建筑房地产营改增

前言2015年地产、建筑、金融、生活效劳业等行业将由增值税彻底取代营业税。原那么上增值税将对房地产行业的税负降低带来政策红利，但其结果是否能够到达这个目标，取决于企业的管理水平。未来对整个建筑、房地产行业的运营模式、财务架构、企业内部机制以及行业的利润水平都会有一个翻天覆地的变化。因此对建筑、房地产企业来说“营改增”不仅是税务问题，深层次是企业经营和管理问题，在大多数地产企业管理依然粗放的情况下，负担加重是无疑的，把“营改增”看作是倒逼自己加强自身管理、提升管理水平的良好机遇。因此企业只有改革和完善内部体制机制，进而提高企业内控水，才能应对这一严峻形势。营改增对企业运营的影响是全面的，IT系统应随需而变，从价税别离、进项税管控〔设计完整的抵扣链条〕、增值税纳税管理三个维度满足和支撑需求，制定系统升级改造行动方案，从而成为用户的好伙伴。营改增后行业面临问题分析01重构企业业务模式02信息化解决方案03推行营改增的实质营改增，一个关键词是集权，第二个关键词是抵扣。

第一，增加中央财政集权，现行制度国税收国税，地税收地税，地方政府近年因土地出让获利颇丰，这就给中央增加了财政管理难度，通过营改增，将税收渐渐移交到国税，由国税局征管，收入按75：25在中央与地方之间分配；国家征收后再用由中央用财政拨付方式财政下发给地方，这样中央就掌握了主动权。

第二，杜绝偷漏税，单个经济组织为了少缴增值税，就必须要拿到抵扣票，抵扣票由上游供货商开出，如此上溯，从生产到销售，为了少缴增值税，都要开抵扣，便都要缴增值税。

第三，为了得到抵扣，商业交流过程中的交税行为会大量增加，原因是政策将收缴矛盾由税务部门与经济组织之间的矛盾转化为了经济组织自己之间的矛盾，如果你是一个企业主，你肯定会向上游供货商要抵扣，这就非常有效的敦促上游企业纳税，而上游又向原材料供给方要抵扣，如此一来，整个商业链都得纳税。

建筑/地产行业营改增面临问题分析地产行业分析及疑问？流转税负会不会增加？土地可不可以抵扣？建安、材料本钱会不会增加？土地增值税会不会取消？对其他如契税等会不会产生影响？期初留抵及政策过渡？基于以上问题，行业管理部门应在政策制定过程中充分考虑房地产、建筑安装业的行业特殊性，如土地出让金、税源等因素的影响。房地产开发企业应根据自身情况，建立相应的应对机制。房地产行业营改增影响分析1/2一、房地产业的期初库存和固定资产将不能被抵扣。

按前期“营改增”的行业交通运输业、电信业等有巨额营改增前固定资产和存货的企业未被许可抵扣的经验。预测房地产业的期初存货和固定资产一样不能抵扣。二、土体出让金、拆迁补偿费、市政配套费不能取得进项税票

目前的版本是政府允许房企凭财政部门监制的土地专用收据将土地出让金冲减销项额，也就是说随着建筑业、金融业的“营改增”试点展开，房企的税负将有所减轻。“营改增”后，假设土地本钱不能抵扣，企业税负较之前上升2个百分点。而土地本钱可以抵扣，税负较之前下降0.6个百分点。三、税费的提高将有一局部表达在房价中，另一局部将会由上游的建筑业供给商来消化，当然还会由地产企业消化一局部。

房地房地产业的供求关系发生了变化。未来房地产业将于制造业一样进入一个买方市场。考虑到建筑业等上游行业的弱势地位税收的一局部将会转嫁给上游行业。房地产业通过提高效率降低利润等会消化一局部。但最终购置者将会负担一局部。

房地产行业营改增影响分析2/2四、甲供材：房地产开发企业新税收筹划思路发生改变，甲供材会越来越多，那施工企业变成了纯劳务公司了，那这样施工企业是按百分之六还是按百分之十一计算啊？

