【《房地产项目成本管控专项审计框架分析》6500字】

导论房地产项目成本管控专项审计框架分析目录TOC\o"1-3"\h\u29295房地产项目成本管控专项审计框架分析 1212551.1房地产项目成本管控专项审计框架构建的必要性 122901.2构建房地产项目成本管控专项审计框架 2169681.2.1审计目标 277921.2.2审计主体与客体 2259011.2.3审计内容与方法 3256731.2.4审计程序 7323001.2.5审计评价与结果运用 8房地产项目成本管控专项审计框架构建的必要性房地产项目具有一定的综合性、计划性和系统性，并且受到政府政策、当地市政规划的影响较大。而且投资成本较大，项目开发时间长，常常以分期滚动开发的方式进行，成本构成复杂，在项目进行清算前难以对项目成本进行精确的计算。和一般的工商企业相比，房地产项目的存货核算与计价、收入及成本的确认等方面都存在显著的不同。一方面房地产项目的业务流程十分复杂，实施成本管控专项审计时需要采取的审计手段及方法具有较强的专业性和多样性，并且常常需要多个专业之间的配合。房地产项目的建设周期较长、资金占用较大，各个项目间成本构成差异较大，虽然项目间具有一定的相似性但又各具特点，这不仅为房地产项目的管理增加了难度，同时也为违规行为的发生提供了必要的机会。另一方面，一个房地产开发企业往往拥有多家子公司或投资项目，这些项目间的间隔通常较远，对于这些项目信息的传达主要依赖于项目的主动报送。不仅影响决策的效率，也可能导致信息传递不实或不完整。成本管控专项审计调查是一种目的性极强的审计业务，其审计范围小于其他审计项目。成本管控专项审计调查紧紧围绕项目运行中产生的各项成本问题进行综合分析，从管理的角度对审计调查事项进行分析及判断，得出具有指导意义的审计意见，成本管控专项审计同时兼具审计和调查的特点。因此对房地产项目开展成本管控专项审计时，需要对审计框架做出相应的调整。表STYLEREF1\s5.SEQ表\*ARABIC\s11成本管控专项审计框架预期效果项目当前内部审计框架项目成本管控专项审计框架审计内容侧重于对账务账目的审计综合考虑成本管控的各个要素，包括市场营销及运营维护阶段审计方法审阅、询问、观察结合基于信息系统的非现场审计，对项目审批、规划设计、市场营销及运营维护的全过程都可以予以反映审计目标账务账目的真实完整性提升项目效益，实现项目成本科学高效的管控，及时发现问题，及时整改审计领域以绩效审计、经责审计为主结合全寿命周期理论，从项目建设的全过程进行管控本文通过房地产项目成本管控专项审计框架的构建，一方面希望从审计内容、审计方法、审计目标等方面完善项目的成本管控专项审计，另一方面希望可以提升房地产开发企业通过内部审计提升组织价值的能力，同时改善审计工作的开展方式。通过构建房地产项目成本管控专项审计希望达到的预期效果如REF_Ref11490\h表STYLEREF1\s5.1所示。构建房地产项目成本管控专项审计框架审计目标审计目标是指审计主体通过实施审计手段，所希望实现的目的。本文中房地产项目成本管控专项审计是公司内部审计部门基于委托代理理论对房地产项目的成本管控状况实施监督评价并提供咨询。房地产项目成本管控专项审计的总体目标主要包括防范化解重大风险和提高房地产企业经营效率，帮助项目防范化解经营中的重大风险，提高项目获益的能力，并能够提升企业的经营效率。通过对房地产项目实施的成本管控专项审计，一方面可以揭露出房地产项目在建设过程中存在的违法违规行为以及成本的超支浪费现象，既是为了规范房地产项目的建设过程，引导工程建设成本的合理管控，从而推动房地产开发企业盈利目标的达成，发挥内部审计的监督作用。