房地产行业月报：春节后需求逐步释放两会叠加政策发力小阳春可期

第一部分：股市近一个月中国内地开发商股价表现总体强于中国企业指数表现。行业资产净值折让维持87.0%。图表1：五大涨跌股，近一个月总回报 图表2：五大涨跌股，年初至今总回报 博，交银国际（截至2026年3月3日） 博，交银国际（截至2026年3月3日）图表3：行业资产净值折让博，交银国际预测（截至2026年3月3日）第二部分：房企销售表现2月楼市数据环比下跌2月前百开发商销售数据有所下行根据克而瑞的初步数据，2月份仍然是行业的传统销售淡季，叠加春节假期，前百开发商的销售额环比下跌。2026年2月前百开发商全口径销售总额由1月1,822亿元（人民币，下同）31.3%1,252亿元。20262月销售总面69618.8%。20家上市开发商的2月销售额环比下降20227.4%，主要（-11.1%），同时销售均价也有所下行（-26.5%）。202月销售额相比去年同期降幅持续，其中民企数据有所改善，与国210开发商中，9家均为国企，其中保利发展50的房企中，278.6%（20261月：79.0%）。2月份房地产政策基调全面宽松，期待3月回升叠加政策发力20262房再贷款，四部门支持易地搬迁区金融政策，中央财办强调供需两端发力，为实体经济复苏、房地产市场平稳健康发展营造了适宜的流动性环境。35日2026年《政府工作报告》明确提出“着力稳定房地产市场”。随着春3月有所期待，供应端有望迎来回升。图表4：2026年2月主要开发商的合同销售额公司名称股票代码——合同销售额(十亿人民币)—————销售面积(千平方米)—————销售均价(每平方米人民币)——2026年2月环比(%)同比(%)2026年2月环比(%)同比(%)2026年2月环比(%)同比(%)保利发展600048CH10.1-35%-37%472-35%4%21,4410%-39%华润置地1109HK10.180%-26%3437%-44%29,30069%33%绿城中国3900HK4.5-48%-40%170-15%-41%26,471-39%0%中海地产688HK8.5-42%-36%209-66%-74%40,47870%146%越秀地产123HK2.917%-53%1203%-47%24,16714%-11%招商蛇口001979CH7.8105%-25%3813%-31%20,44699%8%万科地产2202HK3.5-70%-66%338-34%-55%10,296-55%-24%建发房产1908HK7.477%-24%26510%31%28,07562%-42%中国金茂817HK5.3-30%21%224-34%-15%23,7956%42%龙湖集团960HK2.0-69%-63%34268%-20%5,789-81%-53%保利置业119HK2.2-24%-37%80-47%-33%27,50042%-6%碧桂园2007HK2.8-57%-1%3437%-1%8,076-60%0%美的置业3990HK0.9-65%-61%80-25%-61%11,250-53%0%旭辉集团884HK0.5-63%-71%769%-57%6,184-66%-34%新城控股1030HK1.1-35%-45%19283%-24%5,625-65%-27%融创中国1918HK1.4-23%-13%13353%36%10,677-50%-36%建业集团832HK0.6-84%-35%8718%-42%6,322-87%13%宝龙地产1238HK0.4-52%-30%38-12%-27%11,316-46%-4%中骏集团1966HK0.5-52%-36%4920%-44%10,408-60%13%平均-27.4%-34.6%-11.1%-33.3%-26.5%-5.2%而瑞，交银国际图表5：主要开发商2026年前两个月合同销售额公司名称股票代码——合同销售额(十亿人民币)——2026年 2025年首两月 首两月 同比(%)———销售面积(千平方米)———2026年 2025年首两月 首两月 同比(%)——销售均价2026年首两月(每平方米人民币)——2025年首两月 同比(%)保利发展600048CH25.734.0-24%1,2021,457-18%21,39823,336-8%华润置地1109HK21.725.1-14%6651,099-39%32,63222,83943%中海地产688HK22.925.2-9%8181,244-34%28,04420,26538%绿城中国3900HK10.814.6-26%370499-26%29,18929,2790%招商蛇口001979CH15.519.5-21%751970-23%20,58620,0523%万科地产2202HK9.121.2-57%8481,561-46%10,68413,587-21%越秀地产123HK7.112.8-45%237451-47%29,95828,3816%建发房产1908HK13.918.5-25%507746-32%27,49524,81211%中国金茂817HK12.911.116%561566-1%23,04819,64717%龙湖集团960HK4.59.8-55%545746-27%8,16513,190-38%保利置业119HK6.08.3-28%230280-18%26,08729,679-12%融创中国1