五、不动产租赁将如何征税：已建成的工程可按3%简易征收，其中老租赁合同可选择继续缴纳营业税。新工程可选择采用一般计税方法。税率或参照有形动产租赁的17%执行，建设期间的进项票据可全部形成留抵税额，出租后，按租金的一定比例分期抵扣。六、老工程、老合同将如何处理：参考财税【2013】106号文相关规定：营改增前已开盘的在建工程，可选择继续缴纳营业税；未开盘的在建工程，可选择继续缴纳营业税，也可选择由由当地税务机关对已发生本钱〔含已签合同未支付局部〕核定一个抵扣率形成期初留抵税额，新发生的本钱按新方法执行；新工程按新方法执行，即已开盘在建工程按老方法，未开盘在建工程新老方法结合，新工程按新方法。七、现金流：营业税构成房地产企业不可无视的现金流出。而改征增值税后，一般房地产工程建设、材料等先购入，多数时间，进项税额大于销项税额，因而开发之初较长的时间内无税可缴，减少企业流动资金的占用，扩大企业现金流。甲供材税负的影响分析第一，谁采购？谁抵扣？由于甲供材一般为大宗材料，金额大、税款多，谁采购谁将享受税款抵扣的好处。但在建筑市场中甲方居于主导地位，这种强势的地位，或可导致甲方将易于取得增值税专用发票的材料、设备、构配件等自己来采购，而将难于取得发票的砂、土、石料等交由乙方采购。这样对甲乙双方的税负将产生很大的影响。所以营改增后要解决好谁采购、谁抵扣的问题。第二，如何抵扣？虽然谁采购谁将抵扣税款，但能抵扣税款并不意味着税负一定降低。假定建筑业和房地产业的增值税税率都定为11%。那么采购17%、13%税率的货物、劳务，将获得6%、2%税差收益；采购6%税率、3%征收率的货物、劳务，将损失5%、8%税差；采购11%税率的货物、劳务，进项销项税差将维持平衡。全部由甲方采购，那么甲方可直接抵扣税款100万元。如果甲方决定只采购钢筋，商品砼交由乙方采购，那么甲方可抵扣的税款为：甲自采钢筋的税款和乙方开来的商品砼局部的建筑业11%税率的税款：140万元〔85500×11%〕，这样甲方可多抵扣40万元。同样道理，对于钢筋乙方采购，乙方将获得30万元[500×〔17%-11%〕]税差，而乙方采购商品砼那么乙方将损失40万元[500×〔11%-3%〕]税差。哪方采购、采购何种货品涉及到实实在在的利益，所以“营改增”后双方需要在商务谈判、合同签订等过程中协商好，以到达双方税负的大体均衡。例：某房地产开发公司与一建筑工程总承包公司签订了建筑工程承包合同，工程总造价为5000万元，其中商品砼500万元，钢筋500万元，约定由房地产公司负责供给。建筑营改增面临问题1/3一、经营模式：营改增将对建筑企业的税负、毛利以及现金流情况产生重大影响，而不同的经营模式将决定影响方向与程度。建筑行业存在较多的违法转包和挂靠现象。目前建筑施工企业的主要经营模式有五种——自管、直管、委管、挂靠和联合体施工。要符合的增值税链条规定，必须在中标方和施工方之间要完善相关合同以及增值税的链条在这几种种模式下，纳税主体与实际经营主体有的存在别离，使得整个工程经营过程中的采购、收货、资金支付等各主体关系十分混乱。在营业税模式下，这种情况很难被发现。而在增值税模式下，对于“是否存在真实交易”以及“交易各环节主体是否一致”的稽查十分严格，不符合条件的情况下，即使真实的增值税专用发票也不允许进行抵扣，导致抵扣链条中断，税负急剧上升。要特别注意建筑企业联营〔实质类似于挂靠经营〕的开票问题，挂靠经营双方虽然貌似利益共同体，但在实践中，被挂靠方对挂靠方的管理通常是松散的，挂靠方实际上处于个体经营状况，由被挂靠人对外开出发票，但本钱对应的进项税额扣税凭证与销项税额无法配比时，会造成税负的激增，可能远远超过收取挂靠方的管理费。挂靠经营必须将挂靠人的经营收支全部纳入被挂靠方的财务会计核算，并且利益分配以被挂靠方的利润为根底，只有这样被挂靠人相应进项税才能得到抵扣，而这实质上已经是自营行为，改变了挂靠经营个体经营的状况。营改增之后会自然地杜绝个人挂靠经营承揽工程工程的行为，更加标准建筑企业之间的总分包关系，更加有利于建筑行业的健康开展。建筑业营改增影响分析2/3

