抵押贷款管理工作规程（试行）

抵押贷款管理工作规程（试行）第一章总则第一条为规范抵押贷款业务操作，强化全流程风险管理，保障信贷资产安全，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国商业银行法》《贷款通则》等法律法规及监管规定，制定本规程。第二条本规程适用于本机构办理各类自营抵押贷款业务，即借款人以不转移占有方式将合法所有的财产抵押给本机构作为还款担保，借款人不履行到期债务或发生约定的抵押权实现情形时，本机构依法处分抵押物优先受偿的信贷业务。第三条抵押贷款业务遵循“合规准入、风险可控、权属清晰、变现可靠、闭环管理”原则，全流程落实岗位制衡、分级审批、动态监控要求，确保风险可防、可控、可处置。第四条本机构各部门、分支机构按照职责分工开展业务：营销部门负责贷款受理、尽职调查；风险管理部门负责风险评估、审核审批；放款审核部门负责放款条件落实核查；法律合规部门负责合同审查、法律风险管控；资产保全部门负责不良贷款抵押物处置。第二章抵押物范围与准入标准第五条可接受办理抵押的抵押物及风险控制标准：（一）出让性质建设用地使用权：居住用地抵押率最高不超过评估价值的70%，商业用地最高不超过60%，工业用地最高不超过50%；欠缴土地出让金的建设用地使用权不得接受抵押，划拨性质建设用地使用权需经有权机关批准，抵押率不得超过评估价值扣除应补缴土地出让金后净额的40%。（二）已取得完全产权的城镇房屋：商品住宅抵押率最高不超过评估价值的70%，房龄（自建成之日起算）超过20年的，每增加1年房龄抵押率下调1.5个百分点，房龄超过30年的不得接受抵押；商用房（含写字楼、独立商铺）抵押率最高不超过60%，房龄超过15年的，每增加1年房龄抵押率下调2个百分点，房龄超过25年的不得接受抵押；工业厂房抵押率最高不超过50%，建成超过20年的不得接受抵押。位于五线城市远郊区、县域城区以外乡镇的房屋，抵押率统一再下调10个百分点。（三）在建工程：已取得建设用地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证的在建工程，扣除已预售部分后的剩余价值可办理抵押，抵押率最高不超过剩余评估价值的50%，商品房开发项目在建工程抵押，贷款必须专项用于项目建设，不得挪作他用。（四）交通运输工具：登记齐全、合法营运的客运、货运车辆，抵押率最高不超过评估价值的50%，车龄（自注册登记之日起算）超过3年的不得接受抵押；总吨1000总吨及以上的营运船舶，抵押率最高不超过评估价值的60%，总吨1000总吨以下的营运船舶，抵押率最高不超过40%，船龄超过10年的不得接受抵押。（五）林权：已完成确权登记、无权属争议的商品林，抵押率最高不超过评估价值的40%，公益林、天然保护林不得接受抵押。（六）海域使用权：出让方式取得的经营性海域使用权，抵押率最高不超过评估价值的50%。（七）生产设备、原材料、半成品、成品：办理动产浮动抵押的，生产设备抵押率最高不超过净值的30%，原材料、存货抵押率最高不超过评估价值的40%，易损耗、易变质、难以长期保存的存货不得接受抵押。（八）最高额抵押：最高债权确定期间最长不超过3年，抵押率按照最高债权限额与抵押物评估价值的比值计算，不得超过对应抵押物类型的最高抵押率标准。第六条不得接受的抵押物范围：（一）所有权、使用权不明确或存在争议的财产；（二）依法被查封、扣押、监管或已依法公告列入拆迁范围的财产；（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的公益设施；（四）无法办理合法有效抵押登记的财产；（五）价值不稳定、变现难度极大的财产，包括文物、艺术品、无法自由流通的股权、停建超过1年的工程等；（六）法律法规规定不得抵押的其他财产。第三章受理与尽职调查第七条贷款受理：（一）借款人申请抵押贷款，应当提交以下材料：1.借款人主体资料：自然人借款人提供有效身份证明、收入证明、征信查询授权书；法人及非法人组织借款人提供营业执照、法定代表人/负责人身份证明、公司章程、近3年经审计的财务报告（成立不足3年的提供自成立以来的财务报告）、征信查询授权书。2.抵押物资料：抵押物权属证明文件、共有人同意抵押的书面证明，抵押物已出租的提供租赁合同、承租人出具的“抵押权实现时自愿解除租赁关系，配合处置”的承诺书。3.贷款用途证明材料：明确合法的贷款用途文件，包括采购合同、工程施工合同、付款通知书等。4.本机构要求提交的其他材料。