2026大中华区写字楼供应需求前沿趋势报告

大中华区写字楼供应/需求前沿趋势2026年3月大中华区研究部P6

写字楼市场：现况概览P7

写字楼市场：未来趋势P12

七大市场北京——P14上海——P17深圳——P20广州——P23成都——P26

香港——P29台北——P32P35

趋势前瞻总结P36

联系人目录2026大中华区写字楼供应/需求前沿趋势P3

写字楼市场：摘要市场概览截至2025年末

，

大中华区主要城市甲级写字楼存量达到约9,920.9万平方米

。

2025年新增供应量为455.1万平方米

，相比2024年上涨8.4%。对未来供应的统计

显示

，大中华区甲级写字楼市场新增供应规模将于2026年触及峰值

，大规模新增供应将进一步加剧市场整体的去化压力。宏观经济压力拖累办公楼需求增长

，

甲级写字楼净吸纳量维持低位趋稳状态

。

2025年大中华区主要城市甲级写字楼净吸纳量录得约233.1万平方米

，较上年微增

0.7%

，但较2021年峰值大幅回落57%。在供应持续放量、新增需求相对疲软的共同作用下

，大中华区主要城市甲级写字楼空置率同比上升1.0个百分点至25.4%。台北在所有样本城市中空置率最低

，为7.9%。一线城市中

，仅北京空置率低于20%；二线城市中

，郑州空置率最低

，为23.5%。租金持续承压下行

，除台北外

，各主要

城市甲级写字楼平均租金均较上年下调；二线城市中

，除杭州外

，其余城市平均租金均回落至两位数区间。后续供应端放量将为市场复苏带来压力

，同时在外部环境不确定性犹存、

国内新旧动能转换期结构性压力等因素影响下

，预计大部分企业办公租赁决策仍将保持审慎，需求端整体修复节奏仍将较为和缓。另一方面

，新质生产力发展提速及政策利好持续落地

，有望带动相关行业的企业租赁需求逐步恢复增长

，为需求端带来结构性机会。摘要3供应2025年

，上海甲级写字楼市场共14

个新项目集中入市

，新增优质办公面积约85万平方米

，略高于2024年供应水平。全市空置率攀升至23.4%

，市场平均成交租金同比下降9.8%至

201.4元/平方米/月。需求上海租赁市场需求端持续承压。企业搬迁需求是市场主导力量。2025年

上海甲级写字楼租赁成交呈现显著的行业集聚特征

，专业服务业、金融业、

TMT以及商贸零售四大行业合计贡献

近七成的租赁成交面积

，成为市场需

求的核心支柱。展望上海甲级写字楼市

场

持续放量

，2026至2028年计划入市26个项目，供应规模预计约279万平方米。

其中

2026年计划入市13个项目

，面积突破120万平方米。

未来市场分化将进一步加剧

，而绿色智慧化改造与服务

生态融合

，将成为行业突破当前困境、实现高质量发展的关键路径

，推动上海商业地产市场向更精细化、高品质发展阶段迈进。供应2025年

，北京全市甲级写字楼市场无新增供应入市

，

甲级写字楼市场总存量维持在1,368万平方米。需求2025年

，持续受到租户新增需求不足、退租以及缩减面积的影响

，北京全市年度净吸纳量为32.8万平方米

，与2024年持平。在全年无新增供应的条件下

，存量的持续去化令市场空置下调。全市空置率同比下降2.4个百分点至15.89%。在新租和搬迁类型中

，TMT、金融业和专业服务业三大传统行业位居前三

，分别占所有行业总新签约面积的45.1%、17.6%和14.8%。

新能源类企业稳居第四位

，成交面积占所有行业总成

交面积的5.5%。展望截至2028年底

，

预计

将有187.6万平方米新增供应投放市场

，其中126万平方

米或

将

在2026

年

完工

。

2026年

，大量新增供应的涌入致使市场继续承压

，全市空置率也将随

之被拉升。供应2025年,

深圳共有71.2万平方米的甲级写字楼投

入使用

，

是

2024年的

2.5倍

，全市甲级写字楼存量规模达到908.2万平方米。激烈的市场竞争促使业主加大租金让步力度

，平均租金同比进一步下调11.7%至每月每平方米149.4元。需求全年实现净吸纳量26.4万平方米

，尽管较2024年大幅回升59.6%

，但供需比也由2024年的1.7上升至2.7，显露出需求端的疲态。按租赁成交

分析

，TMT行业贡献了最多的甲级写字楼租赁需求

，

以租赁面积计，占比达总需求的三分之一。展望未来三年有望投入使用的甲级写字楼计划供应量或超过400万平方米，主要分布在深圳湾超级总部基地、前海及后海。持续大量供应的影响下

