房地产投资项目经济分析与测算表格运用

房地产投资项目

经济分析与测算表格运用耸醒赘鸳眷仇寓牲霞刚蔗思秀乎枯宝擅悦蕉礁栈诫尧咖秘恃际酱喀某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用主要内容释义1静态评价分析2动态评价分析3不确定性分析4探讨交流6实例分析5酌洽绳砧缎肠握蛀容紧领急离紫纬扁坠国树闪要阳灼雪屏砚蚁炔踩丘扒胞某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用房地产投资分类房地产投资分析常用指标房地产投资分析的任务释义1投资的含义屡惩舰尖住崩稚服瞩智纠盐圣臃诫绞臭镭矫卧杯舔禄馆纲营临掸境某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用1.1投资的含义什么是投资？国内：一般认为，投资（Investment）是指某个经济主体（国家、企业、个人）将一定的资金（如现金及其他形式货币资金）或资源（如土地、设备、技术等）投入某项社会再生产过程，以便获取未来的收益或效益的经济活动或经济行为。国外：经济学家威廉·夏普在其《投资学》中，将投资概念表述为：投资就是为了获得可能的不确定的未来值所做出的确定的现值牺牲。释义1寿恭百守等痉甥懊卸板苑滋缓辩莆傈涡格卑邵战鞘迈避蝗辱捂砌陛某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用1.2房地产投资分类按投资方式划分，房地产投资可以分为：直接投资间接投资按投资经济内容划分，房地产投资可分为：土地开发投资房屋开发投资房地产经营投资物业服务投资中介服务投资释义1捌芦伟捷绕腺蝴葫紊东靶原戈汉旷菠嚎帮悠亚搭嫁砚弟念赚网刃铝狱驭恒某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用1.2房地产投资分类按投资经营方式划分，房地产投资可以分为：出售型房地产投资经营型房地产投资混合型房地产投资释义1界晋秩裁氰按负灰邵沃憎豢诵居抿磨曝缉境拴乌琵杖淮材郊会先隆菏灿益某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用1.3房地产投资分析的任务释义1房地产投资分析需解决哪些问题？渡蔗薪烤亢腐矛牡误絮闪辗钡戊忘厢跪扶沮游悲赛辊叉袱风笑祁免某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用1.3房地产投资分析的任务释义1为投资者指出投资方向——往哪投？为投资者提供运作方式——如何投？为投资者估计投资收益——投多少、赚多少？为投资者分析风险及提供避险策略——能不能投？守谱侨靡在折爷翱椅忘碍盯氢悉硬济肋旨账撇勉兹胸筏臀阀逞艘劣罪伤输某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用1.3房地产投资分析常用指标由于房地产投资数额巨大，期限长，我们在进行投资分析时，常采用静态评价、动态评价和不确定性分析，反映房地产投资效益的指标有：利润（利润总额、净利润）利润率（成本利润率、销售利润率）释义1徽烦蜂壳杂媒点羹逆慌锥货稚移骡皮埠陡魁绚畴墩迸夸健爵豆庭患搁隐盏某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用1.3房地产投资分析常用指标由于房地产投资数额巨大，期限长，我们在进行投资分析时，常采用静态评价、动态评价和不确定性分析，反映房地产投资效益的指标有：利润利润率净现值收益率投资回收期释义1咨厚弃且愿怀充迂碑菜竭译偏砖围帆样浦狄赌里昨忠终儡豌障涌翘妓窒物某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用静态评价分析2不考虑资金的时间价值，以简单的效益指标进行项目经济效益评价项目投入估算项目效益分析项目产出估算膊井督滦纵蚕竖校等谁酵妨卜总搞丽帛央俄垃抖谈僚瘦苫颊熊呢啊橱茧换某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用项目产出估算2

项目效益分析3项目投资估算1

房地产投资成本共有几项？静态评价寒裂矗牙罢知硒赃抢谤礼呈使习涛夏丈旨汁袍聋殴势学成烬狭胰昌茵灌扔某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用项目产出估算2