（二）受理岗对申请材料进行完整性初审，初审期限不超过1个工作日，初审合格的予以受理，不合格的一次性告知借款人需补正的全部内容，补齐后再予受理。第八条尽职调查：抵押贷款实行双人调查制度，受理后由两名客户经理共同开展调查，调查期限：单户贷款金额500万元以下的不超过3个工作日，500万元以上的不超过5个工作日。调查内容包括：（一）借款人资信调查：核实借款人主体资格真实性，核查借款人征信记录，自然人借款人近24个月内征信逾期累计超过6次或连续逾期超过3次的，不得准入；法人借款人核查经营合法性、行业地位、现金流情况，近3年平均资产负债率超过75%或连续两年亏损的，重点说明风险原因及防控措施，企业或其法定代表人被列入失信被执行人名单的不得准入；核实贷款用途真实性、合法性，严禁违规受理用于违规购房、证券投资、民间借贷的抵押贷款申请。（二）抵押物现场调查：双人必须到抵押物所在地现场勘查，核实抵押物坐落、实际状态，核查是否存在在先抵押、查封、占用、损坏等情况，核实权属证明信息与实际抵押物一致，确认抵押人对抵押物享有完整处分权；抵押物存在长期租约的，租期超过5年的不得接受，除非承租人同意抵押权实现时提前解除租约并出具不可撤销书面承诺。（三）抵押物估值：单户抵押物评估价值300万元以下的，可由本机构内部评估岗开展评估；300万元以上的，必须委托本机构准入名单内的第三方评估机构进行评估，评估报告有效期不超过1年，超过有效期的必须重新评估。（四）调查结论：调查完成后形成双人签字的调查报告，明确借款人基本情况、抵押物基本情况、估值结果、拟贷款金额、期限、利率、抵押率、主要风险点及防控措施，明确调查结论后报送风险管理部门。第四章风险评估与审批第九条风险评估：风险管理部门对报审材料进行全面风险评估，评估内容包括：（一）借款人偿债能力评估：自然人借款人月还款额不得超过月可支配收入的50%，超过的不得审批通过；法人借款人近1年经营性现金流覆盖贷款本息倍数不得低于1.5倍，低于的要求借款人追加第三方担保或下调贷款金额。（二）抵押物风险评估：核查抵押物合法性、估值合理性、变现能力，对面积超过1000平方米的独栋商业、位于非核心商圈的空置商用房，在对应抵押率标准基础上下调10个百分点；抵押物价值存在明显高估的，重新评估后下调估值。（三）合规风险评估：核查贷款用途是否符合监管规定及本机构制度，是否存在化整为零、越权报审等违规情形。第十条分级审批：抵押贷款实行分级审批制度，审批权限及流程如下：（一）单户贷款余额100万元（含）以下的，由分支机构行长审批；（二）单户贷款余额100万元以上、500万元（含）以下的，由二级分行风险管理部审批；（三）单户贷款余额500万元以上的，由总行审贷委员会审批，审贷委员会实行票决制，三分之二以上参会委员同意方可通过。第十一条审批要求：审批期限：100万元以下的不超过2个工作日，100-500万元的不超过3个工作日，500万元以上的不超过7个工作日；审批结论分为同意、有条件同意、不同意三种，有条件同意的明确需落实的审批条件，借款人落实条件后才可进入下一环节，不同意的书面告知借款人并退回申请材料；严禁越权审批、逆程序审批、化整为零审批，严禁审批人员随意提高抵押率、放宽准入标准。第五章合同签订与抵押登记第十二条合同签订：审批通过后，客户经理通知借款人、抵押人签订本机构统一制式的贷款合同及抵押合同，合同应当明确约定以下内容：贷款金额、用途、利率、期限、还款方式、违约责任；抵押物基本情况、抵押担保范围、抵押权实现条件；抵押担保范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、实现抵押权的诉讼费、律师费、拍卖费、评估费等全部费用。签订合同实行双人面签制度，核实借款人、抵押人、所有共有权人身份，确认签字盖章的真实性，所有共有权人必须到场签字，严禁代签。第十三条抵押登记办理：合同签订后5个工作日内，双人共同办理抵押登记手续：（一）不动产抵押：到不动产登记机构办理抵押权设立登记，领取抵押权不动产登记证明，本机构留存原件，核实登记信息中权利人、抵押物信息、担保范围与合同约定一致，信息有误的当场要求更正；（二）动产抵押：生产设备、存货等动产到抵押人住所地市场监督管理部门办理抵押登记，船舶、航空器到对应的法定登记部门办理抵押登记；（三）林权、海域使用权到对应自然资源主管部门办理抵押登记。第十四条抵押物管理要求：抵押权设立后，抵押物权属证明原件可交由抵押人保管，本机构留存抵押权登记证明原件及权属证明加盖抵押人公章的复印件；对营运船舶、车辆等易发生损毁的抵押物，要求抵押人办理以本机构为第一受益人的财产保险，保险期限不短于贷款期限，贷款未结清前抵押人不得中断、退保。