房地产行业2026年1-2月统计局房地产数据点评：销售开工延续承压京沪二手房价环比上升

目录TOC\o"1-2"\h\z\u新房销售融资延续承压，京沪二手房价环比上涨 1新房销售量价延续承压，京沪二手房价格环比上升 1行业到位资金同比降幅较上月收窄 4核心城市土地市场热情回升，房企新开工及竣工尚待修复 5开发投资降幅收窄，一线城市土拍热度回升 5新开工及竣工降幅有所扩大 6投资建议：“沪七条”政策效果持续显现，看好优质房企表现 7风险分析 8新房销售融资延续承压，京沪二手房价环比上涨开年全国新房销售延续承压。2026年1-2月全国商品房销售面积9293万方，同比下降13.5%，降幅较20256.7个百分点。1-2818620.2%20257.6个百分点。图1:商品房销售面积和销售金额累计同比 图2:单月商品房销售面积变化（万平）计 计70城一二手房价格延续调整，京沪二手房价环比上涨。1月、270个大中城市新建商品住宅价0.4%、0.3%202512月有小幅收窄；1月、270、10个城市新建商品住宅价格环比上涨，分别有、7个城市环比持平，分别有62、53个城市环比下跌。二手房价方面，1月、2700.50.4%；2702个城市二手住宅价格环比上涨，为北京和上海环比分别上涨0.3%、0.2%，这也是自2025年3月以来首次京沪二手房价格环比上涨。图3:商品房销售金额当月同比 图4:70大中城市新建及二手住宅价格指数计 计图5:新建商品住宅价格环比涨跌及持平城市个数 图6:二手住宅价格环比涨跌及持平城市个数计 计“沪七条”政策效果持续显现。1-2月上海楼市在政策空窗期下率先表现出企稳迹象，二手房挂牌价月环比回升，1月成交套数同比增长24%。在“沪七条”政策带动下，3月上海二手房成交量继续回暖，近一周上海二手房成交套数为7233套，为2021年以来新高。图7:上周上海二手房成交套数为2021年以来新高2023-092023-102023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-092024-102024-112024-122025-012025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-082025-092025-102025-112025-122026-012026-02

上海:周度成交套数:二手房 7,233信建投证券图8:38城新房周度成交面积（单位：万方） 图9:13城二手房周度成交面积（单位：万方）计 计政策持续发力，两会再度提及“去库存”。2026年以来，地方政策聚焦上海出台楼市新政，大幅降低非沪籍外环内购买住房门槛，同时上调公积金贷款额度，此举一方面扩大了外环内的购房群体，另一方面降低房贷3月初十四届全国人大四次会且本轮去库存涉及新房和二手房，鼓励收购存量房用于保障性住房，体现了存量与增量、商品房与保障房之间的协同导向。表1:2025年至今房地产重点政策脉络时间部门/会议政策内容2025年3月政府工作报告“好房子”。2025年4月政治局会议加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。2025年5月央行5年以上公积金利率下调25BP，LPR下降10BP至3.5%。2025年8月北京住建委等2不限套数；二套公积金贷款额度由60万上调至100万元。2025年8月上海住建委等沪籍及一年社保以上非沪籍居民在外环外不限购套数；不再区分首套及二套商贷利率。2025年9月深圳住建局等深籍及一年社保以上非深籍居民在非核心区不限购套数；不再区分首套及二套商贷利率。2025年12月北京住建委等3221二孩及以上家庭，五环内可多买一套；公积金贷款二套首付从30%调整至25%。2025年12月财政部、税务总局222026年2月上海住建委等1年，公积金最高贷款额度提至240万元。2026年3月政府工作报告提出着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。指研究院，中国政府1-2月到位资金降幅较上年12月收窄。2026年1-2月房地产到位资金13047亿元，同比下降16.5%，降幅较2025年全年扩大3.1个百分点，较2025年12月单月收窄11.6个百分点。各类资金来源单月降幅收窄。各项到位资金来源中，1-2月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款的同比增速分别为-13.9%/-5.9%/-21.5%/-41.9%，增速较2025年全年分别变动-6.6pct/+6.3pct/-5.3pct/-24.1pct，分别较2025年12月单月变动+10.4pct/+30.7pct/+41.9pct/+34.7pct。图10:房地产到位资金累计及当月同比 图11:各渠道到位资金累计同比计 计核心城市土地市场热情回升，房企新开工及竣工尚待修复重磅宅地带动一线城市土拍热度回升，行业开发投资规模降幅大幅收窄。月房地产开发投资额9612亿11.1%20256.120251225.7个百分点。土地市场方面，2月单月一线城市宅地成交金额同比下降，降幅大幅收窄，溢价率提升至19%，溢价率上升主要系广州马场地块拉动，2月广州马场地块拍出236亿元，溢价率为26.6%；2月单月百城中二、三线城市宅地出让金分别同比下降76%、24%，溢价率分别为6%、0%。图12:房地产开发投资额累计同比和单月同比 图13:2026年1-2月开发投资额同比下降11.1%计 计图14:百城分线城市宅地单月出让金同比增速 图15:百城分线城市宅地单月出让溢价率新开工及竣工降幅扩大。1-2508423.1%2025年全年2.72025123.81-2632020259.82025129.5全面完成影响，今年1-2月竣工面积降幅继续走扩；由于房企到位资金持续下降，房企拿地意愿有待改善，新开工面积降幅继续扩大。图16:房屋新开工面积累计同比及当月同比 图17:房屋竣工面积累计同比及当月同比图18:2026年1-2月新开工面积同比下降23.1% 图19:2026年1-2月竣工面积同比下降27.9%投资建议：“沪七条”政策效果持续显现，看好优质房企表现我们看好在核心赛道具备竞争力、杠杆率和规模适中、具备品牌效应的房企以及中介商公司。短期来看，上海在政策刺激下二手房成交量回暖，有助于房地产市场量价企稳。长期来看，未来我国房企的业务会继续向经营性业务倾斜，核心城市住房结构不平衡仍为开发业务创造了发展条件。重点推荐A股：新城控股、滨江集W表2:重点公司估值表（3月16日）公司代码 公司名称 投资评