，租金下行、

空置率上升的趋势预计短期内将难以扭转。部分业主

提前开启招商进程

，

以锁定优质客户资源、促进项目去化。供应过去一年

，广州甲级写字楼市场共

有6个项目完成交付

，新增供应录得

37.8万平方米

，

同比增长118.7%

，均来自新兴区域

，推动全市存量攀升至704.5万平方米。供应持续放量

下

，

多数业主方选择继续提供优惠的租赁策略

，全市平均租金同比下

降11.5%至每月每平方米116.3元。需求2025年

，全市净吸纳量录得18.2万平方米，同比增长

43.1%，

约为

2023年的两倍。

内资企业是支撑租赁成交的主力。租赁成交面积占全

市之比位居前三的行业分别是金融

业、TMT、贸易和零售业。展望到2028年

，预计广州还将有258.5万平方米的甲级写字楼陆续完成交

付

，

国际金融城和琶洲是供应主力。由互联网公司和各类实业企业开发建设的总部型办公物业将陆续投入

市场

，成为供应主流

，市场竞争料

将继续扩大。北京

上海深圳

广州大中华区写字楼供应/需求前沿趋势

4成都供应2025年成都共录得3宗新增供应

，体量约24万平方米

，其中2宗位于金融城

，1宗位于天府新区新商务区。在新项目入市的带动下

，全市甲级写字楼存量增至347万平方米

，其中金融城存量提升至112万平方米

，

区域内存量持续上涨

，竞争压力加剧。需求受市场需求持续疲软叠加新增供应持续释放的影响

，尽管市场业主普遍采取以价换量策略

，但整体去化成效仍相对有限。全年全市净吸纳

量自有监测记录以来首次转为负值，约负3.2万平方米。展望随着金融城三期建设持续推进

，

区域未来将迎来大规模新增供应。届时

，金融城板块将凭借优质的生态办公环境

，

实现商务氛围与产业能级的显著提升。但与此同时

，

当前市场整体需求仍相对偏弱

，短期内大规模新增供应集中入市

，将对金融城板块乃至全市商办市场带来阶

段性去化压力。香港供应香港甲级写字楼市场于2025年迎来6个新项目入市

，合共为市场带来约29.4万平方米新供应

，较2024年的14.9万平方米大增一倍。

因此

，

本港整体待租率也升至20.3%。需求受市场气氛转好、股市及首次公开招股活动(IPO)复苏

，2025年全年净吸纳量累近14.9万平方米(约160万平方呎)

，为2018年以来最高。银行及金融业继续成为主要租赁活动的推动力

，帶动2025年中区超甲级写字楼租金全年录得0.8%升幅

，总体写字楼租金全年跌

幅也收窄至3.9%。展望我们预期写字楼市场将持续复苏

，这得力于IPO活跃势头

，然而

，市场还有不少新甲厦楼面供应

，相信待租率将仍然高企。

我们预计2026年全年整体写字楼租金将于正负1%之间窄幅徘徊。台北供应2025年

，

台北市共新增3栋A级办公大楼

，新增供给面积约为71,500平方米

，相较于2024年的供给高峰明显放缓

，

市场供给量已回归至接近2023年的水平；需求2025年整体市场净去化量约81,500平方米

，

主要动能来自跨国企业大规模进驻及区域搬迁需求。其中

，跨国企业租赁需求占比约88.6%

，本地

企业约占11.4%；相较

2023年跨国企业占比51.6%

，外商需求明显提升；展望预估未来3年

，

台北市A级办公大楼将新增供给约81.2万平方米。企业办公空间升级与汰旧换新的需求

，

带动优质办公去化

，加速旧大楼投入都市更新

，使得整体市场供给质量逐步优化。大中华区写字楼供应/需求前沿趋势

5城市新增供应（平方米）净吸纳量（平方米）存量（平方米）空置率租金租金单位租金同比变化（当地货币）北京0327,85513,679,91715.9%205.6元/平方米/月-16.0%上海849,549401,81617,873,09723.4%201.4元/平方米/月-9.8%广州377,712181,6227,045,31420.7%116.3元/平方米/月-11.5%深圳711,777263,7199,081,54729.4%149.4元/平方米/月-11.7%香港293,703148,6176,891,21620.3%43.3港元/平方呎/月-3.9%台北71,46581,5072,873,0697.9%2,845.0新台币/坪/月1.6%郑州358,000292,7855,108,70223.5%53.1元/平方米/月-19.7%杭州390,00057,3724,588,51828.6%112.5元/平方米/月-4.1%成都237,300-32,0743,473,26531.8%84.0元/平方米/月-13.5%武汉230,25659,1903,433,27239.1%73.3元/平方米/月-11.2%南京115,000133,8023,165,31035.1%92.3元/平方米/月-9.9%南宁72,00058,1163,097,10241.7%48.6元/平方米/月-6.1%天津88,16517,9332,767,96834.6%71.4元/平方米/月-8.7%重庆25,00089,3642,705,17231.7%67.5元/平方米/月-6.4%苏州52,85528,5112,688,60526.3%69.8元/平方米/月-11.0%长沙079,7302,398,31329.6%66.1元/平方米/月-15.4%西安370,56366,7412,295,01631.1%82.0元/平方米/月-9.6%青岛42,00035,1901,835,52824.1%91.5元/平方米/月-9.6%厦门217,0007,8701,789,50037.1%84.3元/平方米/月-4.4%沈阳48,21820,8751,369,29333.5%55.1元/平方米/月-4.5%大连010,5521,049,10825.7%67.8元/平方米/月-1.8%大中华区甲级写字楼

