2025年第四季度大中华区物业摘要-

新能聚势光启未来大中华区物业摘要研究部2甲级办公楼市场03优质零售地产市场04物流地产市场05专题文章上海办公楼市场展现行业需求新势能06数字新势力重塑广州楼宇生态07科技重塑南京办公新生态08香港写字楼:在复杂周期中探索前行09办公楼北京27上海28广州29成都30酒店北京

32上海

33广州

34深圳

35香港

36北京

22上海

23广州

24深圳

25北京

11上海12广州深圳成都南京武汉杭州香港台北零售地产物流地产市场动态2025年,

中国主要城市甲级办公楼市场需求端呈现温和复苏态势。全年一线城市净吸纳量达162.9万平方米,部分城市租赁活动明显回暖,尤其受益于科技行业扩张带来的支撑。然而,整体市场格

局仍显著偏向租户,企业选址决策高度聚焦成本控制,供需矛盾

持续存在,

各城市甲级办公楼租金延续下行趋势,业主议价能力

进一步减弱,租金水平在平稳调整中寻求新的平衡点。在经济总体平稳、

新旧动能转换加速的宏观背景下,科技互联网行业成为本轮需求修复的核心引擎。人工智能应用、移动游戏、消费电子等细分领域表现尤为活跃,不仅推动企业办公空间升级,也带动多个城市出现整层及以上规模的租赁成交。在深圳,科技

类企业主导市场交易,租赁面积占比接近30%;在上海,科技互联网行业录得多宗大面积租赁交易,需求占比升至17%,跃居第二大需求来源,其中人工智能相关企业的扩张尤为突出。在甲级办公楼各行业需求来源中,金融服务业保持稳健表现。以上海为例,

全市甲级办公楼新增需求中接近四分之一为金融服务业企业,稳居首位。其中,私募基金特别是量化投资与证券类机构因业务规模持续增长,显著拉动对核心区域高端办公空间的需求。与此同时,消费结构变迁催生新型办公需求。户外运动品牌与潮玩IP纷纷在上海设立区域总部或旗舰店,反映新消费趋势对办公选址的影响。在广州和深圳,伴随国货品牌加速出海,跨境法律咨询、

国际物流、海外营销及跨境支付等配套专业服务行业的办公需求显著提升,形成具有地域特色的需求亮点。面对持续高企的新增供应与空置压力,市场流动性高度依赖租金下行释放的价格弹性。随着甲级与乙级办公楼之间的租金差距进一步收窄,越来越多企业把握窗口期,从乙级楼宇或创意园区搬迁至甲级项目,实现办公环境与品牌形象的"性价比升级"

。在此背景下,业主普遍采取更为灵活的租赁策略应对去化挑战,包括接受租约重组、提供定制化装修方案、延长免租期或承担部分搬迁成本,以稳定现有优质租户并吸引新客户。尽管整体空置率仍处高位,一些新兴的结构性需求,尤其是来自科技、金融及新兴消费领域的活跃租赁活动,有效缓解了部分核心商务区和重点子市场的去化压力,为市场提供阶段性支撑。2026年作为"十五五"规划的开局之年,高质量发展、科技自立自强与内需提振将成为贯穿全年的政策主轴,这一政策导向将为办公楼市场的持续复苏奠定坚实基础。在政策红利的持续释放下,高技术、高附加值产业有望保持快速发展态势,持续释放稳定的办公需求,成为市场需求增长的核心驱动力;而金融与专业服务业作为办公楼市场的传统基石行业,仍将发挥稳定器作用,为市场提供持续且稳健的需求支撑。

从区域分化来看,部分城市凭借自身的产业聚集优势与对外开放优势,将在消费电子、AI+、游戏产业、

中企出海等热门赛道中率先实现需求的深度修复,这些城市的办公楼市场有望成为中国办公楼市场长期复苏进程中的标杆,为整体市场的回暖提供有力支撑。•

需求温和复苏,科技互联网成需求修复核心引擎。•

金融服务业保持稳健,新兴消费业态加速布局,为办公楼市场提供结构性需求支撑。•

市场持续呈现租户主导格局,租金下行趋势延续,租约条件更趋灵活。甲级办公楼市场

|

20253全国来看

,

整体优质零售物业新增供应量仍处于高位。2025年

,

北京上海广州深圳四个一线城市优质零售物业合计新增供应达187万平方米,

同比增长7.2%;一线城市全年净吸纳量约138万平方米

,

同比增长4.1%

在供需关系持续承压的背景下

,

多数项目普遍采取以价换量策略,

推动各城市平均租金水平继续下行全年零售物业市场表现分化进一步加剧

,尽管整体市场仍面临压力

,但部分城市核心商圈的优质项目以及非核心区域的标杆性商业体,

凭借精准定位与高效运营

,

在出租率和租金表现上保持相对稳健。在零售端,消费者对品质生活

、高性价比及情绪价值的追求将持续深化,

为潮玩、

运动

、宠物经济及健康服务注入长期动能。此外

,

在政策加持与技术迭代的双重驱动下

,

消费电子品类有望加速场景拓展数智经济亦将加速渗透零售终端,催生更多沉浸式场景化

、互动化的新型商业空间

,

为中国商业地产开启高质量发展的新篇章。方式类租户的新开面积占比上升1.2个百分点至12%。

从细分品类来看

,

在新兴消费趋势的推动下

,

运动服饰、潮玩杂货

平价餐饮以及服务业态的租赁需求保持活跃,尤其是宠物服务

医疗健康服务

美容美体

运动健康场馆等新业态此外,

"