一、市场营销的影响：“营改增”后要求对建筑企业现有投标方式进行调整，将投标报价调整为不含税价格；呼吁主管部门调整投标报价，同时企业内部做好市场营销模式的梳理和调整。二、外部采购的影响：“根据住建部对66家建筑施工企业的调研结果，能够拿到抵扣的专用发票的企业大概只有3成。”实际的情况是，大局部企业都拿不到增值税票，开发商没方法抵扣，所以要么涨价，要么压缩本钱，但压缩本钱的可能性不大，“对开发商来讲，本钱肯定要增加，所以价要涨。三、对合同管理的影响：增值税为价外税，“营改增”需要对合同条款中价格标准、发票取得、付款方式等涉税重要事项进行修订，特别是垫资模式下的分包分供管理。明确分包业务付款和发票开具的条件和时间。四、对机构管理的影响：增值税抵扣要求企业法人对分支机构和工程集中管控，目前各建筑单位分支机构众多。建议裁短链条，减少分支机构数量，上收税务管理权限。五、对资质共享的影响：税务机关不认可内局部包形成的税款抵扣链条，将大大增加集团整体税负。建议对现有资质共享模式进行梳理和调整。资质共享：资质借用是一般均以中标单位名义与业主签订工程承包合同，并向业主开具发票，但是施工主体为子公司1、自管模式：建筑企业以自己名义中标，设有指挥部管理工程，下属子公司成立工程部参建的模式。2.代管模式：子公司以母公司名义中标，中标单位不设立指挥部，直接授权子公司成立工程部代表其管理工程的模式。3.平级共享模式：即平级单位之间的资质共享，如二级单位之间、三级单位之间，中标单位不设立指挥部，直接由实际施工单位以中标单位的名义成立工程部管理工程的模式。-资质共享1/2房地产、建筑企业营改增后不能抵扣进项税金的七种特殊增值税专用发票

〔一〕没有供给商开具销售清单的开具“材料一批”、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票。〔二〕获得按照简易征收方法的供给商开具的增值税发票1、建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。2、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰〔不含粘土实心砖、瓦〕。3、商品混凝土〔仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土〕。

因此，建筑企业购置的沙、石料，如果是从按照简易征收方法的供给商采购的，那么建筑企业只能获得增值税普通发票，那么不能抵扣进项税金。〔三〕购置职工福利用品的增值税专用发票〔四〕发生非正常损失的材料和运输费用中含有的进项税金〔例如，工地上被小偷偷窃的钢材、水泥〕〔五〕建筑施工企业自建工程所采购建筑材料所收到的增值税专用发票。〔六〕房地产公司开发的开发产品，例如商铺、商场、写字楼自己持有经营，以上开发产品所耗用的建筑材料和建筑公司提供的建筑劳务局部的进项税额不得从销项税额中抵扣。〔七〕获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天营改增面临问题

一、难以获取增值税专用发票税负加重：虽然增值税可以抵扣相应进项税额；由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，在实际操作中很多工程往往难以抵扣；建筑施工企业作为房地产开发企业的直接上游企业，其受“营改增”制改革的影响必然会涉及甚至转嫁至房地产开发企业，进而造成对房地产开发企业的税收负担与经营本钱的一系列影响。甚至有逼迫房地产企业进行转型的危险二、假发票的管理：因为增值税可以抵扣的特性，使它在税改以后，假发票，虚假抵扣等问题难以管理，甚至还会有一些企业进行不合法的偷税行为，造成企业的侥幸心理，纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。增值税下，发票管理更加标准和严格，如货、钱、票要求三流合一，销项与进项比对等措施有效遏制了发票违法行为；其次，虚开、代开、售卖、购置发票等行为已列入刑法，如第205条、第206条、第208条等都是十分严苛的条款。企业应加强税务风险管控措施，切勿因一时贪图小利而自酿苦果。三、供方选择：企业要从分包商取得合法的扣税凭证，最好选择标准的、认定为一般纳税人的专业分包商，这无疑会增加分包商的管理难度。四、税收清算：在营业税退出历史舞台之前，必然有一次大规模清算甚至稽查，有些税收任务较宽松的地税局对房地产营业税并未严格征收，允许企业暂时欠税，局部企业在预收房款时也未及时开票。在2015年底前，这些历史欠税将一次性清理，从而对房地产企业形成资金压力。营改增带来不仅是税负问题，更是经营管理问题地产企业从现在起不专门为“营改增”做些大的调整，就真的来不及了。在房地产进入白银时代，利润日渐微薄的今天，一旦操作不好，“营改增”可能导致某些企业的税负增加5%乃至更高，某些企业可能将死于这5%.而如果操作得好，税负还有可能下降。原有的竞争局面就被打破，“营改增”成为企业命运的分水岭乃至生死线。这次比拼的，是企业的管理水平、控制能力以及合作伙伴的规模和素质……营改增后行业面临问题分析01重构企业业务模式02信息化解决方案031.采购管理2.本钱管理3.营销管理4.财务管理组织结构应对方案

