房地产2026年基本面及后阶段看法：把握窗口期布局新机遇-

证券研究报告把握窗口期,把握窗口期,布局新机遇国泰海通证券2026春季策略会行业启动顺序明确,行业启动顺序明确,政策预期升温强化十五五旗帜鲜明,聚焦高质量发展逻辑下重点城市部分资产价格从c负面展望"步入中性"聚焦资质蓝筹,价值布局策略具备较强拿地能力、符合不动产Reits出表条件、适应新供给标准的低库存房企依然是接下来的核心选择风险提示1)市场环境分化,新房销售承压;2)二三线城市库存问题仍然严重,行业修复将呈现分化形态;3)政策落地不及预期0102020303040424/国泰海通证券2026春季策略会 55验证期业绩兑现期滞后基本面变化1年以上（关注调控影响）国泰海通证券2026春季策略会 商品房销售面积当月值（万平）商品房销售面积当月值（万平）720225月6月2023202420257月8月9月10月11月12月政治局会议/1季报两会/小阳春成交淡季年报预告大变盘25000200005000020214月更低库存/更低利率/更低基数3月8 国泰海通证券2026春季策略会关键词对比2025年两会2026年两会行业定调持续用力推动房地产市场止跌回稳着力稳定房地产市场，更大力度保障和改善民生需求侧因城施策因城施策调减限制性措施提及公积金-深化住房公积金制度改革家庭住房保障充分释放刚性和改善性住房需求潜力-加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求供给侧存量改造加力实施城中村和危旧房改造加快危旧房改造保交楼发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作改为下表中“白名单制度”保障性住房建设和供给拓宽保障性住房再贷款使用范围优化保障性住房供给鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等盘活存量用地推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权探索多渠道盘活存量商品房合理控制新增用地优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应因城施策控增量、去库存、优供给金融侧债务化解稳妥化解地方政府债务风险积极有序化解地方政府债务风险风险防范发挥房地产融资协调机制作用，有效防范房企债务违约风险进一步发挥“保交房”的白名单制度作用，防范债务违约风险体系建设房地产发展新模式加快构建房地产发展新模式深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设“好房子”推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设国泰海通证券2026春季策略会国泰海通证券2026春季策略会“十四五”规划纲要“十五五”规划纲要行业定位第十二章畅通国内大循环：实施房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房第二十九章全面提升城市品质：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。第四十四章推动房地产高质量发展：加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现更高水平住有所居。住房消费第十四章加快培育完整内需体系：促进住房消费健康发展第十五章大力提振消费：促进楼市股市健康发展因城施策第二十九章全面提升城市品质：坚持因地制宜、多策并举，夯实城市政府主体责任，稳定地价、房价第十五章大力提振消费：因城施策优化房地产政策，多管齐下稳定预期，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，支持老旧房屋适老化改造和智能化升第四十四章推动房地产高质量发展：充分赋予城市政府房地产市场调控自主土地制度第三十章优化国土空间发展格局:赋予省级政府统筹建设用地更大自主权，探索实施建设用地总量按规划期管控模式，允许在不突破省域建设用地总量前提下统筹安排市县建设用地、差异化配置增存比例，实行统筹存量和增量综合供地。第四十四章推动房地产高质量发展：合理安排房地产用地规模和布局，促进土地供应与存量住房、人口变动等相协调。城市更新第二十九章全面提升城市品质：实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼第三十一章深入推进以人为本的新型城镇化:高质量推进城市更新，开展城市体检，加快建设完整社区，健全城市更新实施机制住房租赁第二十九章全面提升城市品质：加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益。第四十四章推动房地产高质量发展：规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业。住房保障第二十九章全面提升城市品质：有效增加保障性住房供给，完善住房保障基础性制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。完善土地出让收入分配机制，加大财税、金融支持力度。因地制宜发展共有产权住房。处理好基本保障和非基本保障的关系，完善住房保障方式，健全保障对象、准入门槛、退出管理等政策。第三十一章深入推进以人为本的新型城镇化:稳步提高农民工参加城镇职工社会保险比例，推动更多城市将符合条件的未落户常住人口纳入公租房保障范围。第三十七章建设生育友好型社会:支持多子女家庭子女同校就读，住房保障和购房政策向多子女家庭倾斜。第四十四章推动房地产高质量发展：优化保障性住房供给，强化城镇低收入住房困难家庭住房保障，更好满足住房困难且收入不高的工薪群体基本住房需求，逐步解决新市民、青年等群体的阶段性住房困难。加强保障性住房全流程管理，健全申请、轮候、配租配售、使用、退出等管理机制。探索配租型、配售型保障性住房房源有序转换和统筹第四十六章保障各类群体发展权益:帮助青年解决求学工作、创新创业、婚恋生育、住房保障、社会融入等实际困难。税收制度第二十一章建立现代财税金融体制：推进房地产税立法公积金制度第二十九章全面提升城市品质：改革完善住房公积金制度，健全缴存、使用、管理和运行机制。第四十四章推动房地产高质量发展：深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，支持灵活就业人员参加住房公积金制度。