湘水明珠居住小区一期工程建设项目可行性研究报告

第1章总论 51.1.项目背景与概况 51.2.主要技术经济指标 1.3.问题与建议 第2章项目投资环境与市场研究 2.1.投资环境分析 2.2.区域房地产市场分析 2.3.销售预测 2.4.营销策略 第3章建设规模与项目开发条件 3.1.建设规模 3.2.项目概况现状 3.3.项目建设条件 第4章建筑方案 4.1.设计依据 4.2.项目设计主题和开发理念 4.3.项目总体规划方案 4.4.建筑设计 4.5.结构设计.................................................................4.1................4.6.给排水设计...............................................................4.1................第5章节能节水措施..............................................................................5.1.设计依据.................................................................4.4................5.2.建筑部分节能设计........................................................4..4................第6章环境影响评价..............................................................................6.1.编制依据.................................................................4.5................6.2.环境现状.................................................................4.6................6.3.项目建设对环境的影响.....................................................4.6................6.4.环境保护措施............................................................4.7................第7章劳动卫生与消防...........................................................................7.1.指导思想.................................................................4.8................7.2.职业安全卫生健康对策与措施..............................................4.8................7.3.消防设计.................................................................4.9................第8章组织机构与人力资源配置...................................................................8.1.组织机构.................................................................5.2................8.2.人力资源配置............................................................5.3................第9章项目实施进度..............................................................................9.1.项目开发期...............................................................5.4................9.2.项目实施进度安排........................................................5..4................9.3.项目实施过程控制措施.....................................................5.4...............................................................................................10.1.工程项目招标投标概述.....................................................5.7................10.2.工程项目招标投标因素分析................................................5.8................10.3.招标依据.................................................................6.1................10.4.招标范围.................................................................6.1................10.5.