市场竞争激烈化，外资（或外资背景）开发商、投资者（含基金）将加大力度、加快速度进入市场或扩张。在运作方面，房地产开发企业将更重视以品牌、服务获得竞争优势。房地产市场品牌化、企7业经营集团化、项目开发规模化趋势将加强。从2007年11月1日开始生效的土地新政如果真能严格执行，土地利用将强化向适度密度、空中发展的趋势，一些地块可能被划大为小。地块规模的缩小将成为今后土地出让的一大趋势，出现整顿将加强，房地产市场广告执法将加强，房地产市场（含土地市场）将进一步得到规范。在产品品质与户型设计方面，户型适中、品质较优、设计合理、功能实用、环境较好、物业服务较好、交通比较方便、配套较好、房价适当、总价适当的品牌企业开发的中档或中偏高档产品将最受欢迎。不过，产品同质化问题可能变得严重起来，而市场竞争日趋激烈，促使房地产企业强化包括应用技术、设计、项目策划、营销推广、经营理念等方面的创新。（4）、市民消费冲动趋减。房地产市场竞争日趋激烈的同时，消费冲动将有所趋减，进而销售速度减慢，销售周期加长，“销控”地位下降，房地产营销回归，企业将注重真正、有效的营销策划与市场推广。目前过分依靠“概念”、“销控”吃饭、全面采取跟随策略就能赢的局面，将在不少城市，炒房回报预期并不高，房价持续高位增长而支撑炒房获得高回报预期的基础不牢靠，异地投资客撤8走虽还不足以构成对房地产市场整体的过大冲击，但无疑对房价的变化构成不少的冲击。因为，往往30%的炒房者就可把整个城市市场的房价拉高，带动其他70%的非炒房购房者追涨房价。同样，一旦30%的炒房者退出市场，甚至只要10%—20%的异地投资客撤走，就可把整个城市市场的房价拉低，带动其他非炒房购房者追跌房价。而且，往往是，大部分消费者看跌时，房价下跌的速度远要比上涨的速度快、幅度大、面要广，更具有“传染性”。因此，房市要当心、提防阶段性需求休克进而购买休克的情况出现。同时，尽管市场总需求在一定程度上被抑制，但廉租住房、经济适用住房等保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房的需求依然较大。不过，由于一些未来需求和房价上涨空间已被透支，房地产市场预期改变，市场观望，保障性需求中的一部分仍可能在短期内被抑制。别墅等高档房需求在短期内可能受挫，自住普通商品房、商住两用房需求可能被较大地抑制。投资性尤其纯投机性需求和商业地产、“升级换代”需求被抑制的成分最大。投资性高档住宅销售周期延长，房主力图尽快套现，异地投资客撤离等现象将有所增加。房价整体可能在一定程度上逐渐回落。相比而言，保障性住房和小户型的房价变化幅度要相对较小些，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大9户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价下降幅度可能相对较大些。（5）、企业风险控制意识加强。由于市场异变，竞争加剧，再加上房地产开发企业本来普遍资产负债率偏高（多在70﹪以上，有的高达90﹪),这将促使房地产企业加强风险控制意识，越来越注重向外资（或外资背景）的开发商学习：既重视追求最大利润的赢利管理，又重视必要的风险由于房地产企业所需资金主要是靠银行贷款解决，普遍存在着自有资金不足的问题。2008年，政府肯定将继续采取更从紧的货币政策，甚至还可能多次加息（包括大幅度加息），使得银行贷款的难度加大。甚至，还可能进一步趋严房贷首付政府或取消期房预售制度，严格预售资金管理。这意味着，虽然银行仍是主要融资渠道，但房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，融资将趋向多元化，全球化。宏观调控既要避免由投资过热所可能导致的经济通胀，又避免产能过剩所可能产生的经济通缩。政府将尽力防止一些地方可能出现部分烂尾楼、房屋空置、甚至阶段性供大于从总体上看，房地产市场是良性的、健康的，房地产企业应该多着力于通过用心打造适应不同消费者需求的品质楼盘，合理确定销售价格，不期望太高的利润，为消费者提供全方位的优质服务，以应对房地产市场异变。3、xx房地产形势2007年，xx市房地产市场继续保持理性健康的发展态势，开竣工面积和开发投资均保持稳步增长，住房供应结构据统计，2007年1-10月份，全市开发面积面积577万同比分别增长21.3%、5.9%和27.6%。一年来，90平方米以下套型住宅建筑比例明显上升，截止11月底，全市新开工平方米，户型比例达到了74.5%。一年来，全市住宅销售仍较旺盛，但市区出现下滑。