房地产上市公司财务报表分析研究-以万科地产为例

房地产上市公司财务报表分析研究—以万科地产为例AnalysisofFinancialStatementsofListedCompaniesintherealestateIndustry---TakingWandacompanyasanExample房地产上市公司财务报表分析研究—以万科地产为例摘要：随着我国经济不断发展，会计作为一门久远的学科，伴随着社会的发展而不断的完善。会计的重要组成部分财务报表，是对不同会计主体的各种经济交易的更为连续、系统和全面的反映。财务报表使用者可以通过财务报表来了解企业的财务状况和现金流量，从而有利于财务报告使用者做出经济决策。本文以万科地产为例，对企业的财务报表进行全面分析、以及具体分析各项财务指标；运用杜邦分析法对万科地产进行综合分析和评价；并对其存在的问题提出相应的建议，供信息使用者参考。关键词：万科地产,财务分析,财务报表AnalysisofFinancialStatementsofListedCompaniesintherealestateIndustry---TakingVankecompanyasanExampleAbstract:WiththecontinuousdevelopmentofChina'seconomy,accountingasalong-standingsubject,alongwiththedevelopmentofsocietyandconstantlyimprove.Financialstatements,animportantpartofaccounting,areamorecontinuous,systematicandcomprehensivereflectionofvariouseconomictransactionsofdifferentaccountingentities.Financialstatementuserscanunderstandthefinancialsituationandcashflowofenterprisesthroughfinancialstatements,whichisconducivetofinancialreportuserstomakeeconomicdecisions.Takingvankerealestateasanexample,thispapermakesacomprehensiveanalysisofthefinancialstatementsoftheenterprise,aswellasadetailedanalysisofvariousfinancialindicators.Usingdupontanalysismethodtoconductcomprehensiveanalysisandevaluationofvankerealestate;Atthesametime,someSuggestionsareputforwardforinformationusers'reference.Keywords:,VankecompanyFinancialAnalysis,FinancialStatements 一、绪论 （一）选题研究意义：

最近几年，我国经济不断发展，会计作为一门久远的学科，随着社会的发展而不断的完善。财务报表作为会计的重要组成部分，是对不同会计主体的各种经济交易的更为连续、系统、全面和全面的反映。因此，财务报表分析在企业的财务管理活动中起着重要的作用。将企业的经营成果、财务状况和现金流量有关的会计信息提供给财务报表使用者，通过分析，可以判断企业的财务状况是否良好，有利于信息使用者对于公司经营的判断。从而获取更多的利润。此外，对于政府、公众等其他利益相关者，在进行相关决策时，同样也需要深入分析财务报表。基于上述原因，本文以财务报表分析作为研究方向。从财务报表外部使用者的角度，以上市公司“万科地产”的财务报表和年度报告为分析对象，本文用我所学知识，分析上市公司财务报表，了解公司的经营业绩，指出其中存在的一些问题，并提出了相应的建议，以供会计报表使用者参考；从而了解房地产行业的整体运营情况以及未来发展前景。（二）国内外研究现状1、国外研究现状：BasilioAcerete,FernandoLlena,JoséM.Moneva(2011)认为对常用财务指标进行说明是必要的，同时也要说明资产负债表、利润表和现金流量表的分析方法[1]。ScottJ.Boyla(2012)认为利润表是对某一会计时期进行计量，并且记录着两个周期之间发生的全部会计事项[2]。BushraAbdulHalim（2015）认为财务分析是对企业过去和现在的财务状况和经营成果进行判断，旨在为企业未来的发展做出预测[3]。WenjieXu（2015）认为为了促进企业的发展，可以创建有效的内部控制体系，保护内部控制和投资者的合法权益，使公司的治理得到优化，风险控制体系能够完善，形成企业稳定发展的格局，进一步完善企业制度，提高管理效率。[4]KenIshibashi,TakuyaIwasaki,ShotaOtomasa,KatsutoshiYada（2016）认为由于经济特征通常是通过公开的财务报告中披露的信息来获取的，潜在的同行企业的财务报告质量可能会影响同行群体的选择[5]。