保障性住房管理办法

保障性住房管理办法第一章总则第一条目的与依据为规范保障性住房的建设、分配、运营及监督管理工作，保障住房困难群体的基本住房需求，促进住房保障事业健康可持续发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《住房和城乡建设部关于保障性住房管理的指导意见》等相关法律法规及政策要求，结合本地区实际情况，制定本办法。第二条适用范围本办法适用于本行政区域内保障性住房的规划、建设、筹集、分配、使用、退出、运营管理及监督检查等活动。保障性住房包括公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房、限价商品住房以及其他符合保障性质的住房。第三条基本原则保障性住房管理工作遵循政府主导、社会参与，公平公正、公开透明，分类保障、动态管理，因地制宜、可持续发展的原则。政府承担保障性住房管理的主体责任，鼓励企业、社会组织等多元主体参与保障性住房的建设与运营；通过规范的流程和监督机制，确保分配过程公平公正，保障结果可追溯；根据保障对象的收入、住房状况等因素进行分类保障，并建立动态调整机制，实现保障资源的优化配置；结合本地区经济社会发展水平、住房市场状况及保障需求，制定符合实际的政策措施，推动保障性住房事业可持续发展。第四条管理职责住房和城乡建设部门：作为保障性住房管理的主管部门，负责牵头制定本地区保障性住房发展规划、年度计划及相关政策；统筹保障性住房的建设、筹集、分配及运营管理工作；指导、监督各区县保障性住房管理机构开展业务；组织开展保障性住房的监督检查工作。发展改革部门：负责保障性住房项目的立项审批工作，协调推进保障性住房项目纳入国民经济和社会发展规划，争取中央及省级相关资金支持。财政部门：负责保障性住房资金的筹集、拨付及监管工作，制定保障性住房资金使用管理办法，确保资金安全、规范、高效使用。自然资源部门：负责保障性住房项目的土地供应管理工作，优先保障保障性住房项目建设用地需求，办理相关土地审批手续。民政部门：负责保障对象的收入、财产状况核查工作，建立健全收入财产核对机制，为保障性住房分配提供准确的家庭经济状况信息。税务部门：负责落实保障性住房建设、运营及交易环节的税收优惠政策，确保税收优惠政策执行到位。各区县人民政府：负责本行政区域内保障性住房的具体实施工作，包括项目建设、房源筹集、分配管理、运营维护等；建立健全本地区保障性住房管理工作机制，明确各部门职责分工，确保各项工作顺利推进。第二章规划与建设第五条规划编制住房和城乡建设部门应会同发展改革、财政、自然资源等部门，根据本地区国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划及住房保障需求，编制本地区保障性住房发展规划，明确规划期内保障性住房的建设目标、建设规模、建设布局、资金安排等内容。规划编制过程中，应充分征求社会公众意见，提高规划的科学性和合理性。保障性住房发展规划经本级人民政府批准后实施，并报上级住房和城乡建设部门备案。第六条年度计划制定住房和城乡建设部门应根据保障性住房发展规划及上年度计划执行情况，结合本地区住房保障需求、财政承受能力及土地供应情况，编制保障性住房年度建设计划。年度计划应明确年度建设任务、项目选址、建设标准、资金来源等内容。年度计划经本级人民政府批准后，分解下达至各区县人民政府及相关建设单位，并向社会公布。第七条项目选址与用地保障项目选址：保障性住房项目选址应遵循交通便利、配套完善、环境适宜的原则，优先选择在城市建成区或城市近期发展区域，靠近城市公共交通枢纽、学校、医院、商业网点等公共服务设施，方便保障对象的生活与出行。同时，应充分考虑项目周边环境质量，避免选址在环境污染严重、地质条件不稳定的区域。