另一方面，通过对目前房地产项目建设中成本管控的风险点线索入手，对当前常用的审计手段和企业成本管控制度进行查漏补缺，实现房地产项目建设成本的有效管控，促进房地产开发企业提升自身管理能力，维护房地产行业市场秩序。审计主体与客体审计主体房地产项目成本管控专项审计的实施主体一般是控股公司的内部审计机构，控股公司作为房地产项目的所有者，但由于项目所有权和管理权的分属不同，下属项目往往拥有比项目公司更多的信息，这样的信息不对称可能会为企业所有者带来一定的风险。为了应对这种风险，企业所有者会选择对项目实施审计。在对房地产项目进行成本管控专项审计时，不仅需要关注项目成本构成的真实与完整，还需要关注项目成本管控的效果。公司审计部按照当年审计工作计划和公司领导的指示制定项目成本管控专项审计计划。由于房地产项目成本构成的复杂性，常常涉及工程专业领域，以及审计工作量较大，审计人员数量难以满足审计工作的需要。因此内部审计部门可以聘请相关领域的专家进入审计小组，以便提高项目成本管控专项审计的效率和审计质量。审计客体房地产开发企业的成本管控专项审计是依据国家相关的法律法规以及企业制定的规章制度，对工程项目的财务收支以及经营活动的真实性、合规性以及效益性进行的独立客观的监督和评价工作。房地产项目成本管控专项审计的审计对象主要是项目单位，关注项目成本管控的效率效果。在房地产项目建设的不同阶段，会涉及建设单位、供货单位、物业公司等多个参与方，相比传统的制造业供应链，房地产项目的供应链更加倾向于网格化，从项目原材料的采购，再到项目建设，直至验收完工，房地产项目的材料提供者、劳务提供者等共同形成一个网格状的结构模式。对于相关交易也应进行必要的审计，以提高项目成本管控专项审计结果的准确性。内部审计部门通过对项目成本管控活动的检查、评价，识别和评估企业在经营过程中存在的风险，查错纠弊、提前预防并降低企业的经营风险、改善企业的管理，实现提升企业经济效益等目的。审计内容与方法经过对全寿命周期理论的分析与研究，可以发现全寿命周期理论是当前房地产成本管控中较为系统全面的理论模型，同时具有一定的可行性。为对项目建设中常见的成本风险点进行识别梳理，本文将房地产项目的开发过程进一步分为投资决策阶段、规划设计阶段、建造实施阶段、市场营销阶段、运营维护阶段（如REF_Ref12081\h图STYLEREF1\s5.1所示），并从这五个阶段进行审计重点内容的识别。图STYLEREF1\s5.SEQ图\*ARABIC\s11成本管控专项审计各阶段重点工作示意图审计内容①投资决策阶段投资决策是项目开发的第一步，但对于项目的开发过程有着重要的影响。这一阶段的工作主要发生在房地产企业获取土地、并进行项目报规之前。这一阶段开展的各项工作包括对房地产项目进行分析与评估、对项目进行测算、做出投资决策等。以及项目土地获取前的可行性研究及决策、项目开发计划的制定以及投资预算的确定等。投资决策阶段决定了项目开发的利润目标，针对决策阶段开展的审计需要关注可研报告的数据真实性与完整性。当发生重大的调整事项后，项目是否相应调整了开发计划，以适应调整。项目的投资预算是否合理严谨，项目实际发生的成本支出有无超出预算范围。②规划设计阶段规划设计阶段是指将房地产项目初期开发构思、投资目标进行可预见、可量化的分析并落实予以实现的过程。在这一阶段中，项目公司将投资决策予以落地，并且通过项目的规划设计决定了项目的主要成本，因此规划设计阶段对于项目的全寿命周期成本管控具有非常大的影响，需要给予特别关注。项目设计的缺陷会造成项目成本的显著增加，设计过程中的控制缺失可能会造成计容指标利用率的不足，导致房地产项目有效可售面积的减少。