QiLi、MiaoFeng(2017）通过对中国银行财务报表的分析，得出“加强内部管理可以为管理者提供一定的决策依据，从而提供更好的选择”的结论。[6]Heng-JieXU(2018)认为公司的经营能力主要是指公司的使用效率和有效资产。资产利用效率主要是指，数十年来，企业的财务报表一直是众多利益相关者进行决策的重要信息源。[7]IgorLončarski,LukaVidovič（2019）使用主成分分析来分析公司层面的财务报表数据或比率。将财务报表数据转换为新的变量，这些变量表现出不同的经济解释，可以被视为反映盈利能力、增长前景和风险的价值驱动因素[8]。BartDierynck,ArntVerriest(2019)认为财务分析是一个需要从各方面因素考虑，综合评价企业的财务状况、经营成果的过程，而不是一个独立的分析行为，其目的是对企业未来趋势的预测[9]。LiXiaolu(2019)认为决定公司经营能力的是其对于资产的使用效率和资产的有效率。资产利用效率包括资产的周转率和周转速度。其数值越大，企业的经营状况就越好。[10]2、国内研究现状：刘斌海（2013）认为要加强柜员队伍建设，使各部门主动参与。对原始凭证的真实性，要加强审核，提高财务集中核算的规范性[11]。姚广宇（2015）揭示了企业财务报表分析的数据来源于对信息使用者有用的报表中，可以从中了解到企业从事怎样的活动，评价活动的成果，发现其中出现的问题。旨在为信息使用者提供财务指标，反映企业的偿债能力、发展能力、经营能力等，为其做出决策提供依据[12]。王涵琪（2015）表明企业财务报表分析的目的是为用户提供全面的财务指标，真实反映企业的经营状况、发展能力、偿债能力等状况，帮助企业制定科学有效的财务计划和财务控制措施[13]。李唯（2016）认为在财务报表分析过程中，行业环境与报表数据同等重要。了解行业环境是了解企业经营本质的前提。因此，建立基本的分析框架对财务报表分析很重要，需要因地制宜系统的进行分析，发现企业的优缺点，最后提出具体的解决方案[14]。陈锰（2016）认为引入现金流分析和解决财务报表真实性的问题关乎企业能否在信息化和竞争的时代中取得优势。[15]。王忱（2016）认为由于房地产业的特点及其会计核算的特殊性和重要性，房地产业财务报表分析方法有其自身的特点和重要性[16]。潘晓东（2016）指出财务报表作为财务管理的重要组成部分。它能直接反映一个企业的发展状况。公司的健康稳定发展取决于财务报表分析的功能[17]。国辉（2017）指出企业管理者应更加重视财务报表分析，根据实际情况及时发现财务报表分析中存在的各种问题，积极采取科学合理的方法提高分析水平。只有这样，才能通过财务报表了解企业的财务状况，为企业管理者提供科学合理的管理决策，为企业健康稳定发展提供财务依据[18]。孙莹（2017）认为上市公司是社会经济发展的重要组成部分。在企业管理方面，既要实行现代企业制度，又要向社会公众和公司投资者详细、准确地披露财务状况，以供参考。[19]。李丽（2018）认为财务报表的准确性，财务报表人员的分析能力高低是企业能否发现问题的必要条件[20]。陈瑞希,刑军（2018）指出就企业财务分析而言，通常从企业的盈利能力、成长能力、偿债能力和经营效率三个方面入手[21]。茆家万（2018）认为要进一步掌握企业的规模和经营状况需要计算企业偿债能力、盈利能力、经营能力和发展能力等核心指标[22]。付意康（2019）指出作为上市公司，其财务信息的质量对投资者、金融机构和其他利益相关者都非常重要。在对上市公司财务报告进行分析时，财务数据的真实性作为分析财务指标优劣的基础需要重点关注，并以此来计算财务指标的优缺点[23]。王子英（2019）认为分析财务报表根据分析对象的目的需要有所不同。从资本和资产的质量和结构分析、企业财务能力分析、成本费用分析和综合分析等多个角度对主体进行分析[24]。黄佳怡，李雅煌，李静绵，钟雨桐，张伊琪（2019）认为单一的财务分析不能反映企业的整体财务状况。因此，需要采用分析法对企业的财务状况进行评分，以综合评价企业的财务状况[25]。常向丽（2019）指出在进行财务报表分析时，为了充分发挥财务报表的作用需要遵循步骤明确、目标明确、实事求是、综合分析、动态分析的原则，同时合理选择财务报表分析方法有利于发挥财务报表的作用[26]。马月（2019）认为企业财务报表分析本身存在缺陷，所以无法发挥其最大的作用，但依旧是财务管理的重要手段，应当提高对财务报表分析重要性的认识，为企业实现长远发展提供保障[27]。韩钰琳(2019)指出高质量的财务报表分析对于一个企业来说是非常重要的。一方面可以帮助企业内部管理者对企业的经营业绩和经济实力进行评价，促进决策的合理科学实施；另一方面可以给企业带来外部投资资金[28]。罗箫娜,李安兰,唐清泉(2019)认为判断财务指标计算结果的一般方法需要根据实际情况有所改变。由于每个企业所面临的行业环境不同，财务指标的适用性应与企业的具体情况相结合，以此来减少对财务指标计算结果的误判[29]。舒佳妮（2019）认为如今投资者主要关注企业的财务状况和经营成果。合理分析企业的盈利能力，使企业能够创造更多的利润，提高自身的盈利能力，已成为管理者最为关注的问题[30]。