用地保障：自然资源部门应将保障性住房建设用地纳入年度土地供应计划，优先安排保障性住房项目建设用地。保障性住房建设用地可通过划拨、出让、租赁等方式供应。以划拨方式供应的保障性住房建设用地，应严格按照国家相关规定执行，确保土地用于保障性住房建设；以出让或租赁方式供应的，应在出让或租赁公告中明确保障性住房的建设要求、套型面积、销售价格或租金标准等内容。第八条建设标准与质量监管建设标准：保障性住房建设应符合国家及本地区相关住房建设标准，满足基本居住需求。公共租赁住房、廉租住房的套型建筑面积原则上控制在60平方米以内；经济适用住房的套型建筑面积原则上控制在80平方米以内；限价商品住房的套型建筑面积可根据本地区实际情况适当放宽，但应严格控制大户型比例。保障性住房的建设应注重实用性和功能性，合理规划室内空间，配备必要的生活设施，如厨房、卫生间、阳台等。质量监管：住房和城乡建设部门应加强保障性住房项目的质量监管，建立健全保障性住房工程质量终身责任制。建设单位对保障性住房工程质量负总责，勘察、设计、施工、监理等单位按照各自职责承担相应的质量责任。保障性住房项目应严格执行工程建设标准及规范，加强施工过程质量控制，确保工程质量符合要求。项目竣工后，应按照国家相关规定进行竣工验收，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。第九条建设方式多元化鼓励通过新建、改建、收购、租赁等多种方式筹集保障性住房房源。新建：政府投资建设保障性住房项目，可通过公开招标方式选择具备相应资质的建设单位进行建设；也可引导房地产开发企业参与保障性住房建设，通过配建、竞建等方式，在普通商品住房项目中配建一定比例的保障性住房。改建：对符合条件的闲置公房、企事业单位自有住房、老旧小区等进行改建，改造为保障性住房。改建项目应符合保障性住房建设标准及相关规划要求，经相关部门批准后实施。收购：政府可收购市场上符合条件的存量住房，作为保障性住房房源。收购的住房应符合保障性住房的套型面积、质量标准等要求，且价格合理。租赁：政府或保障性住房运营管理机构可通过租赁市场筹集保障性住房房源，与住房所有权人签订长期租赁合同，将租赁住房作为保障性住房向保障对象出租。第三章保障对象与准入管理第十条保障对象范围保障性住房保障对象主要包括城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工、外来务工人员及其他符合条件的住房困难群体。城镇中等偏下收入住房困难家庭：指具有本地区城镇户籍，家庭人均收入低于本地区上年度城镇人均可支配收入一定比例，且家庭人均住房建筑面积低于本地区住房保障面积标准的家庭。具体收入及住房面积标准由住房和城乡建设部门会同民政、财政等部门根据本地区实际情况确定，并向社会公布。新就业无房职工：指具有大中专及以上学历，毕业不满一定年限（原则上不超过5年），在本地区就业且连续缴纳社会保险一定期限，本人及配偶在本地区无自有住房的职工。外来务工人员：指非本地区城镇户籍，在本地区稳定就业且连续缴纳社会保险一定期限，本人及配偶在本地区无自有住房的人员。具体就业年限、社会保险缴纳期限等条件由各区县根据实际情况确定。第十一条申请条件申请保障性住房应同时具备以下条件：申请人具有完全民事行为能力；家庭人均收入符合本地区确定的保障性住房收入准入标准；家庭人均住房建筑面积符合本地区确定的保障性住房住房面积准入标准；申请人及家庭成员在本地区无住房交易记录（或满足一定年限内无住房交易记录的要求）；申请人及家庭成员未享受过其他住房保障政策（或已退出其他住房保障政策一定年限）；符合本办法规定的其他条件。第十二条申请材料申请保障性住房应提交以下材料：保障性住房申请表；申请人及家庭成员的身份证明、户口簿；家庭收入证明材料，如工资收入证明、社会保险缴费证明、纳税证明等；家庭住房状况证明材料，如房屋所有权证、房屋租赁合同、无房证明等；婚姻状况证明材料，如结婚证、离婚证、未婚证明等；其他相关证明材料，如学历证明、就业证明、社保证明等（根据保障对象类型提供）。