招标方式.................................................................6.2................第11章投资估算与资金筹措.......................................................................11.1.投资估算.................................................................6.2................11.2.资金筹措.................................................................6.3..................................................................................................12.1.项目评估依据............................................................6.5................12.2.财务评价基础数据的选择 12.3.财务评价 12.4.不确定性分析 第13章社会评价 13.1.项目对社会的影响分析 13.2.风险分析 13.3.社会评价结论 第14章研究结论与建议 14.1.可行性研究结论 7114.2.建议 1、项目名称：主任；1992年起从事房地产业，创建广州富邦升辉建永裕楼、君兰苑、龙华楼、阳光倚翠阁、阳光家园、翠华花园等住宅得花都区纳税先进民营企业家称号。期间，在加拿大、江西、广东连州区投资房地产开发，其中在加拿大兴建的“锦绣中华城”是温哥华最大建设单位简介：**富邦升辉房地产开发有限公司是由**市政府在200升辉房地产开发有限公司，十五年间先后开发了总建筑面积60余万平方最，是广州市花都区纳税先进民营企业，花都区经济发展先进企业，公司董事平先生也多次荣获“花都区先进民营企业家”荣誉称号，花都区的主要领导都发建设的翠华花园、阳光花园等四个楼盘。通过考察一致认为广州市富开发有限公司具有实力，具备项目建设开发资质，并完全有能力把湘江（4）《城市房地产开发经营管理条例》；设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22政联合调研课题组向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群思路与对策研究总报告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成为产业聚集区、发展布局合理的新型城市连绵区、中部领先的现代大商业**作为“3+5”新型城市群建设的中心济中领先地位更加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力为中心的“3+5”城市群发展建设的环境下，**市委市政府提出要突出**城市形象建筑，提高**城市品位，加强城市辐射功能的目标。根据湖南省住宅与房地产业产业发展规划相差甚远。因此，改善**市人民的居住条件已经成为**市政府特别关心的问题之一。同时，随着**经济的发展和人民生“3+5”城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为**市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加**市当地路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相的一部分，该项目分城市基础设施建设（沿江风光带）和商住房开发两部门进目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、水岸生活。为了加快招商引资力度，加快**城市基础设发展，把**建设成为区域性中心城市，珠晖区启动了湘江东岸有限公司，对该项目进行投资建设，并成立了**市湘江东岸南段建设协调领导小组，由原市委副书记王雄飞任组长，珠晖区委书记段志刚任副组长，市委市政府相部门的领导及珠晖区负责人担任成员。将东岸风光带南段建设项目纳入省、市目。考虑到该项目投资大、建设周期长，带来的经济效益及社会效益明显，对补偿用地面积，作为投资方的开发用地，由市规划、国土资源等部门经依法批序号123456789项目总用地面积规划总建筑面积其中：住宅建筑面积其中：1-2层商铺建筑面积其中：地下停车场建筑面积建筑密度容积率绿地率项目总投资财务净现值财务内部收益率静态投资回收期动态投资回收期单位㎡㎡㎡㎡㎡%万元万元%年年数值20,936.765,913.4747,652.37419.111,650.443,001.0673.86项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。**市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市2.1.投资环境分析为11.7%，与上年持平；第二产业增加值比重为固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资137,239亿元，比上24.8%。在城镇投资中，第一产业投资1,466亿前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，2.2.