3、国内外研究述评:根据以上各国内外学者的研究，他们从不同的角度探讨了财务分析的有关注意事项。可以从中得出，财务报表分析应当从不同层次进行，并逐步深化。财务报表分析需要采用独特的分析程序和方法。财务报表分析的内容是通过对企业的财务状况、经营成果和现金流量的综合评价来反映企业的发展状况。财务报表分析旨在找出企业在经营过程中出现的问题，对企业未来的发展做出合理的预测，为分析主体进一步的经济决策提供有力的支持和依据。(三)数据来源本文以万科企业股份有限公司公布的2017—2019年的财务报表作为研究对象，相关数据来源于万科企业股份有限责任公司官网(/)、中国上市公司资讯网()、和讯网(/601933)、巨潮网（/new/index）二．万科地产行业背景及基本情况（一）．房地产行业背景：从1999年开始，我国房地产行业一直持续快速发展，最近几年，国家将房地产作为我国的主要产业，过分依赖房地产来取得经济发展。国家的重视导致更多的社会资金进入房地产业，导致我国房地产业过热，而其他项目资金不足。从2005年到2019年初，中国房地产行业经历了四个大的政策变化。2005年开始，房地产行业空前发展，由于这段时期国民经济过热，2007年之后为了给经济降温，政府开始收紧货币政策，调整经济发展方式。其中减少对房地产的投资，促进高新技术等其他产业的发展的方法起到了很好的效果。但2008年的全球金融危机使得我国政府再次改变了对房地产行业的政策。为了改变经济快速下滑的趋势，国家出台了著名的4万亿经济刺激计划，使房地产行业再次成为国家的“宠儿”。这让房地产业更加狂热，于是政府在2010年底开始采取措施限制房地产的快速发展。2016年之后，中国核心城市房价快速上涨。各地开始出台限购、限贷、限价、限售、限离婚、限商住、限土地拍卖等措施。房地产业进入政策调整时期。2018年，国内经济发展压力加大，贸易摩擦影响叠加。部分城市开始放松限购、限购政策，限购、限购政策延续至今。二．万科地产的基本情况：1．公司的经营情况：万科企业有限公司，简称万科或万科集团，由王石于1984年5月创立，母公司位于中国深圳。它是中国最大的专业房地产开发企业，也是股票市场上具有代表性的房地产企业。万科注册资本111亿元，到2013年为止，公司营业收入1355亿元，营业利润242亿元，净利润151亿元，市值1057亿元。这一点受到同行业竞争对手的赞赏。1988年开始，万科企业进军房地产行业。1993年，万科以发展公房为其核心产业。到2008年底，珠三角、长三角和环渤海地区已成为其发展业务的重点。当年销售房地产4.25万套的城市有30多个，在全国房地产市场的份额有了很大提高。其中，武汉、厦门、上海、鞍山等9个城市排名第一。经过多年的发展，万科已成为众所周知的房地产驰名品牌。到2010年，万科已经开始开发商业地产。这些年来，万科先后建立了万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线。截至目前，已规划和在建项目约18个，商业地产面积已达150万平方米。2主要发展战略：1.外部环境如今房地产的行业环境是高度的不确定性和复杂的，对于客户的需求居高不下，所以对于客户这方面竞争也非常激烈，同时也需要企业具有极高的综合实力。短期内新型冠状病毒肺炎的爆发进一步增加了不确定性，对企业的知识、态度、能力和行动提出了更高的要求。尽管面临诸多挑战，但庞大的企业可以为企业提供很多发展机遇。不同地区、不同企业之间的不平衡依然明显。万科认为，只要坚持“与城市同步发展，与客户同步发展”的战略，着眼于客户需求，脚踏实地做好产品和服务，企业仍能取得长足发展。2.2020年经营策略在以客户为本、以现金流量为本、以合作企业为本、持续创造企业价值、以高质量求发展”的长期经营方针下，万科将“聚焦产品服务、深化组织重建、巩固提升基础硬盘”作为年度发展战略，具体措施如下：（1）要在疫情时期稳住发展，增强企业对于疫情的抵抗力，在复工前做好防护措施，在保证职工安全的前提下，加快复工，尽量减少疫情对工作的影响。（2）继续巩固和完善基础硬盘，注重产品服务，打造客户愿意买卖的好产品、好服务、好项目。(3)实施精益经营，提高经营效率和效益(4)保持预算内，做好投融资工作，保持融资安全灵活性，保持行业领先的信用评级。(5)坚持既定的城乡建设和生活服务提供商战略，“与城市同步发展，与客户同步发展”，继续进行战略修订，探索数字化战略，引导和协助业务发展。三．