第十三条申请流程提出申请：申请人向户籍所在地或居住地的街道办事处（乡镇人民政府）提出保障性住房申请，并提交相关申请材料。申请人为单身的，可单独申请；已婚家庭的，应以家庭为单位申请，配偶及未成年子女作为共同申请人。初审：街道办事处（乡镇人民政府）应在收到申请材料后一定期限内（原则上不超过15个工作日），对申请人及家庭成员的户籍、收入、住房等情况进行初审。初审通过的，将申请材料及初审意见报送至区县保障性住房管理机构；初审不通过的，应书面告知申请人并说明理由。审核：区县保障性住房管理机构收到申请材料后，应会同民政、住房和城乡建设等部门对申请人及家庭成员的收入、住房等状况进行审核。民政部门负责对家庭收入、财产状况进行核查，住房和城乡建设部门负责对家庭住房状况进行核查。审核过程中，可通过信息共享、实地走访、邻里调查等方式核实相关信息。审核通过的，将申请人信息在本地区政府网站及申请人户籍所在地、居住地进行公示，公示期不少于15个工作日；审核不通过的，应书面告知申请人并说明理由。公示与异议处理：公示期间，任何单位或个人对公示对象有异议的，可向区县保障性住房管理机构提出异议申请，并提供相关证明材料。区县保障性住房管理机构应在收到异议申请后一定期限内（原则上不超过10个工作日）进行调查核实，并将调查结果书面告知异议申请人及公示对象。经核实异议成立的，取消申请人的申请资格；异议不成立的，维持原审核结果。轮候登记：经公示无异议或异议不成立的申请人，纳入保障性住房轮候库，进行轮候登记。轮候登记信息应包括申请人姓名、家庭人口、收入状况、住房状况、轮候序号等内容，并向社会公布。第十四条轮候规则保障性住房轮候采用分类轮候、优先保障的原则。分类轮候：根据保障对象类型，将轮候库分为城镇中等偏下收入住房困难家庭轮候区、新就业无房职工轮候区、外来务工人员轮候区等，分别进行轮候。各轮候区的轮候顺序按照申请时间先后确定，申请时间以街道办事处（乡镇人民政府）受理申请的时间为准。优先保障：对符合以下条件的保障对象，给予优先保障：享受城镇最低生活保障的家庭；分散供养的特困人员；家庭成员中有重点优抚对象、残疾人员、年满60周岁以上老人或患有重大疾病的家庭；见义勇为人员家庭；符合条件的计划生育特殊困难家庭；其他符合国家及本地区规定的优先保障条件的家庭。优先保障对象在轮候时，可直接进入轮候库前列，优先获得保障性住房分配资格。具体优先保障办法由住房和城乡建设部门会同相关部门制定。第四章分配与使用管理第十五条分配方式保障性住房分配采用公开摇号、抽签等方式进行，确保分配过程公平公正。分配工作由区县保障性住房管理机构组织实施，邀请纪检监察部门、公证机构及部分保障对象代表参与监督，全程录像存档。分配前，应将待分配房源的位置、套型面积、租金标准或销售价格等信息向社会公布，并明确分配时间、地点及方式。第十六条分配流程房源公布：区县保障性住房管理机构根据轮候库情况及待分配房源情况，制定分配方案，明确分配范围、分配对象、分配方式等内容，并向社会公布。资格复核：在分配前，对轮候对象的资格进行复核，确保其仍符合保障性住房准入条件。复核过程中，发现轮候对象收入、住房等情况发生变化，不再符合准入条件的，取消其轮候资格，并书面告知。组织分配：按照公布的分配方式，组织轮候对象进行分配。分配结果应现场公布，并向获得分配资格的对象发放《保障性住房分配通知书》。未获得分配资格的轮候对象，继续在轮候库中轮候。签订合同：获得分配资格的保障对象应在规定期限内，与保障性住房运营管理机构签订保障性住房租赁合同或买卖合同。合同中应明确双方的权利义务，包括住房使用要求、租金标准或销售价格、付款方式、租赁期限或产权限制、退出机制、违约责任等内容。