区域房地产市场分析主城区为**市老的行政、商业、金融、文化教育中心，交通便利、商铺为主、销售价格受到规模和建筑规划水平的不同，住宅在1800-3000元/平方米主要特征：市区中心位置，规模较小，占地面积不大，高容积率，一、两栋楼体，华新开发区位于**市西部，是**市新的行政中心，市委市政府等行政事业性单位均已入驻该片区，已形成一定的规模，政府机关搬迁工作已基本完成，较高的，片区规划较好，路网建设已经完成，生活配套设施正在逐步完相对其它几个区域而言，立新区虽然离老城中心区比较近，但感域形象不佳，规划不好，小区档次普遍比较低，建设速度也比较慢，交通闲、商业、生活配套也未完全上来，并且档次不高，缺乏基本的生活配套主要特征：片区市场在售楼盘少，先天条件不足，推出楼江东板快早期给人的印象是城区较老、杂乱，缺乏大型基础配套这几年的大型市政配套建设，尤其是沿江路风光带的建设，区域内的绿主要特征：早期楼盘少，档次低，规模少，楼盘素质一般2001-2007衡阳房地产开发投资情况一览表2001-2007衡阳房地产开发投资情况一览表0房地产开发完成投资额(亿元)从上面的图表数据中可以看出，**房地产投资一共出现从近几年的数据，我们分析其房地产投资增长，如下：房地产开发投资金额（亿元）上表中很明显，2006、2007年是**来自于**房地产市场需求的提升。从走访的楼盘看，很多都是2006年就开始兴0商品房施工面积(万平方米)其中新开%2004-2007商品房销售面积一览表2004-2007商品房销售面积一览表0商品房销售面积(万平方米)商品房施工面积（万平方米）2004-2007商品房销售总额一览表2004-2007商品房销售总额一览表50商品房销售总金额(亿元)商品房施工面积（万平方米）4、**房地产市场特征分析：综上所述，我们可以对近几年**房地产市场的特征总结如下：随着国家宏观调控政策的贯彻落实，**200呈现以下特点：产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。另外，调整住房供应结构步减缓已批准项目的投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固以下的住房供应将大幅增加，中低价位、中小套型普通商品房的土地供应也将加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量对**房价的走势，目前受到宏观调控政策、CPI指数持上依然呈现增长的势头，主要是因为土地成本的增加，建筑材料的价2.3.销售预测本项目所在地珠晖区是**市最大的一个区,人口众多,交通发达,但湘江以东尚没有幼儿园、工厂、商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。人们段，西与风景优美的沿江风光带唇齿相依，南至望江路与著名的东洲态示范小区，以创新的开发理念和居住生活方式打造**高品质、江景住房，使得沿河而居成为**人民追求新生活的时尚本项目规划为**地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下：经过四十多年的发展，成为卷取设备的专业化生产企业，能生产各种取机。产品遍布全国板带材生产线，并出口日本、南非、马来西亚等苗圃一带，居住环境较差，交通不便利，该部分客户将会成为湘水明珠的项目毗临**火车站，周边的中小私营业主较多，主要分布在火车站商贸城、东方广场、创富商城、广东路批发街等几大**主力批发商家及商铺业主过万人，目前都住在江东，街道狭小，而且普遍家庭人口珠晖区学校众多，从小学到大学皆而有之，如珠工业大学、**机械技术学校、**财政学校等等，从业教师近万人，而且学校老师待遇珠晖区公务员系统，包括企事业单位员工近万人，该部分客户主要作的**籍人士回家乡购房，一定选择景观好品质高的规模社区，作为湘江边唯一墅区，湘水明珠无疑是该部分金字塔高端人群的置业首选。特别**人具有很强烈的恋土情结，外地成功人士普遍愿意来公司作登记，希望能第一时间购买到湘水明珠的房屋。销售部计划在2.亿；许多业内人士认为，**目前房价水平处于全省中等统计局、国土资源厅、发改委、中国人民银行长沙中心支计行，湖南银统计局湖南调查总队等部门在长沙召开的全省前三季度房地产市场联席会议上获悉：均水平。从周边城市开发办了解到部分城市前三季在**市开发协会第三届理事会换届选举会议上，市城建开发办主任田世凡的已经在现在楼市上体现出来了。一是房贷新政策抬高门槛，开发企业融资成本增加，自然促进房屋价格上涨；其次是本身就稀缺的土地，协议出让方严管后一步上升的趋势；其三是建材价格在上涨，提高了建筑成本；第四是随小区规划的日益完善，房屋成本上涨；最后城市变化带来了较大的有效2.4.营销策略上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略：包括**日报、**晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前lllll活动六：**人说**大型文化论坛开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三湘水明珠，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里，自然环境优越，交通十3.3.项目建设条件**市处于湖南省凹形面的轴带部分。周围环绕着古老地南高北低。整个盆地南面地势较高，1000米以上的山中东西连地北面相对偏低，衡山山脉虽较高，但各峰呈峰林状屹立于中间，其东西两150米四级夷为平面。地貌类型以岗丘为主。四周山、景峰坳；西部为越城岭的延伸熊罴岭、四明山、腾云岭；西北部、北部为峰山和南岳衡山。中部大面积分布白垩系和第三系红层，貌类型以岗丘为主，山地占总面积的21%，丘陵占27%，岗地占27%平原占21%，自祁东归阳镇入境，依次流经祁东县、衡南县**资源丰富，物产众多，开发前景诱人，是全国著名金属之乡”和“鱼米之乡”。金、银、铜、铁、铅、锌、煤、岩盐、高岭土**地处亚热带，属中亚热带季风湿润气候，四季分明为16—18℃,日照时数1300—1800小时，无霜期长达260—310天，自然资源极小河川呈树枝状分布市境，是典型的江南水乡，水资源总量为40.92亿立方米，其中路交汇于市区，开工建设的京广与京九铁路南段万辆。