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河北金融学院金融系

资产评估

金融系李淑颖河北金融学院金融系第二章资产评估的基本方法河北金融学院金融系第一节市场法一、市场法含义1.定义：利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。2.市场法的理论依据：替代原则市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一。河北金融学院金融系二、市场法的基本前提应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件：

1.要有一个活跃的公开市场。

2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。河北金融学院金融系资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面：（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同；（2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。河北金融学院金融系

三、操作程序确定被评估资产选择参照物比较差异因素指标对比量化差异调整差异指标综合分析得出结果1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。相同或相似2.参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。以参照物成交价格为基础，将已经量化的各项差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。河北金融学院金融系运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：1.资产的功能。2.资产的实体特征和质量。3.市场条件。4.交易条件。交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。河北金融学院金融系四、市场法中的具体评估方法（一）直接比较法1.基本原理：利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。河北金融学院金融系第一节市场法2.基本计算公式为：（1）如果参照物与被评估对象可比因素完全一致评估对象价值＝参照物合理成交价格（2）参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致

评估对象价值＝参照物成交价×差异因素修正系数（3）参照物与被评估对象有n个可比因素不一致。评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×……×修正系数n河北金融学院金融系第一节市场法◆3.直接比较法的基本方法----仅仅一个可比因素不一致（1）现行市价法【参照物与评估对象完全一致】

直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值如：可上市流通的股票、债券河北金融学院金融系第一节市场法（2）市价折扣法（仅存在交易条件方面的差异）资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率）[例2-1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。河北金融学院金融系第一节市场法◆（3）功能价值类比法（仅存在功能差异）功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大河北金融学院金融系第一节市场法河北金融学院金融系[例2-2]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。河北金融学院金融系第一节市场法河北金融学院金融系第一节市场法[例3-3]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元.河北金融学院金融系第一节市场法（4）价格指数法（物价指数法）-仅存在时间差异①定义价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。河北金融学院金融系计算公式为： 资产评估价值＝参照物成交价格×(1+价格变动指数)（2-6）

或=参照物成交价格×价格指数(2-7)河北金融学院金融系价格指数定基指数环比指数评估基准日资产定基价格指数参照物成交时定基价格指数＝＝a1×a2×a3……an（其中an表示第n年环比价格指数）河北金融学院金融系【例2-4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，则评估对象的评估价值接近于：资产评估价值＝10×（1＋5%）＝10.5（万元）河北金融学院金融系

【例2-5】被评估房地产于2008年6月30日进行评估，该类房地产2008年上半年各月月末的价格同2007年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2008年3月底的价格为3800元/平方米，运用公式（6-6-2）则评估对象于2008年6月30日的价值接近于：

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【例2-6】已知某资产在2008年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2008年1-5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。根据公式（6-7-2）评估对象于2008年5月的评估价值最接近于：

300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1（万元）

河北金融学院金融系⑸成新率价格调整法（只有新旧程度的差异）①原理：

以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。河北金融学院金融系第一节市场法

河北金融学院金融系资产的成新率＝资产的尚可使用年限/（资产的已使用年限＋资产的尚可使用年限）

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6.直接比较法使用频率高的方法【高级】

⑴市场售价类比法－－一个以上可比因素不一致

资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值

=参照物售价×功能差异修正系数×时间差异修正系数×…×交易情况差异修正系数

[例2-7]

河北金融学院金融系分析案例回答问题：1、运用市场法评估资产，参照物的选取数量达到多少？该案例选取的参照物数量是否符合要求？2、案例中参照物的选取是否达到可比性的要求？3、如何选择参照物与评估对象的比较因素，案例中都选择了哪些比较因素？4、案例是如何确定最终评估结果的？河北金融学院金融系（2）价值比率法①成本市价法

基本原理

以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算对象的价值的方法。

资产评估价值

＝评估对象现行合理成本×（参照物成交价格÷参照物现行合理成本）（2-11）例2-8河北金融学院金融系②市盈率倍数法所以：被评估对象的市价总额

＝（参照物的）市盈率*（被评估对象的）净利润（2-12）河北金融学院金融系㈡间接比较法原理：⑴利用资产的国家标准、行业标准或者市场标准（标准可以是综合标准、分项标准）作为标准，分别将评估对象与参照物整体或者分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值；