–

现状概览2025年大中华区主要城市甲级写字楼新增供应量为

455.1万平方米

，较2024年增加8.4%。

具体来看

，新增供应中42.6%来自一线城市

，49.4%来自二线城市

，

香港与台北的新增供应占比分别为6.5%和

1.6%。截至2025年末

，大中华区主要城市甲级写字楼总存量达到约9,920.9万平方米。需求增长放缓

，大中华区主要城市甲级写字楼空置率同比上升1.0个百分点至25.4%。

台北在所有主要城市中空置率最低

，为7.9%。

一线城市中

，仅北京空置率低于20%；

二线城市中

，郑州空置率最低

，为23.5%。从租金数据上看

，在所有主要城市中

，香港以422.2元每平方米每月（43.3港元每平方呎每月）

位居第一。北京和杭州则分别以205.6元每平方米每月以及112.5元每平方米每月位居内地一线城市和二线城市之首。整体来看

，大中华区甲级写字楼市场租金持续承压下行

，

除台北外

，各主要城市甲级写字楼平均租金同比均出现下调；二线城市中

，除杭州外，其余城市平均租金均回落至两位数区间。大中华区写字楼供应/需求前沿趋势

6资料来源：戴德梁行研究部注：除一线城市及香港、台北外，其他城市按存量由大至小排序大中华区主要城市甲级写字楼市场数据速览（2025年）万平方米90807060504030201002017

2018

20192020202120222023202420252026F2027F2028F供应甲级写字楼供应峰值临近

，市场竞争或进一步加剧2025年大中华区甲级写字楼市场新增供应面积达455.1万平方米

，较2024年同比增长8.4%。近年来

，受城市发展规划与产业升级驱动

，大中华区多个城市加快

新兴商务区建设

，带动甲级写字楼规模持续扩容

，亦使得短期内大中华区整体供应维持高位。我们预判

，大中华区甲级写字楼新增供应规模将于2026年触及峰值

，大规模新增供应将进一步加剧市场整体的去化压力。对于新兴商务区而言，如何加快完善区域商务配套并培育有竞争力的产业发展生态

，是一项不小的挑战。关注运营效果及资产价值提升的资产管理模式将受到更多关注办公市场规模持续扩容

，对业主及运营方的专业能力提出更高要求。全生命周期资产管理覆盖项目“投、融、管、退”全流程

，通过贯穿项目全周期的资产价值增长规划与落地实施

，可有效提升资产运营效率、控制成本与风险、增强市场适应性

，最终满足资本市场退出要求

，

以最优路径实现资产价值兑现

，形成完整资产管理闭环。戴德梁行全生命周期房地产资产管理模型大中华区写字楼供应/需求前沿趋势

7大中华区甲级写字楼

-

未来趋势大中华区主要城市甲级写字楼新增供应走势资料来源：戴德梁行研究部供应大部分城市租金回调至两位数

，企业租赁成本普遍下降2025年

，大中华区甲级写字楼市场整体维持租户市场格局。业主为争夺客户资源、提升招商竞争力

，普遍加大租金让利力度。

除台北外

，各城市甲级写字楼平均租金均较上年下滑；除杭州外

，其余二线样本城市平均租金均回落至两位数区间。此外

，延长免租期、提供定制装修或装修补贴等亦成为业主降低企业承租成本的普遍举措。大中华区主要城市写字楼市场存量、租金及空置率指标概览元/平方米/月业主需聚焦

“

产业协同+运营提质”作为助力产业发展、彰显城市形象的重要载体

，

甲级写字楼正处于从规模扩张向品质提升、从单一载体向生态服务升级的结构性转型期。在持续承压的市场环境下

，行业分化态势或将进一步加剧。业主需聚焦“产业协同

+

运营提质”

，结合各地产业规划与重点产业发展方向

，打造适配的办公载体

，

匹配当地产业发展和企业办公需求；另一方面则需聚焦运营优化

，通过打造智慧化、绿色化楼宇

，完善商务配套与增值服务

，

以精细化运营替代传统价格竞争

，提升项目对优质租户及资本市场的吸引力。空置率注：圆圈大小为2025年末各城市甲级写字楼存量的相对值。上海存量为1,787.3万平方米。资料来源：戴德梁行研究部大中华区写字楼供应/需求前沿趋势

8大中华区甲级写字楼

-

未来趋势0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%5004003002001000上海深圳杭州长沙北京广州成都重庆香港郑州

