房地产城市专题 - 2025年郑州住房租赁市场发展报告

城市专题|2025年郑州住房租赁市场发展报告核心观点政策导向：明确保障型租赁住房认定的适用范围、认定条件、认定流程、项目管理等内容；加强和规范全市保障性租赁住房管理工作；构建涵盖“安居、乐业、康养、发展”的全周期人才服务生态，伴随租赁市场高质量发展与居住品质提升，或推动人才租赁客群持续扩容市场供应：保租房+人才公寓供应11.1万套/间，实际供应占比高达54%；传统核心区供应主力，郑东新区、中原区、金水区等为热点区布局市场需求：保租房及人才公寓入市提升，租金持续走低但降幅收窄；出租率近年小幅下滑，但整体仍近90%，维持高位运行；集中式公寓与个人房源租金比值与主流水平差距明显，市场化公寓价格空间大；郑东新区、经开区、惠济区、中原区存在较大机会企业格局：全国性品牌在郑布局少，以龙湖冠寓/建融家园为主，乐乎百瑞纪以轻资产模式参与；国企主导市场，城发美寓规模高位领跑未来发展：经济/人口基础坚实，GDP总量处全国典型城市第16位，但租金水平低于TOP15-20均值（约27.7元/㎡/月)，保守估计租金价格提升空间约5%每年；金水区/中原区/郑东新区租赁需求旺盛，中心区/碧沙岗/高铁板块职住分离人口超20万人一、政策环境郑州“十四五”保障房发展基调从单纯追求规模和覆盖，转向注重质量、效率、精准性和可持续性，更加契合城市发展实际需求和人口结构变化二、市场供应01、保障房筹集计划及完成情况：“十四五”保租房筹集目标40万套/间，按照2025年工作计划目标值计算，实际筹集43.2万套/间，超额完成目标截止2024年底，郑州保租房筹集约15.8万套/间，人才公寓筹集约20.6万套/间，公租房累计筹建14.4万套。2025年保障性租赁住房筹集目标3.8万套/间，纳管3万套/间。按照目标值计算，“十四五”筹集约43.2万套/间，目标完成率约109%，超额完成数据来源：政府工作报告、工作计划、媒体报道、郑州城发安居企业收集等信息，克而瑞租赁住房研究中心整理02、保障房实际供应：公租房供应13.7万套/间；保租房+人才公寓供应11.1万套/间，实际供应占比高达54%；郑东新区、中原区、金水区供应高位；保租房+人才公寓市占约95%，市场绝对主导剔除转化和纳管房源，郑州保障房实际筹集20.1万套/间，保租房和人才公寓供应超11.1万套/间，入市占比实际筹集54%；中原区、郑东新区、金水区、经开区、高新区等传统核心区供应占比超10%，居第一梯队；二七区、惠济区、管城区、中牟县供应占比在6-10%之间，位列第二梯队；航空港区、荥阳市、供应占比在5%以内，处于第三梯队；公租房市合计筹集约14.4万套/间，截止2025年1月21日，八区供应8.98万套/间，县（市）分配3.96万套/间。数据来源：2022-2025年《郑州市住房保障和房地产管理局工作要点》合计；定向宿舍和人才公寓纳保数据来自郑州城发安居保租房台账统计，另郑州人才公寓纳保，租金仍按人才公寓标准执行，定向宿舍为产业园区员工配套供应，公布数据为不收租金，03、集中式公寓供应：规模11.7万套/间，国企平台主导，城发美寓市占超六成；传统核心区供应主力，郑东新区、中原区、金水区等为热点布局区域；开间户型主力市占超4成，一房户型次主力；两房、三房及以上多房产品市占近3成，合租及少量家庭客群消化从集中式公寓各区分布来看，郑东新区、中原区、金水区、高新区、经开区占比在10%以上，处于第一梯队；二七区、惠济区、管城区中牟县占比在5-10%之间，处于第二梯队；航空港区、荥阳市城市外围区或地级市占比在3%以下；从集中式公寓供应企业来看，郑州城发美寓供应超7.23万套/间，占比62%，主导市场；省直人才公寓占比12.3%居次席，国企平台占比超95%，市场绝对主力。