第7章无形资产、房地产

第七章无形资产；投资房地产

和其他资产第1节无形资产第2节投资房地产第3节其他资产

学习无形资产首先应关注两个问题一；当今公司的价值驱动因素：来自无形资产——知识产权；技术或声誉。许多大公司绝大部分利润主要是靠无形资产赚取，如微软公司的软件；迪斯尼公司的电影和电视作品。二；记住一个中国人的名字——杨汝梅无形资产有形资产第一节无形资产

杨汝梅，字众先，河北省磁县人。1921年毕业于北京铁路管理学院，后赴美留学，获密歇根大学经济学博士学位。先后任上海暨南大学；香港中文大学的商学院院长等职。他所著《商誉及无形资产》一书，于1926年在美国出版，1936年，由施仁夫会计师译成中文，改书名为《无形资产论》，作为立信会计丛书，由商务印书馆出版。

杨汝梅是中国会计学者进入世界会计领域；其成就达到当时世界水平的第一人。

《无形资产论》是中国学者撰写的达到世界水平的第一部会计著作。第一节无形资产一；无形资产特征；内容及分类（一）无形资产概念可分离能够从企业中分离或者划分出来，并能单独或者与相关合同；资产或负债一起，用于出售；转移；授予许可；租赁或者交换源自合同源自合同性权利或其他法定权利可辨认（二）无形资产特征不具有实物形态——某种权利；某种获取超额利润的综合能力。与应收账款；银行存款区别属于非货币性长期资产持有资产的目的存货；固定资产；无形资产；股权投资以及不准备持有至到期的债券投资等。为生产商品；提供劳务；出租给他人为管理目的创造经济利益存在较大不确定性1.专利权王致和臭豆腐是否申请了专利？（三）无形资产的内容1.专利权7专利权，指专利注册机构授予专利申请人在法定期限内对其发明创造成果所享有的专有的权力。权力：独占；使用和处分的权利。专利涉及的内容广泛，无所不包。

专利权的特点：

独占性（制造；使用，销售，和进口的权利）；

地域性（本国范围内有效）；

时间性（我国规定发明专利的法定有效时间20年）；实用新型和外观设计法定有效时间10年。

专利权作用：专利权的价值（拥有专利权）

(1)可以降低产品的制造成本，或改善产品的质量，获取超额收益。

（2）可以确立独占性优势，或可提高产品售价，或产品较为畅销，使企业产品占有较大的市场份额，在竞争中处于优势。

（3）可以获得转让费收入或使用费收入。

发明专利权——就是对产品；方法或其改进所提出的新技术方案而享有的专有权利。外观设计专利权——是指对产品的形状；图案；色彩或者其结合所做出的富有美感并适于工业上应用的新设计而享有的专有权利。实用新型专利权——是指对产品的形状；构造或者其结合所实用的新的技术方案而享有的专有权利。2.非专利技术你知道Coke（可口可乐）配方是否申请专利？非专利技术，是指企业生产经营中使用的；未公开的；未申请专利的知识和技巧。概念工业专有技术商业贸易专有技术管理专有技术分类独特的设计；造型；配方；计算公式；软件包；制造工艺等工艺诀窍；技术秘密等。经济价值：发明人垄断的先进实用的知识和技术，企业凭借此专有技术，可以在市场竞争中处于优势地位，从而为企业带来经济效益。

非专利技术：非专利技术成果应具备下列条件：

（1）包括技术知识；经验和信息的技术方案或技术诀窍；

（2）处于秘密状态，即不能从公共渠道直接获得；

（3）有实用价值，即能使所有人获得经济利益或竞争优势。

——最高人民法院《关于审理科技纠纷案件的若干问题的规定》

113.商标权商标权价值：顾客信赖这一商标，能使企业商品畅销，或以较高的价格出售，著名商标常能给企业带来巨额经济利益，甚至可以成为企业最有价值的资产。商标辨认特定商品或劳务的标记；企业外观形象的综合反映。商标权专门在某类指定的商品或产品上使用特定的名称或图案的权利。占有；使用；收益和处分的权利。商标权注册商标按规定程序申请注册并获得批准的商标，可以获得商标权，受到法律保护我国有效期10年，美国20年。非注册商标不能获得商标权，也不受法律保护。3.商标权4.经营特许权肯德基特许经营政策一家企业授予另一家企业特许经营权由政府机构授予特定企业使用公共财产或一定区域内经营某种特许业务的权利。一定范围内：销售其产品或服务；使用其专利权；商标权；技术秘诀；商号等无形资产的权利。如准许航空公司在政府规定的航线上，利用国有的机场设施，经营客货运业务5.土地使用权土地使用权是指国家准许某一企业或某一单位在一定期间内对国有土地享有开发；利用；经营的权利。方式定义适用范围其他土地使用权划拨是指县级以上人民政府将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。对国家投资的党政机关；行政事业单位办公用房；公共设施；公用事业和国有工业等建设用地。没有使用期限的限制，土地使用权不能进行转让。土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。▪拍卖；招标；挂牌；协议土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。包括出售；交换和赠送。取得的土地使用权方式6.著作权