大连武汉南宁台北天津苏州西安厦门沈阳南京青岛0(50)内地一线城市二线城市香港台北年内季均水平Q2

2021Q3

2021Q4

2021Q1

2022Q2

2022Q3

2022Q4

2022Q1

2023Q2

2023Q3

2023Q4

2023Q1

2024Q2

2024Q32024Q4

2024Q1

2025Q2

2025Q3

2025Q4

2025万平方米20015010050Q2

2019Q3

2019Q4

2019Q1

2020Q22020Q32020Q4

20202020年276万平方米69.12025年233万平方米58.32019年324万平方米81.163.6

38.72024年232万平方米2023年254万平方米2022年155万平方米2021年540万平方米Q1

2019Q1

2021135.057.930.0%23.9%19.7%

11.4%6.7%16.7%

19.7%20.7%14.8%北京

上海

广州

深圳

香港

台北32.5%6.3%16.3%16.0%30.3%26.4%39.6%45.1%39.1%需求需求端缓慢修复

，宏观经济不确定性影响需求扩张节奏大中华区甲级写字楼净吸纳量在2021年触及高位后

，于2022年大幅下降

，而后虽较低点有所恢复

，但也基本呈现低位趋稳的状态

，这一趋势与宏观经济波动、企业扩张节奏放缓等因素密切相关。展望2026年

，伴随新质生产力发展提速及政策利好持续落地

，大中华区甲级写字楼净吸纳量有望逐步恢复。但受外部环境不确定性犹存、

国内新旧动能转换期结构性压力等因素影响

，企业办公租赁决策仍将保持审慎

，需求端整体修复节奏料将维持和缓。大中华区甲级写字楼净吸纳量走势科技产业高质量发展料将成为内地城市需求增长核心引擎科技产业的发展

，持续催生对办公载体的需求。“十五五”规划建议明确将建设现代化产业体系列为首要任务

，为高科技产业发展提供了战略支撑。随着人工智能、半导体、先进材料、生物制造等产业的规模化扩容与能级提升

，企业在总部布局、研发中心设立及团队扩张等方面的办公需求或将持续释放

，成为写字楼市场增量需求的重要来源之一。中国内地一线城市及香港、台北甲级写字楼TMT行业需求占比走势大中华区写字楼供应/需求前沿趋势

9大中华区甲级写字楼

-

未来趋势资料来源：戴德梁行研究部亿美元3,5003,0002,5002,0001,5001,0005000经常账户货物贸易季度差额需求出口韧性支撑下

，

出海相关企业有望持续贡献增量需求2025年

，在美国对华关税政策反复的背景下

，

内地货物贸易顺差仍较2024年上升19.8%

，并首次突破1万亿美元

，证明了中国内地在出口方面仍保持相当强的韧性。这一趋势在办公租赁市场亦有体现

，2025年在内地主要城市录得多宗出海相关企业大面积租赁成交

，领域横跨传统外贸、跨境电商、物流及供应链、高科技产品出海。未来

，随着出海企业不断拓展新兴市场、

出口产品附加值不断提升

，出海相关企业仍有望为写字楼市场带来增量办公需求。中国内地历年货物贸易顺差甲级写字楼租户行业构成趋于多元化TMT、金融、专业服务业仍是2025年甲级写字楼的主要承租行业

，按面积计

，三大行业整体占2025年大中华区六大主要城市合计租赁面积超六成

，但占比已较2023年回落1.4个百分点

，较2024年回落1.3个百分点。

这一变化表明

，

当前甲级写字楼租户的行业结构正逐步趋于多元化。租金下行降低了企业入驻甲级写字楼的门槛

，更多企业将职场选项扩展至甲级写字楼

，也带动小众细分领域企业、经营性业态进驻甲级写字楼

，推动写字楼租户更加多元、丰富。2025年甲级写字楼租赁需求行业占比——一线城市、香港及台北合计其它,

2.2%能源及资源,

2.4%制造业,

3.4%医疗健康,

3.5%交通物流,

3.6%住宿餐饮,4.1%政府及社会组织,

1.2%TMT,

23.9%文化娱乐,建筑及房地产,专业服务业,17.3%零售贸易,12.7%金融,

19.9%教育,

1.7%2.2%1.8%大中华区写字楼供应/需求前沿趋势

10大中华区甲级写字楼

-

未来趋势资料来源：国家外汇管理局、戴德梁行研究部本报告来源于三个皮匠报告站（）,由用户Id:1181721下载,文档Id:1173033,下载日期:2026-04-01投资办公物业仍是内地房地产大宗交易核心投资标的2025年

，中国内地房地产大宗交易市场累计成交292宗

，总交易额达1,448亿元。从成交结构来看

，办公及研发办公物业以27%的成交金额占比依旧位居首位

，不过该占比较2024年出现明显回落

，反映出办公类资产对投资者的吸引力阶段性减弱。展望未来

，随着写字楼资产价格逐步回归合理区间

，投资成本将持续优化

，有望为企业及专业投资机构创造更佳的布局机遇

，从而带动写字楼自用购置、投资等交易

活跃度回升。2024、2025中国内地大宗交易市场各业态物业成交占比对比(按成交金额所占比例)名称底层资产项目业态项目建筑面积

（平方米）投入运营时间汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金鼎保大厦鼎博大厦办公、配套商业74,570.4298,756.562019年12月2022年12月华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金深圳来福士项目商业综合体，包括购物中心、办公、服务式公寓209,903.292017年6月华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金广州保利中心项目办公及配套商业79,382.842010年华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金晶耀前滩T1