今年以来涨跌幅

股价（元/港元）

市值（亿人民币）

股本（亿股）

人民币元） PEPB2024A 2025E 2026E 2027E 2024A 2025E 2026E 2027E开发类中国海外0688.HK买入6.5%13.051,2601091.431.481.581.718.17.87.36.80.3发展600048.SH保利发展买入5.9%6.467731200.420.090.150.2115.575.443.130.60.4600895.SH张江高科买入-15.0%37.31578150.630.690.77-58.853.748.2-4.3建发国际1908.HK集团买入-9.6%14.15280222.142.252.412.485.85.55.25.01.1002244.SZ滨江集团买入10.3%11.09345310.820.911.001.0513.612.211.110.51.2600153.SH建发股份买入6.7%9.67280291.021.191.351.449.58.17.26.70.53900.HK绿城中国买入28.2%10.86243250.630.580.580.6115.216.616.515.70.70817.HK中国金茂买入21.5%1.471751350.080.090.100.1316.514.713.09.90.40123.HK越秀地产买入6.6%4.22150400.260.270.280.2814.413.613.513.20.3600641.SH先导基电买入5.5%18.6117390.120.110.19-161.0172.298.3-2.1600325.SH华发股份买入-3.6%4.07112280.350.360.380.4011.811.310.710.10.6600064.SH南京高科买入1.8%8.84153171.001.261.40-8.97.06.3-0.8600266.SH城建发展买入6.7%5.4111221-0.460.560.60-(11.8)9.79.0-0.6600736.SH苏州高新买入-5.2%6.4174120.110.290.34-56.521.719.0-1.0002208.SZ合肥城建买入27.6%15.801278-0.070.160.170.18(224.3)99.292.688.02.0商业类1109.HK华润置地买入12.2%30.521,920713.593.653.794.057.57.47.16.70.7华润万象1209.HK买入4.6%44.92904231.591.832.042.2324.921.719.417.85.8生活0960.HK龙湖集团买入6.1%9.00559701.480.140.600.615.455.913.212.90.3601155.SH新城控股买入12.3%15.66353230.330.420.520.6346.937.530.425.00.6经营服务类2423.HK贝壳-W买入7.3%44.541,387351.150.991.441.5834.139.627.424.82.02602.HK万物云买入4.0%19.14197120.981.201.381.6017.214.112.210.61.36049.HK保利物业买入1.2%32.2615762.662.802.953.1110.710.29.79.11.62669.HK中海物业买入-5.8%4.26123330.460.510.560.618.27.46.86.22.22869.HK绿城服务买入-10.0%4.22117320.250.300.350.3915.012.310.79.61.5000560.SZ我爱我家买入14.4%3.3479240.030.070.090.12107.248.636.628.60.83316.HK滨江服务买入-6.7%22.166131.982.232.492.7411.29.98.98.13.4绿城管理9979.HK控股买入-12.6%2.4243200.400.280.290.315.37.77.36.91.2603373.SH安邦护卫买入12.8%42.804