著作权又称版权,指作者对其创作的文学；科学和艺术作品依法享有的某些特殊权利。著作权——作品署名权；发表权；修改权和保护作品完整权,还包括复制权；发行权；出租权；展览权；表演权；放映权；广播权；信息网络传播权；摄制权；改编权；翻译权；汇编权以及应当由著作权人享有的其他权利。著作权的客体为作品。所谓作品，是指文学；艺术和科学领域内，具有独创性并能以某种有形形式复制的智力创作成果。财务会计你是否可以对教材的封面颜色；纸张进行修改？无形资产有时是价值很大但有时价值很低,甚至一文不值。您知道1个字值多少钱吗?10万20万30万40万天苍苍，

海茫茫，

山之上，

有国殇。葬我于高山之上兮，望我大陆；大陆不见兮，只有痛哭。葬我于高山之上兮，望我故乡；故乡不见兮，永不能忘。《望大陆》于佑任公民的作品，其发表权；使用权和获得报酬权的保护期为作者终身及其死后50年；计算机软件的保护期为25年，届满后可续展25年。非专利技术二、无形资产确认与初始计量无形资产应当在符合定义的前提下，同时满足以下两个确认条件时，才能予以确认。1.与该资产有关的经济利益很可能流入企业可能体现为增加销售商品；提供劳务的收人企业使用该项无形资产节约或减少的成本2.该无形资产的成本能够可靠人才；品牌（一）无形资产确认使用了某种知识、产权二、无形资产确认与初始计量（二）无形资产初始计量外购的无形资产成本=购买价款+相关税费+直接归属于该项资产的其他支出

直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出

（专业服务费用；测试无形资产费用）

不包括：产品销售费用；管理费用。专利技术；非专利技术；商标权；著作权和商誉需要交纳增值税。

外购无形资产：借：无形资产应交税费——应交增值税（进项税额）贷：银行存款专利技术和非专利技术所有权的转让及其相关服务免征增值税；商标权；著作权和商誉的所有权转让要按6%的税率计算销项税额。

2013年1月4日，北京京华酿酒实业有限责任公司与天津制酒有限责任公司签订商标购买合同，购入一项酒类商标，增值税发票上注明价款225000元，税款13500元，总价款238000元用转账支票付讫。

借：无形资产——商标权225000

应交税费——应交增值税（进项税额）13500

贷：银行存款——工行238500延期支付价款购入无形资产超过正常信用条件延期支付价款，实质上具有融资性质例：某A上市公司20×7年1月8日，从B公司购买一项商标权，由于A公司资金周转比较紧张，经与B公司协议采用分期付款方式支付款项。合同规定，该项商标权总计6000000元，每年末付款3000000元，两年付清。假定银行同期贷款利率为6%，2年期年金现值系数为1.8334。

有关会计处理如下：

无形资产现值=3000000×1.8334=5500200

未确认融资费用=6000000－5500200=499800第二年底付款时：借：长期应付款3000000

贷：银行存款3000000借：财务费用119788

贷：未确认融资费用119788取得土地使用权会计处理土地使用权用于自行开发建造厂房单独作为无形资产核算房地产开发企业取得土地使用权用于建造出售的房屋建筑物，其土地使用权价值计入房屋建筑物成本。（存货成本）外购房屋建筑物价款中包括土地使用权和建筑物的价值能够在土地使用权和地上建筑物之间分配，分配土地使用权作为无形资产。无法进行合理分配的，应全部作为固定资产。已出租或用于增值的土地使用权：作为投资性房地产核算合计行政事业性收费基金专用票据（土地管理专用）征地管理费34耕地开垦费182216土地出让收入专用票据土地出让价款（加盖××县国有土地收入财务专用章）3634合计3850缴纳契税3850×4％=缴纳契税1544004案例：某公司因扩大生产规模，2010年1月购买土地使用权支付价款3850万元，准备建造厂房。支出如下：借：无形资产———土地使用权4004贷：银行存款40042010年1月1日，某股份有限公司购入一块土地的使用权，支付土地出让金及契税为2000万元。公司在地上自行建造生产车间，领用工程物资3000万元和原材料1000万元，应负担职工工资1800万元，用银行存款支付其他费用2030万元。该工程已经完工并达到预定可使用状态。土地使用权证书中所注明的使用年限为50年，厂房使用年限为25年，采用直线法摊销和计提折旧。会计处理如下（单位：万元）1．支付土地出让金及契税：

