商品房销售管理办法

商品房销售管理办法一、商品房销售的基本范畴与原则（一）商品房的定义与分类商品房是指房地产开发企业在国有土地上开发建设，向社会公开销售的用于居住、商业、办公等用途的房屋。根据使用性质，可分为住宅商品房、商业商品房、办公商品房等。住宅商品房是市场需求的主力，满足居民的居住需求；商业商品房包括商铺、购物中心等，主要用于商业经营活动；办公商品房则为企业和机构提供办公场所。（二）商品房销售的基本原则合法性原则：房地产开发企业必须具备合法的开发资质，取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证（或现售备案证明）等相关证件，方可进行商品房销售。任何未取得合法证件的销售行为均属于违法销售，不受法律保护。诚实信用原则：房地产开发企业在销售过程中，应当如实向购房者告知商品房的真实情况，包括房屋的面积、户型、质量、配套设施、周边环境等信息，不得进行虚假宣传、误导购房者。同时，应当严格履行合同约定的义务，保障购房者的合法权益。公平交易原则：商品房销售应当遵循公平、公正、公开的原则，不得利用优势地位制定不公平的合同条款，损害购房者的利益。双方应当在平等协商的基础上签订商品房买卖合同，明确各自的权利和义务。二、商品房预售管理（一）商品房预售的条件房地产开发企业进行商品房预售，应当符合以下条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。（二）商品房预售许可的办理程序申请：房地产开发企业向房产管理部门提出商品房预售许可申请，并提交相关材料，包括土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、投入开发建设资金证明、施工进度和竣工交付日期证明、商品房预售方案等。受理：房产管理部门对申请材料进行审核，符合条件的予以受理；不符合条件的，应当一次性告知申请人需要补正的全部内容。审核：房产管理部门对申请材料进行实质审核，包括对房地产开发企业的资质、项目的合法性、工程进度等进行审查。必要时，可进行现场勘查。许可：经审核符合条件的，房产管理部门应当在受理申请之日起10日内，作出准予预售的行政许可决定，颁发商品房预售许可证明；不符合条件的，应当作出不予许可的书面决定，并说明理由。（三）商品房预售合同的签订与备案合同签订：房地产开发企业应当与购房者签订书面的商品房预售合同，合同应当明确商品房的基本情况、销售方式、价款及支付方式、交付期限、违约责任等内容。合同示范文本由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门会同工商行政管理部门制定。合同备案：房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到房产管理部门和土地管理部门办理商品房预售合同备案手续。备案手续的办理，有助于保障购房者的合法权益，防止房地产开发企业一房多卖等违法行为的发生。（四）商品房预售资金的监管为保障商品房预售资金的安全，防止房地产开发企业挪用预售资金，影响工程建设和购房者的利益，各地普遍建立了商品房预售资金监管制度。房地产开发企业应当将商品房预售资金存入专门的监管账户，由监管机构按照工程进度和相关规定进行拨付。监管账户内的资金只能用于支付与该商品房项目有关的工程建设费用，包括工程款、材料款、设备款等。三、商品房现售管理（一）商品房现售的条件房地产开发企业进行商品房现售，应当符合以下条件：现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。（二）商品房现售的流程房源展示：房地产开发企业应当在销售现场展示商品房的相关信息，包括房屋的户型图、样板房、销售价格、交付标准等，供购房者查看和了解。购房咨询：购房者可以向房地产开发企业的销售人员咨询商品房的详细情况，销售人员应当如实解答购房者的疑问。签订认购书：购房者在确定购买意向后，可以与房地产开发企业签订商品房认购书，约定购房的相关事宜，并支付一定的定金。认购书应当明确双方的权利和义务，以及签订商品房买卖合同的期限。签订买卖合同：在约定的期限内，双方应当签订正式的商品房买卖合同，明确房屋的基本情况、价款、支付方式、交付期限、违约责任等内容。付款与交房：购房者按照合同约定支付购房款，房地产开发企业按照合同约定的时间和标准交付房屋。交房时，应当向购房者提供房屋的质量保证书和使用说明书等相关文件。四、商品房销售广告与宣传管理（一）商品房销售广告的内容要求商品房销售广告应当真实、合法、准确，不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。广告内容应当符合以下要求：不得对未来作出承诺性的宣传，如“升值潜力无限”“保证投资回报”等；不得含有迷信、低俗、暴力等不良内容；对商品房的规划中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传；广告中涉及的商品房面积应当注明是建筑面积还是套内建筑面积；广告中涉及的价格应当明确表示为实际的销售价格，不得使用“起价”“均价”等模糊表述。（二）商品房销售广告的审查与监管广告审查：房地产开发企业发布商品房销售广告前，应当对广告内容进行审查，确保广告内容真实、合法、准确。同时，应当将广告内容报房产管理部门和工商行政管理部门备案。监管措施：工商行政管理部门负责对商品房销售广告的监管，依法查处虚假广告、违法广告等行为。房产管理部门应当配合工商行政管理部门做好商品房销售广告的监管工作，及时提供相关信息。（三）虚假宣传的法律责任房地产开发企业进行虚假宣传，误导购房者的，应当承担相应的法律责任。购房者可以要求房地产开发企业承担违约责任，赔偿损失；情节严重的，还可能构成欺诈，购房者可以请求撤销合同，并要求房地产开发企业承担惩罚性赔偿责任。同时，工商行政管理部门可以依法对房地产开发企业进行行政处罚，包括罚款、吊销营业执照等。五、商品房买卖合同管理（一）商品房买卖合同的主要内容商品房买卖合同应当包括以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况，包括房屋的坐落位置、面积、户型、楼层、朝向等；商品房的销售方式，包括预售、现售等；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。（二）商品房买卖合同的履行与变更合同履行：双方应当严格按照合同约定履行各自的义务。房地产开发企业应当按照合同约定的时间和标准交付房屋，并协助购房者办理房屋产权登记手续；购房者应当按照合同约定支付购房款，接收房屋。合同变更：在合同履行过程中，双方可以协商变更合同内容，但应当签订书面的变更协议。变更协议应当明确变更的内容、时间、双方的权利和义务等。未经对方同意，任何一方不得擅自变更合同内容。（三）商品房买卖合同的解除与违约责任合同解除：在符合法定或者约定条件的情况下，双方可以解除商品房买卖合同。