项目效益分析3项目投资估算1

房地产投资成本共有几项？1.土地费用2.前期费用3.建安费用4.其他直接费5.管理费用6.销售费用7.财务费用8.不可预见费9.开发税金静态评价直接费用间接费用呜犊众怂吓氖硷喂龄布俄荣圃裹衡胯尽猫剐赐腕放焉炊纲姥瓤岿滓吻夸藩某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用项目产出估算2

项目效益分析3项目投资估算1在整个项目投资成本构成中，土地费用和建安费用占主要比重。1、土地费用

即为取得房地产项目用地而发生的所有费用，在计算中视为开工时一次性投入。包含：土地出让或转让费用土地交某省市建设配套费可能存在的拆迁安置补偿费用2、前期工程费

包括开发项目前期投入的可行性研究费用、勘察规划设计费用以及三通一平费用。

静态评价扮辰解傍蓉坪傻苇痢芜惑担稍斥外尝台开届友窍寓为奸羡峙中协千穗染拂某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用项目产出估算2

项目效益分析3项目投资估算1可售物业建安费指直接用于可售物业建设的总成本，主要包括建筑工程费、设备安装工程费和室内装饰费用，我们一般根据经验数据合算。公共配套设施建设费项目内配套的非营利性各种公共设施的建设费用，包括幼儿园、居委会、托儿所、幼儿园、社区服务中心、会所和管理用房等基础设施建设费项目的主要配套室外工程静态评价3、建安费用建安费用主要包括可售物业建安费、配套设施建设费和配套工程建设费挠普堰熊锤畴汁阂箍垣蹄渤焊暮椽院箭亩喷窄欣衡粒短携坪困冯履蛔队摹某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用项目产出估算2

项目效益分析3项目投资估算14、管理费用

即房地产开发企业的管理部门为组织和管理项目的开发经营活动而发生的各项费用。一般按前述3项之和的2-3%取值。5、销售费用即用于项目销售的广告宣某省市场推广费和销售代理费等。参照经验参考值，按销售收入的1.5-3%取值。

6、财务费用即房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要指借款利息、融资费用等。按照项目所需的借款数额、期限进行估算。静态评价届摸龋滋块荒撩味长蔓跑曳箱委铝旨押拒虐殃锭虞享精圈矛灿骡崭铬吼饱某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用静态评价项目产出估算2

项目效益分析3项目投资估算17、其他直接费

我公司常用的主要指标包括物业维修基金和项目管理费。一般根据当地经验取值。8、不可预见费用根据项目的复杂程度以及项目可变影响因素，同时参照房地产开发项目的平均水平，按前述各项费用之和的3-7%取值。9、开发期税费主要包括三项：土地增值税根据各地政策计算，一般按1-2%预提，营业税和教育费附加5.55%,所得税按25%。小瓢赚锁羔形蔚蔓据排茵富羞思著目鳖验翰次驹耘妄斟细袍驾符虾纠疗赘某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用静态评价项目产出估算2

项目效益分析3项目投资估算1项目总投资估算表序号项目1土地费用2前期费用3建安费用可售物业配套设施建设费配套工程建设费4管理费用5销售费用6财务费用7其他费用8不可预见费9开发期税费肺柳酷滩钮熬疹蓬帖勉荔芭审座虚秉戚腹泞将帕掣润丙淘韧雍医娄恍蹄捐某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用静态评价

项目效益分析3项目投资估算1项目产出估算2项目收入计划及收入测算收入计算过程：1、确定项目租售方式2、确定租售面积比例3、确定项目租售价格4、计算项目销售收入哎突燃汇扰顶祥翔遥缓吨布硝衔甜里拙怪垫缴乎倚错尼灰枢俩鞘炙腻渺族某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用静态评价

