房地产经纪人练习题交易制度政策复习题

房地产经纪人练习题交易制度政策复习题一、单项选择题1.在我国，房地产转让的合法方式不包括（）。A.买卖B.赠与C.以房地产抵债D.抵押答案：D解析：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。其他合法方式主要包括：（1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（4）以房地产抵债的；（5）法律、法规规定的其他情形。抵押是不转移房地产占有权、使用权、收益权和处分权的行为，不属于转让。2.商品房预售，应当取得（）。A.商品房销售许可证B.商品房预售许可证C.商品房经营许可证D.商品房买卖许可证答案：B解析：《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。3.下列关于房地产抵押的说法，错误的是（）。A.以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押B.以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押C.抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押D.乡镇、村企业的建设用地使用权可以单独抵押答案：D解析：《民法典》第三百九十七条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。第三百九十八条规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。4.房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看（）。A.委托人的身份证明B.委托出售或者出租房屋的权属证明C.委托人的收入证明D.委托人的婚姻状况证明答案：B解析：《房地产经纪管理办法》第二十二条规定，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。5.根据《城市房地产管理法》，下列哪种情形下，房地产不得转让（）。A.共有房地产，经其他共有人书面同意的B.权属有争议的C.依法收回土地使用权的D.未依法登记领取权属证书的答案：A解析：《城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。选项A是可以转让的条件之一，不是不得转让的情形。6.商品房现售，房地产开发企业应当向买受人提供（）。A.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》B.《商品房预售许可证》C.《建设用地规划许可证》D.《建设工程规划许可证》答案：A解析：《商品房销售管理办法》第三十二条规定，销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。7.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋（）。A.属于抵押财产B.不属于抵押财产C.由抵押人确定是否属于抵押财产D.由抵押权人确定是否属于抵押财产答案：B解析：《城市房地产管理法》第五十二条规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。8.房地产转让时，当事人应当签订（）。A.口头合同B.书面转让合同C.买卖合同D.赠与合同答案：B解析：《城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。9.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的（）以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。A.15%B.20%C.25%D.30%答案：C解析：《城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。10.房地产经纪人员在从事经纪活动中，应当遵守的执业规则不包括（）。A.不得同时在两个或两个以上房地产经纪机构从事房地产经纪活动B.可以收取佣金以外的其他报酬C.应当向委托人披露相关信息D.不得为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务答案：B解析：《房地产经纪管理办法》第二十五条规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（一）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；（四）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；（六）改变房屋内部结构分割出租；（七）侵占、挪用房地产交易资金；（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；（十）法律、法规禁止的其他行为。房地产经纪人员不得收取佣金以外的其他报酬。二、填空题1.房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。其他合法方式主要包括以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；以房地产抵债的。答案：作价入股；合资、合作开发经营；企业被收购、兼并或合并；房地产抵债2.房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。答案：603.房地产抵押合同是合同，它依附于主合同（一般是借款合同）的存在而存在。答案：从4.房地产经纪服务实行制度。房地产经纪机构应当公示服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。答案：明码标价5.对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按%的税率征收契税。（注：具体税率可能因地方政策和时间有所调整，此处按常见政策填写）答案：1；1.5三、判断题1.未依法登记领取权属证书的房地产，一律不得转让。（）答案：错解析：《城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。但也有例外情况，如人民法院、仲裁委员会生效的法律文书取得房地产权利的，因继承、受遗赠取得房地产权利的，因合法建造等事实行为设立或者消灭房地产权利的，无需登记即可取得权利，但再行转让时仍需先办理登记。2.房地产开发企业可以在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。（）答案：错解析：《商品房销售管理办法》第十条规定，房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。这是禁止“一房多卖”的规定。3.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。（）答案：对解析：《城市房地产管理法》第五十二条规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。4.房地产经纪机构和房地产经纪人员可以收取佣金以外的其他报酬。（）答案：错解析：《房地产经纪管理办法》第十九条规定，房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。第二十五条第（二）项规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。因此，不得收取佣金以外的其他报酬。5.个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房对外销售的，免征增值税。（）答案：错解析：根据营改增相关政策，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。（注：具体税收政策会根据国家宏观调控进行调整，请以最新政策为准）四、解答题1.简述商品房预售应当符合的条件。答案：根据《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。2.房地产转让合同应当载明哪些主要内容？答案：根据《城市房地产转让管理规定》第八条规定，房地产转让合同应当载明下列主要内容：（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；（二）房地产权属证书名称和编号；（三）房地产坐落位置、面积、四至界限；（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；（五）房地产的用途或使用性质；（六）成交价格及支付方式；（七）房地产交付使用的时间；（八）违约责任；（九）双方约定的其他事项。3.什么是房地产抵押？房地产抵押合同应当包括哪些主要条款？答案：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