⑵利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的评估方法。

适用条件：

不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样，只要求参照物与评估对象在大的方面基本相同或者相似。河北金融学院金融系第二节收益法一、收益法的基本含义收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。从理论上讲，收益法是资产评估中较为科学合理的评估方法之一；收益法是依据资产未来预期收益经折现或者本金化处理来估测资产价值的。河北金融学院金融系案例：一项技术，还有5年的经济寿命，经分析，这项技术在未来5年内，每年能带来10万元的净收益，假设折现率为10%，那么，这项技术未来5年的收益的现值是多少？河北金融学院金融系一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。二、基本原理河北金融学院金融系三、理论依据效用价值论：收益决定资产的价值收益越高，资产的价值越大。资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。河北金融学院金融系四、基本前提（1）被评估资产未来预期收益可预测并可以用货币衡量。（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可预测并可以用货币衡量。（3）被评估资产预期获利年限可以预测。河北金融学院金融系五、基本参数1、收益额2、折现率3、收益期河北金融学院金融系（1）基本含义收益额是归资产所有者所有的收益（2）主要特点①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；②收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益；1、收益额河北金融学院金融系客观的收益就是根据各种变量、因素合理估计被评估资产的收益；而现实收益中可能包括不合理的因素。例：有一座写字楼，用于出租，那么出租的收益也就是租金，在评估中用租金作为收益，租金用什么指标来算？

河北金融学院金融系（3）有关收益额内容的主要观点①税后净利润②现金净流量

河北金融学院金融系（1）折现率的基本含义从本质上讲，是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。2、折现率河北金融学院金融系（2）折现率的形式折现率：未来有限期收益折算成现值的比例资本化率：未来无限期收益折算成现值的比例河北金融学院金融系基本方法：

无风险报酬率＋风险报酬率同期国库券利率或银行利率综合考虑各种风险因素进行判断（3）折现率的估算方法行业风险、经营风险、财务风险、其他风险河北金融学院金融系3、收益期

是资产具有获利能力持续的时间。河北金融学院金融系六、具体方法评估值＝

Ri/(1+r)i预期收益额折现率收益年期河北金融学院金融系评估值＝A/r1、收益永续（无限期）各年等额收益资本化率（一）纯收益不变河北金融学院金融系评估值＝A×[1－1/(1+r)n]/r2、收益期有限

年金(各年相等的收益额)年金现值系数（一）纯收益不变河北金融学院金融系评估值＝

Ri/(1+r)i+A/r(1+r)n1、无限年期收益

前期收益额(各年不等)后期收益额(各年相等无限年期)（二）纯收益若干年后保持不变河北金融学院金融系又叫“分段法”

若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。河北金融学院金融系前期（设n=5）后期

0123456789分段法图解

选择前期期限的基本原则

（1）延至企业生产经营进入稳态；（2）尽可能长，但也不宜过长。河北金融学院金融系评估值＝

Ri/(1+r)i+A/[r(1+r)t][1-1/(1+r)n-t]

2、有限年期收益前期收益额(各年不等)后期收益额(各年相等有限年期)（二）纯收益若干年后保持不变河北金融学院金融系例1：假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，折现率为4%。请估算该企业的价值。评估值=1200/4%=30000（万元）收益法应用案例：河北金融学院金融系例2：某企业尚能继续经营6年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出6年预期收益均为900万元，折现率为8%，请估算该企业的评估值。P=（900/8%）[1-1/（1+8%）6]=900×4.6229=4160.59（万元）收益法应用案例：河北金融学院金融系例3：某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。分别确定该收益性资产在永续经营条件下和经营50年条件下的评估值。收益法应用案例：河北金融学院金融系（1）永续经营条件下的评估过程：首先，确定未来五年收益额的现值。计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。其次，将第六年以后的收益进行本金化处理，即：14/（10%）=140（万元）最后，确定该企业评估值：企业评估价值=49244.2+140×0.6209=136.17（万元）河北金融学院金融系（2）经营50年条件下的评估过程：河北金融学院金融系练习：被评估对象为某企业的无形资产，预计该无形资产在评估基准日后未来5年每年的收益维持在120万元的水平，并在第五年末出售该无形资产，经专家分析认为，该无形资产在第五年末的预期出售价格约为200万元，假设折现率为10％，该无形资产的评估价值为？河北金融学院金融系（三）已知未来若干年后资产价格的条件下

河北金融学院金融系第三节成本法一、成本法的含义成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。资产评估价值

=资产的重置成本-资产的损耗

河北金融学院金融系二、理论依据1.资产的价值取决于资产的成本。资产的取得成本越高，相应的资产的价值越大。

2.资产的价值是一个变量。资产的价值随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。河北金融学院金融系