现有组织架构调整〔1〕梳理各子、分公司及工程机构的经营定位及管理职能，推进组织结构扁平化改革；〔2〕梳理下属子公司拥有资质的情况，将资质较低或没有资质的子公司变为分公司。未来组织架构建设〔1〕推动专业化管理；〔2〕慎重设立下级单位；〔3〕新公司尽量设立为分公司。地产企业经营模式房地产业想要在增值时代保证利润，最好的筹划应该是收购上游行业，特别是建筑业、建筑设计、建筑材料业等。通过关联企业转移定价将是未来筹划的重点。

地产业将会向工厂化开展，并会向行业上游产品化企业扩张，将利润转移和分散到上游产业中。

地产业专业化分工将会更加细化，行业将会集中化，将会出现大量同业并购。房地产业总分机构如何申报增值税将是未来行业同业并购的关键。其一汇总申报由总部汇总缴纳会加速行业整合。其二按现在总分机构分别缴纳，就会减少并购。企业购进不动产、更新设备，其中的生产经营用固定资产进项税额可以抵扣,

加大精装修比例建筑业务分析成本管理设备管理物资管理竣工验收后期服务施工组织设计项目拓展内部分包质量管理安全管理工程施工外部分包劳务管理进度管理资金&财税管理（资金流）人力资源管理（关键人才、绩效）信息技术管理行政&法律服务公共关系管理计划运营管理管理模块分析：围绕着进项抵扣问题，前伸到采购供给商、发票、物流、合同的统一标准，进而在财务科目设置、核算本钱、利润、收入进行转换和调整。进项管理-抵扣链条管理1-1.供给商选择：大合同选一般纳税人专票，零星采购要综合考虑企业供给商主要有两种：一种是从增值税一般纳税人，一般纳税人可以开出税率为17%、11%的专用发票。一种是小规模纳税人，而小规模纳税人只能开不能抵扣的普通发票或税率为3%的专用发票〔税局代开〕。在签订大宗采购、工程合同时一定要选择一般纳税人并开具专用发票〔事实上，有能力签订大合同的根本都是一般纳税人〕，而对零星采购，比方办公用品、工程散件等，可以在价、税、质量等方面综合考虑，选择最适宜的供给商和发票类型不同税率下专用票与普票的税负比较税金差额17%11%6%发票面值100100100加：进项税额14.539.915.66加：增值税附加税1.741.190.68减：成本减少，企业所得税增加3.632.481.42减：附加税减少，企业所得税增加0.440.300.17减少的税费成本12.218.324.751-2.不同发票抵扣情况一览表