例如，房地产开发企业逾期交付房屋超过一定期限，购房者可以解除合同；购房者逾期支付购房款超过一定期限，房地产开发企业也可以解除合同。合同解除后，双方应当按照合同约定或者法律规定处理相关事宜，包括返还购房款、支付违约金、赔偿损失等。违约责任：一方违反合同约定的，应当承担违约责任。违约责任的承担方式包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金等。违约金的数额应当合理，不得过高或者过低。如果约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；如果约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。六、商品房面积管理（一）商品房面积的计算标准商品房面积的计算应当按照国家有关规定执行，主要包括建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。建筑面积：建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。套内建筑面积：套内建筑面积是指套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积之和。套内使用面积是指房屋内可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算；套内墙体面积是指套内自有墙体和与邻居、公共空间共用墙体的面积；套内阳台建筑面积是指阳台的实际建筑面积，根据阳台的封闭情况计算。分摊的共有建筑面积：分摊的共有建筑面积是指整栋楼的公共建筑面积按照一定的比例分摊到每套房屋的面积。公共建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。（二）商品房面积误差的处理方式在商品房销售过程中，由于测量等原因，可能会出现房屋实际面积与合同约定面积不符的情况。根据相关规定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算，购房者请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3%的，购房者请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。购房者同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由购房者按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，所有权归购房者；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由房地产开发企业返还购房者，面积误差比超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购房者。七、商品房质量与保修管理（一）商品房质量的基本要求房地产开发企业应当保证商品房的质量符合国家有关标准和合同约定。商品房的质量主要包括主体结构质量、房屋装修质量和配套设施质量等。主体结构质量：主体结构是房屋的骨架，必须安全可靠，符合国家有关标准和设计要求。如果主体结构质量不合格，可能会导致房屋倒塌、倾斜等严重后果，危及购房者的生命财产安全。房屋装修质量：房屋装修应当符合合同约定的标准，使用的材料和设备应当合格，装修工艺应当规范。不得出现墙面开裂、地面空鼓、门窗密封不严等质量问题。配套设施质量：商品房的配套设施包括供水、供电、供热、燃气、通讯、电梯等，这些设施应当正常运行，符合国家有关标准和使用要求。（二）商品房质量保修责任房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。保修范围：商品房的保修范围包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，供热与供冷系统，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程等。保修期限：在正常使用条件下，商品房的保修期限为：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。保修责任：在保修期限内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购房者造成损失的，应当依法承担赔偿责任。购房者因使用不当或者擅自改动房屋结构、设备位置以及不当装修等造成的质量问题，房地产开发企业不承担保修责任。八、商品房销售中的法律责任（一）房地产开发企业的法律责任违法销售的法律责任：房地产开发企业未取得商品房预售许可证明，擅自预售商品房的，由房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。在未取得合法证件的情况下进行商品房现售的，由相关部门依法予以处罚。虚假宣传的法律责任：房地产开发企业进行虚假宣传，误导购房者的，由工商行政管理部门责令停止违法行为，消除影响，可以根据情节处以1万元以上20万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。违反合同约定的法律责任：房地产开发企业违反商品房买卖合同约定，逾期交付房屋、未按约定提供配套设施等，应当承担违约责任，向购房者支付违约金、赔偿损失等。如果情节严重，还可能导致购房者解除合同。房屋质量问题的法律责任：房地产开发企业交付的商品房质量不合格，给购房者造成损失的，应当依法承担赔偿责任。如果因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者可以请求解除合同和赔偿损失。（二）购房者的法律责任购房者在商品房销售过程中，也应当遵守相关规定，履行自己的义务。例如，购房者逾期支付购房款，应当按照合同约定支付违约金；购房者擅自改动房屋结构、设备位置以及不当装修等造成房屋质量问题的，应当自行承担责任，并可能承担因此给房地产开发企业造成的损失。九、商品房销售的监督管理（一）行政监管部门的职责房产管理部门：负责商品房预售许可的审批、商品房预售合同的备案、商品房销售行为的监督检查等工作。依法查处房地产开发企业的违法销售行为，维护商品房销售市场的秩序。工商行政管理部门：负责商品房销售广告的监管，依法查处虚假广告、违法广告等行为。同时，对房地产开发企业的经营行为进行监督检查，维护市场交易的公平竞争。建设行政主管部门：负责商品房建设工程的质量监督管理，确保商品房的建设质量符合国家有关标准。对房地产开发企业的开发建设行为进行监督检查，查处违法建设行为。价格主管部门：负责商品房销售价格的监管，依法查处价格欺诈、哄抬房价等