国补"政策的持续推进与消费电子技术的快速迭代形成双重驱动

,

不仅激发了消费者的升级换代意愿

,

也对消费电子品牌门店的租赁需求提供了有力支撑,推动该业态租赁活动日益活跃

在品牌策略层面

,

2025年线下商业迎来大店时代:潮玩IP、

运动户外及消费电子等热门赛道的新兴品牌纷纷布局核心商圈

,

以独栋或多层超大空间打造地标性门店此类大店突破传统单一商品销售逻辑

,

深度融合IP

内容前沿科技与在地文化,构建沉浸式消费场景,

推动品牌从卖产品"向

"卖体验卖生活方式"跃迁这一策略不仅回应了消费升级趋势重塑线下渠道价值,更借助核心点位的高曝光与强传播属性

,有效驱动品牌焕新与溢价能力提升。2025年

,

中国零售地产市场在政策支持

消费结构演变与业态创新的共同推动下

,

呈现结构性修复态势。全年社会消费品零售总额同比增长3.7%,

较2024年加快0.2个百分点。这一复苏主要由三大因素驱动:一是国补政策持续发力

,有效提振通讯器材

家用电器及音像器材等品类销售

,

相关领域实现全年两位数增长;二是体育与健康消费持续升温,全民健康意识提升叠加赛事经济催化

,

带动运动服饰健身场馆及相关服务业态加速扩张;三是签证政策放宽显著促进入境旅游,进一步激活文旅餐饮及零售终端需求。2025年

,

消费结构的持续演变正深刻重塑零售空间格局。从主要业态来看

,零售物业租赁需求呈现多元化趋势以上海主要优质项目为例

,

2025年新开门店数据显示

,

餐饮和时尚类租户仍是新增租赁的主力

,

面积占比分别为33%和27%;与此同时,

服务类租户需求显著升温,面积占比提升近4个百分点至15%

此外,

生活•

在"国补"政策提振、体育健康需求升温、以及签证放宽带动入境旅游等因素推动下,

消费市场呈现结构性修复特征。•

租赁需求持续分化,潮玩、运动户外和消费电子等业态保持活跃,头部品牌采用大店策略重塑空间价值。•

零售物业新增供应量仍处于高位,项目普遍采取"以价换量"策略,整体租金持续承压。优质零售地产市场零售地产|

2025年第四季度研究部中国4业持续支撑市场需求;华西地区需求保持活跃,零售、

白酒、快递快运等行业持续支撑当地增量仓储需求。2025年全年,中国主要城市物流地产市场新增供应约为854万平方米,较2024年略有下降。新增供应呈现区域性集中,市场分化显著:上海全年新增供应仍超百万平方米,短期空置压力仍在高位;北京新增供应超60万平方米,空置率上升至30%以上,华南五市全年新增487万平方米,是去年的两倍有余,

区域内各市场空置率明显抬升。华西全年新增44万平方米,较之前峰值显著下降,整体空置率逐步降低至10%以内。展望未来,全国物流地产供应端整体将呈现平稳态势,但区域分化现象将愈发明显。

具体而言,华南地区及北京已步入供应释放阶段,短期内供应端压力明显;而华东地区与华西地区,

供应压力则相对处于可控范围。在增量需求释放节奏较为缓慢的背景下,新增供应集中入市的地区,其去化周期预计将会延长,整体空置2025年全年,中国物流仓储市场整体需求保持稳定,呈现温和修复态势。国内宏观经济边际改善,促消费政策持续发力,推动整体消费逐步回暖,国内电商平台及第三方物流企业的仓储需求逐步回升。在企业普遍强化成本管控、租赁市场整体承压的环境下,大型租户持续优化仓储网络,通过整合多城市仓配资源、集中布局等方式降低综合履约成本、

提升运营效率。仲量联行追踪的主要物流地产市场数据显示,2025年度净吸纳量超过800万平方米,相较去年略有提升,其中上海、嘉兴、广州、佛山和廊坊市场表现相对较为活跃,年净吸纳量超过50万平方米。区域市场需求主要来源呈现明显分化态势:华北地区需求以成本驱动型搬迁为主,新增扩张动能有所不足;华东地区整体需求保持稳定,降本增效仍是多数企业的主要需求,地区内成熟的制造业基础也吸引了来自制造业相关企业的大量需求;华南地区虽然受全球战略布局调整影响,部分跨境电商平台在华南地区的仓储扩张节奏趋于审慎,但国内电商、即时零售企业及第三方物流企水平或将呈现阶段性上升趋势。2025年,受新增需求偏弱及供应端压力双重影响,全国物流地产

租金整体延续下行调整趋势。项目间竞争加剧促使业主租金策略更趋灵活:

新项目侧重定价竞争力,存量业主则通过降价续租或合同期内优惠等方式以保持现有出租率和保留现有主力租户。仲量联行监测数据显示,全国主要物流城市租金同比全部录得负

增长。

其中,华北地区的廊坊、天津以及华东地区的嘉兴、上海和苏州租金调整幅度相对明显,同比降幅均接近20%。华南地区受2025年大量新增供应影响,租金跌幅明显扩大,其中东莞租金同比降幅超过15%。华西地区租金跌幅较前期显著收窄,呈现温和企稳态势。•

租户市场为企业优化物流地产布局提供机会•

新增供应压力较去年略有缓和,但区域分化明显•

租金持续深度调整,业主采取灵活定价政策支撑市场恢复物流地产市场物流地产|

2025年第四季度研究部中国5行业需求多元化是上海办公楼市场的显著特征。纵观2020

至2025

年上海办公楼市场的新增租赁需求,金融服务、专业服务、科技互联网、制造贸易、零售、

生命科学这六大传统行业的租赁需求历年占比均稳定在80%

以上,构成了上海办公楼市场的需

求基本面。

近期,金融服务、

科技互联网行业的部分细分领域展现出活跃的增长势能。金融服务:私募基金企业需求占比上升金融服务一直是上海办公楼市场租赁需求的"压舱石"

,需求占比常年位居首位。当前,内资企业更为积极地利用市场条件优化其租赁策略。与此同时,行业内部需求结构变化显著。2025年,得益于支持性政策与国内降息等因素推动市场流动性改善,私募基金企业需求占整体金融服务企业需求的比重显著上升,超过25%。与此同时,