发票类型发票金额（付款）计入成本可抵扣普通发票100010000小规模代开103010003011%专票1110100011017%专票11701000170其他选择从一般纳税人和小规模纳税人采购后的净利润没有太大差异时，应中选择采购一般纳税人的货物或劳务；如果采购小规模纳税人的货物或劳务后企业的净利润会增加，且增加的利润可以弥补不能抵扣进项的损失，那么应选择与小规模纳税人进行合作1-3.采购管理一、供方资质1.一般纳税人2.小规模纳税人二、采购筹划1.甲供占比%2.甲订乙供3.乙供三、采购发票1.时限2.认证3.发票与合同、物流、资金流的一致地产企业和具备正规资质的下游企业合作。从下游看，一定要尽可能取得可抵扣的增票，这就要求房企和正规的供给商和建筑企业合作。当然同时也要注意供给商也可能会趁机提高售价，一定要多家询价进行比较。方案一、“统谈、分签、分付”模式集中采购单位统一与供给商谈判；供给商与各采购需求单位分别签订合同，分别发货或提供效劳，分别开具发票；各采购需求单位分别向供给商支付款项。方案二、内部购销模式集中采购单位统一向供给商进行采购，内部与各采购需求单位签订销售合同，并开具增值税专用发票；各采购需求单位分别向集中采购单位支付货款。方案三、“统付”模式下修改合同条款在“统签”或“分签”合同中明确，由供给商直接向各采购需求单位发货或提供效劳，分别开具发票，资金由各采购需求单位以委托付款的方式通过集中采购单位统一支付给供给商。1-4.建筑采购内控由于EPC工程属于混业经营，兼有不同税率，其中，设计效劳适用6%税率；设备采购适用17%税率；建筑施工劳务适用11%税率。根据《增值税暂行条例实施细那么》的规定：兼营不同税率的货物或者应税劳务，应当分别核算不同税率货物或者应税劳务的销售额；未分别核算销售额的，从高适用税率。解决方案：1.分开核算原那么材料定价：不赚不亏，销项和进项相抵设计定价：知识是无价的建筑劳务定价：倒算2.分开形式1-5.EPC〔设计、采购、施工〕工程1-7.发票管理1/2〔进项：发票联、抵扣联、记账联〕单位名称〔必须是公司营业执照上的全称〕；纳税人识别号〔必须是公司《税务登记证》的编号，一般为15位，请仔细核对后输入〕；注册地址〔必须是公司营业执照上的注册地址〕；〔请提供能与公司保持联系的有效〕；开户银行〔必须是公司银行开户许可证上的开户银行〕；银行账号〔必须是公司开户许可证上的银行账号〕。开具增值税专用发票需要以下专用发票资质信息1-8.发票管理2/2第一时间发起报账流程：要求业务经办部门在收到增值税扣税凭证当天即时发起报账流程；超30天处分：在增值税扣税凭证开具之日起30天内报账流程未提交至财务部门的，需对业务经办部门进行通报处分超60天处分：在增值税扣税凭证开具之日起60天内报账流程未提交至财务部门的，需对业务经办部门进行考核处分；超120天处分：超过增值税扣税凭证/发票开具日期120天的原那么上不允许发起报账，如各单位确实需发起报账流程的，至少需要经过公司业务分管领导和财务分管领导签字审批后进行；超期未认证处分：对于超期无法认证的增值税扣税凭证，各单位应制定相应的考核方法，对责任人进行经济处分；丧失发票处分：对于丧失增值税扣税凭证的情形，各单位应制定考核方法，对当亊人进行经济处分；发票流转：公司内部增值税扣税凭证的传递，应做到有效交接；1-9.四流合一，防范税收法律风险票、款、物、合同不对应不能做进项抵扣信息对应一致合同物流发票资金支付合同管理物资管理发票管理资金管理13合同的履约：按时结算工程款、材料设备款、获取增值税专用发票，实施进项抵扣1-10.合同：必须参加发票及涉税条款！

在签订合同时必须明确：〔1〕价格是否含税；〔2〕发票类型、提供发票时点及时限〔如：结算后，支付至95%时，必须提供含质保金在内100%的发票〕；〔3〕发生纠纷时，涉及赔偿款的税金由谁承担等。〔4〕企业在分包合同、材料采购合同等合同中应明确约定由对方承担等额、合法、有效的增值税发票。同时还要约定在对方提供相应的请款申请、购销凭证、增值税发票后再行付款。〔5〕销售合同中，折扣方式、付款方式对税金缴纳和账务处理都有较大影响，营销部门在草拟合同时务必要与财务人员充分沟通后再予签订。2-1.房地产、建筑本钱构成房地产开发、建筑本钱：土地、建筑安装、政府规费、拆迁安置、供电配套、规划设计、装修装饰、园林绿化、广告宣传、销售代理、财务费用如果上述内容均能充分抵扣，形成完整的抵扣链条那么税负不会升高。营改增影响房产企业的收入本钱，这是对其产生价风格整的动因。“但是基于我们的经验及许多房企的一贯操作，在房价的定价决策考量中，市场因素要比本钱因素更为重要。在消费者对价格极度敏感的今天，房企一味转嫁增值税可能不是出路，房企必须加强内部控制，提高产品性价比。”人工费材料费施工机具使用费企业管理费规费2-2.工程计价规那么研究

