房地产市场管控

PAGEPAGE9摘要我国房地产行业是经济发展的支柱产业，房地产业是城市建设的重要因素，房地产经济的良性发展，有利于推动我国国民经济的发展，有利于优化我国的产业结构，有利于加快我国城镇化的步伐。这也是政府将房地产投资作为国民经济的调控的切入点。近年来中国经济的高速增长、城市化进程的加快、居民收入水平的提高、消费结构的升级、资金人才和劳动形成的市场需求，成为促进我国房地产业持续稳步增长的主导因素[1]。但是由于投资泛滥，大量资金的涌入，造成了社会需求的结构失衡，不仅对房地产业造成严重影响，还使大量资金沉淀进去，对金融市场，进而对整个国民经济运行造成危害，从而危害到整个社会发展的稳定。关键字：房地产资金金融市场发展目录前言 1一、概念 11.1房地产市场 21.2房地产市场管控 2二、房地产市场管控 22.1管控方式 32.2管控基础 32.3管控进程中存在的问题 3三、对经济的影响 43.1对个人投资的影响 43.2对房地产市场的影响 5四、结论及建议 6参考文献： 8致谢 9前言现在走在大街上，就能听到很多70后、80后、90后、00后等等，甚至10后也开始登台了。由于我是1983年出生的，也就把自己归到了80后那一群里，也就是即将进入不惑之年的一群人。我们这一代人可以说是伴随着祖国经济发展成长起来的。在我的身边，很多同龄人都经历过，结婚买房、买房结婚。这两个过程，不管是经历的是哪个，经历过的人都会说上一句，买房真的很难。工资除了维持基本生活外，寥寥无几。全款买房根本不要想，贷款买房成了绝大多数人的无奈之选。那么，为什么买房这么难呢？我们常说的一句话就是：房价总在涨，工资怎么不涨呢！这只是我们少数人的体验，但我想它也代表了绝大多数买不起房或者贷款买房人的心声。我们恨极了那些炒房、卖房的人。房子是给人来住的，不是用来炒的。我们在内心心底呐喊，想让政府听到我们的声音，管管那些炒房、卖房的吧！给他们上点枷锁。管控下现如今的房地产市场，我们想通过我们的努力，在公平的市场经济体制下，住上我们的住房。一、概念1.1房地产市场房地产市场的概念分为狭义概念和广义概念。狭义概念是指房地产商品进行交易活动的地方或场所，广义概念是指包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、互换以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰灯劳务活动[2]。根据房地产市场概念，结合我们的房地产现状，我们可以得出其特点。经营对象的非流动性，流通形式的多样性，市场的统一性，市场的区域性，供给的稀缺性，不完全开放性，市场的不充分性，投机的可能性,竞争的不完全性等[3]。房地产市场可以分为三类。即一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。因为我国的土地是国有制。土地所有者和使用者也只是转让其一定期限内的使用权。二级市场是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场；即投资者或开发商将自己经营的房地产，转让给老百姓或者用户的交易市场。三级市场是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置[4]。简单来说，就是指某一房产用户，将自己名下的房产转让给另一个用户，用户与用户之间的交易。1.2房地产市场管控因为房地产市场机制有一定的缺陷，在其运行过程中可能存在很多不合理，由此可能导致投资泛滥、房价居高不下、闲置房产过多、泡沫经济、市场结构混乱等等[5]。造成制约经济发展的后果。过往的经验和理论研究发现，我国政府对房地产市场进行市场管控，可以避免房地产市场缺陷所引发的后果。总而言之，我国政府为保证市场不失灵，而对其进行的管控，当房地产市场机制缺陷暴露，无法进行有效经济资源配置时，我国政府可以通过管控来纠正和完善市场机制存在的缺陷，使经济资源得到更合理的配置，我国政府还可以通过对房地产市场的管控，来保证经济资源分配的公平、公正、公开，这种管控就是通常所说的房地产市场经济宏观调控。即为房地产市场管控。二、房地产市场管控房地产市场机制的缺陷和不合理主要表现在房地产市场垄断、不完全开放行为、投机行为、供应稀缺和不充分性等[3]。