前10个月，全市累计销售商品房218万平方米，销售额74.6亿元，同比增长14.9%和20.6%。从市区情况看，商品房销售面积40.6万平方米，销售额28.2亿元。市区销售面积下2008年xx市将进一步落实国家关于保障中低收入家庭住房问题的决定，金泰小区、颐和佳苑小区两个经济适用住房项目的建成和销售，将会对xx房地产市场产生一定的冲击。随着市区一批开发用地的出让，2008年市区房地产开发面积将会比今年有较大提升，市场供应充足，对稳定房价将（四）项目建设地点本项目位于xx市东环路东侧，八干渠西侧，南侧为汽车配载市场，北侧为汽修厂。地理位置优越，交通便利。（五）主要建设条件1、道路：该项目位于xx市东环路东侧，道路畅通，交2、给水：项目建成后由市政供水管网供应，目前东环路已有自来水管网，可就近接入,供水水源有保证。3、排水：采用雨污分流体制，污水直接进入市政排水管道，排水渠道畅通，雨水经集水井收集后排入市政雨水管5、供热：采用集中供暖，由热力公司供热站统一供应，6、通讯：办公用电话和宽带网络由市通信公司预留口（六）建设规模和主要建设内容俪水嘉园住宅小区规划总用地面积35812平方米其中：总建筑基底面积4073平方米道路硬化面积19199平方米绿化面积12540平方米项目总建筑面积78457平方米，其中地上建筑面积64804平方米，地下建筑面积13653平方米。建设住宅楼4栋，地上建筑面积61980平方米，全部为20层建筑，其中A、B#住宅楼位于小区南侧，为板式住宅，C、D#住宅楼位于小区北侧，为点式住宅。配套公建2823平方米，建设居委会、业主委员会、物业管理、社区办公用房、居民活动用房等。地下建筑面积13653平方米，其中，住宅楼设地下储藏室，建筑面积2859平方米，配套公建地下面积886平方米，地下车库面积9810平方米。2、主要技术经济指标项目主要经济技术指标地上建筑面积住宅地下室（七）工程技术方案J114-20012）设计要求追求社会综合效益，环境效益、经济效益的原则进行设计。a、小区建筑抗震设防类别：丙类。e、使用功能：节能型住宅小区。3)建筑设计设计理念该项目规划以尊重自然环境，调整生态结构，建设性地维护自然生态为基本出发点；合理利用土地，确定合理的开发规模和层次，完善交通，水电等配套设施，满足人的衣、食、行、游等活动需要；对小区的经营管理、环境形象设计规划设计本期项目西临东环路，东侧为八干渠。小区在西侧临东充分考虑和结合当地经济发展水平和居民生活习惯，设计建造经济、功能适用的住宅体系。针对各单体户型，应用人类行为学和人体尺度研究的最新成果对其一一加以细致推敲，从每一处细节对户型进行完善，力求经典、更完美，无论从平面布局还是立面风格的处理上都结合节能做了考虑。根据国务院《关于调整住房结构稳定住房价格》的文件精神，套型建筑面积90平方米以下住房面积比例占全部建筑面积的在建筑风格上以雅致、简洁为基调，在立面设计上以现代建筑的比例，线条结合现代的材料和工艺，经提炼融合，生成一种不但人文味浓，且现代感强的立面风格。小区的整体环境特征体现出现代特征。建筑风格以简约为主，但决不简单，使建筑与景观融为一体，成为城市中一种特有的景观形态，构成一幅美丽的居民画卷。小区主轴线将各主要景观节点串联起来，形成一个有序变化的空间序小区内绿化景观采用中间大面积绿化，硬质景观和绿化景观相互配合，为小区创造一个和谐绿色的生态居住环境。并与东侧的八干渠沿岸绿化带有机的结合起来，相互借鉴，形成和谐的绿化景观。植物采用自然式与规则式相结合的配植方式，乔木与灌木以及草本相搭配，落叶植物与常绿植物相结合，使其发挥最大的生态效益。树种的选择以乡土树种为主，同时选择可以观形、观色、观花、观叶的树种，置以季节性的灌木和草本开成四季长绿、四季有花。利用植物的草本的配置创造景观，以达到规划设计的整体艺术效果。主体结构采用框架结构；围护墙采用加气混凝土砌块砌筑；屋面板及楼面板均为现浇钢筋混凝土板。3)基础本项目采用钢筋混凝土板式基础。5）抗震构造措施本项目所有建筑物抗震构造均严格按《建筑抗震设计规04G329-3）中有关规定执行。6）当地材料及施工情况保定易县及xx市有许多建筑材料生产厂家，且其交通方便，为本工程的建造提供了良好的材料来源。本项目涉及范围为红线以内室内、外给水排水及消防系3)室外给水系统水源:本项目供水由xx市自来水公司供应，市政供水管网已铺设至东环路，可以作为本项目供水水源。供水方式：本工程室外给水管网为两路市政给水管网供水，场区内采用生产、生活与消防合用的给水管网系统，给水管网采用环状网与枝状网相结合的方式布置。室内消防系屋顶水箱组成，消防时可在泵房内或消火栓处就地启动消防4）室外排水系统计，本项目生活污水量为8.5万m3/年。