财务报表分析 （一）资产负债表1、资产分析(1)对资产总规模的分析表1万科地产2017-2019年资产负债表数值(单位：元)Table.1Valueofthebalancesheetofvankerealestatefrom2017to2019(unit:yuan)资产项目2017年2018年2019年金额金额金额货币资金174,121,009,199.93188,417,446,836.14166,194,595,726.42其他应收款163,249,765,907.66244,324,142,938.75235,465,007,349.80存货598,087,657,618.33750,302,627,438.80897,019,035,609.52资产总计1,165,346,917,804.551,528,579,356.474.811,729,929,450,401.23应付票据及应付账款176,769,585,962.58229,597,382,102.63268，222，145，190.73预收款项407,705,939,864.83253,965,141,13770,781,495.16其他应付款183,881,947,229.77227,431,215,319.93250,698,460,720.96归属于母公所有者权益132,675,315,293.33155,764,131,544.43188,058,491,912.82(2)主要财务指标变动情况表2万科地产2018-2019年流动资产结构变化表(单位：元)Table.2Changetableofcurrentassetstructureofvankerealestatefrom2018to2019(unit:yuan)项目2018年变动情况及影响2019年变动情况及影响增减额变动（%）增减额变动（%）货币资金14,296,437,636.218.2-22,222,851,109.72-11.8其他应收款81,074,377,031.0949.7-8,859,135,588.95-3.6存货152,214,969,820.4725.5146,716,408,170.7219.6资产总计363,232,438,670.2631.2201,350,093,926.4213.2应付票据及应付账款52，827，796，140.0528.938，624，763，088.1016.8预收款项-407，451，974，923.70-99.9516，816，354.03203.5其他应付款43，549，268，090.1623.723，267，245，401.0310.2归属于母公司所有者权益23，088，816，251.1017.432，294，360，368.3920.7从表1和表2可得该公司总资产在两个会计年度内分别增加了363，232，438，670元和201，350，093，926元，增长幅度分别为31.2%和13.2%，总资产的持续增长表明，万科房地产公司总资产规模大幅增长。其他应收款在2019年有所下降。其他应收款同比增长率分别为49.7%和-3.6%，这是由于公司合作伙伴交易减少，引起的其他应收款减少。2019年货币资金减少。2019年，货币基金减少2019年减少22，222，851，109元，减少了11.8%，建设的增加和获得资源的机会的增加导致了货币基金的减少。存货这两年持续增长，分别为25.5%和19.6%。万科的存货储备丰富，在如今疫情时期，可以为企业提供雄厚的资源，从而在这个不确定性极大的市场中站稳脚跟。公司应付票据及应付账款在2018年增加了28.9%，2019年的增长稍有回落为16.8%。近两年来，由于信息技术的飞速发展，应付票据和应付账款有了一定程度的增长，各种快捷支付层出不穷，万科企业也在逐步优化自身的支付方式。万科公司预收账款在2018年处于下降状态，而在2019年出现了大幅增长，为203.5%。预收账款的增长来源于公司销售金额的增加。股东权益在2018年和2019年分别增长了17.40%和20.70%，两年来，股东权益有了一定程度的增长。（二）利润表1、利润总额构成变动分析表3万科地产2017-2019年利润变化图（单位：元）Table.3Profitchangesofvankerealestatefrom2017to2019(unit:yuan)年份2017年2018年2019年金额占比%金额占比%金额占比%营业利润50,812,916,408.4099.467,498,612,522.27100.0676,613,136,041.54100.09利润总额51,141,952,665.41100.0067,460,201,390.98100.0076,539,289,517.59100.00通过表3可以看出，企业利润主要构成是以日常经营活动为主的营业利润构成。营业利润从2017年到2019年，金额从508亿元增加至766亿元，呈现一定幅度的增长。2、收入变动分析表4万科地产2017-2019年收入变化图（单位：元）Table.4Changeofrevenueofvankerealestatefrom2017to2019(unit:yuan)年份2017年2018年2019年金额金额金额营业收入242,897,110,250.52297,679,331,103.19367,893,877,538.94营业利润50,812,916,408.4067,498,612,522.2776,613,136,041.54利润总额51,141,952,665.4167,460,201,390.9876,539,289,517.59净利润37,208,387,330.0749,272,294,534.6155,131,614,572.09表5万科地产2017-2019年利润表主要变动指标（单位：元）Table.5Mainchangeindexofprofitstatementofvankerealestatefrom2017to2019(unit:yuan)项目2018年变动情况及影响2019年变动情况及影响增减额变动（%）增减额变动（%）营业收入54，782，220，852.6722.5570，214，546，435.7523.59营业利润16，685，696，113.8732.849，114，523，519.2713.50利润总额16，318，248，725.5731.919，079，088，126.6113.46净利润12，063，907，204.5432.125，859，320，037.4811.89结合表4和表5，我们可以得出三个结论：第一、万科企业资金状况良好。