办公楼项目办公、车位80,252.032019年9月16%9%15%

15%9%7%7%4%6%0%办公/研发办公工业/物流综合零售商业公寓/住宅酒店其他27%44%19%21%2025

2024公募REITs扩容至商业不动产

，有望提升办公类资产吸引力2025年底

，公募REITs领域的利好政策相继落地

，商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等商业不动产被纳入公募REITs底层资产范围。此举不仅为优质项目提供了更加多元、灵活的退出路径

，也有望提升办公类资产在资本市场中的关注度与吸引力。而公募REITs对底层资产现金流稳定性、运营透明度和资产质量的严格要求

，也有助于推动商业不动产行业改变传统物业运营逻辑

，摒弃粗放式发展模式，转向以长期主义为核心的精细化运营。含办公资产的商业不动产REITs已申报发行项目（部分）大中华区写字楼供应/需求前沿趋势

11大中华区甲级写字楼

-

未来趋势资料来源：戴德梁行资本市场部、REITs上市公告、戴德梁行研究部七大重点城市写字楼市场报告涉及的七个主要的大中华区甲级写字楼市场有：

北京;

上海;

深圳;

广州;

成都;

香港;

台北。以上七大市场提供了个大中华区核心写字楼市场上海北京大中华区写字楼供应/

需求前沿趋势

深圳

业主及租户活动的基本面。香港台北广州成都大中华区写字楼供应/需求前沿趋势

13北京甲级写字楼市场供需前沿趋势写字楼供应过去三年写字楼租赁市场压力的持续加大令开发商对项目入市时间的选择格外谨慎。2023至2025年

，北京写字楼市场新增供应逐年放缓。信达中心、北辰中心等多个项目的入市推动2023年全年新入市项目持平于历史十年均值

（60万平方米）

，达60.7万平方米（其中

30.2%位于

五大

核心商圈

，

69.8%位于

新兴商圈

）

。

2024年

，北京写字楼市场的供应较2023年全年下降55%

，全市甲级写字楼市场新增供应达27.3万平方米（其中43.2%位于五大核心商圈

，56.8%位于新兴商圈）。过去的一年

，北京全市甲

级写字楼市场则首次无新增供应入市

，

甲级写字楼市场总存量维持在1,368万平方米。从入市项目商圈上来看

，2023-2025年

，共迎来15个项目入市，商圈占比分布较为均匀。其中核心商圈新增供应主要来自东二环和中关村商圈

，各2个项目入市

，供应面积分别占到总新增供应面积的20.9%和13.4%。

新兴商圈中

，3个项目来自亚奥

，供应面积占到总新增供应面积的16.3%；

2个项目来自丽泽金融商务区

，供应面积占到总新增供应面积的15.7%；最后通州和其他区域也有新项目入市

，供应面积分别占到总新增供应面积的16.5%和17.2%。资料来源：戴德梁行研究部项目名称商务区写字楼建筑面积（平方米）1信达中心东二环138,4442北辰中心亚奥92,0003国家金融信息大厦丽泽65,000东二环通州运河商务区丽泽金融商务区亚奥中关村其他邓姗姗项目及企业服务部shanshan.deng@cushwake.com魏东研究部sabrina.d.wei@平方米700,000600,000500,000400,000300,000200,000100,00002023

2024

2025核心商务区新兴商务区大中华区写字楼供应/需求前沿趋势

14北京甲级写字楼市场新增供应走势——按核心/新兴商务区划分（2023年—2025年）北京甲级写字楼市场新增供应走势——按区域划分（2023年-2025年）北京甲级写字楼市场近年主要新增项目（2023年-2025年）写字楼租户需求过去一年持续的“

降本增效”和“

以价换量”策略致使北京写字楼市场租金继续下调。2025年

，全市租金较2024年底下降16.0%至每月每平方米人民币205.62元。

市场需求方面

，持续受到租户新增需求不足、退租以及缩减面积的影响

，北京全市年度净吸纳量为32.8万平方米

，与2024年持平。在全年无新增供应的条件下

，存量的持续去化令市场空置延续下调趋势。全市空置率同比下降2.4个百分点至15.89%。2025年为“

十四五”

的收官之年

，“

十四五”

期间

，高科技产业已经成为北京主要经济支柱

，TMT行业在过去五年成交占比均值达44.7%。

2025年全年

，TMT行业成交面积占所有行

业总成交面积的45.1%

，高于第二名金融业（17.6%）

27.5个百分点

，其中人工智能领域发展迅速；在第二名金融业中银行、保险、基金证券类企业表现亮眼；律所板块的活跃表现令专业服务业位居第三位

，成交面积占所有行业总成交面积的14.8%。受政策红利影响新能源类企业加速扩张

，

成交面积占比自

2023年开始稳居第四位

，2025年成交面积占所有行业总成交

面积的5.5%。

最后

，

内资企业继续成为市场成交主力

，

占比高达90.0%。北京甲级写字楼市场内/外资企业租赁成交面积占比（2025年）90.0%

内资

10.0%外资北京甲级写字楼净吸纳量走势（2023年—2025年）北京甲级写字楼市场各行业租赁成交面积占比（2025年）TMT

中关村30%20%10%0%望京-酒仙桥

中央商务区金融业

金融街专业服务业望京-酒仙桥中央商务区燕莎能源5.5%专业服务业14.8%金融业17.6%TMT商贸零售专业服务业制造业医疗健康其他医疗健康5.1%金融业房地产TMT45.1%能源物流平方米350,000300,000250,000200,000150,000100,00050,00002023