排水方式：生活污水经化粪池处理后排入污水管网；地下室排水由潜水泵提升后排入室外污水管网。由场区内污水干管收集后，排入市政排水管。屋面及场地雨水经雨水管道收集后排入市政雨水管道。5）室内给水系统系统设计：本项目所需最高水压0.3Mpa，市政水压满足住宅楼每单元设集中水表，住宅每户设用水表。2)设计范围10/0.4kV变、配电系统；电力系统；照明系统；防雷保护、安全措施及接地系统；客访对讲系统。线路在进入本工程建设红线之前属城市供电部门负责范围，不在本设计内；本设计只提供此线路进入本工程建设红线内的路径；电源分界点为本工程10kv开闭所高压电源进线柜3)设计原则小区居民每户按4kw计算，商业建筑每平方米建筑面积共建筑需要系数取0.7，功率因数0.8；住宅与公建同时系数有功功率取0.9。4)供配电系统负荷等级:本项目为一般照明，三级负荷。供电电源：本工程采用一路10kV电源供电。10kv电力电缆穿管埋地由场外引入本工程10kV开闭所，作为本小区低压配电系统：变压器低压侧采用单母线方式运行，由变电所采用电缆放射式向各单体配电总箱供电。光源：一般场所为荧光灯或节能型光源，有装修要求的照度标准：按现行国家标准《建筑照明设计标准》源，采用现场控制开关。节日/室外照明：本工程设户外照明，在道路两侧适当位置设道路照明，采用220V电源供电，采用值班室集中控制。照明配电系统：住宅照明采用BV-0.45kV导线由单元总配电箱墙内穿钢管敷设以放射方式配电；商业照明采用a、本工程按第三类防雷措施设防；b、在楼层屋顶设避雷带和避雷针由其混合作防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构c、为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连。7）客访对讲系统住宅各单元设置管访对讲系统，门上设主机及电控锁，户内设对讲分机，方便来客访问并能起到防盗作用：（3）网络通信、有线电视每户按一个电话插座设计，小区内固定电话线路的敷设均由当地通讯部门完成。小区内通信线路全部为地埋通信管小区公共建筑内的消防通信由小区通信网有线用户利用市话特服号码与消防部门进行通信联络。3）有线电视系统版《全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调动力》2）小区室外供热管网的设计。室外计算参数冬季室外采暖计算温度-9℃冬季室外相对湿度冬季室外平均风速冬季室外主导风向采暖期平均温度-1.2℃采暖期天数极端最低平均温度-15℃最大冻土深度小区热力管网参数根据总体规划图，供暖所需的热水由换热站提供，经过地下热力管网送至热用户，热媒采用60-55℃热水。本工程小区内建筑物冬季设集中采暖系统。采暖采用低换热站提供的热媒温度为60-55℃。住宅采暖系统为双管采暖系统，每个单元设一个采暖入口。住宅室内采用单管水平跨越式供暖系统，室内水平管道均埋设在建筑物地面垫层内，在地下铺设地面低温采暖系统。本工程由新奥燃气公司供应燃气，采用中压一级管网输配。调压方式采用箱式调压。燃气管道采用埋地敷设，埋设深度：在车道下时不得小于0.8m；其它场地不得小于0.6m。在管道分支处设闸阀或（八）项目建设期限2008年2月前完成勘察、设计2008年4月开始进行土建施工2009年10月份进行路面硬化及绿化序号123456（九）总投资及资金来源工程建设其他费用、预备费。本项目场外供水、供热、供电、供气等管网建设投资及道路投资不在本项目投资范围内，不计入本项目投资估算。a、《投资项目可行性研究指南》(试用版F、类似工程造价指标。3、编制方法建设投资本项目工程费用包括建筑工程费、设备购置费和安装工建筑工程费：按建、构筑物结构型式，参照河北省建筑工程概算定额及当地类似工程造价指标估算。安装工程费：按现行有关规定、并参考同类项目概算指本项目建设工程其他费用根据冀建质［2004］158号文《河北省建设项目概算其他费用定额》规定并结合项目实际a、建设单位管理费：按财建［2002］394号文有关规定b、工程建设监理费：按照建设部价费字［1992］479号c、前期工作咨询费：按国家计委[1999]1283号文规定d、工程勘察设计费：按照国家计委、建设部计价格［2002］10号《工程勘察设计收费管理规定》计取；e、招标代理服务费：按照国家计委计价格[2002]1980f、环境影响咨询服务费：按照国家计委、国家环保局g、施工图审查费依据河北省物价局、建设厅冀价经费字[2002]27号文规定，按设计费的10%计算。H、其他行政事业性收费按当地有关规定计算。