公路纵横交错、四通八达，京珠高速公路与衡昆高速公路在**T接，北京至广境。水上运输便利，湘江上溯潇水，下入洞庭，通江达海，常年可通千集散地，这里的水运资源也十分丰富，境内有湘江、耒水、蒸水、洣水等年来，**市大力发展水路运输，努力构筑铁路、公路、水路“三米,属湘江**段最为宽阔之地,水脉绵长而流远,整体呈江水环抱之势,处态不凡,俯瞰广本住宅开发项目位于**市湘江东岸南段，相傍湘江河，西面紧靠风相望,今日的东洲岛，森林茂密，鸟语花香，香烟缭绕。仁者乐岛，智者居，近水而栖，吸纳天地之灵性，培养豁达之胸怀。临江观岛，诗情画意，自然生活，本项目所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要资质的企业就能完成施工任务。而湖南省满足资质要求的企业有几十家，施本项目的建设符合**城市建设总体规划和**市珠晖区总体规划，贯彻了**市政府城市建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市升城市品位都具有积极意义。目前，**珠晖区已经成立了**市湘江东岸南段建设协调领导小组，由原市委副书记王雄飞任组长，珠晖区委书记段志刚任副组长，湘水明珠，地处被誉为**八景的“平沙落雁”——东洲岛之侧，立于湘江东岸， 项目建筑设计由全球知名的“澳大利亚汤臣邓肯建筑设计事务所”承计公司接触项目初期，即被**所蕴藏的厚重文化所折服让湘水明珠所创造的辉煌得以延续、绽放的光芒得以升华。在建筑设计导向，考量**当地居民的生活习惯，利用地形，让建筑楼栋合理布局的均好性、通风及采光的自然畅通，而且每栋均拥有宽绰楼间距在项目整体规划上，以西方建筑特色为蓝本，融合东方居住理念打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。在住宅的设计典艺术的大气、尊贵与东方文化的“天人合一”理念有机结合，将和谐4.3.项目总体规划方案①挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划③节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间；本项目总体规划领先于湖南和**众多大盘规划，力图体现开发商发展视野平方米，本项目兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质，强调人和静有机结合，社区停车方式的多元化，生活形态的多样化，用公共、商乐建筑与居住社区配套，确保该项目能够站在**房地产业美趋向和生活方式产生积极的影响，在规划上采取低密度、低容积率、制指标，重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养，力争将项目开发的、具有大规模高尚社区特征的示范性住宅小区。通过别具特色的物业组团水景、水岸岛居，强化了“水景”住宅概念。居住模式从有限的室光车库，即使在车库里也可以看见如画的园林风景，并形成独具特色的下沉本项目物业类型以高层住宅为主，靠近风景优美的湘江边布置本项目商业类型齐全，既有临街商业街，又有集中商业、社区会个地块之间的市政路，结合小区主入口的设置，形成人流集中、商业氛4.4.建筑设计《建筑地基处理技术规范》JGJ79-2002《人民防空地下室设计规范》《钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程》CECS51：93多变的视觉效果；在群楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式的古朴和深沉，③建筑立面体现典雅细腻的新古典风格，采用大尺度的阳光露台，经典的三段②充分考虑**的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明④户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。如：在结构设计中充分考虑以下内容：3、结构选型：6层以上的多层住宅采用框架结构，4-6层的多层住宅根据地质条件和是否有地的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满3)《自动喷水灭火系统设计规范》各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入小区化粪池，经处理后，再排为贯彻执行国家节约能源、开发利用新能源和可策，改善湖南省居住建筑室内热环境，提高采暖和空调的能源利用效率6.1.编制依据1)《污水综合排放标准》GB8978-12)《城市区域环境噪声标准》GB3096-93；3)《地表水环境质量标准》GHZB1-1999；4)《大气污染物综合排放标准》GB162季偏暖，而春季气温也一再偏高。上半年气温基本趋势：冬暖且春温高。这给春收和春插带来一定影响。下半年气候基本趋势：夏秋季节雨水充沛，比较凉爽，雨季结束不明显，与上半年的暖冬事件有较好的相关性，是厄尔尼诺现象导偏高0.3(衡东、西渡、祁东、常宁)～0.7℃(衡山)。全市年极端最低气温-2.9℃,出现项目范围内没有任何污染源，项目建设和经营不会对周边环境造成污染6.4.环境保护措施本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道各类水泵单独设置在各自的水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管小区的固体废弃物主要是生活垃圾，小区建设垃圾收集点，布于居民投放垃圾，另外在小区内主干道及公共场所配置垃圾筒，这些垃圾将合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点①选择先进、经济、节能、高效的安全技术、③建立项目安全生产监管体系，创新安全生产③研究、推广先进的职全危害控制技术，采用⑥建设项目的职业病防护措施应与建设项目工7.3.