918HK3.68.4-57%22019811%16,50042,626-61%碧桂园2007HK5.45.6-4%664694-4%8,0728,0690%美的置业3990HK2.14.8-56%187427-56%11,23011,2410%旭辉集团884HK1.23.4-64%146327-55%8,35610,489-20%新城控股1030HK1.83.0-39%297357-17%6,0948,347-27%中骏集团1966HK1.01.4-31%90144-38%10,6679,72210%宝龙地产1238HK0.91.3-31%81110-26%11,11111,818-6%建业集团832HK1.11.4-25%161234-31%6,5846,0688%禹洲集团1628HK0.91.0-12%6465-2%13,43815,077-11%平均-27%-29%3%而瑞，交银国际第三部分：实体市场202621020.1%（20261-42.7%），25.09%22.49个月。2月前四周30城新房成交量环比下跌27.31%。一/二/三线城市成交量分别环比-31.8%/-20.2%/-31.9%。图表6：10城成交量得，交银国际图表7：30城成交量得，交银国际图表8：10城库存水平得，交银国际图表9：10城销售情绪得，交银国际*销售情绪=0表示净去化率为100%（总去化=新供应）。销售情绪>0表示净去化率>100%（总去化>新供应），反之亦然。我们认为健康的销售情绪为净去化率60至80%（销售情绪介乎-0.5至-0.2）国家统计局2026年1月数据同比下跌。70大中城市商品住宅价格指数，1月新建商品住宅价格指数同比/环比分别下跌3.3%/0.4%（2025年12月：-3.0%/-0.4%），二手商品住宅价格指数同比/环比分别下跌6.2%/0.5%（2025年12月：-5.4%/-0.7%）。根据城市等级划分，新建商品住宅区及二手商品住宅区在一/二/三线城市的指数同比跌幅扩大。一/二/三线城市新建商品住宅区指数同比跌幅分别为-2.1%/-2.9%/-3.9%（202512月：-1.7%/-2.5%/-3.7%），二手商品住宅指数同比跌幅分别为-7.6%/-6.2%/-6.1%（202512月：-7.0%/-6.0%/-6.0%）。新建商品住//-0.3%/-0.3%/-0.4%。而二手商品住宅区指数在一/二/三线城市环比跌幅分别为-0.5%/-0.5%/-0.6%。图表10：70大中城市新建商品住宅价格指数 图表11：70大中城市二手商品住宅价格指数得，交银国际 得，交银国际第四部分：政策回顾和公司更新政策回顾中央层面20262性住房再贷款，四部门支持易地搬迁区金融政策，中央财办强调供需两端发力，为实体经济复苏、房地产市场平稳健康发展营造了适宜的流动性环境。352026市场”。图表12：2026年2月中央层面关于房地产行业的相关表述时间事件具体内容2月2日中共中央、国务院：发布关于《现代化首都都市圈空间协同规划（2023－2035年）》明确要围绕完善首都功能区域布局，建成以首都为核心的世界一流都市圈、先行示范中国式现代化的首善之区，支撑京津冀世界一流城市群建设。2月3日住房城乡建设部与共青团中央：展厅召开两方在北京首钢国际会展中心“好房子”科技展厅召开座谈会，共商青年安座谈会居与“好房子”建设工作。2月4日国新办：举行新闻发布会严禁农村集体经营性建设用地入市用于建设商品住房，严查严防违法违规购买农房宅基地，加强农房租赁规范管理。2月24日2月贷款市场报价利率（LPR）报价公布其中，5LPR3.5%3.5%。1LPR3%3%。连续九个月保持不变。2月27日中央政治局会议召开：讨论“十五五”规对于房地产行业而言，此次会议未直接提及“房地产”，至此，中央政治局划纲要草案和政府工作报告。会议已连续两次未明确提及“房地产”。不过，会议指出认真落实党的二十届四中全会和中央经济工作会议部署。2月28日国家统计局：官网发布2025年国民经济和社会发展统计公报显示20258278817.2%。全年新建商品房88101736857663240236万平方米。开资料整理，交银国际地方层面 据不完全统计，218及城市更新等方面，为楼市稳定提供支撑。图表13：2026年2月各地房地产政策宽松内容梳理日期2月2日地点福建主要内容深化“白名单”融资协调，推进好房子建设2月2日上海中国建设银行支持上海市第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目成功签约2月3日四川21个市州调整商业用房购房贷款最低首付款比例政策2月3日上海2025年建设筹措保障性租赁住房7.4万套(间)、累计达到61万套(间);2025年启动26个城中村改造项目2月3日甘肃调整优化部分住房公积金贷款政策2月5日深圳因地制宜推进城市有机更新2月5日广东将老旧小区加装电梯、养老机构、消防救援设施等领域设备更新纳入支持范围2月5日江苏召开房地产从业人员座谈会，研究稳定提振房地产市场政策举措2月5日香港2月28日起“置易付”将扩展至二手住宅物业买卖2月6日山西延续居民换购住房个人所得税退税优惠至2027年底2月6日佛山允许房地产项目缓建、降低企业违约金2月6日张家界对在2026年2月6日至3月13日购买张家界市在售新建商品住房和地下车位的购买人，给予契税全额补贴2月8日福建系统推进“