A

股与港股市场稳健发展,带动私募证券类基金加快注册与扩张步伐。2025

年全年,国内私募证券投资基金的备案通过数量与规模均实现稳步增长。

基金机构与基金数量的增加推动了基金公司的办公租赁需求上升。

与传统的保险、银行及外资基金不同,内资基金机构的选址策略更为灵活,积极聚焦于沿江沿河板块。科技互联网:人工智能和集成电路需求占比显著增长2020

至2025

年,上海科技互联网行业的租赁需求历经三个阶段。2020-2021年,行业迎来快速扩张期,多家头部互联网平台接连完成大面积办公租赁成交;2022-2023

年,受行业监管趋严与行业内部调整的双重影响,整体需求增长放缓,科技互联网行业的办公租赁成交总量与全市占比均出现回落;2024

年起,人工智能领域的技术突破与相关应用场景的快速拓展,推动行业租赁需求明显回升。其中,人工智能成为需求回升的核心驱动力;集成电路设计企业因设计团队更依赖算力与网络环境,而非实体生产研发空间,也纷纷在甲级办公楼市场寻找品质升级机会。此外,游戏、新能源汽车相关领域及互联网服务平台的租赁需求同步回升,多数企业将选址聚焦于非中央商务区。图1:2020-2025年上海办公楼市场行业需求占比上海办公楼市场展现行业需求新势能数据来源:仲量联行研究部图3:

上海办公楼市场科技互联网企业租赁需求细分(基于2020年至2025年租赁面积统计)图2:

上海办公楼市场金融服务企业需求细分(基于2023年至2025年租赁面积统计)*数据来源:仲量联行研究部数据来源:仲量联行研究部专题文章6新兴商务区甲级办公市场锚定办公升级机遇仲量联行监测显示,在天河区与琶洲片区超300万平方米的产业园区样本中,仅约30%达到具备研发适配性、运营成熟度与空间

品质的"A类产业园"标准,

而临近广州国际金融城的

"中国游

戏第一街"

科韵路片区,A类供给尤为紧缺。鉴于琶洲与广州国际金融城近年大量高品质甲级办公楼集中入市、租金持续优化、交通及配套快速完善,许多寻求办公空间扩张与

升级的新兴产业企业选择以可控成本升级到甲级办公楼项目。过去三年,仲量联行监测数据显示,在新兴行业的办公租赁搬迁

成交中,超六成落地于琶洲与广州国际金融城两大新兴商务区。

进一步分析发现,这些区域内的成交案例中,超50%属于企业主动升级,即从普通办公楼或产业园区迁入甲级办公物业。升级搬

迁不仅提升办公品质、改善区位条件、增强通勤便利性,也能够

满足新兴企业对办公空间的功能弹性与场景赋能的更高要求。在强劲的产业集聚与新兴企业办公升级需求驱动下,广州甲级办

公楼市场的去化动能正向琶洲、

广州国际金融城等新兴核心区集

中。截至2025年底,两区空置率较近三年的高点显著回落,市场局部供需平衡不断改善。此外,

随着企业对高品质空间的支付意

愿提升,上述新兴甲级办公楼子市场租金下行压力持续收窄,展

现出扎实的复苏潜力。近年来,游戏、跨境出海服务等数字新势力,正成为广州新质生产力的重要载体和楼宇经济增量主力。数字新势力正重塑城市

空间形态与楼宇价值,推动琶洲、

广州国际金融城等重点板块完成动能切换和价值兑现。新兴企业办公空间的升级路径与场景化需求近年来,以游戏和出海服务为代表的广州新兴行业产业规模不断扩展,带动新的选址需求释放。根据仲量联行过去三年对广州市场的监测数据,在涵盖甲、乙级办公楼与产业办公的搬迁租赁成交中,搬迁后面积增长超50%的成交中,70%来自游戏、

电商、出海服务、美妆、企业数字化服务等新兴行业。而在面积翻倍及以上的案例中,该占比更达到85%,充分说明了新兴行业是当前租赁市场最具活跃的需求来源。目前,广州的新兴行业企业广泛分布在各类产业园与办公楼中。初创期,企业选址以成本控制与生态协同为先。随着业务扩张,办公空间升级势在必行。一部分企业注重创意与研发氛围,偏好高品质产业园兼具科技感与轻松度的环境,且看重产业园在运营成本方面的实用性优势。另一部分企业则将企业形象、核心区位及员工通勤便利性置于首位。甲级办公楼凭借地标性形象和优越的交通配套,助力企业彰显品牌、吸引高端人才。珠江新城

天河智燃城核心区

图例楼宇内斩兴行业租户占比

20%

20%

40%

40%

60%

60%

80%

80%数字新势力重塑广州楼宇生态资料来源:仲量联行研究部整理注:样本包含甲级、乙级及产业办公项目;租赁面积变化与租金单价变化指新租约与旧租约相比,面积、租金的同比增长率;数据截至2025年11月图2

:新兴行业在广州部分核心产业聚集区的布局版图图1

:

广州办公楼市场搬迁成交分析

(2023

–

2025年)谁体高度表示楼宇办公因积

(平方米

>220,000

<

1,600资料来源:仲量联行研究部整理专题文章研究部

产业回聚典区

7在供给端,开发商正从单纯的业主角色转型为主动的生态构建者,弥合物理空间与数字企业需求之间的鸿沟。通过智慧楼宇系统、共享研发空间及主动式数据服务平台,

办公空间正成为测试、

协

作与价值创造的活力枢纽。这种产业与空间的共生关系,在南京"双核"地理格局中清晰可

见:江北新区已崛起为"低空"制造与硬科技高地,江宁区则聚

力打造6G与数字创意产业集群。主城区各子市场则扮演"价值转

化器"