致使其无法依靠市场的力量解决这些缺陷问题，这就需要政府适时的对房地产市场用些手段加以管控，从而引导市场的和谐、健康、高效持续发展。那么政府又是如何进行管控的呢？又有哪些管控方式？这中间又存在什么问题？下面我们对此作出进一步的分析。2.1管控方式2.1.1对房地产价格的管控在房地产领域，对房地产价格控制的主要方式是：制定成本价以及根据历史价格水平实行限价。对价格的控制最终目标是限制企业的生产利润[6]。为了公平交易，稳定房地产市场秩序。2019年，迁西县城镇人均收入3200多元每月，而迁西县的楼房价格在5000——6000多元每平方米，几乎达到了人均收入的一倍。我个人认为这样的情况，对需要购房的百姓而言，是很难承受的起的。在这里就需要政府结合当地的实际情况，对当地房地产价格进行相应的管控。2.1.2对房地产数量的管控房地产数量的管控，限制了市场需求。在经济高速发展的如今，我国政府为了给过热的经济“降温”，对其进行管控，减少项目的建设数量，整顿相关企业，减少投资源，为的就是保持市场的稳定，持续有效的发展。对开发商及消费者的市场情况、取得房地产的面积、取得房地产的方式等方面进行管控。从而减少房地产的数量。即控制住了源头，又引导了广大消费者的合理消费观念。2.1.3对房地产企业数量的控制政府通过发放许可证来控制房地产企业的数量。提高许可证的发放标准，以此来限制进入市场的企业数量，调整进入和退出市场的企业分配，合理的规划企业数量，使其适应市场的需求。但其会造成人为的垄断，因此需受到政府相关部门的监察，以保证不出现人为的克扣、责难、以权谋私等等现象。杜绝人为垄断现象，保障经济发展的稳定。2.2管控基础房地产市场管控的基础，是以国家相关法律为根本的。以法律为最终准则，公正、公平、公开的调节房地产市场经济。以期望其更好的、积极的发展下去。2.3管控进程中存在的问题2.3.1管控使用非理性化我国当前房地产市场政府管控行为中，地方政府行政性干预使用非理性化主要表现在一下三个方面：管控使用的方式过于简单，使用频繁；地方政府特有的行政性垄断阻碍中央政策的有效执行，以及地方政府管控活动的有序进行；管控的处罚措施不到位，违法收益远高于处罚成本。2.3.2管控手段不完善管控手段的实施具有一定的滞后性和惯性，限制了管控顺利运用的时机；管控手段在使用时，力度方面比较难区分，力度控制不当，也会为房地产市场经济带来影响。2.3.3管控措施协调不合理在经济活动中，一般是某种管控措施单独在使用，不同管控途径间缺乏相互协调，导致的结果就是“头痛医头，脚痛医脚”的局部对策。及时针对同一问题采取了多种管控措施，但由于协调不到位，使其管控效果反而相互抵消。2.3.4管控成本不力，管控措施效果较差管控成本不仅体现在各管控部门对实施房地产市场管控的人力和物力上的投入，还体现在管控政策在实施后对市场的影响效果。实施房地产市场管控，本身就对经济有一定的影响，控制着市场经济的大方向。再加上管控过程中出现的种种问题，对房地产的市场经济产生的影响不可忽视。三、对经济的影响3.1对个人投资的影响我国房地产行业兴起之后，国内的房地产市场膨胀式迅猛发展，大量资金涌入，因此造成了房地产投资过热的现象【7】，形成了巨大的膨胀经济，同时也给个人投资带来了严重的损失。为了降低房地产投资的热度，我们利用一些宏观调控政策保护稳定的个人房地产投资行为。具体表现在建筑用地制度、城市规划、住房制度、价格制度和税收制度等几个方面。3.1.1建筑用地制度建筑用地制度直接影响着地价水平，科学合理的土地制度和政策，可以制约个人投资者的积极性，带动土地价格适度涨落。比方说某县开发一块地皮，以比市场价高10%的价格拍卖给了开发商，开发商则将该部分列入成本里。而对当地百姓收入而言，价格定的太高，以至于售房不理想。给该开发商带来了一定的经济损失。在这种经历过后，该开发商将不在冒险高投入地皮了。3.1.2城市规划每个城市都有各自的发展战略、城市规划、这些政策对相关地区的土地利用规划产生了巨大影响，甚至确定了其的价值。从而对该地区的房地产价格都有很大的影响，直接干预了当地的个人房地产投资行为。就拿我自己来说，我在选择住房的时候曾对比过多个楼盘，有靠近市中心的，有靠近医院的，有靠近郊区的，还有靠近学校的等等。而这些地方都是因城市规划而定型的，其的价值将各不相同，投资者就会根据其用途，有选择的进行投资。3.1.3住房制度住房制度。合理的住房制度使住宅价格与居民收入保持适宜的比例关系，保护健康的个人房地产投资行为[8]。