基本预备费按工程费用与其他费用之和的3%计算，涨价预备费根据计投资[1999]1340号文的规定，国内投资价格指4、总投资估算本项目建设投资估算为16133万元，其本项目总投资16133万元，资金来源全部由企业自筹资1、国民经济和社会发展规划分析《xx市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出“十一五”时期的奋斗目标是：经济实力显著增强，以2005年为基期，到2010年全市地区生产总值力争翻一番，人均达到4000美元；全部财政收入、全社会固定资产投资和工业增加值四年翻一番。经济质量显著提高，单位地区生特色突出、竞争力强的主导产业。城镇化水平进一步提高，城市基础设施更加完善，城市品位明显提升。开放水平进一步提高，利用两种资源、两个市场的能力显著增强，成为环京津都市圈对外开放的重要窗口。社会事业全面发展，人民生活质量明显提高，社会治安和安全生产状况明显好转，民主法制建设和精神文明建设明显进步。房地产业的发展目标是建立和完善以普通商品房和经济适用住房建设为主导，以廉租住房、高档住宅为补充的住房保障体系，以房地产市场信息系统和预警预报系统为主体的宏观调控体系，以住房金融、中介和物业管理为主体的市场服务体系，健全完善房地产市场管理机制。大力推广使用新材料、新技术、新设备、新工艺，努力提高住宅的科技含2、住宅建设规划分析2006年，xx市人民政府制度了《xx市规划区住房建设人民日益增长的住房需求；规划期末，基本实现常住人口户均拥有或租住一套住房，解决最低收入家庭的住房问题。据《规划》分析，依据《xx市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划》中2010年规划区常住人口达到75万，人均住房建筑面积达到33平方米的规划要求，规划期内，市区住房总需求为930万平方米。“十一五”期间规划区预计拆除房屋面积200万平方米，所以“十一五”期间规划区应竣工房屋面积1100万平方米。根据“十五”期末规划区不同收入水平家庭结构比例，规划期内，应建设经济适用住房1.95万套，165万平方米（含廉租住房），建设商品住房规划期内，单套建筑面积在90平方米以内的商品住房总建筑面积必须达到新建商品住房总建筑面积70％以上；经济适用房的单套建筑面积应当控制在90平方米以内，廉租其中经济适用住房和其他类型住宅建设0.4万套，竣工面积3、城市总体规划本项目总平面规划符合xx市城市控制性详细规划的要求，xx市城市规划局已同意其平面规划，并颁发了《项目选本项目的建设符合《xx市国民经济和社会发展第十一个和xx市城市总体规划的要求。1、国家产业政策分析2005年，国务院《关于发布实施<促进产业结构调整暂镇园林绿化及生态小区建设、国家住宅示范工程建设”属于2、房地产业政策住房价格的通知》（简称“国八条”），2006年，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（简称“国六条”），2007年国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）。连续三年，国务院就房地产工作发出相关文件，这在一个行业上来说，是前所未有的，可以看出国家对房地产业的关注，这些文件确立了我国当前房地产行业的首先，“国八条”主要就稳定房价做出相关规定。一是强化规划调控，改善商品房结构。各地区要尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排，并向社会公布。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，对居住用地土地价格、住房价格上涨过快的城市，适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。依法制止炒买炒卖土地行为。三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。经济适用住房价格要严格实行政府指导价。四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。着力扩大廉租住房制度覆盖面，城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级政府对市(区)、县政府工作的目标五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范贷款风险。七是切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。