因此在规划设计阶段的审计中，需要重点关注项目设计方案是否符合项目策划定位，是否与项目实际条件相符。在规划中是否发生重大的设计变更，从而导致设计成本的增加。对于发生的设计变更是否及时调整项目估计数，估计的计算方法是否科学合理，设计变更后是否及时开展设计后评估工作。后评估工作的结果未进行及时的转化也会对房地产项目的成本管控造成不利的影响。③建造实施阶段项目建造实施过程中形成的成本在整个项目成本中占据的比例较大，但同时这一阶段对成本进行节约的可能性相对较小。一方面由于这一阶段的成本涉及大量采购的招投标，受到外部合作单位的影响较大，另一方面，这一阶段跨越时间较长，存在较多的不确定性。在这一阶段开展的项目成本管控专项审计主要需要对采购业务和工程建设予以充分的关注。采购业务涉及对供应商的选择，审计人员应当关注项目公司是否对供应商的选择建立了必要的控制，例如是否建立供应商的白名单。在建设过程中是否存在与不符合资质的供应商进行交易导致的质量不达标或成本超支。采购计划的编制是否具有时效性。项目进行招标时是否存在明显倾向特定供应商的情况、是否划定招标控制价。采购合同的签订过程中是否存在补充合同，有无肢解合同回避招标的情况。在进行结算时，是否控制在约定的金额内进行结算。对于采购验收环节还需关注实际交付产品的质量，是否存在以次充好的情况。房地产项目若在取得施工许可证、办理建造工程规划之前动工可能会导致处罚，进而增加项目营业外支出。因此在进行工程建设部分的审计时，不仅需要关注项目费用的支出，还需要关注项目的合法合规性。房地产项目的管理费用与营销费用为可变成本，超支的可能性较大，对于项目中管理费用、销售费用等占销售收入比例过大的情况需予以重视。此外，项目未按计划进行施工，造成施工进度滞后，也会造成项目成本的增加。④市场营销阶段市场营销活动是指房地产企业在项目开发过程中开展的策划定位、市场推广、产品销售、客户服务等一系列管理工作，担负着为项目赢得客户、创造效益的重任。主要包括营销方案的确定、营销案场的管理、对营销合作方进行的管理、对客户的管理、对营销费用的管理等等。市场营销成本主要包括广告推广费、向销售人员发放的工资以及各类销售税金。由于市场营销环节对项目成本的影响是双向的，在审计过程中不仅需要关注营销费用的管控，也需要对营销效果予以考虑。在营销方案制定时，需要关注预期目标是否可能实现，能否推进项目的去库存化。佣金结算是否准确，有无内部员工串通销售人员赚取佣金等违规行为。对于未按合同履约的客户，需要及时解约，避免影响房产的二次销售。⑤运营维护阶段运营维护阶段的成本构成主要是物业管理费用，以及对房地产项目进行的房屋验收、物业查验、房屋交付、维修保修、投诉处理、业主关系维护、项目后评估等系列管理工作发生的费用。对运营维护阶段开展的审计需要对物业服务的收入管理以及物业品质管理给予重点关注。审计方法审计方法是指在审计人员为了取得充分适当的审计证据，得出审计结论而采取的包括审阅、访谈、分析等各类方法的总称。当前在房地产项目成本管控审计中仍以传统审计方法为主，从法律法规以及公司的规章制度两个角度收集相关的审计依据，收集查阅相关资料，对如合同、账簿、审批文件等审计资料信息进行收集与整理；执行审计程序，编写具体的审计方案，针对审计中主要的风险点和重点，通过访谈、观察、问卷调查、穿行测试、控制测试、重新执行等方式进行，发现审计问题，并基于具体的审计程序，对于审计流程中发现的问题进行分类汇总以及深入的调查，提出审计问题及改进建议。