借：无形资产———土地使用权

2000

贷：银行存款2000

3．完工并达到预定可用状态

借：固定资产

8000

贷：在建工程80004．每年摊销和折旧:

借：制造费用

320

累计折旧320

借：管理费用

40

贷：累计摊销

40

三；内部研究与开发支出的确认与计量内部研究与开发研究是指为获取新的技术和知识等进行的有计划的调查。研究开发

开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料；装置；产品等。计划性；探索性（该阶段不会形成阶段性成果）具有针对性；形成成果的可能性较大如果企业能够证明满足无形资产的定义及相关确认条件，所发生的开发支出可资本化，确认为无形资产的成本。研发项目已经董事会或者相关管理层的批准，并着手收集相关资料；进行市场调查等“研发支出”账户：专门核算企业进行研究和开发无形资产过程中发生的各项支出。明细账：“费用化支出”和“资本化支出”期末将这些支出分别计入到“管理费用”或者“无形资产”账户。内部研究开发费用的会计处理39研发支出——费用化支出

——资本化支出管理费用无形资产费用化支出资本化支出银行存款应付职工薪酬原材料各种支出1；使用或者出售在技术上具有可行性；2；有使用或出售的意图；3；证明其有用；4；足够资金的支持完成该无形资产，并有能力使用或者出售；5；支出可以可靠计量。新世纪公司自行开发一项新产品的专利技术。在研究开发过程中发生材料费20,000元，支付研发人员工资8,000元，另使用银行存款支付其他费用12,000元。其中确定的费用化支出为5000元，资本支出为35,000元。期末将上述支出分别转为企业的费用和无形资产。（1）发生相应支出时：借：研发支出——费用化支出5,000

——资本化支出35,000贷：原材料20,000银行存款12,000

应付职工薪酬8,000

（2）转出时：借：管理费用5,000

无形资产35,000贷：研发支出——费用化支出5,000——资本化支出35,000A公司2006年3月1日开始自行开发成本管理软件，在研究阶段发生材料费用10万元，开发阶段发生开发人员工资100万元，福利费20万元，支付租金30万元。开发阶段的支出满足资本化条件。2006年3月16日，A公司自行开发成功该成本管理软件，并依法申请了专利，支付注册费1万元，律师费2.5万元，A公司2006年3月20日为向社会展示其成本管理软件，特举办了大型宣传活动，支付费用50万元，则A公司无形资产的入账价值应为（）万元。A．213.5B．3.5C．153.5D．163.5【正确答案】C

42无形资产的后续计量，是指按照无形资产的成本减去累计摊销额和相应的减值准备之后的余额进行计量。解释：摊销方法无形资产加速摊销法能够确定无形资产有关经济利益的预期实现方式直接法不能确定无形资产有关经济利益的预期实现方式摊销方法范围如公路经营权采用车流量法无形资产摊销的会计处理借：管理费用制造费用销售费用其他业务成本贷：累计摊销五；无形资产减值；处置（一）无形资产减值某企业20X2年1月5日购入一项专利权，实际支付价款300000元，预计使用年限为10年。20×5年12月31日，该项专利权发生减值，预计未来现金流量的现值为120000元，无公允价值。该项专利权发生减值以后，预计剩余使用年限为5年。根据以上资料，编制会计分录如下：(1)计算该项专利权在计提减值准备前的账面价值。账面价值=300000－300000÷10×4=180000（元）

(2)计提减值准备。应计提的减值准备=180000-120000=60000（元）借：资产减值损失60000

贷：无形资产减值准备60000(3)计算剩余使用年限内年摊销额。剩余使用年限内年摊销额=120000÷5=24000（元）

每月摊销=24000÷12=2000（元）

借：管理费用2000

贷：累计摊销2000（二）无形资产的处置和报废1.无形资产的出租（1）借：银行存款

贷：其他业务收入

（2）

借：其他业务成本

贷：累计摊销

银行存款2.无形资产的出售、报废一；投资性房地产的概念和范围投资性房地产：指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产。房地产通常是土地和房屋及其权属的总称。自用——固定资产出租——投资性房地产房地产出售——存货52第二节投资性房地产投资性房地产的构成固定资产自用出租动产不动产无形资产土地使用权其他出租准备出售自用投资性房地产投资性房地产的特征：目的：出租；增值性质：独立确认与其他资产的关系：固定资产（自用）；存货（出售）；无形资产（土地使用权的闲置）投资性房地产的范围已出租的建筑物／已出租的土地使用权／持有并准备增值后转让的土地使用权解释：1.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。【例如】A企业与B企业签订了一项经营租赁合同，A企业将其持有产权的门面房出租给B企业，为期5年。B企业一开始将门面房用于自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。A\B是否都属于投资性房产？