说明它适应了市场的发展，努力地提升自身的获利能力，效果显著。第二、虽然从总体数值来看是增长的，但增长率还是逐渐降低的，2018年到2019年我国房地产行业面临着众多考验，例如人口老龄化日益严重，劳动力减少，土地利用率降低等诸多原因。未来发展的情况还是很曲折的。第三、虽然当前发展面临诸多阻碍，但净利润的持续增长很明显的显示出万科公司的实力。所以对万科以后的发展还是看好的。3、成本与费用变动分析表6万科地产2017-2019年成本与费用变化图（单位：元）Table.6Costandexpensechangechartofvankerealestatefrom2017to2019(unit:yuan)年份2017年2018年2019年金额金额金额营业成本160,079,915,903.43186,104,224,241.81234,550,332,806.05销售费用6,261,981,320.767,868,075,611.029,044,496,840.07管理费用8,252,387,183.6110,340,805,184.6111,018,405,286.60财务费用2,075,256,781.285,998,574,652.645,735,941,711.58从表中数据可知。从2017年到2019年，万科的运营成本和各项费用都在逐年增加。万科的经营战略是高营业成本。其实施低利润、高周转战略。旨在使公司可持续发展。公司费用的增加是由于公司规模不断扩大，导致销售规模和管理资金的增加。因此，企业迫切需要一定的财务支持，所以增加了公司的相关负债。（三）现金流量表1、经营活动产生的现金流量分析表72017—2019年经营活动产生的现金流量（单位：元）Table.7Cashflowgeneratedfromoperatingactivitiesfrom2017to2019(unit:yuan)年份2017年2018年2019年金额金额金额销售商品、提供劳务收到的现金368,405,223,395.36398,148,270,444.38432,735,958,602.82收到其他与经营活动有关的现金43,855,663,432.5025,801,877,348.7137,112,763,422.55经营活动现金流入小计412,260,886,827.86423,950,147,793.09469,848,722,025.37购买商品、接受劳务支付的现金234,876,355,213.08255,895,209,249.65317,300,741,504.91支付给职工以及为职工支付的现金9,243,602,564.2214,118,374,985.2716,414,442,465.40支付的各项税费39,759,746,765.4054,023,459,052.9961,286,938,736.26支付其他与经营活动有关的现金46,058,348,068.6666,294,921,116.6629,159,789,803.72经营活动现金流出小计329,938,052,611.36390,331,964,404.57424,161,912,510.29经营活动产生的现金流量净额82,322,834,216.5033,618,183,388.5245,686,809,515.08通过表7可以看得出在2019年，万科企业在经营活动产生的净现金流量比2017减少了大约366亿元，现金流入量在2019年比2017年多575亿元。对此可以看出，企业在日常经营活动中能够产生大量的现金流量，这些现金流维持着企业的运转，很大程度上降低了企业所面临的财务风险，增加了企业的偿债能力，资本实力和到期时的支付能力，给企业今后的发展打下了良好的基础，但是公司的现金流出量却比流入量多，从而导致日常经营业务中的现金流量变少，究其原因是伴随着我国经济的发展，物价逐渐上涨，于是企业在购买物品，给公司员工发放工资福利，向国家上缴税费等成本、支出的费用比上年增长了很多。