2024

2025核心商务区新兴商务区40%30%20%10%0%丽泽

东二环中央商务区燕莎大中华区写字楼供应/需求前沿趋势

1540%20%0%行业区位偏好（租赁面积占比前三的行业）（2025年）其他

东二环资料来源：戴德梁行研究部60%亦庄亚奥展望未来从新增供应和空置方面来看

，截至2028年底

，预

计

将有187.6万

平方米新

增供应

投放

市场

，

其中

126万平方米或将在2026年完工

，

中央商务区占

比接近一半。

2026年

，大量新增供应的涌入致使

整体市场继续承压

，全市空置率也将随之被拉升。从租金方面来看

，预计2026年

，租金水平在大量

新增供应的压力下将继续承压。

2027-2028年

，

随着新增供应的放缓

，经济形势的向好以及企业

经济效益的好转

，北京写字楼租赁市场成交将逐

步回暖。届时随着业主对租金让度空间的收窄

，

整体市场将处于筑底横盘阶段

，至此租金水平则有望企稳或呈上升趋势。从产业发展来看

，在2026年北京政府工作报告中

，

将“

构建有竞争优势的新质生产力发展格局

，大

力发展高精尖产业

”列为重点任务之一。未来，绿色先进能源、新能源汽车、机器人、商业航天、

6G、量子科技、生物制造等领域的相关企业将持

续发力。与此同时

，北京市持续加码对专精特新

企业的培育

，各区结合产业定位为企业提供差异

化资金奖励、贷款贴息等红利

，助力企业加速高

质量发展。至此

，政府提供的多项举措和相关产

业的快速发展将进一步助力北京写字楼市场租赁

需求的释放。平方米1,400,0001,200,0001,000,000800,000600,000400,000200,000020262027

2028核心商务区新兴商务区项目名称商务区写字楼建筑面积（平方米）1太古坊T1-T4望京酒仙桥173,0002中阳广场丽泽156,5003普洛斯/CICC/香港置地

(Z3)中央商务区117,000望京-酒仙桥通州运河商务区中央商务区通州望京酒仙桥丽泽金融街中央商务区大中华区写字楼供应/需求前沿趋势

16北京甲级写字楼市场未来供应——按核心/新兴商务区划分（2026年—2028年）北京甲级写字楼市场未来供应——按区域划分（2026年—

2028年）北京甲级写字楼市场主要未来供应（2026年—

2028年）202620272028资料来源：戴德梁行研究部上海甲级写字楼市场供需前沿趋势写字楼供应过去一年2025年

，上海甲级写字楼市场存量达1,787万平方米

，全年共14个新项目集中入市

，新增优质办公面积约85万平方米

，仅为2023年供应面积的53.6%

，

略高于2024年供应水平。

其中

，

70.7%的新增体量位于新兴商圈

，包括浦东前滩、徐汇滨江、普陀真如等板块。在供求博弈与企业降本增效的双重背景下

，上海租赁市场需求端持续承压。企业搬迁需求是市场主导力量

，此类租赁面积占比提升至38.4%。全年净吸纳量录得40万平方米

，较2024年同比下滑了33.4%。截至2025年第四季度

，全市空置率攀升至23.4%

，核心区域与新兴区域分化明显

，

核

心区空置率录得

17.9%

，

新兴商圈为29.0%。租金表现持续走弱

，市场平均成交租金同比下降9.8%至201.4元/平方米/月。其中

，核心区同比下降8.8%至238.8元/平方米/月

，新兴商圈同比下降10.1%至158.9元/平方米/月。资料来源：戴德梁行研究部项目名称商务区写字楼建筑面积（平方米）1晶耀虹桥长宁105,3002博峰中心世博前滩97,2163日月光二期黄浦59,191魏超英项目及企业服务部jonathan.cy.wei@Shaun

Brodie研究部shaun.fv.brodie@洋泾闵行竹园世博前滩

普陀

静安核心长宁黄浦徐汇新兴平方米1,800,0001,600,0001,400,0001,200,0001,000,000800,000600,000400,000200,00002023

2024

2025核心商务区新兴商务区大中华区写字楼供应/需求前沿趋势

17上海甲级写字楼市场新增供应走势——按核心/新兴商务区划分（2023年—2025年）上海甲级写字楼市场新增供应走势——按区域划分（2025年）上海甲级写字楼市场主要新增项目（2025年）上海甲级写字楼净吸纳量走势（2023年—2025年）上海甲级写字楼市场各行业租赁成交面积占比（2025年）写字楼租户需求过去一年从需求结构来看