角色,将科技动能转化为商业地产活力。未来,

随着江北新区"芯片之城"、江宁区"无线谷"等重大项

目陆续落成,逐步释放产能,这一趋势将进一步加速。

以

"河

—

—产力的核心承载平台。

这里的每一平方米办公空间都正在演变为

创新节点,使南京商业地产真正成为城市科技未来的重要晴雨表。注1

:"低空经济"指以有人及无人驾驶航空器在低空开展的各类飞行活动为核心,带动相

关领域融合发展的综合性经济形态。其主要产品包括无人机、eVTOL

(电动垂直起降飞行器)、直升机、传统固定翼飞机等,覆盖消费级与工业级应用场景。注2

:"雨林式创新生态"是一种借鉴热带雨林特征的创新范式。其核心并非定向培育特定

企业或人才,而是营造一个具备多样性、共生性与开放协作性的环境,以更有效地催生不可

预测的突破性创新。2025年,高德低空经济华东总部落户南京江北新区,布局城市空中交通

(UAM)与应急物流等"空中高德"示范场景,以及紫金山实验室发布全球首个6G广域低空覆盖的无蜂窝通智感融合外场试验网,标志着南京数字经济迈入关键阶段,从平面走向立体,加速构建以人工智能

(低空经济1/机器人)

、

5G/6G

(未来网络)、科技互联网(含数据要素)三大赛道为支柱的产业体系,

重塑城市竞争力。依托数字经济与实体经济深度融合,南京的高校、企业与政府之间正以"雨林式创新生态2"实现无缝合作,加速科技产业体系

发展。产业空间"双向赋能":数字经济重构商业办公楼价值逻辑更重要的是,这一科技浪潮正在重塑南京商业地产格局,

办公楼正从企业的成本支出演化为关键的创新赋能平台。在需求端,上述三大核心领域的企业不再满足于传统办公空间,

转而寻求场景驱动、

功能定制的载体:人工智能企业需部署本地算力,

6G通讯企业需测试环境对信号传播的影响,元宇宙企业则要求有高沉浸感与强交互性的空间环境。

因为,具备科技属性、更能快速响应这些企业需求的商业办公楼将成为他们的首选。

同时,这一科技趋势也催生出法律、合规等新兴配套业态,在同一楼宇内形成多元的相关租赁需求。科技重塑南京办公新生态5G/6G人工智能其它TMT图1:

"数字经济"型企业在南京甲级办公楼板块分布热力图数据来源:仲量联行研究部专题文章研究部8香港写字楼投资市场正经历重大调整期。截至2025

年第三季度,整体写字楼资本价值较峰值下跌约一半。

尽管在价格发现阶段交易量依然低迷,但近期租赁市场的基本面指标显示市场正逐步企稳,未来的发展路径值得关注。理解市场连锁动态当前的商业地产资产、

金融机构与资本市场之间存在紧密的连锁关系

(如右图所示)

。这一充满挑战的反馈循环始于商业地产:空置率上升和租金调整压缩了运营收入,进而压低了估值。资产质量的下降促使银行采取防御性姿态以管理贷款风险,导致房地产交易的新增信贷收紧。资本受限增加了交易难度,阻碍了价格发现过程,延缓了市场寻找新平衡点的速度。打破这一循环的关

——

将有助于恢复贷款机构的信心并重启资金流动。租赁势头与

"双速"

市场尽管投资市场呆滞,但租赁市场表现强劲。2025

年第三季度净吸纳量显著回升,主要受租户利用有利条款升级至高品质物业的驱动。虽然这种以质为先的趋势释放了积极信号,但其长期可持续性取决于后续是否伴随真实的业务扩张,而非仅仅是升级搬迁。市场因此呈现明显的"双速"特征:中环等核心区域的优质资产因需求集中而租金企稳;而老旧、低规格的建筑则面临结构性淘汰风险,

难以在竞争中立足。投资前景展望目前,投资市场仍由最终用户的自用型战略收购主导。

机构投资者普遍持观望态度,等待租金收益率相对于低风险资产出现更具吸引力的溢价。

展望未来,几个因素支持谨慎乐观的态度。新供应周期预计即将见顶,2026

年起新增写字楼落成量将大幅减少,为市场吸纳现有空置提供关键窗口期。此外,虽然中国内地资本流入起到了一定支撑作用,但其影响具有高度选择性,主要集中在标志性资产,

尚未全面提振市场。复苏之路还取决于稳定的宏观经济背景。

尽管全球利率和地缘政治局势相较过去两年已显现出更高的确定性,市场初期的复苏仍对外部冲击高度敏感。综上所述,受租赁基本面走强的支撑,香港优质写字楼市场似乎正在筑底。

然而,资本价值的全面复苏将是一个渐进的过程。真正的复苏取决于信贷市场的解冻、

优质物业租赁势头转化为全面可持续需求,以及全球经济环境的持续稳定。香港写字楼:在复杂周期中探索前行资料来源:仲量联行图2

:

2022年至2025年期间年均写字楼楼交易量和交易宗数较2017-2021年下降约70%资料来源:

EPRC,仲量联行注:仅包括港币两千万或以上写字楼成交图1

:

香港商业地产市场的反馈循环专题文章研究部9全市租赁需求维持较弱水平,本季度市场以续租交易为主导。鉴于搬迁涉及较高的装修及复原成本,更多租户倾向于在同一楼宇内续租,

以规避相关支出搬迁行为通常由租约到期或组织架构调整等关键节点触发,反映出企业办公空间调整的节奏更趋审慎在非续租交易中

,

非银金融业为本季度的主要需求来源

同时,医美、

体检及人工智能场景应用等细分领域正逐步显现为新兴的增量需求来源。2025年第四季度

,

整体甲级办公楼市场无大规模新增供应入市,含自用项目空置率环比下降0.2个百分点

,

至11.6%。

此次小幅回落主要得益于CBD和望京等子市场租赁进展的推动尽管空置率延续小幅下行趋势,但供给端压力却持续加剧。部分子市场在整体层面已显现企稳迹象;相比之下,望京、丽泽等区域的空置率持续处于高位,导致业主普遍依赖大幅租金折扣来吸引租户随着北京甲级写字楼市场定价透明度进一步提升,

