顺驰太阳城建设项目可行性研究报告

2378顺驰太阳城的前身是**市政府重点安居工程——丽苑居住区二期，与华苑、梅江、双林、西横堤并列被称为**市五大居住区，在**市住宅开发市场上占有举足轻重的地位。米，其开发运作标志着**市住宅开发进入了大盘时代，具有划时代太阳城项目在公司乃至整个顺驰集团的开发事业中都占有极其重要的地位，其成功运作将使顺驰发展公司的开发规模急剧扩大并使企业在项目策划、产品创新、操作手段、工程建设、销售推广等顺驰太阳城项目由于自身具有良好的素质，未来的土地升值潜力较大，其成功运作可为公司带来巨大的现金流量并实现住宅及经5.237.474.923地块四周及区内的主要道路已经修好，外侧有围墙与外界分南半环黑牛城道路段及海河大桥工程正在紧张施工，整个工程预计以南的两条城市主干道路——程林庄路与张贵庄路的改造工程，计使河东区的交通状况得到根本性的改变，并使周边市容市貌以及人线新华路站，中环线以外规划为高架轻轨铁路，在贺兰路与卫国道从自然环境看，太阳城地块西侧是月牙河，东北侧为北塘排污河，而且其紧邻程林庄工业区，工业区内多大型工厂，目前仍有一部分在生产，自然环境一般。但从现场实际调查情况看，上述不利排污河处于太阳城地块的下风口，而且地块与排污河之间目前有高大树木和围墙相分隔，基本上没有影响，此外，北塘排污河在不久另外，作为**城市景观改造工程之一的月牙河改造工程目前正在进从人文环境看，太阳城地处河东区与东丽区结合部，南侧为万新村居住区。卫国道一侧由于人口相应减少，道路两侧的状况有较商业：太阳城起步区2#地东侧的商业街；位于天山路上教育：丽苑小学、**八中、太阳城起步区3#按照我公司与**市安居工程办公室签订的土地协议，太阳城2隶属于**市安居工程办公室，有较强的政府背景。在项目开发过程中将要遇到的政府部门协调方面可起到较大的作太阳城项目为**市重点政府工程之一，土地合作方具有很强的政府背景，与土地相关的各项法律手续齐全，几乎不存在法律性风三．与二期相关的规划调整问题而且由此将带来土地及大配套费用的大幅上升，所以拟将该用地变划基础上调整规划方案的做法，所以二期在进行规划调整时任务较重，规划局也要求先期进行控规调整，因控规牵涉面广且难度因此规划何时通过等都具有很大的不可确定性，由此蕴涵一定的操近几年，**市始终把住宅产业作为拉动城市经济增长的支柱产业之一，并通过一系列控制市场供给、培育有效需求等相关产业政策的实施，大大减少了**房地产市场上的投机行为，去除了市场中又加大了住房分配制度改革的力度，并相继出台了一系列的房地产纵观**市近几年的房地产发展历程，我们可以断言，在今后的从**市房管局获悉，2001年**市住宅市场继续保持良好的发展买商品房比例为98.3%。根据**市房管局对今年上半年各类房屋交易情况分析，**市住购买单套面积在100平方米以上的商品房比上一年同期3．金融支持力度加大，居民贷款购房意识增强。2001年，全市商业性和公积金住房贷款余额首次超过房地产开发贷款余额，占整个消费贷款余额的86%，贷款购房比例达其中表现最为明显的是房改房和商品房再上市量增大。这表明，随着**市居民生活水平的不断提高，以前购买商品房和房改房的家庭力度仍在加大。由于住房消费是启动内需的重要因素，所以为了进一步推动住房消费，拉动经济增长，政府将在立法、住房分配货币化、住房消费金融、加快培育住房二级市场等多方面采取措施，以保证未来几年**房地产市场的有效增长。调等一系列消息，可以说是未来几年中国房地产市场较大的利好消活水平的提高，对高质量、环境优美的中高档项目需求增大，这都非常大的上升空间。随着收入水平的提高，人们对居住舒适性、良好的居住环境、富有情趣的户型设计会有更高的追求，从而带动改首先是由于市中心土地的稀缺，城市规模的不断扩大，市中心住宅的开发量越来越不能满足日益增长的需求；其次，郊区的房地生活配套设施标准高，是吸引改善型需求的主要原因；再次，随着私家车的不断普及，市中心住宅的位置优势将不断弱化，相反，近房地产市场以及一些与房地产市场相关的产业异常繁荣，市场发展顺驰太阳城地处河东区与河北区的交界处，在行政上隶属于河东区。这两个区的整体发展水平落后于和平、河西、南开三区，但好于红桥区，在**市属中游水平。河东区居民收入水平不高，住宅消费水平相对较低，但住宅市市第二位跃居第一位。近几年随着市中心区住宅开发量的减小，首先带动了河东临近市区地域的房地产开发，形成了东站后广场、十一经路、六纬路沿线地区房地产的开发热潮。河东区距离市中心较河北区的房地产项目也主要集中在临近市中心的区域，但由于东区，其与河东区商品房交易量的差距也在逐渐缩小，但从两区各价位间成交量的比较来看，河北区主要集中在低档产品市场，这也从河北区的项目来看，总体的开发水平较低，缺乏中高档项目对市针对顺驰太阳城项目，对周边项目进行了市场调查。从所调查665此项目属中高档项目，是周边区域比较富有特色也是较为成功的楼盘，由中海地产操作，典型香港式的设计风格，清新靓丽。