，2025年上海甲级写字楼租赁成交呈现显著的行业集聚特征

，专业服务业、金融业、TMT以及商贸零售四大行业合计贡献近七成的租赁成交面积

，成为市场需求的核心支柱。专业服务行业以20.2%的租赁面积占比第一

，需求主体涵盖联合办公运营商、律所、咨询等行业企业

，普陀、陆家嘴、竹园等板块备受青睐。金融业保持稳定需求

，全年成交占比17.4%，头部险资、券商及银行系资管机构成为主要驱动力。TMT行业全年占比16.7%

，除张江、漕河泾等传统科创园区外

，徐汇滨江、莘庄及大虹桥等新兴板块均出现大面积租赁案例。商贸零售位居第四

，奢侈品、运动品牌、美妆个护等传统品牌租赁需求活跃

，同时

，宠物经济等新消费风口崛起助推新兴消费赛道

释放租赁需求。2025年

，外资企业租赁面积（包括续租等租赁类型在内）

占

比为43.4%。上海作为最受外资青睐的城市之一

，外资参与度温和提升

，涵盖生物医药、人工智能等多个领域。物流5.0%商贸零售14.7%金融业17.4%TMT16.7%专业服务业制造业专业服务业20.2%金融业医疗健康商贸零售能源TMT房地产物流其他平方米700,000600,000500,000400,000300,000200,000100,00002023

2024

2025核心商务区新兴商务区上海甲级写字楼市场内/外资企业租赁成交面积占比（2025年）56.6%

内资

43.4%

外资30%20%10%0%虹口

竹园徐汇新兴陆家嘴30%20%10%0%徐汇核心

闵行陆家嘴普陀大中华区写字楼供应/需求前沿趋势

1830%20%10%0%徐汇核心竹园黄浦虹口行业区位偏好（租赁面积占比前三的行业）（2025年）金融业

陆家嘴资料来源：戴德梁行研究部专业服务业徐汇新兴TMT普陀展望未来上海甲级写字楼市场持续放量

，

2026至2028年

计划入市26个项目

，供应规模预计约279万平方

米

。其中2026年计划入市13个项目

，

面积突破

120万平方米。如按期入市

，上海市场的供应压力将持续高位释放。业主需更积极主动调整租赁策

略

，包括调整租金价格预期

，优化租户组合

，项

目租售策略等

，

同时为租户提供更多便利化设施

，

更优质服务提升客户满意度

，

以保留现有客户，并吸引潜在客户。2025年上海市GDP达5.67万亿元

，成全国首个经

济总量突破5万亿元的城市

，跻身全球城市前五位。

GDP增速达5.4%优于预期

，圆满完成年度和“

十

四五”经济增长预期目标。

2026年是“

十五五”

开局之年

，上海市将全力推动城市更新和布局优

化

，促进区域协调发展

，深化高水平改革开放，涵盖浦东引领区、

自贸试验区及临港新片区建设

，

以及长三角一体化发展。此外

，上海市将继续着

力培育壮大新质生产力

，引领产业转型升级。写字楼作为承载产业生态构建、城市文化传承与

企业成长发展的复合型价值平台

，迈入“

存量提

质、需求分层、运营革新、资本聚焦

”

的结构性

转型期。未来市场分化将进一步加剧

，而绿色智

慧化改造与服务生态融合

，将成为行业突破当前

困境、实现高质量发展的关键路径

，推动上海商业地产市场向更精细化、高品质发展阶段迈进。平方米1,400,0001,200,0001,000,000800,000600,000400,000200,000020262027

2028核心商务区新兴商务区项目名称商务区写字楼建筑面积（平方米）1华润中心静安核心80,0692徐家汇中心三期B座徐汇核心206,2833西岸中環T4,T5,T6徐汇新兴204,807徐汇新兴世博前滩世纪公园洋泾黄浦世纪公园徐汇核心静安核心杨浦徐汇新兴普陀竹园黄浦长宁静安新兴黄浦徐汇新兴陆家嘴静安新兴虹口世纪公园大中华区写字楼供应/需求前沿趋势

19上海甲级写字楼市场主要未来供应（2026年—

2028年）

上海甲级写字楼市场未来供应——按区域划分（2026年—

2028年）上海甲级写字楼市场未来供应——按核心/新兴商务区划分（2026年—2028年）202620272028资料来源：戴德梁行研究部过去一年在经历了短暂的供应节奏放缓后

，2025年

，深圳甲级写字楼的供应端重拾步伐

，全年共计71.2万平方米的甲级写字楼集中投入使用

，是2024年供应量的2.5倍。

部分客户储备稳定的业主转

变市场观望态度

，于项目建设阶段提前开启招商进程

，主动抢占

先机窗口

，以此加快去化来缩短空置周期。新项目集中在前海、罗湖金三角及宝安中心区

，

占全市供应总面积的比重分别为68.6%、19.0%及12.4%。

新供应对于需求的刺激作用显著：

2025年

，前海以21.9万平方米的净吸纳量稳居各

商务区之首

，

占全市甲级写字楼净吸纳量的83.2%；云启大厦的入市为传统商务区城市天际线再添新地标

，罗湖甲级写字楼市场净吸纳量也因此实现了2015年以来的首次转正

，至约1.7万平方米。优质企业的入驻将进一步驱动罗湖商务生态升级焕发新活力。企业搬迁升级、续租是租赁成交核心力量。在新增需求疲软、供应持续增加、空置面积去化速度放缓的背景下