租金调整力度供需指标万平方米120

18%100

15%8012%609%40

6%203%00%-20

-3%

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025持续加深。全市平均有效租金环比下降5.6%、同比下降16.3%,至每平方米人民币2l0元

,

凸显在需求疲软背景下持续存在的下行压力。未来展望全市租金下行速度有望放缓,预计2026年全年平均租金降幅将

收窄至6.6%,反映出部分子市场租赁表现的局部企稳。然而,

随着新增供应陆续入市,租金仍将面临一定下行压力。•

续租交易占比提升。•

市场空置率呈现小幅改善

。•

租金跌势延续。mm净吸纳量

mm新增供应

空置率备注:北京办公楼市场是指北京甲级办公楼市场。114,830011.6%226-18.2%CBD北京

|

202511四季度,

中央商务区净吸纳量录得52,600平方米,非中央商务区市场录得107,800平方米,全年总计499,300平方米。随着甲级与乙级项目之间的租金差距缩小,升级需求持续释放

以私募基金和内资律所为代表的金融服务和专业服务业保持韧性。随着消费

模式转变,户外运动和潮玩品牌展现扩张需求,同时科技互联网

在年内录得大面积成交。整体市场全年新增供应录得1,036,500平方米,推动整体空置率环

比上升0.2个百分点,同比上升1.1个百分点,达到24.3%。四季度,中央商务区录得两个项目竣工交付,共计242,900平方米,推动空置率环比上升1.7个百分点,同比上升1.6个百分点,达到

18.0%。非中央商务区录得两个项目竣工交付,

总计72,100平方米,全年新增供应达到707,600平方米。新增供应进一步推高非中央商务区空置率同比上升0.6个百分点至29.6%中央商务区市场租金环比下降2.8%,

同比下降12.1%,达到6.4元/平方米/天。多数业主在租赁条款方面保持灵活的协商空间。部分维持较高出租率的业主则采取较为稳定的策略。

非中央商务区租金环比下降2.7%,

同比下降11.0%,

达到4.2元/平方米/天。

较高的空置率使得业主继续调整租金预期并提供具有吸引力的激励政策。未来展望考虑到短期内持续的新增供应,租户将利用市场条件寻求有利的租约条款。

成本驱动型的搬迁和升级需求仍将是主要需求类型。尽管部分高出租率的优质项目租金开始企稳,租户谨慎的租赁策略仍将影响整体市场的租金表现。•

租户保持审慎并利用当前市场条件争取有利的租约条款。•四季度录得四个项目交付入市,总计新增供应315,000平方米。•

整体市场持续利好租户,租金仍处于下行通道。2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025mn净吸纳量

mn新增供应空置率备注:上海办公楼市场是指上海甲级办公楼市场。499,300

平方米1,036,500

平方米24.3%158.7

元-11.6%跌幅加快25%20%15%10%5%0%上海250200150100500办公楼|

2025年第四季度©仲量联行2026年版权所有万平方米研究部上海12供需指标万平方米10025%8020%60

15%4010%205%00%

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

净吸纳量新增供应空置率

备注:广州办公楼市场是指广州甲级办公楼市场。由于多数存量租户租赁决策保持审慎,本季度全市净吸纳量回落至2万平方米以下。延续此前趋势,琶洲及广州国际金融城继续成为本季度净吸纳的核心引擎。

凭借新落成项目的楼宇品质与租金性价比优势,上述新兴子市场持续吸纳周边新兴产业群集办公升级需求,并承接部分成熟子市场的外溢搬迁需求。本季度,广州甲级办公楼市场空置率环比小幅下降0.2个百分点,整体去化节奏温和,但结构性分化进一步显现。琶洲与广州国际金融城录得多宗单笔超2,000平方米的租赁成交,

成为去化主力,空置率分别环比下降0.9和3.6个百分点。而珠江新城等成熟子市场空置率持续攀升,主要由于部分大面积租户回归自持物业或向新兴商务区跨区域搬迁。面对年末去化压力,业主主动优化租赁策略,通过适度让利及提供定制化空间方案,提升对优质租户的吸引力。同时,随着市场竞争压力加剧,成熟子市场中部分存量项目对大堂与公共区域进行品质焕新,以增强综合竞争力。全市租金水平延续调整态势,环比下降2.3%。未来展望2026年,全市新增供应量预计将突破80万平方米,供需结构矛盾短期内较难显著缓解,但需求端韧性正逐步增强。人工智能商

业化、

游戏电竞、直播电商等广州本地优势产业生态的加速成熟与集聚,带动办公升级与扩张需求将持续释放,有望成为支撑办公租赁市场去化的核心力量。•

租赁市场整体氛围仍显谨慎,新兴商务区的租赁需求相对活跃。•

无新增项目入市,

空置率环比小幅下降。•

租金水平持续下探,部分业主通过翻新物业增强竞争力。广州办公楼|

2025年第四季度393,900739,40022.9%137.3-9.8%广州©仲量联行2026年版权所有研究部132025年第四季度,深圳甲级办公楼市场录得多宗整层及以上的大面积租赁成交,主要由消费电子企业及品牌出海配套服务类企业带动在租金持续下行的背景下,部分基本面稳健的科技企业把握窗口期升级入驻甲级办公楼,

以更好支撑研发协同并提升运营效率。全年来看

,

消费电子芯片半导体等硬科技企业及出海服务业合计贡献了接近四成的升级与扩租成交。四季度共有两个新项目入市,

合计新增供应约

13.4万平方米,均为科技及金融机构的全自用总部大楼。存量市场方面,多个新近入市项目凭借更具竞争力的租金与日益完善的商业配套,

吸引了较多整层及以上面积租户入驻其中

,前海片区空置率改善最为显著,带动全市空置率环比下降1.5个百分点至26.2%。在新增供应高位常态化去化压力上升与租户议价能力增强并存的市场环境下,各方通过多元策略组合重塑供需平衡与成交逻辑