营业税下工程造价费用工程以含税价款计算，增值税下工程造价费用工程以除税价款计算，进项税额计入以销项税额计算的税金中。两者比照增值税下费用工程实行“价税别离”，即是与营业税下工程计价规那么的本质变化，也是税金以税前造价乘以增值税税率计算的根底。按照费用构成要素划分包括人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、规费(以上五项费用简称“利税前费用”)、利润与税金等七项费用要素，那么建安造价计算式为：营业税下：建安造价=人工费+材料费+施工机具使用费+企业管理费+规费+利润+税金=利税前费用+利润+税金。增值税下：建安造价=利税前费用+利润+税金=(利税前除税费用+进项税额)+利润+应纳税额=利税前除税费用+利润+(应纳税额+进项税额)=利税前除税费用+利润+销项税额。2-3.目标本钱测算和归集一是进项税税率的多样性，二是在前期目标本钱测算阶段，对后续合作对象纳税人资格的不确定性。原来工程造价计价方式仅一个建安税率，改后人工、辅材、主材执行的税率不一致，包括对应的计价定额、标准、软件都得全部升级。应对措施：为防止营改增后，施工单位转嫁税负、开发商本钱受损，对已付款未开票局部应尽快催收发票；已开发完毕未结算合同应尽快结算并催开发票。编制一个相对准确的不含税的本钱，需要企业的本钱、采购与财务共同努力。一种做法是按照本钱科目进行测算，根据本钱科目的类别进行进项税率的设置并测算不含税本钱，本钱科目的颗粒度可以根据企业自身的管理情况而定。另一种做法是基于合约规划进行测算，根据合同类别与预期合作对象的纳税人资格进行进项税率的设置并测算不含税本钱。更细节的，还需要考虑混业销售的情况，即一个合同同时销售货物与增值税应税劳务的情况〔比方门窗、幕墙，提供材料设备并带安装〕，由于货物与劳务增值税税率不同，应分别核算，那么测算的难度更大。2-4.本钱：重构价格体系建立议价优势加快结算效率2/2〔2〕建立议价优势“营改增”后，建筑施工企业作为房地产企业直接上游企业，其受“营改增”税制改革影响必然会涉及甚至转嫁至房地产企业，进而造成对房地产企业税收负担与经营本钱一系列影响，二者在很长一段时间内都处于“人各为己”的利益博弈中，如何建立自己的议价优势？房企本钱人员必须提前想明白。〔如针对“甲供材”问题，总包单位在谈判过程中一定会增加限制使用的条款，我们如何应对？〕〔3〕加快结算进度由于工程结算的繁复性决定，本钱结算工作滞后非常常见，尤其表达在一些管控能力较差的中小企业。“营改增”后，如结算不及时，就不能及时取得进项发票，进而造成前期税负加重，给公司资金造成压力。因此，从现在开始，房企就要着重提高本钱结算效率。〔4〕本钱费用进项税额：对于跨越营改增时点的在建工程尽量在合同中约定，在增值税时点后开具增值税发票以降低本钱.2-5.本钱核算及合同结算一、房地产开发产品本钱归集与核算二、结算竣工阶段资料工程计量工程量核对竣工结算完成时间要求总包工程在竣工交付后一年完成全部结算审核及确认工作指定分包工程竣工交付后6-12个月内完成甲供材料供给合同在竣工交付后6个月内完成2-6.建筑业本钱及合同管理一、形成一个完成的纳税管理体系：通过对施工预算、招投标、业务分包、原料设备采购中强化对增值税方面做出详细的规定，形成预算部门、经营部门、采购部门等系列相关部门及管理要求的一个管理体系；二、需要要建立新的定价机制：合理调整工程计价规那么，建立“价税别离”的定价机制，通过改变现行工程造价计价规那么，转变建筑产品的定价、计价和结算方式，合理地将建筑企业的税负增加转移到工程造价上，实现不增加企业税收负担；三、投标：对业主方的招标文件里有关涉税内容的条款，如甲供材料、代购系统设备等方面，应就增值税专用发票的归属问题进行明确，防止出现无法抵扣的情况。通过抓住“营改增”这次契机，及时调整经营管理模式，提升企业管理水平。四、要合理确认纳税义务时间及税款缴纳时点：针对建筑工程生产周期及收款周期与增值税的纳税周期不匹配问题，建议建筑企业签定合同时合理确定付款时限，降低周期长的跨年工程中垫付大额税款等问题；四是要做好税务统筹工作，对于税负过高企业符合增值税税收优惠的条件，就要申请过渡性财政扶持，通过税收优惠来降低对企业的税负影响。案例例如，假设已付款未开票金额100万。税改前施工方开票，承担税金100*3%=3万元，税前可抵扣本钱100万。