其次，“国六条”又就住房供应结构做出了具体部署。一是切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制三是合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动四是进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。五是加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。六是完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，若干意见》从思路上改变原来调整商品住房结构，稳定房价的方式，转为以增加低收入家庭的住房保障为重点的住房供应政策，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市（包括县城）低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。对商品住房则按照“国六条”的有关规定执行。本项目属于普通商品住房，符合国务院办公厅“国八《城市房地产开发经营管理条例》以及《河北省房地产开发经营管理办法》就房地产行业的准入等做了相应的规1、房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请进行注册登记。设立房地产开发企业，除应当符合有关法（二）有四名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，二名以上持有资格证书的专职会计人员，一名以上持有资格证书的专职统计人员。2、房地产开发企业应当依照下列规定承担相应的房地（一）一级资质的房地产开发企业承担开发项目的规模（二）二级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的（三）三级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的（四）四级资质和暂定资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过十万平方米。3、房地产开发企业筹集的房地产开发项目资本金占项目总投资的比例，经济适用住房项目不得低于百分之二十，其他房地产开发项目不得低于百分之三十五。并专项用于房地产开发项目的建设，接受有关部门的监督管理。xx市某某房地产开发有限公司注册资本金1000万元，具有房地产开发暂定资质，其一次性开发面积不超过10万平方米，本项目总建筑面积78457平方米，符合规定要求。目前已到位资本金数额超过总投资的35%，因此符合房地产行业本项目为房地产开发项目，不属于资源开发类项目，因此不需分析资源开发方案。本项目对资源的利用主要包括土地资源、水资源、天然土地资源：项目占地35812平方米，土地性质为城镇混合住宅用地，xx市某某房地产开发有限公司已取得土地使用水资源：本项目不开采地下水，所需生活用水来自自来配套设施管理办公人员用水为0.1万吨，绿化用水为0.3万吨。项目用水量不对水资源构成不利影响。天然气：本项目所用天然气来自新奥燃气公司，主要为不会对燃气构成重要影响。根据国家节约能源法以及有关节能工程实施方案及其他法律法规的要求，本项目采取以下措施。土地资源：土地资源是国家的稀缺资源，本项目主要是在符合城市规划的前提下，通过提高建筑密度，增加投资强度等措施，做到节约利用土地。本项目总建筑面积78457平方米，建筑密度11.4%，容积率1.8，符合国土资源部门的各水资源：座便器全部使用6L以下水量的座便器，水龙头全部使用陶瓷芯节水水龙头。加强日常用水管理，防止跑冒滴漏。对出现漏水、跑水情况及时修理。加强用水计量和节水宣传工作，增强节水意识。天然气主要是采取节能用气的方式，节约资源。1、中华人民共和国节约能源法2、中华人民共和国建筑法4、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JCJ134-20015、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JCJ26-956.