第十七条使用管理住房使用要求：保障对象应按照合同约定使用保障性住房，不得擅自改变住房用途，不得转租、转借保障性住房，不得擅自对住房进行装修改造。确需装修的，应经保障性住房运营管理机构批准，并符合相关规定。保障对象应爱护住房及配套设施设备，保持住房及环境整洁。租金与费用缴纳：公共租赁住房、廉租住房保障对象应按照合同约定按时缴纳租金及相关费用。租金标准由住房和城乡建设部门会同财政、发展改革等部门根据本地区住房市场租金水平、保障对象支付能力等因素确定，并实行动态调整。对符合条件的保障对象，可给予租金补贴或减免。经济适用住房、限价商品住房保障对象应按照合同约定按时缴纳购房款，购房款缴纳方式可选择一次性付款或分期付款。物业服务与维修养护：保障性住房小区应实行规范化的物业服务，物业服务企业由保障性住房运营管理机构通过公开招标等方式选聘。物业服务企业负责小区的环境卫生、绿化养护、设施设备维修养护等工作，保障小区居住环境良好。保障性住房的维修养护责任由保障性住房运营管理机构承担，运营管理机构应建立健全维修养护机制，及时处理住房及设施设备的维修问题。保障对象发现住房及设施设备损坏的，应及时向运营管理机构报修。第十八条动态管理建立保障性住房保障对象动态管理机制，定期对保障对象的收入、住房等状况进行核查。定期核查：保障性住房运营管理机构应每年对保障对象的资格进行一次核查。核查内容包括家庭收入、住房状况、人口变化等情况。保障对象应配合核查工作，如实提供相关材料。资格调整：经核查，保障对象收入、住房等状况发生变化的，应根据变化情况调整保障方式或保障标准。若保障对象收入提高，不再符合廉租住房保障条件，但仍符合公共租赁住房保障条件的，可调整为公共租赁住房保障，按照公共租赁住房租金标准缴纳租金；若保障对象收入提高，不再符合公共租赁住房保障条件，但已购买经济适用住房或限价商品住房的，可按照相关规定办理产权手续；若保障对象通过购买、继承、赠与等方式获得自有住房，且住房面积超过保障面积标准的，应退出保障性住房。退出机制：保障对象有下列情形之一的，应退出保障性住房：家庭收入、住房状况发生变化，不再符合保障性住房准入条件的；擅自改变住房用途、转租、转借保障性住房的；无正当理由连续空置保障性住房一定期限（原则上不超过6个月）的；累计拖欠租金超过一定期限（原则上不超过3个月）的；违反保障性住房使用管理规定，情节严重的；其他违反合同约定或相关规定的情形。保障对象应在收到退出通知后一定期限内（原则上不超过30日）退出保障性住房。确有困难无法按时退出的，经保障性住房运营管理机构批准，可给予一定的过渡期限，过渡期限内按照市场租金标准缴纳租金。过渡期限届满后仍未退出的，保障性住房运营管理机构可依法申请人民法院强制执行。第五章运营管理与服务第十九条运营管理主体保障性住房运营管理工作可由政府设立的保障性住房运营管理机构、委托的物业服务企业、专业的住房租赁企业等主体承担。政府设立的保障性住房运营管理机构负责统筹本地区保障性住房的运营管理工作；可通过购买服务的方式，委托具备相应资质的物业服务企业承担保障性住房小区的物业服务工作；也可引入专业的住房租赁企业参与保障性住房的运营管理，提高运营管理效率和服务水平。第二十条运营管理内容房源管理：建立保障性住房房源档案，对房源的位置、套型面积、使用状况、产权情况等信息进行动态管理，及时更新房源信息。定期对保障性住房进行巡查，了解住房使用情况，发现违规使用行为及时处理。租金与费用管理：负责保障性住房租金、物业费、水电费等费用的收缴工作，建立健全费用收缴台账，确保费用按时足额收缴。对拖欠费用的保障对象，应及时进行催缴，并按照合同约定追究违约责任。维修养护管理：建立保障性住房维修养护机制，制定维修养护计划，定期对住房及配套设施设备进行检查、维护和修缮。设立维修服务热线，及时受理保障对象的报修申请，提高维修服务效率。