除新租租金持续下调外,续租谈判亦进一步向租户倾斜;业主更频繁推动与现有租户的租约重组

,

以稳定出租率并降低租户流失风险在此背景下,

深圳甲级办公楼租金水平延续回落

未来展望展望2026年,

深圳甲级办公楼市场预计仍将有超150万平方米新增供应入市,供需结构性矛盾短期内难以缓解,租金仍面临下行压力

,

空置率预计维持高位运行租户在严控成本的同时,将更关注办公空间对业务运营的支撑效能;业主则需以更灵活的租赁条款与更强的服务能力

,

换取稳定现金流与可持续的出租率。此外,

伴随消费电子需求修复及AI大模型应用加速

,

相关产业在深圳的集群化发展趋势有望进一步增强。企业研发与运营空间需求或持续增长,从而推动相关企业办公面积扩张与办公品质升级

供需指标万平方米300

30%20020%•

科技类企业持续主导办公楼租赁需求。•

得益于总部自用需求释放及租赁活跃度提升,全市空置率环比小幅回落。•

业主加大租金优惠提升租户留存率,全市租金维持下行通道。2020

2021

2022

2023

2024

2025mw净吸纳量

mw新增供应

空置率备注:深圳办公楼市场是指深圳甲级办公楼市场。620,8001,159,10026.2%125-11.1%深圳办公楼|

2025年第四季度10%0%©仲量联行2026年版权所有1000研究部深圳14供需指标万平方米8040%6030%4020%2010%00%2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025mm净吸纳量

mm新增供应

空置率备注:成都办公楼市场是指成都甲级办公楼市场。市场供应压力持续,而有效需求有限的情况下,业主持续采用

"以价换量"

的策略,全市新租与续约的租金均进一步下探。2025年四季度,甲级办公楼平均账面租金降至74.7元/平方米/月,同比下降7.3%。市场仍在供需调整中,寻求新的租金平衡点。未来展望展望未来,成都年均新增办公楼供应预计仍将超过50万平方米,新项目高度集中于天府新区与金融城三期。部分业主策略性延期交付将趋于常态化。在供应持续放量的背景下,市场空置率或将进一步高企,

租金仍有进一步下行压力。

然而,随着"十四五"规划的圆满收官,成都进一步夯实高质量发展根基,也为2026年"十五五"蓝图全面展开,这周西部极核心城市在新周期中提升能级、

重塑产业于空间格局奠定基础。'一带一路'节点优势凸显,'蓉企出海'迈向体系化,外贸向价值链高端攀升,将有望催生出新兴办公需求,助力成都办公楼市场在深度调整中迎来增量机遇。2025年,成都甲级办公楼新增供应达44万平方米,主要集中于高新南区及天府新区;在供应集中放量下,全市优质办公总存量跃居中西部首位。然而,2025年市场有效需求明显不足,全年甲级净吸纳量仅录得2.7万平方米,创近年新低,租户在租赁决策上依旧保持谨慎态度。

受此拖累,甲级办公楼平均空置率同比上升

5.1个百分点,

达36.2%。2025年,成都城市能级系统性跃升,科创策源力进一步加强,高基数制造于数字绿色产业加速融合,带动办公楼市场租赁结构保持稳健态势。回顾全年产业变迁及需求结构,金融业(21.9%)

、科技互联网

(20.5%)和专业服务业

(16.3%)构成甲级办公楼市场新租需求的三大支柱行业。

从成交类型而已,全年约七成租赁活动源于搬迁或升级,尤其是小于300平方米的小面积租户,因其决策周期更为灵活,此类租户的需求占比同比上升3.9个百分•

科创策源力进一步加强,办公楼需求结构保持稳健。•

供应集中放量,

市场供需深度调整。•

市场持续利好租户方,业主强化租户维系,

以保持资产稳定型。27,050439,86136.2%

63.4-7.3%成都办公楼|

2025年第四季度©仲量联行2026年版权所有研究部成都15供需指标万平方米5050%4040%3030%2020%10

10%00%2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025mm净吸纳量

mm新增供应

空置率备注:南京办公楼市场是指南京甲级办公楼市场。2025年四季度,金融业、科技互联网和专业服务业仍为南京甲级办公楼市场的主要需求来源。延续三季度趋势,部分保险机构仍

有相对活跃的较大面积租赁需求,主要集中在河西和新街口板块。科技互联网行业亦保持了一定的需求韧性,在河西板块等贡献了

租赁成交。

而本季度专业服务业的租赁成交则主要来自教育类服

务机构的需求释放。从成交面积上看,本季度延续三季度态势,甲级办公楼市场继续录得1500平方米及以上的大面积企业租赁成

交。四季度,甲级办公楼市场净吸纳量约2.3万平方米,推动全年甲级办公楼市场净吸纳量至约

10.2万平方米。因连续两个季度未录得新增项目入市,南京甲级办公楼市场总存

量维持在约279万平方米,叠加企业升级搬迁等需求的拉动,四

季度空置率继续回落,环比下降0.8个百分点至33.4%。四季度,南京甲级办公楼市场仍处于租金下行周期,净有效租金环比下降1.6%至94.3元每平方米每月,环比跌幅较上季度略有扩

大,但全年累计跌幅相较去年同期有所放缓。未来展望2026年,南京甲级办公楼市场预计将迎来四个新项目入市,带来约29万平方米的增量供应。随后,市场供应节奏预计将有所放缓。伴随新增供应有序释放,未来几年南京甲级办公楼市场空置率预