严禁未办理合法有效抵押登记发放贷款。第六章贷款发放与支付管理第十五条放款条件审核：放款审核岗对审批条件落实情况进行审核，审核内容包括：抵押登记是否办理完成、保险是否按要求办理、贷款用途证明是否真实有效、借款人无新增重大不良征信记录，审核通过后出具放款通知书，审核不合格的不得放款，审核期限不超过1个工作日。第十六条贷款发放：放款审核通过后2个工作日内，将贷款发放至借款人指定账户。第十七条支付管理：实行受托支付与自主支付分类管理：（一）单笔支付金额超过500万元的流动资金贷款、超过30万元的个人经营贷款，必须采用受托支付，本机构根据借款人的提款申请及支付委托，将贷款资金直接支付给符合合同约定用途的交易对手；（二）符合监管规定的自主支付情形的，借款人可自主支付贷款资金，客户经理要在贷款发放后15个工作日内核查贷款支付情况，确认贷款用途与合同约定一致。发现挪用贷款的，立即暂停发放剩余贷款、要求借款人提前还款。第七章贷后管理第十八条贷后检查：按贷款金额确定检查频率：单户贷款余额300万元（含）以下的，每季度至少检查1次；300万元以上1000万元（含）以下的，每两个月至少检查1次；1000万元以上的，每月至少检查1次；每年至少对抵押物开展1次全面现场勘查。检查内容包括：（一）借款人检查：核查借款人经营情况、收入变化、征信变化，是否发生经营亏损、重大诉讼、股权变更、被列入失信名单等重大不利事项；（二）抵押物检查：核查抵押物是否完好，是否发生被查封、扣押、拆迁、转让、损毁、价值大幅下跌等情形，抵押人是否未经本机构同意擅自处分抵押物；抵押物有租约的，核查租约是否发生变更，约定租金监管的，核查租金是否存入指定监管账户，优先用于还款。第十九条专项检查：发生以下情形的，3个工作日内开展专项检查：借款人连续2期未按时还息、借款人经营状况恶化、抵押物被查封、抵押物市场价格下跌超过15%，专项检查完成后形成专项风险报告，提出处置方案。第二十条抵押物重估：每年对抵押物价值进行一次重估，当抵押物市场价格下跌超过15%时，即时开展重估；重估后实际抵押率超过本规程规定的最高抵押率的，要求借款人在30个工作日内追加担保或提前偿还部分贷款，借款人未落实要求的，将贷款下调为关注类，启动催收程序。第二十一条风险分类：每季度对抵押贷款进行风险分类，根据风险程度划分为正常、关注、次级、可疑、损失五类，动态调整分类结果：正常类指借款人能按时还本付息，抵押物价值充足、状态正常；关注类指借款人还款出现临时困难，或抵押物价值下跌超过10%、实际抵押率超标；次级类指借款人还款能力明显不足，正常经营收入无法覆盖本息，处置抵押物预计产生一定损失；可疑类指借款人无法偿还本息，处置抵押物预计产生较大损失；损失类指抵押物处置后仍无法收回贷款，确定为损失。第二十二条逾期催收：贷款逾期后按层级催收：逾期1-30天，由客户经理上门催收，发送逾期催收通知书，要求借款人签字确认，制定还款计划；逾期31-90天，由分支机构负责人牵头催收，查询抵押物状态，发送律师函；逾期超过90天，启动抵押物处置程序。第八章抵押权实现与抵押物处置第二十三条处置启动条件：发生下列情形之一的，启动抵押物处置程序：（一）贷款到期后借款人未全额清偿本息，逾期超过90天的；（二）借款人破产、被吊销营业执照、丧失偿债能力的；（三）抵押物被查封，抵押人无法在30天内解除查封也无法提供合格置换担保的；（四）发生合同约定的其他抵押权实现情形。第二十四条处置方式：（一）协议处置：抵押权人与抵押人协商一致的，可采取折价抵偿或协议转让方式处置，折价价格需经重新评估，不得低于评估价值的80%，不得损害其他债权人合法权益；转让所得优先清偿贷款本息，剩余部分退还抵押人，不足部分由借款人继续清偿。（二）拍卖处置：协商不成的，依法向人民法院提起诉讼、申请强制执行，通过公开拍卖方式处置，第一次拍卖保留价按照评估价格确定，流拍后按规定降价进行第二次拍卖，第二次拍卖仍流拍的，本机构可按规定接受以物抵债，办理过户手续后按规定公开处置。（三）变卖处置：不适宜拍卖的抵押物，依法变卖处置。第二十五条处置收入分配：抵押物处置所得价款，按照以下顺序分配：（1）支付实现抵押权的费用，包括诉讼费、律师费、拍卖费、评估费、过户税费等；（2）清偿所欠利息、罚息、复利、违约金；（3）清偿贷款本金；（4）剩余部分退还抵押人，不足部分由借款人继续清偿。第二十六条不良核销：抵押物处