住房制度应随着房地产市场的发展，而不断的更新，以适应发展规律。3.1.4价格制度政府抑制房地产价格的措施称为价格制度。主要有：制定最高限价、制定标准价格、调整土地供应量、建立并完善房地产交易管理制度等等[9]。通过房地产价格策略可以快速的影响投资者的投资行为。政府可通过控制土地供应量及高土地出让价格以及房地产开发经营的税费，调整产业政策等措施控制房地产价格。3.1.5税收制度税收制度。直接或间接地对房地产课税多少，关系到房地产的收益的大小，因而影响房地产价格涨落，进而影响个人房地产投资行为。其实该部分和价格制度有一定的联系。它也是控制价格的一种方式，改变税收将直接影响投资者的收入。3.2对房地产市场的影响我国房地产行业是经济发展的支柱产业[10]。房地产业是城市建设的重要因素，房地产经济的良性发展，有利于推动我国国民经济的发展，有利于优化我国的产业结构，有利于加快我国城镇化的步伐。这也是政府将房地产投资作为国民经济的调控的切入点。近年来中国经济的高速增长、城市化进程的加快、居民收入水平的提高、消费结构的升级、资金人才和劳动形成的市场需求，成为促进我国房地产业持续稳步增长的主导因素[1]。但是由于投资泛滥，大量资金的涌入，造成了社会需求的结构失衡，不仅对房地产业造成严重影响，还使大量资金沉淀进去，对金融市场，进而对整个国民经济运行造成危害，从而危害到整个社会发展的稳定。在我国房地产行业受到影响的有国民生产总值，制造业、运输业、服务业等等，而这些行业的发展状况，将直接影响房地产经济的发展，也客观的影响着其他相关行业的发展，带动影响了我国的经济发展。关于房地产市场的管控，房地产业的发展对宏观经济稳定与发展具有极端重要性。所以对房地产业采取以系列管控措施是必要的。一是投机需求和保护合理需求的关系，要真正做到有保有压，区别对待，赶走房地产领域的泡沫，调整房地产的供求结构，防止房地产市场的剧烈波动对我国宏观经济的冲击。二是局部和全局的关系，房地产业的区域性、非流动性的特点决定了其在不同区域之间的差异。所以在执行时，需符合当地经济状况，还要顾及全国经济的发展。防止一刀切问题的出现，否则将制约经济的发展。中共中央政治局4月19日召开会议提出：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。首先我们来分析下，房子是用来住的、不是用来炒的定位。是谁用来住的？又是谁来炒的呢[11]调整房地产企业的融资政策，也是政府对房地产企业数量管控的一种体现。融资政策的收紧，会加剧房地产企业之间的竞争，未来企业并购和项目股权转让的现象会频频出现。对我国的房地产行业将会重新洗牌。在此过程中，有些房地产企业可以卖掉不良资产，减轻负债亏损状况，为市场投资带来机会。有些企业接收的不良资产，可以通过改变运营方式、重新定位等等手段，将不良资产经营为优良资产。这不仅带动了相关行业的运行，还为企业自身创造了利润。房地产行业的重新洗牌，将会给未来的房地产投资市场降降温。减少盲目投资、投资泛滥的市场现象。优胜劣汰之下，我相信会产生一些适应当今社会经济发展的良好企业。而房地产行业也会稳步发展，造福社会。推动我国经济的发展。房地产市场的管控。是为了更好地合理的发展房地产经济，从而带动我国经济的发展。但要管控到位、区别对待、落到实际，相反，则阻碍了房地产行业的发展，进而影响经济的发展。四、结论及建议我国是一个人口众多的发展中国家。伴随人口增长的是各种基本设施需求的增加。尤其是住房的需求。房地产市场需求与供给结构不匹配，出现严重供小于求的现象。目前，我国房地产行业牵动着整个国民经济的长远和稳定发展，房地产行业也处于高速发展阶段，但是我国房地产市场并没有完全适应市场化，要想满足老百姓的住房要求，调整房地产市场需求与结构的匹配，仍需要政府这只有形的手进行有效的管控。压缩房地产泡沫，控制通胀，改善市场环境，完善市场制度，为了以后经济的稳定发展，必须先要让经济发展放缓，回归理性，合理投资。参考文献：［1］罗宜琦.我国房地产市场两次宏观调控对比分析.中国优秀博硕士学位论文全文数据库(硕士),2006,(2)［2］张超.我国房地产价格虚高的诱因及对策研究.中国优秀硕士学位论文全文数据库,2008(1)［3］李宏瑾，徐爽.供给刚性、市场结构与金融：关于房价的Carey(1990)模型扩展［J］.财经问题研究，2006,(8)［4］龙佳宜,鞠慧雅.我国城镇化进程中房地产业存