2、投资活动产生的现金流量分析表82017—2019年投资活动产生的现金流量（单位：元）Table.8Cashflowgeneratedbyinvestmentactivitiesfrom2017to2019(unit:yuan)年份2017年2018年2019年金额金额金额收回投资收到的现金3,367,297,383.851,472,713,852.591,760,945,806.47处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额141,605,787.7547,552,405.6196,121,888.34投资活动现金流入小计19,771,568,001.5718,792,414,092.2615,933,752,831.51购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金2,360,481,196.995,896,749,487.326,244,191,970.95投资支付的现金46,833,228,034.3847,295,233,900.4027,924,969,315.42投资活动现金流出小计71,384,801,044.0886,156,850,122.1244,560,487,385.36投资活动产生的现金流量净额(51,613,233,042.51)(67,364,436,029.86)(28,626,734,553.85)通过表8我们可以看出，投资活动产生的现金流量，2019年比2017年减少39亿元，同时流出量比2017减少268亿元，减少的幅度明显大于流入。由此可见，公司在不断发展，实力在不断增强，从而提高了企业的生产能力。3、筹资活动产生的现金流量分析表92017—2019年筹资活动产生的现金流量净额（单位：元）Table.9Netcashflowgeneratedfromfund-raisingactivitiesin2017-2019(unit:yuan)年份2017年2018年2019年金额金额金额取得借款收到的现金94,575,766,875.1596,052,992,340.5279,016,907,942.38筹资活动现金流入小计123,774,549,529.13169,307,837,792.49123,393,536,767.22偿还债务支付的现金41,254,319,676.1773,854,371,223.96100,715,561,181.44分配股利、利润或偿付利息支付的现金19,134,376,263.2340,249,338,583.8836,822,907,476.50筹资活动现金流出小计68,509,653,311.43124,510,189,698.41156,731,747,213.62由表9可知，筹资活动现金流出小计2019年相比2017年增加了约882亿元，现金流入小计2019年相比2017年减少了约4亿元。流出量大于流入量，究其原因，一是万科企业偿还了大量的债务，二是分发红利等因素，使公司的筹资活动现金流量出现变化，导致了现金大量的流出。四、万科地产财务指标分析（一）盈利能力分析表102017—2019资本经营盈利能力因素分析（单位：元）Table.102017-2019profitabilityfactoranalysisofcapitaloperations(unit:yuan)项目2017年2018年2019年平均总资产998,010,565,864.31,346,963,137,139.61,629,254,403,438平均净资产174,175,255,219.64211,147,334,579.30253,099,922,705.27负债978,672,978,646.261,292,958,626,477.231,459,350,334,988.27负债/净资产5.245.495.39利润总额51,141,952,665.4167,460,201,390.9876,539,289,517.59息税前利润55,202,684,724.3275,641,536,980.8885,794,558,541.26净利润37,208,387,330.0049,272,294,534.6155,131,614,572.09所得税税率（%）252525总资产报酬率（%）5.533.663.38净资产收益率(%)21.3623.3421.78由表10的分析可见，从净资产收益率这项指标来看，2017-2018年呈上升状态，2018-2019有小幅度下降，结合总资产报酬率这项指标近三年呈下降趋势可知，万科企业的盈利能力整体出现下滑。表112017—2019收入利润分析表Table.112017-2019incomeandprofitanalysistable项目2017年2018年2019年营业收入利润率(%)20.9222.6720.82营业收入毛利率(%)33.7137.1435.89销售净利润率(%)21.0522.6620.80销售息税前利润率(%)22.7325.4123.32从表11可得2017-2018年，营业收入利润率、营业收入毛利率、销售净利率、税前销售利润率均小幅增长，表明企业盈利能力2018年有所提高，但2019年指标趋于下降。根据表10，该企业的盈利能力在2019年有所下降。企业盈利能力下降会严重影响企业自身的发展，也会影响企业的利润。（二）偿债能力分析表122017—2019年短期偿债能力分析Table.12Analysisonshort-termsolvencyfrom2017to2019项目2017年2018年2019年流动比率3速动比率0.490.490.43现金比率（%）20.5516.7913.06通过表12可以看出，流动比率在下降，说明万科企业在近三年的短期偿债能力在降低，速动比率从2017年到2019年下降了0.06个点，但是还是比1大，且变动的水平较平稳，因此公司的偿债能力还比较理想，不至于面临巨大的财务风险。