表STYLEREF1\s5.SEQ表\*ARABIC\s12房地产项目成本管控专项审计的方法审计阶段审计内容审计方法投资决策阶段可行性研究前期工作审阅法、对比分析法可行性研究报告规划设计阶段内部控制和风险管理分析性复核、重新计算、现场核查勘探、设计材料设计工作建造实施阶段招投标工作分析性复核法、观察法、现场核查等合同管理审阅法、核对法采购审计审阅法、网上比价、分析性复核、现场观察、实地清查等市场营销阶段营销费用分析性复核、重新计算、审阅法等营销效果现场观察、审阅法运营维护阶段物业品质管理现场观察、询问法物业管理费用审阅法、重新计算、核对法等审计程序项目成本管控专项审计工作根据确定的审计目标，对房地产项目实施专项审计，为全面、科学地对项目成本管控的效果进行评价，制定包括四个阶段的审计流程。结合房地产项目成本资料电子化的特性，加入非现场审计工作，使得对房地产项目成本管控风险的识别尽可能准确和全面，强化审计计划管理。具体房地产项目成本管控专项审计流程图如REF_Ref13034\h图STYLEREF1\s5.2所示：图STYLEREF1\s5.SEQ图\*ARABIC\s12房地产项目成本管控专项审计流程图房地产项目成本管控专项审计准备阶段的工作主要包括指定审计组的成员和项目成本管控专项审计方案的编制。由于房地产开发企业一般规模较大，投资项目众多。审计方案的制定由公司审计部负责，对项目的了解不足可能会导致风险识别的不完整，或者对审计资源的分派不符合实际需要，进而对审计工作开展的效率及效果产生负面作用。在审计组前往项目实施现场审计之前，通过基于项目成本资料远程送审、信息系统梳理与分析的非现场审计，利用信息系统对成本信息进行分析并形成非现场审计报告能够更好地完成项目成本管控专项审计工作。在现场审计工作中需要确定专项审计的实施方案、明确审计取证等重点环节。公司审计组完成成本管控专项审计现场工作后，需要根据现场编制的审计工作底稿和取证资料及时进行审计调查报告的编制。在根据被审计单位意见对审计调查报告进一步核实或说明后，审计部门出具正式审计调查报告并上交管理层审批，最后完成审计档案的归档。审计评价与结果运用审计评价审计人员需要依靠审计评价标准对项目成本管控工作的开展情况，形成审计评价、得出结论并提出相应的建议。因此审计评价标准的确定对审计工作而言至关重要，在进行房地产项目成本管控专项审计工作时，涉及的环节及成本项目众多，如果对各个要素均进行审计，则违背了成本效益原则，因此在选择审计评价指标时，也需要结合审计工作中确定的重点工作并结合项目的实际情况。既要能够对项目的成本予以真实客观地反映，也需要能够体现预期盈利目标的实现情况。又要能够对项目投资前期调研工作、财务效益、项目竞争力等方面进行分析评价。就我国房地产企业目前开展的成本管控专项审计现状看来，尚未建立起一套较为全面并具有实操性地房地产项目成本管控专项审计评价体系。难以对项目成本管控给予准确清晰的评价。在选取审计评价指标时需要对以下几项原则予以考虑：①客观性原则。项目成本管控专项审计的评价指标应当能够客观真实地反映项目开展成本管控的实际情况。结合项目全寿命周期理论，基于相关的法律法规和企业规章，真实反映项目全寿命周期的特点，立足于项目成本管控，避免评价指标的过于理论化。②相关性原则。项目成本管控专项审计选取的评价指标需要与项目成本管控实际情况相关，一方面需要对项目成本存在的超支情况予以反映，另一方面也要能够体现项目制度的执行效果、资金的使用效率。③可比性原则。可比性原则要求选取的审计评价指标不仅能够和同一公司投资的其他项目进行横向对比，也能够和项目建设期间开展的各项审计活动进行纵向对比，对各个阶段的管控效果进行独立的评价。④可行性原则。由于房地产项目的建设周期长达多个会计年度，对于早期的成本数据可能存在缺失或可用性差等问题。这就要求评价指标的获取具有一定可行性，因此，在选择审计评价指标时需要结合项