计保持总体平稳。短期内,租户市场仍将持续,租金优惠和灵活租赁政策或将继续

推动市场活跃度提振,促进企业需求释放和成交转化。•

金融、科技互联网和专业服务等传统主力需求行业表现相对稳健。•

四季度甲级办公楼市场未录得新增项目入市,空置率延续回落态势。•

租金跌幅环比有所扩大。101,900227,70033.4%

94.3-4.0%南京办公楼|

2025年第四季度©仲量联行2026年版权所有研究部南京162025年第四季度,

科技互联网行业仍为武汉甲级办公楼市场主力需求来源,

成交面积约占甲级整体成交量的1/3。

其中,

光谷子市场所贡献的成交面积仍占主导地位

,但延续三季度趋势

,

本季度亦有不少科技企业选址汉口沿江武昌沿江和中南中北路等其他子市场。与此同时

,

专业服务业金融业和医疗及生命科学行业延续三季度态势

,

贡献增量租赁需求。而受以旧换新和"家电国补"政策支持

,

上半年表现相对较活跃的制造业相关企业在四季度也进一步释放租赁需求。此外

,本季度甲级办公楼市场亦录得数宗来自能源环保行业的成交。整体来看

,租金下行周期下

,

部分企业正积极把握办公升级窗口期

,

迁入品质更高区位更优的甲级办公楼宇。四季度,

武汉甲级办公楼市场迎来供应放量

,

武汉阿里中心T1和光谷创新天地88两个甲级项目集中入市

,

合计带来约20.3万平方米的新增供应

,

推动甲级办公楼市场总存量上升至近354.8万平方米。5050%4040%3030%2020%10

10%00%2020

2021

2022

2023

2024

2025mm净吸纳量

mm新增供应

空置率备注:武汉办公楼市场是指武汉甲级办公楼市场。受新增供应影响,

2025年第四季度甲级办公楼市场空置率环比上升2.9个百分点至42.0%。

租金方面

,全市甲级办公楼市场仍处于租金下调阶段

,

叠加新增供应带来去化压力

,

四季度武汉甲级办公楼市场租金跌幅略有扩大

,

净有效租金环比下降3.0%至65.8元每平方米每月

。未来展望2026年,武汉甲级办公楼市场将迎来新一轮供应高峰,多个大体量甲级办公楼宇将建成入市,预计为市场带来约55万平方米的新增供应,有望有效激发存量市场中的企业流动性需求。同时,供需压力下,业主方预计将延续灵活租赁策略,通过精装产品

等方式切实降低企业升级搬迁成本,

促使以降本增效为目的的

办公升级和搬迁需求得以进一步释放。•

科技互联网行业主导市场去化,专业服务业、金融业、医疗及生命科学行业和制造业亦贡献部分租赁需求。•

第四季度,武汉甲级办公楼市场迎来两个新增项目集中入市。•

全市甲级办公楼市场空置率环比上升,租金延续下行趋势。88,300383,60042.0%

65.8-13.9%武汉供需指标万平方米办公楼|

2025年第四季度研究部武汉17©2025年四季度,杭州甲级办公楼市场迎来两个新项目入市,包括杭州恒隆广场办公楼首期的正式亮相,共计带来约

110,000mi的新增供应,推动杭州甲级办公楼市场总存量上升至340.4万平方米。

受新增供应带动,四季度甲级办公楼市场空置率环比上升1.1个百分点,

至26.4%。四季度,科技互联网行业延续三季度态势,继续释放相应的租赁需求。

金融行业作为杭州甲级办公楼市场的传统需求主力,本季度需求环比略有回升。零售类品牌新租需求保持相对稳定,并受年末新春购物旺季等因素推动,其需求占比较三季度略有提升。专业服务业和制造业亦贡献了部分新租需求。市场租金仍处于下行周期。2025年四季度,杭州甲级办公楼平均净有效租金环比下降1.0%。全年累计跌幅超过去年同期水平,租金下行压力持续。未来展望叠加部分原定2025年入市项目推迟至2026年,杭州甲级办公楼市场预计将在2026年迎来一轮供应高峰,

多个优质项目如新鸿基IFC办公楼、恒隆广场办公楼二期等将陆续交付,为甲级市场带来约65万平方米的新增供应,有望激发存量市场中的企业升级或搬迁需求。供需压力下,全市甲级办公楼空置率预计将持续走高,业主方仍将采取灵活租赁策略,推动租金进一步下行。•

甲级办公楼市场迎来两个新增项目入市。•

市场竞争持续,

租金降幅环比小幅收窄。•

科技互联网行业继续释放租赁需求,金融企业需求略有回升。2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025mm净吸纳量

mm新增供应

空置率备注:杭州办公楼市场是指杭州甲级办公楼市场。116,000219,00026.4%

116-5.2%30%25%20%15%10%5%0%杭州办公楼|

2025年第四季度供需指标万平方米6050403020100研究部杭州18©2025年第四季度,总净吸纳量环比增长135.9%至153万平方尺。这一增长主要由西九龙新落成的InternationalGatewaycentre

的预租活动所带动,其中包括瑞银和桑坦德银行的进驻。友邦保险在尖沙阻港威大厦5座扩充,承租了全层高层楼面,总建筑面积达24,300平方尺。同时,米高集团为扩充业务,从中粮大厦迁出,承租了中环长江集团中心二期10,20l平方尺的楼面。西九龙International

Gatewaycentre、薄扶林数码港五期及将

军澳政府合署于2025年第四季度竣工,为市场新增266万平方尺的净楼面面积。截至12月,整体甲级写字楼空置率升至14.1%。空置压力主要集中在边缘分区市场,核心区保持稳定:中环空置率环比持平,尖沙咀则收窄0.5个百分点。2025年第四季度整体市场租金环比微升0.7%,各分区表现分化。中环和尖沙阻分别录得1.5%和l.2%的涨幅,而九龙东则下跌1.2%。资本值跌幅收窄至0.8%(上一季度为2.7%)。