2017年和2018年的速动比率没变，18到19降了0.06个百分点。但是都小于1，这说明在万科公司存货在流动资产中占有较大的比例，万科不太可能立即将它变成现金。现金比例从17年的20%降到了19年的13%，这导致了万科存货能力变弱，这也进一步解释了制约万科公司偿债能力的主要因素是存货变现能力弱。企业应积极响应国家“去库存”政策的号召，减少积压库存，迅速实现空置房变现，以增强资金流动性，增强公司偿付能力，降低经营面临的风险。表132017—2019年长期偿债能力分析Table.13Analysisoflong-termsolvencyfrom2017to2019项目2017年2018年2019年资产负债率(%)83.9884.5984.36股东权益比率(%)20.3117.5524.79产权比率3.924.695.39已获利息倍数13.599.259.27从表13的数据分析来看，万科企业的的资产负债率在这三年基本保持稳定，总体来说没有大幅度变动，这说明万科整体经营相对稳定。万科的资产负债率高达83%-85%。资产负债率高的原因是公司自身的销售管理模式存在一些问题，这与企业的经营管理有关。建议万科公司逐步完善资本结构，明确发展方向。公司净资产是公司自身资产的反映，主要体现在股东权益比例上。万科股东持股比例由2017年的20.31%下降至2018年的17.55%。虽然降幅不大，但可以看出，公司股东面临风险危机的概率增大。不过，这一比例到2019年略有上升，表明情况有所改善。从以上数据可以看出，近三年的负债经营率相对稳定，表明企业债务负担保持稳定，偿债能力基本保持不变。营运能力分析表142017—2019年营运能力分析Table.14Operatingcapacityanalysisfor2017-2019项目2017年2018年2019年存货周转率0.290.270.26总资产周转率0流动资产周转率0.940.801.39固定资产周转率34.9331.9530.74应收账款周转率137.05195.05204.44从表14可以看出存货周转率近三年比较稳定，但都低于0.3，可能是存货变现能力比较弱，导致营运资金大部分分布在存货上，很大程度上降低了资金的利用效率，降低获利能力。从总资产周转率可以看出近三年万科企业该项指标比较稳定，且都维持在0.20以上，同时，发展状况较为稳定，资产利用和管理情况比较良好。从流动资产周转率来看，该项指标在2018年出现下降，但在2019年又出现回升。流动资产周转率的上升，让企业保持流动资金充足，这样不会造成资金使用的浪费，从一方面提高了公司的盈利能力。应收账款周转率从2017年的137上升到了2019年的204。一般来说，应收账款周转率越高，企业能越快收回账款，坏账越不容易损失；同时，应收账款周转率越高，周转天数越短，这说明公司往往执行相对从紧的信贷政策，而对于合作伙伴来说这样的条件有点过于苛刻，而不愿再与企业合作。这将不利于公司扩大规模。所以正确把握应收账款周转率是非常重要的。五．万科企业股份有限公司的杜邦分析表15万科企业杜邦分析Table.15Vankeenterprisedupontanalysis年份净资产收益率权益乘数销售净利率总资产周转率201722.94%6.2415.32%24%201823.63%6.4916.55%22%201922.03%6.3914.99%23%销售净利率=净利润/营业收入净额*100%总资产周转率=营业收入净额/总资产平均余额权益乘数=1/(1-资产负债率)净资产收益率=销售净利率*总资产周转率*权益乘数通过上表可以看出，万科企业各项指标呈基本稳定状态，净资产收益率从2017年的22.94%至2019年的22.03%有小幅度下降，从公式可以看出这是受销售净利率的影响。权益乘数从公式可以看出主要受企业资产负债率的影响。在总资产不变的情况下，适度提高负债率，充分利用负债经营的优势，可以给企业带来较大的杠杆收益，但这样也会给企业带来较大的财务风险。万科的权益乘数表明，万科企业资产负债率高，企业面临的财务风险大。销售净利率下降，说明万科企业的成本费用、财务费用、管理费用上升，可能是受公司经营规模的扩大的影响。万科企业的总资产周转率比较稳定，且都维持在0.22以上，同时，发展状况较为稳定，资产利用和管理情况比较良好。六、万科企业股份有限公司财务存在的问题及建议 万科企业股份有限公司财务评价1、对市场和同行业的启示（1）要采取措施减少企业的库存量，加快周转速度。万科企业的经营战略坚持以现金流为核心，加快存货周转，增加项目开发建设。为了减少财务风险而保持快速的应收账款周转速度。万科企业的战略对于其他房地产企业来说也是适用的，这样有助于企业实现稳定的发展。（2）从数据分析可得出万科的经济增加值在不断提高，这可以使企业具有较高的可持续增长能力，所以对于同行业来说需要提高经济增加值和可持续增长能力。以此来保持稳定的净资产收益率，减少资金的成本。因此，企业价值的不断创造是扩大房地产规模的保障。公司存在的问题通过对万科企业的财务报表进行分析，可以看出，万科总的发展趋势还是好的，但同时也存在着一些问题，主要有如下：1.