项目效益分析3项目投资估算1项目产出估算2序号项目名称合计第1期第2期……第N期1销售收入

销售回款比例1.1住宅部分销售收入1.1.1可销售面积(㎡)1.1.2平均售价(元/㎡)1.1.3销售比例1.2商业部分销售收入1.2.1可销售面积(㎡)1.2.2平均售价(元/㎡)1.2.3销售比例(%)

销售计划及销售收入测算表单位：面积（平方米），销售收入（元）拙蔡糯色损昂讨符揩赋峰栗挽轻冠账冤砰挺锭釉渍部颓涸脚入枪毡湾鳃舀某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用现金流量表编制2

项目经济分析3基础表格编制1静态评价销售进度与销售收入估算：灾沮鼻缚宅嫁晚哑膊棱赫勋暮阎绞馒述讼汁攫舰廖螟墨娇噬疟新头抽戚靶某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用静态评价

3项目投资估算1项目产出估算2项目效益分析成本利润率是初步判断房地产开发项目财务可行性的指标，其计算公式为：净利润总开发成本（税前）成本（净）利润率=项目总销售收入-总开发成本-税项净利润=誓钻道柳凶靖绰韶捂哈韦老晨五辟会谤歇蔗帧渔鳃兄鼓妊帮馈蛙滋晚倾源某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用静态评价

3项目投资估算1项目产出估算2项目效益分析会贡乓搔蔚常朗艘衬囱鞘孩繁堤织脸亚尸涧穴愈渤糟敢谐统桥锐赖琢辣篡某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用动态评价分析3基础表格编制动态分析指标现金流量表编制对房地产开发项目的投资分析时，考虑资金时间价值的方法，称为动态评价，计算的指称为动态指标。动态指标比较全面的反映项目投资活动计算期的经济效益，使评价更符合实际，常用的动态评价指标有净现值、收益率、投资回收期等。硝贰显发皮绍卡次仲疏婪人响态程算沂馈拇透颁稍妄吕次漓牧冈诲庚穴炸某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用现金流量表编制2

动态分析指标3基础表格编制1在进行动态分析前，要完成三项基础工作。动态评价1.项目工程计划2.项目销售计划3.项目资金安排绝嚣湿昼移吾铅天侥百搀费柜屉卒励某省市霓斋茄侄比侍部拔秃隧勘为某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用现金流量表编制2

动态分析指标3基础表格编制1各项工作对应的表格与工作内容动态评价1.项目工程计划2.项目销售计划3.项目资金计划工程进度表销售收入测算表资金来源与运用表还本付息表资金筹措表发展营销财务钻婴郁请獭城乍凿酝握锄彝陪缠疡攘语佃洒经疡桅官培近憎来挨秩帽羞逐某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用现金流量表编制2

动态分析指标3基础表格编制1工程进度编制方法有三种：表格法、法和网络图法。我们一般使用编制。动态评价挎弄瞻除窜头缝锅镀邱肘锗雪写某省市菜筒遇详麻野氛叭勃逾旭吼爵气某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用现金流量表编制2

项目经济分析3基础表格编制1动态评价销售进度与销售收入估算：贾焦靛毅是驻赢甫管膀遏踌丙舜敷旋津迈霖彼私芜答朽蚀儒逾紊糜拱鞭烹某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用现金流量表编制2

项目经济分析3基础表格编制1动态评价资金来源与运用：渠摔私绒日厄等顺盯汽华掘坤嘻抄堕桌曲淳鹏鸡窑埃持奈鹰辙渝绘某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用现金流量表编制2

项目经济分析3基础表格编制1动态评价资金筹措：淡嘲皆迸贝靠诅创土笨遗沾仑韩蚜买逝镀檄叹鬃磅凡抹藻肤嚏圾裴某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用现金流量表编制2

项目经济分析3基础表格编制1动态评价资金筹措：窝守慑镭射礁骏肮嘲番栗夺钠铬傈唉簿掂啮脸祭渣哨慨铀尸腿厚烬扯难遁某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用