采暖通风与空气调节设计规范GB50019-20037、外墙外保温工程技术规程JGJ144-20048、民用建筑热工设计规范GB50176-939、建筑照明设计标准GB50034-200410、建筑采光设计标准GB/T50033-200111、采暖居住建筑节能检验标准JGJ132-200112、民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92本项目为一般民用建筑，对能源的消耗主要是电能和热能建筑每平方米建筑面积平均按30w计算，预计年耗电量3.12、耗热分析根据规范规定,民用建筑供热指标取45~70W/m2,取建筑本项目供电由xx供电公司供给，可以作为本项目供电本项目供热由xx热力总公司供应，xx市热力总公司，现供热能力250万平方米，供热面积230万平方米，可满足根据上述有关节能标准和设计规范，项目在实施过程中确定节能目标为80年代通用设计能耗水平基础上节能50%的规范要求，采用节能建筑标准，达到国家建筑节能65（1）屋面构造做法：保护层、防水层、水泥砂浆找平（2）外承重墙体构造做法：室内石灰砂浆内饰面、加气混凝土砌块墙体、60厚聚苯板保温层、外墙饰面。（3）户门采用钢板保温防盗门，门的传热系数为小于（4）窗：采用气密性良好、保温效果佳的塑钢单框中空玻璃。气密等级不低于国家现行标准《建筑外窗空气渗透（5）地面构造做法：水泥砂浆抹面、混凝土、素土夯（6）其他：对围护结构的构造柱、圈梁、过梁等局部用电设备选用自然功率因数高，损耗低、性能先进的电气产合理规划供电范围，降低配电线路损耗。采用静电电容器进行无功补偿、降低损耗，满足供电部门要求。根据各建筑物的功能及用电负荷性质，设置必要的计量实施绿色照明，确定科学的昭明控制方式，选用高效节所有敷设在非采暖房间及地沟内的采暖管道均保温，保温材料为50mm厚岩棉管壳，降低管道热损失。水、电、气等能源供给系统采取计量措施，加强用能的管理和监督。本项目严格执行国家各项节能标准，在优化用能结构、满足相关技术政策、设计标准等方面采取的节能降耗措施，通过采取各项节能措施，节能效果可达到比80年代水平节能本项目位于xx市东环路东侧，八干渠西侧。地理位置优项目总平面规划图符合xx市城市控制性详规的各项指项目用地性质为城镇混合住宅用地，符合xx市土地利用总体规划，xx市某某房地产开发有限公司已取得国土资源部门颁发的国有土地使用证，证号为廊国用[2007]第01346因此，该项目符合土地利用总体规划和城市总体规划。本项目用地性质为城镇混合住宅用地，符合xx市土地利用总体规划，xx市某某房地产开发有限公司已取得国土资源部门颁发的国有土地使用证。本项目总建筑面积78457平方米，建筑密度11.4%，容积率1.8，符合国土资源部门的各项规定。本项目不涉及拆迁及移民安置。（一）社会经济条件xx市地处河北中部，位于环渤海经济圈腹地，幅员面积xx市是一座区位独特的枢纽城市。位于首都北京和港口城市天津之间，市区距北京和天津中心区分别为40和60公里，地处大北京经济圈腹地的独特区位，使xx市既得近海开放之利，更占京津辐射之先。xx已被评为创建全国文明城市先进市、全国双拥模范城市、中国优秀旅游城市等优秀城市；又一是座智力资源丰富的教育城市，学校众多，大学生占人口的20%，还是一座投资领域非常广阔、基础设施完善的城市，并通过ISO14001环境管理体系认证，是全国目前唯一通过该项认证的城市。2006年，全市地区生产总值完成722亿元，同比增长％；％，方一般预算收入（按省可比口径）完成30．5亿元，增长％，％，％，（二）自然条件xx市地质构造属中朝准地台华北断的冀中台陷及沧州台拱两个构造单元，市区周围断裂较为发育，自新生代以来具有较强的活动性，新华夏季断裂在市区附近穿过，北部有长期活动的固安—昌黎断裂，东部有晚近期活动的河西务断裂，属于地震多遇区。本市地层，基底为古生界、中生界，地上沉积了5000-7000米新生代地层。全市自北向南依次为山地丘陵区、山麓平原区和冲击平原区，平原面积占93%。市区地处冲积平原区，地势平坦，地面自西北向东南倾斜，平均坡降为千分之零点四，海拔10.3-20米。土壤有潮土、2、气候特征降水量593.4mm，多集中于7、8、9三个月。3、工程地质条件地层为第四系全新统，属河湖相沉积层，以河流山洪积亚砂土粘土夹粉细砂为主，岩性岩相稳定性中等，承载力一4、地震烈度根据国家标准《中国地震峰值加速度区划图》（GB18306-2001）规定，设计基本地震加速度值为0.2g，拟建场场抗震设防烈度为8度。（三）生态环境条件本项目拟建场址周围无污染源和污染排放物，场址周围生态环境是人类生存和发展的基本条件，是经济、社会发展的基础。保护和建设好生态环境，实现可持续发展，是我国现代化建设中必须始终坚持的一项基本方针。实际工作中应加强法制建设，依法保护和治理生态环境，大力推广先本项目的建设，可改善当地的居住和生活环境，努力建设资源节约型、环境友好型社区，促进城市及区域生态环境向绿化、净化、美化、活化的可持续生态系统演变。