由于写字楼售价在长期调整后接近支撑位,成交量有所回升,主要受自用业主支持。

受中国科技公司两宗大手交易推动,本季买卖交易额环比飙升384.7%:京东以35亿港元购入中国建设银行大厦50%

股权;阿里巴巴及蚂蚁集团以72亿港元购入onecausewayBay顶层13层楼面。未来展望得益于优质楼宇供应紧缺及租赁洽谈加速,预计中环和尖沙咀将引领租金反弹。

高规格新项目的落成正推动租户升级需求。然而,由于各行业需求不均,

中等质量物业短期内难见复苏,边缘分区市场的陈旧资产仍将面临下行压力。

预计2026年整体租金将温和下调0-5%。•

受预租及升级需求带动,季度净吸纳量创下2019年以来新高•

新增供应入市导致空置率上升•

展望:租金复苏将集中于优质楼宇,整体市场反弹将会滞后2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025mm净吸纳量

mm新增供应

空置率备注:香港办公楼市场是指香港甲级办公楼市场。2,327,0003,624,00014.1%46.5-2.6%香港16%14%12%10%8%6%4%2%0%办公楼|

2025年第四季度供需指标

百万平方尺6420-2-4研究部香港19台北核心商业区在2025年第四季度录得约19,600坪的强劲承租面积,

占全年成交总量的45%。此季度表现大幅超越历史季节性水平,彰显市场强劲增长势头。市场表现主要受惠于国泰环宇大楼、

元大银星大楼及冠德民权大楼等新竣工项目,

业主积极招租策略配合租户偏好具LEED/WELL认证的绿建筑趋势,成为推动去化的核心要素,促成本季14,065坪净吸纳量。整体而言,2025年第四季度呈现强势去化态势,核心商业区空置率持续处于低位水平,环比下滑0.5个百分点。信义次级市场空置率改善最为显著,环比下降0.6个百分点,再次验证顶级物业的市场优势地位。敦北次级市场受国泰环宇大楼

(10,440坪,约34,524平方米)新

增供应影响,市场存量有所增加。然而,业主精准的租赁策略有效控制空置率升幅至仅0.5个百分点,展现出色的去化能力。受惠于空置率收窄,2025年第四季度台北核心商业区平均租金达每坪新台币3,258元,同比上涨1.3%。租金温和增长态势反映新

增开发供应释放下的租户友好市场格局。未来展望展望2026年,台北核心商业区预期迎来约47,000坪新增供应入市。扣除业主自用及预租承诺部分,预估约24,000坪将投入租赁市场,此供应释放将显著提升租户在租赁谈判中的议价地位。伴随优质办公物业租金增长趋于理性回调,市场对ESG可持续办

公环境的偏好日益强化,拥有LEED及WELL双认证的绿建筑持续

享有显著租金溢价。同时,混合办公模式的深度渗透持续驱动企业对弹性租期安排及高质量共享配套设施的核心需求。市场指标净吸纳量108,000

平方米新增供应113,000

平方米空置率6.9%有效租金(每平方米每月)1,569元新台币租金同比增长率1.3%租金周期租金平稳备注:台北办公楼市场是指台北市核心商业区的甲级办公楼市场。

空置率与租金为当期节点值,租金同比增长率为同样本变化,租金为基于建筑面积统计的信义区甲级办公楼租金。供需指标万平方米•

业主策略成为推动新供应吸纳的核心驱动力。•

科技业强劲的租赁需求有效缓解了新增供应带来的压力。•

台北办公室市场趋于成熟,租金涨幅放缓步入高原期。2020

2021

2022

2023

2024

2025mm净吸纳量

mm新增供应

空置率备注:指标仅含台北市核心商业区甲级办公楼市场。20%15%10%5%0%台北办公楼|

2025年第

四季度20151050研究部台北202025年

,

北京零售物业市场在一段审慎的宏观叙事中经历着市场预期的不断调整。统计局官方数据显示

,

2025年

,

北京地区城镇居民人均可支配收入累计同比增长4.

1%,

与全国增速保持一致,而人均消费支出仅累计增长1.7%,低于全国增速2.0个百分点。

收入与支出的剪刀差也反映出信心不足带来趋于审慎的消费行为。尽管整体消费需求收缩已成市场共识

,

2025年垂类消费赛道仍亮点频现:珠宝潮玩和茶饮的现象级火热都在看以低迷的市场环境中点状爆发"。

消费者不仅愿意为产生共鸣的情绪体验与身份认同买单,更对产品的质价比及潜在的保值增值属性精打细算

由此引发行业洗牌加剧:一边是大量品牌因无法适应新消费逻辑而闭店,另一边则是具备精准定位与产品力优势的品牌引发抢购。2025年北京零售物业市场新增供应80.35万平方米,约为2024年供应量的一半,

回归近五年均值其中市区项目占比达44%,

推22动全年新项目平均开业率升至83%。进入四季度,新增供应以郊区商业为主,市区市场无新项目交付,为存量资产去化提供了缓冲窗口。2025年

,

市场经历了自2020年以来的最大租金震荡

,

首层有效租金同比下跌9.5%

,整体租金水平仍较2019年峰值累计回落28.0%o未来展望2026年,北京零售物业市场整体延续下行态势,租金继续承压,但跌幅有望边际收窄。需求端加速向"深度触达"转型,推动结构性亮点持续显现,并在局部市场形成有效支撑。供应端则延续"

K型分化"

格局,具备精细化运营能力的优质项目将在低迷环境中展现出显著的抗周期韧性。

与此同时,浮出水面的优质项目或具备改造潜力的存量项目正吸引具备经验的资本方深度参与,推动行业出清与资源优化。从中长期看,提振消费作为宏观政策重点,将为零售物业市场的筑底企稳提供坚实的基本面支撑。•

消费疲软抑制品牌扩张,但情绪价值与文化认同驱动细分赛道保持活跃。•

新增供应主要集中于上半年的市区核心板块,下半年入市节奏显著放缓。•