数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统、郑州城发安居提供城市数据及公开资料，克而瑞租赁住房研究中心整理，集中式公寓统计包含保租房、人才公寓、市场化从房型分布来看，开间户型占比约44%，市场绝对主力，一房户型市占约27.5%，次主力，三房及以上户型市占约15.9%，满足家庭型需求，主要补充，两房产品供应占从各房型面积段分布来看，开间主力面积段集中在31-50㎡，占比约90%，一房产品主要面积段在51-70㎡，占比超65%，两房产品主力面积段在81-90㎡，占比约53.7%，三房及以上产品主力面积段分布在111-150㎡区间。数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统、郑州城发安居提供城市数据及公开资料，克而瑞租赁住房研究中心整理，集中式公寓统计包含保租房、人才公寓、市场化04、个人房源供应：可供租赁房源规模近4年维持23万套/间上下，金水区、中原区主力供应，市占超28%，郑东新区、高新区第二梯队，其他区规模在1万套/间以下郑州市2021年至2025年可供租赁个人房源规模下降到24.8万套/间。近两年同比虽有小幅回弹，但对比高峰期，市场容量缩减明显。从郑州2025年个人房源可租房源规模来看，金水区、中原区规模在超7万套/间之间，大幅领先其他区，郑东新区约3.2万套/间，处于第二梯队，高新区可租规模在1.6万套/间，其它区可供租赁房源规模在1万套/间以下。数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统、郑州城发安居提供城市数据及公开资料，克而瑞租赁住房研究中心整理05、供应结构：郑州机构化率约5.5%，与一线和强二线城市差距明显，机构化市场机会大根据七普数据，郑州节点常住人口1260.10万人，租房比例为20%，按照供需平衡计算，民宅租赁规模为251.99万套/间；2020年未出租民宅房源6.2万套/间；2021-2025年竣工商品住宅按照20%比例投入租赁市场；集中式和分散式当前规模达到17.11万套/间。郑州机构化率为5.46%；从城市机构化率对比来看，郑州相较西安，机构化率领先，对比强二线城市和一线城市，机构化率落后明显，未来机构化市场容量大。数据来源：数据来源七普公布、CRIC2020、克而瑞CRIC长租数据系统、贝壳租房；七普郑州常住人口为1260.10万人，租房比例按照住房来源计算。三、市场需求01、需求规模：人口基底扎实，租赁需求有增量，2025年租赁人口约268万，预计2028年达276万郑州人口基底强劲，常住人口在1300万左右，流动人口及高校毕业生均多，2022-2024年高校毕业生合计人数达122万人，滋生大量租赁需求；根据租赁模型测算，2025年郑州租赁人口约267.9万人，所需房源148.0万间；城市2020-2024年常住人口复合增长率0.92%，因此预估郑州租赁人口按照约1%增幅增长，2026年租赁人口270.6万人，2027年租赁人口273.3万人，2028年租赁人口露，故流动人口数量为2023年数据02、集中式公寓出租率：近年增量加速，整体出租率下滑，但核心区出租率超95%；金水区、郑东新区、经开区规模及近期新开项目较多，出租率回落，外围区需求不足，出租率低位郑州市随着近三年保租房和人才公寓的集中入市，2025年底租赁淡季新开项目配租不理想，导致出租率有所下降；但整体仍然处在90%左右。从郑州2025年集中式公寓各区出租率来看，传统核心区出租率基本维持在95%以上，金水区、经开区近期大幅供应，区域竞争加剧，出租率下降至85%左右，荥阳市等城市新兴外围区，因需求不足，数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统、郑州城发安居提供城市数据及公开资料，克而瑞租赁住房研究中心整理，集中式公寓统计包含保租房、人才公寓、市场化03、个人房源市场：业主以租待售叠加租房预期下降，套均价和租金坪效持续走低，年均降幅约1.5%；郑东新区租金坪效41，领先市场，金水区、经开区、中原区20-25水平，居次席郑州市2020年至2025年个人房源租金坪效持续走低，到2025年，下降至24.5元/㎡/月，较2021年26.1元/㎡/月下降约6.1%，年均降幅约1.5%；供应多房产品主力，套均价持续走低，每年降低约100元，主要因房地产调整，业主以租待售，市场竞争加剧，业主降低租金预期叠加经济环境压力，需求端支付力下降导致。