维修养护费用从保障性住房运营维护资金中列支。社区服务管理：加强保障性住房小区的社区建设，组织开展社区文化活动，营造和谐的居住氛围。建立社区服务中心，为保障对象提供就业指导、技能培训、医疗卫生、法律援助等便民服务，提高保障对象的生活质量。第二十一条运营资金管理保障性住房运营资金主要包括租金收入、购房款收入、政府财政补贴、社会捐赠资金及其他合法收入。运营资金实行专户管理，专款专用，主要用于保障性住房的维修养护、物业服务、社区服务、管理费用等支出。住房和城乡建设部门应会同财政部门制定保障性住房运营资金使用管理办法，加强对运营资金的监管，确保资金安全、规范使用。第六章退出管理第二十二条退出情形保障对象有下列情形之一的，应退出保障性住房：家庭收入、住房状况发生变化，不再符合保障性住房准入条件的；擅自改变住房用途、转租、转借保障性住房的；无正当理由连续空置保障性住房超过6个月的；累计拖欠租金超过3个月的；违反保障性住房使用管理规定，情节严重的；购买保障性住房后，违反产权限制规定，擅自上市交易的；其他违反合同约定或相关规定的情形。第二十三条退出流程告知与复核：保障性住房运营管理机构发现保障对象存在应退出情形的，应及时进行调查核实，核实后向保障对象发出《保障性住房退出通知书》，明确退出理由、退出期限及要求。保障对象对退出通知有异议的，可在规定期限内提出复核申请，运营管理机构应在收到复核申请后10个工作日内进行复核，并将复核结果书面告知保障对象。办理退出手续：保障对象应在退出期限内，腾空住房，结清相关费用，与运营管理机构办理退房手续。运营管理机构应对住房进行查验，确认住房及设施设备完好后，退还保障对象缴纳的押金（如有）。强制退出：保障对象未在规定期限内退出保障性住房的，运营管理机构可依法申请人民法院强制执行。对拒不退出且情节严重的，纳入住房保障不良信用记录，限制其今后申请住房保障的资格。第二十四条产权处置公共租赁住房与廉租住房：原则上实行只租不售，保障对象仅享有住房使用权，不享有产权。租赁期限届满后，保障对象如需继续租赁的，应在租赁期限届满前一定期限内提出续租申请，经审核仍符合准入条件的，可续租；不再符合准入条件的，应退出住房。经济适用住房：保障对象购买经济适用住房后，在一定期限内（原则上不超过5年）不得上市交易。购买满5年的，可上市交易，但应按照规定向政府缴纳土地收益等相关价款，具体缴纳比例由住房和城乡建设部门会同财政、自然资源等部门确定。政府享有优先回购权。限价商品住房：保障对象购买限价商品住房后，在一定期限内（原则上不超过5年）不得上市交易。购买满5年的，可上市交易，但应按照规定向政府缴纳土地收益差价等相关费用，具体缴纳标准由各区县根据实际情况确定。第七章监督管理第二十五条监督检查机制建立健全保障性住房监督检查机制，加强对保障性住房规划、建设、分配、运营及退出等环节的监督检查。住房和城乡建设部门应定期组织开展保障性住房专项检查，重点检查保障性住房项目建设进度、工程质量、分配公平性、运营管理规范性等情况；发展改革、财政、自然资源、民政等部门应按照各自职责，加强对保障性住房项目立项、资金使用、土地供应、资格审核等环节的监督检查。第二十六条社会监督鼓励社会公众对保障性住房管理工作进行监督。住房和城乡建设部门应设立举报电话、举报信箱及网上举报平台，接受社会公众对保障性住房管理工作中违法违规行为的举报。对举报事项，应及时进行调查核实，经查实的，依法依规进行处理，并将处理结果反馈举报人。同时，定期向社会公布保障性住房管理工作情况，包括房源筹集情况、分配情况、退出情况等，提高工作透明度。第二十七条信用管理建立保障性住房信用管理体系，对保障对象、建设单位、运营管理机构等相关主体的信用状况进行记录和评价。保障对象信用管理：对保障对象在申请、使用、退出保障性住房过程中的信用状况进行记录，对存在虚报瞒报信息、违规使用