变量实体性贬值功能性贬值经济性贬值河北金融学院金融系三、基本方法资产评估值＝被评估资产重置成本被评估资产重置成本—资产实体性贬值资产功能性贬值资产经济性贬值＝×成新率(综合)或河北金融学院金融系第三节成本法

四、成本法的基本前提

1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。

2.被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值。河北金融学院金融系第三节成本法五、成本法运中各个参数的计算方法（一）资产的重置成本及其估算

1.重置成本定义：

2.重置成本分类：复原重置成本更新重置成本河北金融学院金融系两种重置成本运用中注意事项：（1）在实践工作中，选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。在无法获得更新重置成本时也可采用复原重置成本。（2）无论哪种重置成本，资产本身的功能始终是相同的，采用的都是资产的现时价格，不同的在于技术、设计、标准方面的差异。（3）一般而言，复原重置成本大于更新重置成本

河北金融学院金融系第三节成本法3.重置成本的估算方法（1）重置核算法。利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。河北金融学院金融系

计算公式重置成本＝直接成本＋间接成本建造成本构成：

材料成本人工成本制造费用资金成本合理利润取得成本构成：

购买价格安装调试费运杂费

间接成本构成：

取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用河北金融学院金融系

[例2-12]重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人成本0.8元。该机器设备重置成本为：直接成本＝50000＋1000＋800＝51800（元）间接成本（安装成本）=400（=500*0.8）元

重置成本合计52200元。

河北金融学院金融系是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。（2）物价指数法基本原理资产重置成本＝资产的历史成本×（1+价格变动指数）＝资产的历史成本×价格指数计算公式分类物价指数个别物价指数综合物价指数河北金融学院金融系价格指数定基指数环比指数评估基准日物价指数资产购建时物价指数＝＝（1＋a1）×（1＋a2）×（1＋a3）……（1＋an）（其中an表示第n年环比价格变动指数）河北金融学院金融系（1）定基物价指数

河北金融学院金融系（2）环比物价指数

河北金融学院金融系[例2-13]某被估资产购建于2002年，账面原值为50000元，当时该类资产的（定基）价格指数为95%，评估基准日该类资产的定基价格指数为160%，则：被估资产重置成本=50000×（160%/95%）×100%=84210（元）河北金融学院金融系又如，被估资产账面价值为200000元2002年1月建成，2007年进行评估，经调查已知同类资产环比价格（变动）指数分别为2003年1月为11.7%，2004年1月为17%，2005年1月为30.5%，2006年1月为6.9%，2007年1月为4.8%，则有：被估资产重置成本

=200000×（1+11.7%）×（1+17%）×（1+30.5%）（1+6.9%）×（1+4.8%）×100%

=200000×191%

=382137（元）河北金融学院金融系第三节成本法物价指数法与重置核算法的区别：①物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也（可以）考虑生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。②物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。③一般情况下，价格指数法和重置核算法相比，核算的结果可能有误差，其准确度没有后者的高。

河北金融学院金融系（3）功能价值类比法（与市场法中的直接比较法中的“功能价值类比法”完全一样）河北金融学院金融系（1）观察法计算公式为：资产实体性贬值=重置成本×（1—实体性成新率）

=重置成本×实体性贬值率通过观察确定新旧程度（二）实体性贬值的估算河北金融学院金融系（2）公式法（使用年限法）

（实际已使用年限+尚可使用年限）名义已使用年限×资产利用率

截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间×100％河北金融学院金融系举例：某机器设备购建于1994年10月30日，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自1994年11月1日投入使用至1998年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自1999年初恢复正常使用，现以2000年10月30日为评估基准日，则该设备的名义已使用年限为6年实际已使用年限为：

6×117%=7.02（年）

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（3）修复费用法利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。

如果资产可以通过修复恢复到其全新状态，可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用。

河北金融学院金融系（三）功能性贬值及其估算方法资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。功能性贬值有两种表现形式:（1）超额运营成本（2）超额投资成本河北金融学院金融系（1）超额运营成本：被评估资产与全新状态的资产相比，由于资产的效用，生产加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加和效益降低分析设备的超额运营成本，应考虑下列因素：

生产效率是否提高

维护保养费用是否降低

材料消耗是否降低

能源消耗是否降低

操作工人数量是否降低河北金融学院金融系某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，待评估资产还可以使用3年