公司存在因为存货占比较大影响资金流动的问题。最近三年来，公司为了保持之前的净资产收益率只能依靠增加负债在利润中的比重和增加权益乘数，而不能依靠产品盈利能力和资金周转率。2.资产负债率高，且逐年上升。在高资产负债率的情况下，可能导致企业没有足够的现金流来还债、造成债务延期，甚至破产等后果，企业融资压力将加大。因此，为了保证企业资金的稳定运行，万科需要因企业自身的经营情况而定，将资产负债率控制在一个适度的范围内。3.营运能力有所下降。因为存货占资产比例的上升，导致存货周转率逐年下降，总资产周转率也出现波动，这些变化表明企业营运能力出现下降，同时企业的销售能力和获利能力也有所下降。（二）对万科企业股份有限公司的经营管理建议1.公司存货在资产中占比过大，建议万科公司应进一步优化存货结构，合理控制好存货的数量，尽量将其销售出去，为企业增加资金。存货过多将会给公司带来大量的利润，但同时，由于不能马上变现，也会造成很大的财务风险。公司管理者应该知晓大量存货积压将会使企业面临怎样的风险和问题，并需要为规避这些风险作出行动。2.在管理营运资金方面，万科应继续保持资产周转的高速，加强与经销商和供应商的合作。在保持资产高周转率的同时，要兼顾利润率。这样才能维持住公司的稳定发展。3.加强内源融资，优化公司的资本结构。单一的融资方式导致万科资产负债率逐年上升。且由于最近国家政策的改变，万科降低融资成本的想法不大可能实现。因此，万科需要以内部融资作为主要方式，将成本控制在适度的范围，以此来提高企业资金使用的自主性。结束语综合万科企业股份有限责任财务报表以及计算出的近三年的数据，我们可以看出，企业近三年的资产负债率逐年上升，因此，需要制定适合的债务计划，使企业的资本结构得到优化。通过分析各项总资产得出，公司经营能力有小幅度摇摆，但总体上比较强.通过计算分析得出万科的存货问题较严重，需要采取措施来降低存货的比重。目前，房地产行业受消费者和国家政策的影响较大。这两个因素很大程度上制约着房地产的未来发展，万科想要在如此不确定的环境中发展的话，需要具备强大的市场反应能力。参考文献[1]BasilioAcerete,FernandoLlena,JoséM.Moneva.Environmentaldisclosureinfinancialstatements:AnanalysisofSpanishtollmotorwayconcessionaires[J].TransportationResearchPartD,2011,16(5)：377-383.[2]ScottJ.Boylan.Experimentalevidenceontheeffectofearningstargetsonmanagers'estimatesinthefinancialstatements[J].AdvancesinAccounting,incorporatingAdvancesinInternationalAccounting,2012,28(2):99-106.[3]BushraAbdulHalim,HilwanaAbdKarim,NorasyikinAbdullahFahami,NorFaradilahMahad,SayedKushairiSayedNordin,NasruddinHassan.BankFinancialStatementManagementusingaGoalProgrammingModel[J].Procedia-SocialandBehavioralSciences,2015,211:498-504.[4]WenjieXu.ResearchandAnalysisofMaterialMisstatementRisksofFinancialStatement[P].Proceedingsofthe2015InternationalConferenceonEducationTechnology,ManagementandHumanitiesScience,2015.[5]KenIshibashi,TakuyaIwasaki,ShotaOtomasa,KatsutoshiYada.ModelSelectionforFinancialStatementAnalysis:VariableSelectionwithDataMiningTechnique[J].ProcediaComputerScience,2016,96:319-326.[6]QiLi,MiaoFeng.AnalysisofFinancialStatementsofBankingIndustryBasedonHarvardAnalysis-TakingBankofChinaasanExample[P].Proceedingsofthe2017InternationalConferenceonManagement,EducationandSocialScience(ICMESS2017),2017.[7]Heng-JieXu,HengjieXu.EducatingUsersontheKeyFactorsthatContributetotheUsefulnessofFinancialStatementAnalysi