存量盘活第十九章加快完善要素市场化配置体制机制：完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施。深化扩大低效用地再开发试点，完善促进盘活存量用地的规划管控、土地供应和税费政策，加快发展建设用地二级市场。推进土地混合开发、空间复合利用和土地用途依法合理转换，完善工商业用地使用权续期法律法规，依法稳妥推进续期工作。第四十四章推动房地产高质量发展：推动已供未开发土地和在建项目分类处置，推进存量商品房和闲置商业办公用房盘活利企业主体第四十四章推动房地产高质量发展：完善商品房开发、融资、销售等基础制度。推行房地产开发项目公司制和融资主办银行制，支进现房销售。房屋品质第四十四章推动房地产高质量发展：建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。第四十四章推动房地产高质量发展：建立房屋全生命周期安全管理制度。99房屋全生命周期安全管理风险化解第五十二章保障国家经济安全：强化源头防控、预判预警、早期纠正，统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性国泰海通证券2026春季策略会 4100无有相比基础设施REITS，新增酒店\写字楼，从全球成熟市国泰海通证券2026春季策略会 达"着力稳定房地产市场"、"止跌回稳"等清晰表态。房地产止跌回稳财政三项政策4月政治局会议：推动市场去库存7月政治局会议：房地产新形势城市城中村改造银行“两道红线”房企“三道红线”“第二支箭”二十届四中全会：推动房地产高质量发展工作会议22城试点“两集中”供地压降泡沫7月政治局会议：提高“保交楼”站位“第三支箭”400035003000250020004500Wind行业指数:房地产4月政治局会议：巩固稳定态势国新办会议：五 国泰海通证券2026春季策略会新房:当前环境供需两弱,2026年至今均处于冰点传统淡季下,新房上市面积维持低位。2月重点30城新建商品住宅批准上市面积环比下降28%,同比下降18%。1-2月,重点30城新建商品住宅累计批准上市约1251万平米,同比下降26%。2月重点50城新建商品住宅成交面积环比下降35%,同比下降29%。1-2月,50城新建商品住宅成交面积累计成交约2412万平米,同比下降23%。图重点30城商品住宅月度批准上市面积走势202202220232024202520261月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月35003000250020005000202202220232024202520261月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月50004500400035003000250020005000 新房2026年静态判断:2025年拿地面积收缩,2026年供给难上升。重点城市土地市场明显走弱(政策预期提升)。国泰海通证券2026春季策略会图2021-2025全国样本城市土地成交金额图2021-2025样本城市分线城市土地成交面积 国泰海通证券2026春季策略会价和住房品质，同时保价和住房品质，同时保TOP10%人群证财政收入郊远环线/存量住宅：去 国泰海通证券2026春季策略会二手房:2026年1-2月活跃度超预期重点城市二手房成交:2月16城二手住宅成交7.7万套,同比下降26%;成交714,4万平,同比下降27%.1-2月二手住宅成交20.5万套,同比下降7%;成交1889.8万平,同比下降10%。二手房成交套数（套，二手房成交套数（套，左轴）200000同比（%，右轴）120%18000016000080%14000060%12000040%10000020%800000%60000-20%40000-40%20000-60%0-80%Jan-23Sep-23May-24Jan-25Sep-25图16城二手住宅月度成交面积及同比二手房成交面积（二手房成交面积（万平，左轴）2000同比（%，右轴）120%16001400120040%100020%8000%600-20%400-40%200-60%0-80%Feb-23Oct-23Jun-24Feb-25Oct-25 国泰海通证券2026春季策略会价格变动的几个阶段:1)降价缩量;2)降价放量;3)价稳量稳;4)价升量缩百城二手住宅平均价格同比百城二手住宅平均价格同比(%,右轴)6420-10200 166420-10200月2024年05月2024月2024年05月2024年10月2025年03月2025年08月2026年1月50-50-10002021年01月2021年06月2021年11月2022年04月2022年09月2023年02月2023年07月2023年12 国泰海通证券2026春季策略会租金矛看行业底:资产具备价值有提升,但仍有下降空间按照"租金回报率+CPI=无风险收益率+风险溢价"来看,CPI因子变化值得关注。影+C2023202420252026E注:风险溢价=中国国贸股息-5年期LPR,无风险收益=10年期国债 国泰海通证券2026春季策略会手房价格有止跌能力。图考虑通胀,过去国内租金收益并不差图重点城市租金回报率+CPI一览 国泰海通证券2026春季策略会租金矛看行业底:资产具备价值有提升,但仍有下降空间按照10年期无风险收益1.84%,—二线1.5%2.5%收益率测算,CPI大致0.6%测算。一线城市内环老破小(均价6万,40平,月租金4500元,租金收益率2-2.5%):止跌回稳一线城市内环老破大(均价6万,90平,月租金7500元,租金收益率1.5-2%):下行空间不大一线城市内环次新(均价10万,120平,月租金12000元,租金收益率1.5以下):下行空间10-20%一线城市郊远(均价4.5万,120平,月租金5000元,租金收益率1.5以下):下行空间10-20%二线城市内环普宅(均价1万,60平,月租金2000元,租金收益率4%):止跌回稳二线城市内环改善(均价2万,120平,月租金3000元,租金收益率1.5以下):下行空间不大国泰海通证券2026春季策略会 小结:新房和二手市场所面临问题存在差异。新房进入缩量涨价阶段,主要压力是历史存货。二手房属居民需求、价格预期购买力、新旧房价差等综合因素影响。存量房市场放量降价居民财富存量房市场国泰海通证券2026春季策略会 主要三大方向:2)金融路径:宏观杠杆重新打开,即中央层面财政力度或者居民房企杠杆空间重新打开;3)国富论路径:宏观经济基本面外力修复即外贸出口带来居