该项目一期以多层为主，高层为辅，销售情况很好。二期、三期则全适中的销价、良好的大社区环境取得了骄人的销售业绩，多层部分域有一定的购买力，规模大、素质相对较高的项目对市场有很强的国道沿线及富民路附近地区。建筑形式上多以多层住宅为主，特色项目不多，产品形式上要落后于河西区和南开区，销售总体上趋于平淡。**市经过多年的开发历程，河西、南开等原先热点区域经过几年来高强度、大规模的开发，发展空间已显局促。现河西区除梅江居住区、梅江南居住区以及尚未开发的双林居住区外，市区周边区域已无大宗可开发土地。南开区除部分城区的拆迁尚未完成，大型可开发项目也寥寥无几，而且上述两区项目开发已经出现了不同程度的郊区化倾向。随着河东区城市开发进程的加快，区内中心部河东区连接中心市区与滨海新区，是市区通往经济开发区、机场、北京的交通枢纽，是政府实施城市长远发展规划的热点区市场潜力巨大。河东区的市政基础设施建设也高于河北、红桥，我们有理由相信，在未来的几年中，河东区将取代河西、南开之后成2000元/平方米至3000元/平方米的产品市场认可率最元/平方米以上的产品市场需求较少。可接受的房价总款856493500000202774.856084.702000元以下2000-3000元3000-4000元4000元以上2．居民解决住房困难或者改善居住条件是购房最主要的目学原因频次原住房面积太小204原住房房型结构不好30想改变居住地点21想离工作单位近一点54方便子女上学45想改变居住环境177合计597缺省3总计600百分比34 1091小区环境地点物业管理开发商实力房型小区周边环境小区设施2．新迁进居民的居住面积为80-120平方米者居多，超过旧如果再次购房比较看重哪一点0如果再次购房比较看重哪一点0开发商是否有实力保证承诺孩子上学中否方便小区居民素质如何座落地点交通是否方便物业管理状况小区内环境是否良好房型结构频次百分比6911.553我们还重点对丽苑一期的居民做了详细的调查，以了解这部分1．丽苑一期的居民总体生活水平介于新居民区和旧区居民2502502000境环住居改分利福消取用房迁婚买得班近位它其准离自给房不改善居住环境给自已准备离上班单位近结婚用取消福利分房不得不买房拆迁其它合计频次百分比5965.38346丽苑对客户最大的吸引因素价格合适物有所值66政府工程质量有保障48环境优美绿化率高126上班上学较近18规模大有很好的发展前景13亲属朋友相邻而居比较方便11物业管理良好2合计30064.30所物合价亲物管业程政优环其保量率绿好工良周边公共配套周边自然环境运动娱乐设施1350量境施理套境施施它屋化通业共然乐套边边动对丽苑发展前景的心理预期示意图看法看法短期内会有很大发展有潜力将来会有发展频次百分比距市里较远有很大发展可能性不大321不了解42缺省2短期内会有很大发展有潜力将来会有发展距市里较远有很大发展可能性不大不了解4．由于目前消费者所反映的商品房问题多集中于质量问题10．物业管理受重视的程度在消费者购房时考虑的各种因素关乎生活质量的基本生活服务设施和交通设施在消费者通过上述我们对**市总体市场及顺驰太阳城相关区域市场消费行为分析，我们认为随着**市经济的持续发展，居民购买力也将逐步提高，加之河东区大规模开发的热度升温，随着消费者购房理念的日渐成熟，适应市场需求并引领市场的品牌产品，将有很大的4．地块北侧为大面积的空地，南侧的丽苑一期销售情况较些项目对顺驰太阳城有直接影响，将持续威胁每一期开素与顺驰太阳城类似，顺驰太阳城面临着巨大的竞争压1．政府对于土地的宏观调控及中心城区可开发大地块资源在现有基础上进一步实现产品创新并不断完善生活配套3．太阳城周边道路交通及所处地理位置将使其成为5．加入WTO及**近几年经济的稳步增长将为太阳城项目带双林相比拥有地理位置优势。因此，依托于起步区的成功运作，太3．掌握“以我为主”的开发节奏，从资金量、供应量、开发社区生活配套三大方面的鲜明特点，兼顾建筑单体的内外感受，相对弱化处理住宅配套设施，具备二十一世纪领先品质住宅产品鲜明整个太阳城项目的客户群定位必然是多层次的。总体上看，应“中等收入阶层”应该是指：有一定的经济基础，家庭月收入利用大规模居住区的优势，以“中等收入阶层”为主流消费群产界的强势地位，并通过太阳城项目进一步提升顺驰品牌的知名度整体形象包装应以清新、自然、浪漫为主调，强调顺驰太阳城住区的可持续性发展。综合考虑居住区规划结构的整体针对太阳城项目“中等收入阶层”的市场定位，结合大规模项龄段，年龄层次比较广泛。但从发展的角度看，年轻人充满活消费观念先进，代表了社会的发展潮流，所以二期的主力客户群应另一方面，由于目前社会老龄化现象比较明显，要对老年人的根据两个地块不同的特点，形成产品差异。结合太阳城整体规划，采取板式小高层、普通多层与低层相结合的建筑形式，具体配的不同需求，多采用错层与跃层设计；低层住宅在保证结合