，全市甲级写字楼空置率同比上升2.9个百分点至29.4%。

业主加大租金让步力度，全市甲级写字楼平均租金向下调整至每月每平方米149.4元

，同

比2024年下滑11.7%。资料来源：戴德梁行研究部项目名称商务区写字楼建筑面积（平方米）1云启大厦罗湖金三角135,0002平安银行信用卡中心前海114,0003湾区产业投资大厦宝安中心区88,344前海金三角（罗湖）宝安中心区平方米1,000,000800,000600,000400,000200,00002023

2024

2025大中华区写字楼供应/需求前沿趋势

20供需前沿趋势写字楼供应深圳甲级写字楼市场深圳甲级写字楼市场新增供应走势——按区域划分（2025年）深圳甲级写字楼市场新增供应走势（2023年—2025年）杨薇项目顾问及代理部深圳甲级写字楼市场主要新增项目（2025年）黄书礼企业服务部shannon.w.yang@xiaoduan.zhang@charlie.sl.wong@张晓端研究部写字楼租户需求过去一年尽管写字楼市场整体需求增长动能偏弱

，但新兴行业及细分板块仍呈现出亮点。TMT行业贡献了全年最多的甲级写字楼租赁

需求

，以租赁面积计

，

占比约达总租赁面积的三分之一。其中，随着AI产业的快速发展

，相关企业的租赁活跃度在2025年提升明显

，尤其是来自“具身智能”概念相关的企业租赁需求。在业务扩张的驱动下

，新兴的消费电子类企业亦对职场有扩张及提升需求

，年内录得多宗较大面积租赁成交。中企加速向海外寻找市场

，跨境相关行业积极发展的趋势也投射到对办公物业的需求上。其中

，跨境电商平台、

出口贸易、物流及供应链管理类企业在2025年的甲级写字楼新租赁面积对比2024年有所上升。这些出海企业在主营品类上各有侧重，且不少品牌企业也寻求在海外直接开展投资业务的机会

，以拓展业务发展。这在一定程度上反映即便面临美国关税政策扰动，企业端仍积极、灵活地拓展跨境贸易领域的新机遇。写字楼运营服务商的拓展租赁活动有所恢复

，其便捷的办公设备配套、弹性的租赁时长和计费规则更加贴合初创企业、

中小企业的灵活需求。深圳甲级写字楼市场内/外资企业租赁成交面积占比（2025年）82.0%

内资

18.0%

外资深圳甲级写字楼净吸纳量走势（2023年—2025年）深圳甲级写字楼市场各行业租赁成交面积占比（2025年）专业服务业

福田CBD60%40%20%0%车公庙

前海妈湾金融业

前海桂湾车公庙

福田CBD住宿餐饮6.1%贸易零售12.3%金融14.0%TMT住宿餐饮政府和社会组织文化娱乐TMT30.0%专业服务17.2%贸易零售医疗健康教育培训专业服务能源及资源建筑及房地产其他金融交通物流制造业平方米500,000400,000300,000200,000100,00002023

2024

2025前海桂湾40%30%20%10%0%福田CBD

宝安中心TMT后海前海前湾大中华区写字楼供应/需求前沿趋势

2120%10%0%行业区位偏好（租赁面积占比前三的行业）（2025年）前海前湾

后海资料来源：戴德梁行研究部前海桂湾科技园30%展望未来截至2025年末

，深圳全市甲级写字楼存量规模达

908.2万平方米。结合相关土地出让信息及工程进

度

，未来三年内投入使用的甲级写字楼或超400

万平方米。庞大、持续的供应对市场造成结构性

压力

，

同时也带来机遇：

前海、宝安中心区等新

兴商务区面貌新

，

多连层、独栋高品质物业可选

，

加上集中供应下的价格优势

，成为不少实力企业职场整合、扩租的首选。未来三年

，供应集中区域将主要向深圳湾超级总部基地转移

，企业总部楼宇的启用预计将带动上下游企业入驻

，但企业从原址迁出也将不可避免的为存量楼宇带来负面影响。此外

，“

降本增效

”

是当下企业职场选址最重要的考量因素

，在增量需求疲软的当下

，助力控制成本并提升效率是业

主或物业运营方撬动企业对办公物业需求的重要

前提

，也预示在租户掌握主导权的市场中

，“

以

价换量

”仍将是主流趋势。专注提升招商及运营效果的系统化资产管理模式受到越来越多关注。2025年

，深圳3D打印设备、工业机器人、

民用无人机产品产量同比均增长40%以上；信息传输、

软件和信息技术服务业增加值的增长率达到10.3%。

借助企业出海势头

，深圳高技术产品的研发与销

售或成为促进双循环发展的重要力量。深圳稳健

的科创产业上下游生态系统也将持续为办公市场

带来需求支撑。另一方面

，2026年APEC会议将

在深圳举行

，有望吸引更多企业关注深圳。平方米3,000,0002,500,0002,000,0001,500,0001,000,000500,000020262027

2028项目名称商务区写字楼建筑面积（平方米）1中信金融中心深圳湾超总182,7002深圳湾超级总部基地C塔深圳湾超总292,0003前海金融控股大厦前海81,800深