552.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式(不是划拨）取得的；以经营租赁方式出租的土地使用权。

3.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。

【例如】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，董事会作出书面决议，决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。这种情况属于投资性房地产。不属于投资性房地产情形！P179

56下列各项不属于投资性房地产：1；准备出租但没出租的，不属于投资性房地产；2；不属于自己的，比如是租别人的又转租出去的；3；国家认定为闲置的土地使用权；4；自用房地产，如企业经营管理的饭店。5；作为存货的房地产，如房地产开发企业准备被出售的商品房，属于存货，不属于投资性房地产。下列各项中，属于投资性房地产的有（）。

（2007年中级考题）A.企业拥有并自行经营的饭店

B.企业以经营租赁方式租出的写字楼

C.房地产开发企业正在开发的商品房

D.企业持有拟增值后转让的土地使用权【答案】BD【解析】已出租的建筑物；持有并准备增值后转让的土地使用权属于投资性房地产，A项属于固定资产；C项属于存货。58

知识框架图取得资产投资性房地产固定资产或无形资产历史成本计量（成本模式）公允价值计量计提折旧或摊销不计提折旧或摊销；调整公允价值（影响损益）投资性房地产历史成本计量公允价值计量公允价值变动损益（借方或贷方）公允价值变动损益（借方）；其他综合收益（贷方）资产不变×二；投资性房地产初始确认与计量

(一）外购投资性房地产外购土地使用权和建筑物,应当按照取得时的实际成本进行初始计量。外购土地使用权和建筑物成本=购买价款+相关税费+可直接归属于该资产的其他支出。

借：投资性房地产

贷：银行存款

企业购入的房地产，部分用于出租(或资本增值)；部分自用,应进行合理分配。60例如：企业外购一栋大厦，买价10亿（不包括土地使用权），该栋大厦40%部分用于出租，60%部分作为办公自用。会计处理为：

借：投资性房地产4

固定资产6

贷：银行存款10

61（二）自行建造投资性房地产自行建造投资性房地产,其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。自行建造投资性房地产成本=土地开发费+建筑成本+资本化的借款费用+其他费用+分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益（营业外支出），不计入建造成本。借：投资性房地产

贷：在建工程【一般企业】

开发成本【房地产企业】62三；投资性房地产的后续支出对投资性房地产改建；扩建；装修。改扩建或装修支出满足确认条件的，应当将其资本化。1.资本化的后续支出

与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。

举例：教材180页。2.费用化的后续支出

与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）。四、投资性房地产后续计量两种形式

成本模式；公允价值模式（一）成本模式在成本模式下，按照规定（1）投资性房地产计提折旧或摊销；（2）

存在减值迹象要计提减值准备。

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成本模式公允价值模式取得借:投资性房地产贷:银行存款同左计提折旧或摊销借：其他业务成本等贷：投资性房地产累计折旧不提折旧取得租金借：银行存款贷：其他业务收入借：营业税金及附加

贷：应交税费—应交营业税同左减值借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备（不得转回）无处置投资性房地产借：银行存款

贷：其他业务收入

借：其他业务成本

投资性房地产累计折旧

（投资性房地产累计摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产资产负债表日以成本计量公允价值计量65举例：教材181页。（二）公允价值模式1.条件：采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。

注意：对于投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式。662.取得设置：“投资性房地产—成本”“投资性房地产—公允价值变动”会计科目。

67取得外购；自行建造与成本模式一致。租金收入计入其他业务收入借：银行存款

贷：其他业务收入

借：营业税金及附加

贷：应交税费—应交营业税不计提折旧或进行摊销资产负债表日公允价值＞账面余额的差额借：投资性房地产——公允价值变动

贷：公允价值变动损益公允价值＜账面余额的差额相反的会计分录处置收入：确认其他收入投资性房地产：计入“其他业务成本”税金：营业税金及附加3.投资性房地产后续计量四；转换与处置

（一）转换房地产的转换，因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。转换时，必须有确凿证据：包括两个方面:一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。

包括：（