本项目是居民居住的主要场所，无明显产生污染的项目。项目在建设过程中充分考虑到对生态环境的正负面影响，采取切实有效的环保措施，在项目建成后使区域内整体生态环境质量有所提高。项目施工建设期间，产生的噪声、扬尘、建筑垃圾等，会对周边区域的大气环境、生活环境产生一定影响。施工单位在施工前应办理环保手续，并按环保要求，严格控制噪声，抑制粉尘飞扬，降低对环境的污染程度。1、环境质量标准及排放标准2、主要污染源、污染物及防治措施本项目主要污染物为卫生洗浴等生活污水、固体废弃物序号污染类别污染物3噪声动力设备及其它设备噪声a.废水排水采用分流制。粪便污水经化粪池处理，经社区污水管网排入市政污水管道；雨水经社区内雨水管网收集后排入b.固体废弃物本项目产生的固体废弃物主要为生活垃圾。由社区物业收集后，定期运往指定地点。c.噪声空调机、风机、水泵等动力设备均采用低噪声设备，并采取减振措施，与设备相连管道采用软连接，降低噪声的产综上所述，本项目所产生的污染项均得到有效控制，对本项目建设地址非地质灾害易发区，项目工程地抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.2g，设计地震分本项目所有建筑抗震均严格按《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）及《建筑物抗震构造详图》〈03G329-1、04G329-3〉中有关规定执行，能够达到抗震等级要求。拟建项目周边无历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等，不会对这些造成不利影响。本项目财务评价是参照〈建设项目经济评价方法与参算与评价，有关基础数据由相关专业和建设单位提供。本项目总投资额为16133万元。（2）销售收入项目建成后，住宅部分每平方米按4000元出售，销售收入24792万元；商业用房按每平方米5000元出售，销售收入950万元。项目预计总销售收入25742万元。（3）营业税金及附加A营业税：按销售收入5%计提25742万元*5%=1287元B城建税：按营业税的7%计提C教育附加费：按营业税的4%计提（4）利润分配本项目获利后按利润总额25%交纳企业所得税，应纳所3、经济分析本项目利税总额9610万元，投资利税率为59.6%。上缴营业税金及附加后，实现利润总额8181万元，投资利润率为本项目承办单位为xx市某某房地产开发有限公司。xx册资金1000万元，某某房地产是由法人xx某某实业有限公司和自然人张甲武共同出资成立的。具有房地产开发暂定资xx市某某房地产开发有限公司目前在xx市房地产业中处于中下等水平，xx市现有几大较大房地产开发公司,就本项目建设而言,不会对本市房地产行业形成垄断局面。本项目实施后，实现营业税金及附加估算为1429万元，应纳企业所得税2045万元，可以在一定程度上促进当地财政本项目建设对于区域经济发展、产业空间布局、市场竞争结构等不会产生重大影响。本项目投资对国民经济影响不大，不需进行宏观经济影（一）项目社会影响1、目的可持续性。本项目的建成，将会对本地段的环境及景观起到重要的改善作用。由于本项目的实施，将会使该地区环境得到改善。本项目的规划设计标准高，具有合理的功能性和现代性的户型设计，以及良好的社会环境和周边环境，不仅改变了人们的居住条件，也点缀了城市容貌。2、社会就业。本项目建设中建成后，可以提供一些就业机会，为社会安定出一份力。3、对开发公司影响。本项目的建成，可以增加开发公司的业绩，体现公司的实力和企业精神，树立良好的企业形象。为公司在本地区的进一步发展打下良好的基础。4、对人和社会的影响。（1）对社会的影响。本项目所处地段，位于城区东南部，项目建成后，可以有效改善城南展的影响。本项目的建设，将先进的施工技术，高效的施工组织和新型的材料引进到本地段，将会促进本地的建筑业更快更好发展，走向高效率、高质量和高标准，有利于当地的社会提供一定数量的工作岗位，为缓和社会失业率做出一些贡献。本项目的建成，不仅为当地居民增加了生活设施，而且推进了当地经济的繁荣。（二）项目环境社会效益评价本小区绿化率较高，将会提高城市绿化面积。同时小区在建设过程中大量运用环保建材，推动本地段环保工作的开展。项目的现代建筑，有效的美化了市容，更重要的是改善了人民的居住水平，创造出一个良好的生活环境。为达到上述目标，本项目在规划中本着以人为本，注重生态的原则，合理组织绿化和交通体系，完善公建和住宅的布局，力争创造出一个宁静、亲切、安全的居住环境和