从郑州2025年个人房源各区租金坪效来看，郑东新区租金最高，达到41.2元/㎡/月；金水区和经开区租金坪效超25元/㎡/月，居第二梯队。惠济区、中原区、高新区、管城区租金水平在20元/㎡/月上下，处于第三梯队。其他区租金都在15元/㎡/月以下，荥阳市租金坪效最低，仅13.5元/㎡/月数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统、贝壳等口径公开数据，克而瑞租赁住房研究04、租房热度·成交周期：集中式公寓租房热度高，旺季成交周期7天左右，淡季15天左右，个人房源成交周期基本为2个月个人房源成交周期集中60-76天，淡旺季分化显著，如6-7月份，高校毕业生集中离校，涌入职场或准备考研、考公，带来大量租房需求，房源成交周期60天左右；四季度，毕业季需求基本消化完毕，寒冷天气和春节假期影响，租客选择续租而非换房，房源成交周期约70天左右；集中式房源整体空置期短，旺季成交周期7天左右，淡季成交数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统、郑州城发安居提供城市数据及公开资料，克而瑞租赁住房研究中心整理01、全国性品牌在郑布局少，以龙湖冠寓/建融家园为主，乐乎百瑞纪以轻资产模式参与全国租赁管理规模榜TOP20企业中，目前共有4家在郑州市场有所布局，包括龙湖冠寓、美寓、乐乎和百瑞纪。其中，乐乎与百瑞纪以轻资产模式进入，为美寓项目提供运营服务。而万科泊寓、魔方生活两家企业虽前期在郑州开展项目，但目前已退出该市场。在TOP20之外，还有建融家园、相寓有所布局。总体来看，市场中具备全国化规模的品牌企业入驻相对较少。具体看，相寓、龙湖冠寓开业房源量超3000套/间，建融家园开业房源量超1000套/间。数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统、郑州城发安居提供城市数据及公开资料，克而瑞租赁住房研究中心整理五、未来发展01、价格空间：郑州经济/人口基础坚实，GDP总量处全国典型城市第16位，但租金水平低于TOP15-20均值（约27.7元/㎡/月)，保守估计租金价格提升空间约5%每年郑州经济总量达1.45万亿元，城镇人均可支配收入超5万元，流动人口规模约371.6万，与周边城市相比，处中上游水平，综合支撑力相对坚实。然而，当前个人房源租金却处于相对低位，且郑州集中式公寓租金低于个人房源租金，与城市基本面的强劲表现形成鲜明反差，城市租金具备显著的向上修复空间，集中式公寓租金上涨空间将更可观，且合理的租金提升有望带动租赁产品与服务升级，促进市场高质量发展。数据来源：统计局公开数据、克而瑞租赁住房研究中心整理，郑州2024年户籍人口数据未披露，故流动人口数量为2023年数据02、机会区域：金水区/中原区/郑东新区租赁需求旺盛，中心区/碧沙岗/高铁板块职住分离人口超20万人分区域表现看，郑州金水区/中原区/郑东新区整体租赁需求旺盛，工作人口多，且职住分离人口占比大；板块表现看，中心区/碧沙岗/高铁板块职住分离人口超20万人，航海路/国贸/三全国基板块职住分离人口8-13万随其后，租赁需求相对旺盛。数据来源：CRIC栅格地图系统03、发展机会研判：郑州租赁市场机构化机会较大、市场化占比低、租金水平较低住房租赁企业可积极拓展市场化房源/提升产品品质/提升多经收入，实现整体效益提升市场现状及机会①机构化率机