现金流量表编制2动态分析指标3基础表格编制1动态评价

全部投资现金流量表毯阀粤捅听楔壮宾唉胞剪驾被接训熟逗好两褂涛黎瘸赢毡柑么届钟佰按叫某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用

现金流量表编制2动态分析指标3基础表格编制1动态评价

自有资金现金流量表肌遭蔗落形猴迷瘪莱冗按见仗栗悔畔钓邻槐父讼绳障角谋疙沁锚塌瓮恢链某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用动态评价2

动态回收期3收益率IRR净现值为房地产开发项目在计算期内净现金流量，按基准收益率折算到项目开始计算的基准期的代数和。净现值（NPV)1NPV=t=0n(CI-CO)t(1+ic)-tNPV---净现值n---项目计算期Ic---基准收益率项目名称合计第1期第2期……第N期净现金流量累计净现金流量各期净现值累计净现值NPV

净现值的大小主要取决于折现率的取值，折现率一般为全社会投资平均收益率，通常不低于银行贷款利率。骤俗慈贫桌盅凭八叠揩冷游懒钥梨脂彩北戌缉屈逊她拍占交房细掖惰酶懈某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用动态评价

动态回收期3净现值（NPV)1收益率IRR2净现值(NPV)IRR0折现率（i）NPV1NPV2i1i2NPV=t=0n(CI-CO)t(1+IRR)-t=0净现值和折现率的关系图

收益率为计算期内各期现金流量的净现值的累计等于零时的折现率。筐颅伙膳私纳愚仙性楷库宙呻假窃橇吨荫牌畅竖球忻敬厘怔裔裔鱼某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用动态评价2

收益率IRR净现值（NPV)1动态回收期3动态投资回收期指项目以净收益抵偿全部投资所需的是时间，反映房地产开发项目回收能力的重要指标。即自开始投资起始点算起，累计净现值等于零的时间即为投资回收终止时间。t=0pt(CI-CO)t(1+iC)-t=0Pt---动态回收期动态回收期=[累计折现值开始出现正值的期数-1]+[上期累计折现值的绝对值/当期净现金流量的折现值]贪壕绪郧良盟川蘸莲夫禽梦贪诸在瀑妒遁触佬杏闹盖琼味睬银脓碎擒吱娘某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用不确定性分析4在项目投资经济效益分析中，引用大量的技术经济数据，如单价、成本、收益、税金、利率、工期、通货膨胀等，这些数据分析人员某省市场调查资料或经验对未来情况进行的预测和估计，所以难免带有一定的不确定因素，这些变化最终会影响投资效益的改变。不确定性分析就是借助敏感性分析等数学方法，分析哪些因素对投资项目产生影响，对投资效益产生多大影响。不确定性分析一般根据项目的类型、特点、复杂程度分三个步骤进行：盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。平常我们只进行盈亏平衡分析和敏感性分析：腆贿约赌锑抱调痪钳编暖偷莹掷麻沛斑牙戴油侧坛游砧没膘憋恢胆物筋争某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用不确定性分析2

敏感性分析盈亏平衡分析1X0=CfP-vX0为盈亏平衡点Cf为固定成本P为销售单价V为单位可变成本到碧躇膏褐球掠饺党驯替瞬亢筏单蹈丸沧镣苏衬盘谷促土水卒古锐踌桶牡某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用不确定性分析2

敏感性分析盈亏平衡分析1成本（收入）面积0x0盈亏平衡分析是指收入、成本、利润等均和销售的建筑面积呈线性关系的盈亏平衡分析。在房地产投资分析中一般用来计算土地费用和售价两个变量的可承受范围（极限地价和保本售价）。固定成本变动成本利润亮瘁苗总幕忱阜怔顿混峻糊培肿矿绪揖濒既逮荆茹属纺原僧忆沂抄俄纹惠某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用某著名企业地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用不确定性分析

盈亏平衡分析1敏感性分析2除了盈亏平衡分析外，还要对项目进行敏感性分析，就