如果施工方在税改后才开具发票，含税价100万，那么公司可在税前抵扣的本钱只有100/1.11=90.09万元，较之前相比，下降比例为9.91%。对企业所得税和土地增值税清算有很大影响。

如果我公司要求按照不含税价100万开具发票，那么施工方税改后开票总额为100*1.11=111万元，承担税金上浮至11万。多承担的税负会转嫁到开发商。因为营业税所有行业营改增后，营业税可能将不存在，尚未执行完毕的合同继续征收营业税也不现实，如果按照简易计税方式征收增值税也将是不错的选择，可以猜测为建筑业增值税一般纳税人在营改增试点实施日尚未执行完毕的老合同，可以选择按照简易征收方式来处理，但是不得抵扣增值税进项税额。3-1.销售环节增值税的思考：正常销售：新老工程区别对待。假设某一工程在“营改增”前就已建成，但多数房源未销售，如果此时“营改增”，新老工程一刀切全部按一般方法征收增值税，将会造成老工程畸高的税负，因为此时老工程已经几乎不能取得任何进项抵扣视同销售：企业将开发的产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东和投资人、抵偿债务、获取其他企事业单位或个人非货币性资产等。售楼处、样板房特殊产品：物业用房、仓库自用3-2.销售策略增加面对企业客户的销售。从下游看，房企面对企业销售会更加有利于销售的完成，因为下游企业在购房后也获得了可抵扣的增值税发票。因此营改增将更有利于商业地产的开发。提高精装修房销售比例。面对普通购房者，他们是各种税负的最终承担者，增加对精装修房的销售有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票予以抵扣，降低企业税负，增加盈利空间。改变竞争策略。在抵扣充足、税负总体下降的房企，他们更加有本钱优势来进行房屋销售，因此面对这些竞争，房企不可再实行捂盘惜售的策略。4-2.地产财务管理业务模式调整1/21、跨界管理：财务深入业务部门跨界延伸管理义不容辞财务人员要赢得公司决策层的绝对支持，并做好公司内的宣传培训工作；另一方面，财务人员要深入业务部门，加强本钱、采购、工程、销售决策与具体执行人员的联动沟通，到达合理降低税负与经营本钱目的。2、核算管理：从零开始，与税务管理深度结合与营业税相比，增值税核算工作要难的多：首先，营业税只有1个科目，核算非常简单，而增值税需要13个科目，其难度大大增加；其次，营业税计算方法简单，销售额直接乘以税率即可，而增值税施行抵扣制，计算方法更加复杂；最后，增值税从发票开出、发票取得、认证抵扣、税款缴纳等一系列操作都与账务核算紧密相关，账务处理稍有不慎都有可能造成纳税风险。3、纳税地点：房地产开发企业在缴纳营业税时是按工程所在地缴纳的，税源算工程所在地，但营改增以后，就必然打破了工程所在地纳税的格局，改为在机构所在地纳税。4-3.地产财务管理业务模式调整2/2〔1〕拿地假设被收购公司原有开发工程的土地出让金是2亿元，如果收购时土地价值上涨到7亿元，这就导致有

5亿元土地差价无法取得土地本钱的增值税发票。在可抵扣进项税缺乏的情况下，房地产企业的增值税税负必然会增加。。企业决策层和投资相关人员必须提前了解“营改增”的原理及预判其带来的影响，待税改后，第一时间结合市场、政策、上下游行业价格变动等因素重构投资模型，划定所能承受的地价上限，进而得出正确的投资决策。〔2〕并购在”营改增“政策落地之前，在资产收购、股权收购等方式取得工程时，应更加谨慎。除了要摸清常规要点外，还要深入被收购工程的账目，了解发票情况，以防因缺少可抵扣进项发票、本钱不实等原因，导致后期税负的增加。同时，必须在转让合同中明确如因历史问题导致的涉税损失全部由转让方承担。(3)预算由于”营改增“带来计价体系等诸多因素的变化，地产工程一般开发周期较长，在很长一段时间内，各地产集团都会存在新老工程并行的情况，由于新老工程适用的增