消防设计1)《建筑设计防火规范》本项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置、细部构造本方案严格遵循国家有关规范，首先满足与相邻建筑的防火间距通的消防通道，各防火分区内均设有二个以上蔬散口，并保证大量人流的据功能和所处位置不同，采用不同的装修标准，所选材料均为非燃烧体或难燃烧体，8.1.组织机构资过来的加拿大独资企业，并经**市工商行政管理局批准成立售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程8.2.人力资源配置人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，完全能满足企业现阶段发2008年7月，完成项目规划、报批、前期勘察设计和拆迁工作；2009年2月，1-3号楼商品住宅房、商铺房项目主体完工；2009年4月，1-3号楼公共停车场建设主体完工；在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度计划的调整和完项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项招标投标是国际上通用的交易方式，是一种规范化的竞争手段。会主义市场经济体制过程中，全面工程方面招标投标，有利于运用竞争机制改革开放以来，我国经济有了飞速发展。企业原已经不复存在，于是不断加大技术改造的力度，通过招投标了解和成功改革开放以来，企业的经营自主权逐步得到落实导向。由此，会产生一系列弊端：投资总量难以调控，投资结构不够合在招标投标过程中，投标方为了经济利益，市场份额，企业信誉等各方面考虑，都力争中标，而价格是否较低是评标的中标的重要依据之一，因业来说就意味着效益。在这种情况下，通过规范的招标制度完成工公平性竞争与择优选定是招标投标的基本属性，是招标过程的首要往意味着采购业主在时间、投资及精力上的大大节省，同时也会为投标节中的人财物力消耗。但是，影响一个招投标项目成功与否的因素是多首先，业主应对招投标这种采购方式有一定的了解，信进行相当程度的相互沟通，从而保证在整个招标项目实施过程中，采购第三，采购业主在其采购行为纳入招标程序后，由于招标机构自身信息泛性、发标途径的多样性，常常会争取到众多的潜在投标人。此时，招标机构配合默契，在与上述潜在投标人进行技术、商务等方面交流的态度，公平地对待他们，将有助于吸引更多投标人，从而在该项目良好的竞争氛围，有效降低设备的投标报价，增加设备的配置，实现采购业主在项目纳入招投标前有时会与部分投标人先期交流、接触本的情况；而有时，采购业主也可能由于对拟采购设备不完全了解，近年来，我国《招标投标法》及招标办法的管理规定相继颁布规范招标采购设备也给予了一定的政策扶植。然而，由于招投标的重要意义会普遍接受和认识，越来越多的机构看好这个市场的前景，纷纷进入。他们标投标的国家政策法规和管理规定不了解、不熟悉，同时急于占领招标市场用无序竞争，一味满足采购业主的不合理要求，违反国家的相关招标管理规招标从业人员在招标项目中应树立“服务”意识，一切从业主利的敬业精神要求自己，配合采购业主的时间安排加班和出差，主动办理勤与其联络，急业主之所急，想业主之所想。由于招标机构在招标项目性，参与主持评标工作的招标机构成员往往会在评标委员会中占一席之招标从业人员严格自律，遵守《招标投标法》和国家有关招标管理的工作关系，则在招标过程的招标文件审核和开标评标中，采购业主和招标机验，他们常常会给采购业主从各方面提供合理的、关键的意见和建议，完善人，采购业主则可在评标阶段了解投标人更全面的情况，这在技术方面对招一个招投标项目的运作并不是从发标到开标、定标的简单过程，员角度说，它是包含了项目前期和后期两个阶段的较长周期的工作。也就是说标并不仅仅局限于从编制招投标文件到开标、定标完毕这么一个过程，项目开展前，招投标从业人员仍应及时跟踪项目进展，在货物验收合格，正式投产后，还应主，了解设备使用情况。也就是说，招投标从业人员真正将业主的事情当成自程建设项目可行性报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》及《湖南省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》第十一条之规定，达到下列规模标准之一的，必须招标：招标情况招标情况名称不招标招标招标招标招标招标招标招标招标招标招标招标项目勘察、设计土方工程桩基工程施工土建工程施工装修装饰工程水电工程小区绿化、景观塑造小区道路及基础设施施工重要设备、建筑材料等物资的采购项目监理123456789备注序号项目的勘察、设计，土方工程，桩基工程，土建工程，装修装饰工程，水电工程，绿化、景观塑造，小区道路及基础设施建设，重要设备、材料等物资的采购项目总投资为11,650.44万元，包括工程费用8,479.07万元，前不可预见费423.95万元,销售费用396.04万元,建设期贷款利息266.62万元，详见附表一《总投资估算表》房地产开发企业资金运作方式一般如下：自有资金全除有关税费后用于投资；若资金还短缺，则通过金融机投资的资金来源有两个渠道：一是自有资金，二是银行借贷资金。根据个行业投资项目资本金比例的通知：房地产开发（不含经济适用房）项本项目资金筹措情况如下表所示：单位：万元项目下半年7933.177774.41流动资金借款利息二、资金筹措1、自筹资金2、借款其中：长期借款短期借款一、总投资1、固定资产投资2、建设期利息其中：长期借款利息合计11650.4411383.82266.62266.62上半