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式2月9日上海加力推进城中村改造和旧住房成套改造2月9日重庆发布22条稳定房地产市场新政2月14日哈尔滨出台新政，破解危旧房改造难题2月24日淮安实施新建商品住房购房补贴、企业团购人才房补贴及赡养老人购房补贴2月24日广州南沙区拟投2.9亿元采购商品房作为安置房源2月24日广州南沙区青年人才购买首套新建商品住宅补贴3万元2月25日广州以智能建造赋能城市更新，2026年力争完成投资2200亿元2月25日上海“沪七条”发布，进一步调减住房限购政策，优化住房公积金贷款，完善个人住房房产税政策2月25日贵阳3月1日起，优先支持从未使用过公积金贷款的缴存职工家庭“商转公”贷款申请2月26日天津乌市房地产行业协会2026年启动15个城市更新新建项目开资料整理，交银国际主要公司以及招商蛇口7.1亿元中期票据，3月7日付息利率3.55%。2月28日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布2022年度第二期中期票据（品种二）2026年付息公告。根据公告内容，该债券简称为“22招商蛇口MTN002B”，代码102280438，发行总额7.1亿元。本期债券本计息期利率为3.55%，本年付息日定于2026年3月7日，债券到期兑付日为2027年3月7日。。联合重庆康田置业设立地产开发公司，注资3.7亿元。2月25日，企查查信息显示，重庆招田佳序房地产开发有限公司近日成立，法定代表人为王卓然，注册资本为3.7亿元。经营范围包含房地产开发经营；建设工程施工；建设工程设计；房地产经纪；住房租赁等。股权穿透显示，该公司由招商蛇口旗下招商局地产有限公司、重庆康田置业有限公司共同持股。保利置业 “25保置01”债券3月6日付息，票面利率2.66%。226日，保利置业2025年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）（品种一）2026年付息公告。根据公告内容，该债券简称为“2501”202536202635日，票面利率为2.66%。债权登记日定为，债券付息日为2026年3月6日。根据安排，每手面值1000元的债券将派发含税利息26.60元。 “23保置01”公司债完成10亿元回售并提前摘牌。225日，保利置业集团有限公司发布关于“23保置01”100万手，回售金额10亿元。发行人决定对本次回售债券不进行转售，本期债券注销金10亿元。该债券简称“2301”138946.SH，原债券到期日2028224日。因上述回售及注销安排，本期债券将提前摘牌。其20262272026224日，提前摘牌日及实际提前到期日均为2026年3月2日。华润置地签下LV中国总部，租赁上海华润中心。2月14日，国际奢侈品巨头路易威登（LouisVuitton）的中国总部正式签约入驻由华润置地开发的上海华润中心，成为该超甲级写字楼项目的首个重量级租户。卓能集团中期营业额增251%，溢利1.8亿港元。2月27日，卓能集团公布截至1231272,396,000港元，同250.6%圳物业销售金额252,592,000港元，同比激增308.7%；物业租赁收入为19,804,000港元，同比增长24.7%。集团实现权益持有人应占溢利180,241,00049,518,000港元，成功扭亏为盈。董事会决议派发中期股息每股3.00港仙，将于2026年4月17阳光城656.01亿元。226公司发布关于逾期债务、累计诉讼等进展情况的公告。据公告，受宏观经济环境、行业环境、融资环境叠加影响，阳光城集团流动性出现阶段性紧张。截至公告披露日，公司已到期未支付的债务本金合计金额656.0122.44亿美元，境内公开市场债164.630.09173.71越秀地产236.04亿元夺广州跑马场地块，住宅楼面价约8.57万元/平方米。2251186.448243轮的236.038.57万元/26.60%马场路以东，总用地面积19.45万平方米，出让宗地面积17.40同时，该地块设置了一系列的出让条件，其中包括竞得人须在珠江新城东区AT1113234.5知名五星级酒店以及同品牌酒店式公寓。图表14：交银国际房地产行业覆盖公司股票代码 公司名称 评级收盘价(交易货币)目标价(交易货币)潜在涨幅最新目标价/评级发表日期子行业9698HK 万国数据 买入40.0447.6419.0%2025年11月07日数据中心1686HK 新意网集团 买入6.228.5837.9%2026年03月06日数据中心17HK 新世界发展 买入9.4011.9627.2%2026年03月10日香港房地产16HK 新鸿基地产 买入136.90111.70-18.4%2025年11月27日香港房地产823HK 领展房托 买入37.4845.7021.9%2025年11月21日香港房地产12HK 恒基地产 买入31.9032.682.4%2025年09月19日香港房地产778HK 置富产业信托 买入5.145.9215.2%2025年09月01日香港房地产659HK 周大福创建 买入8.5110.6024.6%2026年03月04日基建与物流2191HK 顺丰房托 买入2.813.8436.6%2025年03月25日物流房地产PLDUS 安博 买入135.15134.94-0.2%2024年